Управление торговым центром

I. Разработка стратегии проекта

1.1. Характеристика инвестиционной компании

1.2. Определение цели, миссии и стратегического плана организации

1.3. Конкурентные преимущества Выводы

II. Техническая часть. Архитектурно-строительное решение по объекту недвижимости

2.1. Характеристика застройки

2.2. Правовая экспертиза

2.3. Экономическая экспертиза

2.3.1. Факторы риска и управление рисками

2.3.2. Финансовый анализ компании

2.4. Экологическая экспертиза Выводы

III. Управление и эксплуатация торгового центра

3.1. Ход реализации проекта

3.2. Схема реализации проекта

3.3. Управление качеством

3.4. Управление рисками

3.5. Контроль и мониторинг проекта Выводы Заключение Список литературы

Стратегическое направление градостроительной деятельности в городе Москве предусматривает на перспективу до 2015 года реализацию программы высотного и сверхвысотного домостроения.

В условиях повышенного спроса, реализация помещений в 2,5 — 3 раза выше затрат на строительство. Высоким спросом пользуется возможность аренды в торговых центрах и других, имеющих разное функциональное назначение помещений.

Однако возведение торговых комплексов — это сложный процесс, требующий разработки особых нормативов и технологий специальных навыков и знаний, наличия специалистов, имеющих опыт и практику в этой области строительства. Определенный опыт строительства в Москве есть, но требуются новые современные подходы к строительству и содержанию таких объектов, принятые и действующие в странах, где такое строительство ведется давно. В виду отсутствия нормативно — технологической документации, регламентирующей данный вид строительства, для каждого объекта высотного градостроительства применяется индивидуальный подход при разработке и согласовании технических условий на проектирование и строительство, заказчиком которой, как правило, выступают инвесторы или заказчики.

В этих условиях в числе основных целей является комплексность и системность решения задач по созданию многофункциональных комплексов и организации управления на всех этапах жизненного цикла их функционирования, обеспечения дальнейшей эксплуатации и содержания с учетом многофункциональности использования высотных комплексов. Другими словами, необходимо создание устойчивой многопрофильной управляющей системы, обеспечивающей высококачественное строительство, долгосрочное управление, содержание и эксплуатацию многофункциональных комплексов.

I. Разработка стратегии проекта

Современные условия хозяйствования характеризуются глубокими изменениями, происходящими в сфере экономики, крайне высоким уровнем неопределенности, возрастающими требованиями к качеству принимаемых управленческих решений. В связи с этим необходимость разработки модели перехода предприятий к новым механизмам организации управления и хозяйствования приобретают определяющее значение.

Экономические реформы поставили многие отечественные предприятия в сложные условия хозяйствования. Это выразилось в том, что ряд компаний, обладающих большим производственным потенциалом, квалифицированными кадрами оказались на грани закрытия, банкротства. Коренным образом были пересмотрены цели и задачи этих предприятий как хозяйственных субъектов. Если ранее они выступали в качестве государственных предприятий, задачей которых было качественное и полное выполнение заказа единственного клиента и владельца в одном лице, то теперь перед ними как перед коммерческими организациями стоит абсолютно иная цель — получение максимальной прибыли. Таким образом, появилась задача рыночного обоснования вариантов развития этих предприятий, т. е. разработки обоснованной стратегии развития.

Сам термин «стратегия» произошел от греческого слова strategia и означает искусство планирования руководства, основанного на правильных и далеко идущих прогнозах. В экономику этот термин пришел из военного лексикона, где он обозначал «план победы над врагом». Наиболее точно подходит в рамках принятой военной терминологии к понятию стратегии определение, данное фон Клаузевицем — «большая стратегия». Под большой стратегией он понимал достижение политических целей войны _{Банкротство: стратегия и тактика выжиывания/под ред. Г. П. Иванова и В. А. Кашина. — М.: Межд. институт рыночных исследований, 1993 г. — 240с}. Это определение наиболее близко к понятию стратегии относительно предприятия, которое охватывает множество намерений и целей предприятия, формирующих стратегию его комплексного развития, как в сфере предпринимательской деятельности, так и в сфере социально-экономического развития.

В число управленческих терминов понятие «стратегия» вошло в 50-е годы, когда проблема реакции на неожиданные изменения во внешней среде приобрела большое значение. В 70-е годы многими отечественными и западными экономистами «стратегия» рассматривалась как управление ресурсами. По мере того, как необходимость эффективной конкуренции становилась все более очевидной, предприятия стремились укреплять свои конкурентоспособные позиции целью стратегии стало добиться долгосрочных конкурентных преимуществ, которые бы обеспечивали компании высокую рентабельность.

В настоящее время в научной и специальной литературе отсутствует единая трактовка понятия «стратегия». Так, например, в энциклопедическом словаре по экономике под стратегией понимается искусство руководства фирмой, организацией, крупным предприятием и т. п. А. Чандлер дает более направленное определение «стратегии», под которой он понимает «определение основных долгосрочных целей и задач предприятия, принятие курса действий и распределение ресурсов, необходимых для выполнения поставленных целей». По мнению Мескона М. Х. «стратегия представляет собой длительный всесторонний комплексный план, предназначенный для того, чтобы обеспечить осуществление миссии организации и достижение ее целей» _{Мескон М., Хедоури Ф., Альберт М. Основы менеджмента/пер. с англ. — М.: Дело, 1992. — 701с.}. Ряд авторов определяет стратегию как комплексный план, предназначенный для того, чтобы обеспечить осуществление миссии и достижение целей организации _{Маршев В.И., Айвазян З. С. О стратегии выживания российских предприятий в переходный период. — М.:ДиалогМГУ, 1996. — 51 с., Менеджмент организации/под ред. Румянцевой З. П. и др. — М.: ИНФРА-М, 2000 г. — 432 с.}. Действительно, можно согласиться с мнением, что стратегия есть процесс постоянного планирования, которое распространяется на долгосрочный период и способствует достижению целей организации. С позиции оценки «стратегии» как сформированного результата рассматривают эту категорию такие авторы Кинг У. и Клиланд Д. В работе _{Клиланд Д., Кинг У. Системный анализ и целевое управление. — М., 1974. с.25} они определяют стратегию как «общее направление действий, которого намерено придерживаться руководство для достижения поставленных целей». Понимание сущности «стратегии» таких авторов как Ансофф И. и Анкофф _{Ансофф И. Стратегическое управление/пер.с англ.-М.:Экономика 2000. — с.56} несколько схоже с рассмотренным выше, однако они уточняют, что «стратегия есть набор правил для принятия решений, которыми организация и ее управляющие руководствуются в своей деятельности». При этом И Ансофф выделяет несколько групп правил, на основе которых осуществляется выбор стратегических решений:

Используемые при оценке результатов деятельности предприятия в настоящем и в перспективе. Качественную сторону критериев оценки обычно называют ориентирами, а количественное содержание — заданиями.

По которым складываются отношения предприятия с его внешней средой, определяющие: какие виды продукции и технологии оно будет разрабатывать, куда и кому сбывать свои изделия, каким образом добиваться превосходства над конкурентами. Этот набор правил называется продуктово-рыночной стратегией или стратегией бизнеса.

По которым устанавливаются отношения и процедуры внутри организации. Их часто называют организационной концепцией.

По которым предприятие ведет свою основную деятельность. Они называются основными оперативными приемами.

На наш взгляд, определение понятия «стратегия» должно включать в себя характеристику всех процессов, происходящих в системе рассматриваемого объекта. Причем характеристика процессов должна происходить «от простого к сложному». Только в этом случает, на наш взгляд возможна комплексная оценка, определяющих стратегию факторов. Таким образом, стратегию необходимо рассматривать в двух направлениях: рыночном и организационном. Рыночное развитие заключается в расширении круга потребителей, клиентуры, рынков сбыта продукции, а организационное — в совершенствовании системы управления предприятие, ответственности, прав и т. д. В современной научной литературе достаточно остро стоит вопрос об отношении стратегии к политике предприятия. Например, в исследованиях, проводимых в немецкоязычных странах, стратегия предприятия рассматривается преимущественно в качестве части фирменной политики. Некоторые экономисты воспринимают стратегию как средство увязки различных действий предприятия. В американских публикациях, напротив, стратегия предприятия выступает в качестве базы общефирменного управления, а политика находится в подчиненном положении.

Управление недвижимостью на основных этапах жизненного цикла имеет свои особенности обусловленные спецификой строительного производства и эксплуатации объекта недвижимости.

Декомпозиция фактора управления позволяет подойти к его рассмотрению с системных позиций, проанализировать разнообразные аспекты управления недвижимости и пути ее совершенствования.

1.1 Характеристика инвестиционной компании

Инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Собственник денежных средств, который непосредственно инвестирует (вкладывает) их в материальные или финансовые объекты называется инвестором. Так, предприятия вкладывают свои денежные средства в те или иные объекты, они являются инвесторами. Если собственники инвестируемых средств являются юридические лица, то их называют институциональными инвесторами.

Общество с ограниченной ответственностью «Анубис» учреждено в соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью», принятым 08.02.1998 г. Общество является юридическим лицом и осуществляет свою деятельность на основании Устава и действующего законодательства. ООО Анубис зарегистрировано Постановлением Администрации г. Москвы № 1387 от 18.09.1999 г.

Целями деятельности Общества являются осуществление предпринимательской деятельности и получения на этой основе прибыли.

Общество вправе осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные российским законодательством, включая, но не ограничиваясь следующим:

— проведение строительно — монтажных и ремонтных работ;

— внедрение и разработка научно — технических идей и технологий;

— изготовление и обработка стройматериалов с использованием в качестве сырья для изготовления деталей и комплектующих изделий отходов деревообрабатывающих предприятий;

— коммерческо-посредническая деятельность;

Для достижения целей своей деятельности Общество может приобретать права, принимать обязанности и осуществлять любые действия, которые не будут противоречить действующему законодательству и Уставу.

Право Общества осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии (специального разрешения), возникает с момента получения такой лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Общество является собственником имущества, переданного ему участниками в качестве вкладов, а также произведенного и приобретенного Обществом за счет его хозяйственной деятельности, учитываемого на его самостоятельном балансе. Общество осуществляет владение, пользование и распоряжение находящимся в его собственности имуществом в соответствии с целями своей деятельности и назначением имущества, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Общество для достижения целей своей деятельности вправе иметь гражданские права к нести гражданские обязанности.

Общество вправе в порядке, предусмотренным действующим законодательством, открывать расчетный и иные счета в рублях и иностранной валюте в учреждениях банков как на территории России, так и за рубежом для хранения денежных средств и осуществления всех видов расчетных, кредитных, кассовых и других санкционированных законодательством финансовых операций. Открытие счетов за рубежом осуществляется в соответствии с валютным законодательством Российской Федерации.

Общество имеет круглую печать со своим полным наименованием на русском языке и указанием на место нахождения Общества, товарный знак, зарегистрированный в установленном порядке, эмблему, штампы, бланки и другие средства индивидуализации.

ООО «Анубис» — одна из крупнейших инвестиционно-строительных компаний, осуществляющая строительство современных офисных центров в городе Москве и других регионах России, входящая в Союз Строителей Москвы, активно развивающая новые направления строительного бизнеса, постоянно укрепляющая свои лидирующие позиции на рынке.

ООО «Анубис» привлекает основную часть финансовых ресурсов на основе кредитов и авансов покупателей и заказчиков. За прошедший год Компания привлекла кредиты более 20 банков, по которым своевременно и в полном объеме производит все необходимые выплаты. Для увеличения финансовой независимости первоочередной задачей ООО «Анубис» является удлинение сроков заимствования средств.

Крупнейшим акционером ООО «Анубис» с долей в 50,0% является ООО «Слово». Среди других акционеров — ООО «Ити», ООО «Открытая компания», ООО «Регионстрой», ООО «Купол», ООО «Перспектива», ООО «Поворотный момент».

В списке крупнейших строительных компаний Москвы по версии РБК ООО «Анубис» занимает одну из лидирующих позиций.

ООО «Анубис» осуществляет строительство в Москве, в 23 городах Московской области, а также в городах Поволжья и Урала. Компания осуществляет строительство офисных комплексов с внутренней инфраструктурой, организуя полный цикл инвестиционных и строительных работ — от получения необходимых разрешений до оформления сделок с недвижимостью.

ООО «Анубис» уверенно занимает лидирующие позиции на строительном рынке Москвы, имея ряд конкурентных преимуществ гад многими крупными строительными компаниями, такие как наличие профессиональной команды строителей, управленцев и финансистов, административная поддержка на различных уровнях власти, включая администрации города Москвы и других регионов России, опыт взаимодействия регулирующими органами, отлаженная система сбыта и продвижения офисных помещений, учет предпочтения различных групп покупателей при строительстве, отлаженная система поставки строительных материалов и взаимоотношение с поставщиками, репутация надежной инвестиционно — строительной компании.

1.2 Определение цели, миссии и стратегического плана организации

Стратегическим планом компании являются увеличения объемов строительства и укрепление позиций на рынке недвижимости Москвы, с последующим выходом на другие регионы и расширением географии строительства. В планах Компании увеличение объемов строительства жилья и офисных помещений до 3 млн. м². В связи с этим компанией заключен ряд инвестиционных контрактов с администрациями Москвы городов Московской области.

Цель создания компании: объединение экономических интересов, материальных, трудовых и финансовых ресурсов для осуществления хозяйственной, то есть направленной на получение прибыли, деятельности, не запрещенной законодательством Российской Федерации.

Миссия компании: строительство офисных помещений, недорогих, но современных комфортабельных квартир в Москве и в городах ближнего и дальнего Подмосковья и ряде регионов.

В своей деятельности компания руководствуется следующими основными принципами:

Ш Приоритет отдается комплексной застройке крупных микрорайонов, но точечная застройка тоже ведется. Одновременно со строительством жилых домов возводится и вся социальная инфраструктура: школы, сады, помещения службы быта, удобные парковки, гаражи, детские площадки и т. д.

Ш Объекты возводятся в соответствии с различными строительными технологиями: панельные, кирпичные, кирпично-панельные, крупнопанельные из сборного железобетона, монолитно-каркасные. Однако, тщательно изучая рынок недвижимости и тенденции развития спроса, Компания отдает предпочтение современным технологиям (монолитные, монолитно-кирпичные здания). Особое внимание также уделяется требованиям безопасности: все здания способны выдержать 8-бальные землетрясение.

Ш Строительство осуществляется с учетом требований рынка и потенциальных покупателей: в помещениях возможны любые внутренние перепланировки по желанию покупателя.

Ш Осуществляется индивидуальный подход к размещению объектов с учетом сложившихся в том или ином месте градостроительных традиций, потребностей в конкретном виде недвижимости, наличия инфраструктуры, благоприятных экологических условий и транспортного обеспечения. Компания учитывает проблемы того города, куда входит со своей строительной программой.

Ш компания активно сотрудничает с администрациями городов, в которых осуществляются строительные проекты, и благодаря социальной направленности своей строительной программы пользуется полной поддержкой не только местных администраций, но и администрации Москвы.

Ш компания участвует в совместной работе с исполнительными федеральными органами власти Российской Федерации по реализации государственных программ переселения жителей Крайнего Севера в регионы центральной России, а также оказывает помощь проживающему в странах СНГ и Балтии русскоязычному населению, желающему выехать на постоянное жительство в Россию. Программой жилищного строительства Компании также предусмотрено предоставление недорогого жилья военнослужащим по специальным сертификатам Министерства обороны и Управления Внутренних войск МВД РФ. Также при реализации жилья используется широкий набор финансовых инструментов: оплата в рассрочку, ипотечное кредитование, зачет стоимости прежнего жилья, участие в вексельной программе.

Стратегическими планами компании являются, в первую очередь, значительное увеличение доли собственного строительства. До конца 2007 года в рамках реализации Программы строительства жилых комплексов «пояса» Москвы, компания планирует построить порядка 1 млн. м² жилья.

Планируется получение новых площадок в других городах Московской области, крупнейшими из которых являются Наро-Фоминск, Электросталь, Павловский Посад, Домодедово, Подольск, Пущино, Клин и проч. Подписаны инвестиционные контракты и договоры о долгосрочном сотрудничестве в сфере строительства с администрациями районов Щелково, Щербинки, Долгопрудного, Воскресенска, Ивантеевки, Лобни, Павловского Посада, Клина.

ООО «Анубис» планирует увеличение участия своей компании в реализации различных инвестиционных и кредитных проектов по схеме долевого строительства. Эмитент планирует увеличение доли поставок на рынок сырья и материалов для строительного сектора, поиск новых партнеров, упрочнение и развитие устоявшихся связей, выход на новые региональные рынки строительных материалов.

Перспективные планы компании не ограничены жилищным и офисным строительством и направлены на вертикальную интеграцию производственных процессов: от обеспечения необходимой техникой строительных площадок, производства комплектующих, до управления эксплуатацией завершенных объектов.

В настоящий момент компания рассматривает возможности эксплуатации нежилых помещений строящихся объектов, а также строительства торгово-развлекательных и спортивных комплексов. В планах компании осуществлять самостоятельную эксплуатацию нежилых помещений, оказывая услуги в сфере торговли и обслуживания. Для осуществления данной деятельности создан специальный департамент. В случае успешного развития данного направления будет создана отдельная Компания, которая будет выкупать площади и заниматься коммерческой эксплуатацией нежилых помещений.

1.3 Конкурентные преимущества

Компания активно работает на рынке строительства Москвы, реализуя, в отличие от конкурентов, проекты, как в ближнем, так и дальнем Подмосковье, что позволяет компании первой заявить о себе на рынке недвижимости многих районов области. Прочные позиции и устойчивые партнерские отношения с поставщиками и покупателями на рынке поставок сырья и материалов для строительного сектора дают компании определенные преимущества перед другими компаниями, работающими на рынке, и повышают его конкурентоспособность.

Компания решает задачи, связанные с привлечением инвестиций в строительство, и исполняет функции заказчика, замыкая на себе весь цикл работ — от изучения рынка недвижимости, инвестирования строительства домов до оформления сделок с недвижимостью. Компания работает с десятками банков, страховых, инвестиционных компаний и заинтересована в дополнительном привлечении ресурсов для реализации своих программ строительства, которые сегодня оцениваются в несколько миллиардов рублей.

На дальнейший успех деятельности компании также положительно влияет:

Ш наличие профессиональной команды строителей, управленцев и финансистов;

Ш административная поддержка на различных уровнях власти, включая администрации Москвы и городов Московской области, опыт взаимодействия с регулирующими органами;

Ш отлаженная система сбыта и продвижения построенных объектов, учет предпочтений различных групп покупателей при строительстве;

Ш отлаженная система поставки строительных материалов и взаимоотношения с поставщиками;

Ш наличие ресурсов для начала строительства;

Ш репутация надежной инвестиционной строительной компании.

Среди прочих конкурентных преимуществ также следует выделить выгодное месторасположение, а именно расположение в Москве; вертикальную интегрированную структуру, которая позволяет обеспечить низкую себестоимость строительства; оптимальное соотношение цена/качество на продукцию компании, обеспечивающим на нее высокий спрос и налаженные контакты с главами администраций многих городов и районов, а также с администрацией Московской области.

Компания предлагает своим клиентам полный спектр услуг как по оплате покупаемого помещения, так и помощь в оформлении покупаемого помещения.

Ипотечное кредитование

Ипотечный кредит выдается гражданам на приобретение недвижимости на длительный срок, при котором объект сделки становится залогом обеспечения кредита. Кредит на покупку жилья предоставляется сроком от 2 до 20 лет под 11−15% годовых в валюте или 15−20% в рублях. В двухнедельный срок Банк (кредитная организация) проводит экспертную оценку представленных документов и принимает решение о выдаче (отказе) кредита на покупку квартиры.

Рассрочка платежа при покупке квартиры

Возможность приобрести квартиру в рассрочку в домах — дается рассрочка по выплатам на следующих условиях: при заключении договора оплата не менее 30% от стоимости квартиры, а на оставшуюся сумму предоставляется рассрочка до 12 месяцев, но не позднее даты предъявления дома госкомиссии. При этом сумма каждого платежа по рассрочке возрастает на 2% в месяц и составляет в конце указанного срока 24%.

Зачет старого жилья

ООО «Анубис» и «Промышленный Торговый Банк» предлагают клиентам, желающим приобрести квартиру в новостройке с использованием стоимости имеющегося в собственности жилья новую услугу — кредит «Улучшение жилищных условий».

Кредит на оплату инвестиционного взноса может быть предоставлен после оплаты заемщиком не менее 40% от стоимости приобретаемого жилья за счет собственных средств. Срок кредита — до 2-х лет. Сумма кредита — не более 80% от стоимости имеющейся в собственности квартиры.

Страхование

Возврат вложенных денежных средств в строительство жилья в случае неисполнения корпорацией «Анубис» договорных обязательств обеспечивается страховыми полисами от страховых компаний «Росно», «Росгосстрах», «МАКС», «Гранит».

Выводы

Стратегическое управление — это процесс принятия и осуществления стратегических решений, центральным звеном которого является стратегический выбор, основанный на сопоставлении собственного ресурсного потенциала предприятия с возможностями и угрозами внешнего окружения, в котором оно действует.

Ключевым понятием в теории стратегического менеджмента является понятие стратегии. Множество понятий стратегии можно условно разбить на два класса — дескриптивные (описывающие данное явление) и конструктивные (пытающиеся определить основные, сущностных характеристики).

Возрастание коммерческих рисков вынуждает менеджеров обращаться к стратегическому управлению как средству сохранения конкурентоспособности предприятия в динамичной внешней среде. Главным признаком эффективности выбранной стратегии менеджмента является степень достижения целей деятельности организации.

Стратегии классифицируются по многим классификационным признакам, к базовым относятся такие стратегии, которые описывают наиболее общие варианты развития фирмы: стратегия роста, стратегия сокращения и комбинированная стратегия.

Необходимость разработки конкурентной стратегии обусловлена ограниченностью ресурсов, которые могут быть направлены организацией на обеспечение своей устойчивости в изменяющейся внешней среде. Конкурентная стратегия должна обеспечить коммерческой организации возможность сохранения и усиления конкурентной позиции.

II. Техническая часть. Архитектурно-строительное решение по объекту недвижимости

На основании Постановления Правительства Москвы № 802 от 19.05.2007 г., Планового задания г. Москвы, и в соответствии с градостроительным обоснованием, согласованных протоколом № 8 регламента рассмотрения проектных решений Главным архитектором г. Москвы А. Г. Сорокиным была разработана концепция построения торгового центра.

Монолитное строительство в нашей стране приобретает все большую актуальность. Обусловлено это тем, что оно более экономично, так как бетона и арматурной стали уходит на 15% меньше, чем в крупнопанельном строительстве, а также исходя из трудозатрат и долговечности такого рода зданий.

Монолитный железобетон является архитектурно-выразительным материалом, позволяет возводить здания практически любой конфигурации и повышенной этажности.

Все эти факторы обосновывают все увеличивающуюся популярность монолитного железобетона у нас в стране и за рубежом.

Исходя из всего этого, в дипломном проекте принят к рассмотрению вариант пяти этажного здания из монолитного железобетона с оригинальной планировкой как самого здания, так и офисов.

Рассматриваемый в дипломном проекте объект расположен в Центральном административном округе (ЦАО) г. Москвы.

Объект включает в себя 5-ти этажное зданий с двухуровневой мансардой, подвалом и подземной автостоянкой.

Общая площадь административного здания — 3384 м²

Общая площадь подземной автостоянкой — 1146 м Назначение здания — торговый центр В геоморфологическом отношении объект расположен на поверхности древней аллювиальной террасы р. Москвы с современными абсолютными отметками 125,2−125,6 м.

Рассматриваемая площадка строительства до глубины 20 м сложена современными техногенными, четвертичными и верхнекаменноугольными отложениями.

Современные техногенные образования — насыпные грунты представлены песками с примесью строительного мусора. Мощность слоя до 5 метров.

Верхнечетвертичные аллювиальные отложения представлены мелкими песками, ниже песками средней крупности, крупными и гравелистыми. Глубина заложения подошвы аллювиальных отложений 7,6 — 12,5 метров.

Среднечетвертичные флювиогляциальные отложения представлены супесями с прослойками песков средней крупности. Мощность слоя до 2,8 метра.

Среднечетвертичные ледниковые отложения представлены суглинками с прослоями песков и гальки. Толщина слоя 0,4 — 2,0 метра. На отдельных участках морена полностью размыта.

Верхнекаменноугольные отложения представлены известняками, разрушенными в кровле до состояния муки и щебня. Вскрытая мощность слоя — 1,3 метра.

Уровень грунтовых вод в пройденных скважинах зафиксирован на глубинах 5,2 — 7,2 метра. Абсолютные отметки водоносного горизонта составляют 118,0 — 120,0 м.

Отмечено, что глубина сезонных колебаний уровня грунтовых вод может составлять до 2,0 — 2,5 метра. Горизонт безнапорный. Воды неагрессивны по отношения к бетону нормальной плотности.

2.1 Характеристика застройки

Участок застройки расположен в черте заповедной зоны «Замоскворечье», на территории бывшей Кадашевской слободы, в окружении хорошо сохранившейся исторической застройки усадебного типа, а также многочисленных памятников архитектуры. Участок находится в зоне композиционного влияния церкви Всех Скорбящих Радости. Ориентация 5-ти этажного здания определены с учетом расположения прилегающей территории застройки и сложившихся пешеходных связей.

Транспортные магистрали: улица Б. Ордынка, М. Ордынка, Пятницкая и т. д.

Подъездные пути для легкового транспорта (используются также для подъезда мусоровоза и машин пожарной охраны в экстренных случаях). Обеспечены подъезды к подземному гаражу и главному вестибюлю. Для движения пешеходов имеются тротуары и пешеходные дорожки в направлениях интенсивного движения. Генплан 5-ти этажного здания был разработан с учетом соблюдения нормативов светоклиматического режима для здания и окружающей застройки.

Покрытия проездов, тротуаров выполнены в асфальтобетоне. Предусмотрена площадка для хозяйственных целей.

Прилегающая территория озеленяется за счет посадки деревьев, кустарников и устройства газона. Озеленение представляет собой газоны с групповыми посадками низкорослых и красивоцветущих кустарников (сирень венгерская, шиповник морщинистый, калина обыкновенная) в придомовых участках и вдоль проектируемых тротуаров, вокруг проектируемого подъезда предусмотрено озеленение в виде газонов с групповыми и куртинными посадками деревьев (дуб красный, рябина обыкновенная, клён остролистный). При проведении благоустройства были соблюдены требования МГСЕ 1.01−98 (минимальные расстояния до зеленых насаждений).

Водоотвод находится от здания с выпуском на проезд и далее в ливневую канализацию.

В условиях дефицита территории, а также в целях повышения эффективности реконструкции, проектом предусмотрено максимальное использование мансардных этажей и разработана подземная автостоянка на 24 машино-мест. Традиционная для усадебной застройки композиция генплана сохранена. При этом исторический сад перед домом восстанавливается путем устройства на конструкциях перекрытия гаража газонов и клумб с возможностью посадки деревьев и кустарников. Устройство центральной клумбы позволяет организовать подъезды к зданию шириной 4 метра.

Технико-экономические показатели по Генеральному плану

Площадь участка — 0.254 га (254 м²)

Площадь застройки — 0.131 га (131 м²)

Площадь озеленения — 0.045 га (45 м²)

Площадь покрытий — 0.078 га (78 м²)

Отношение площади застройки к площади всей территории — 131/254 = 0,516

Отношение площади озеленения к площади всей территории — 45/254 = 0,177

Отношение площади покрытий к площади всей территории — 78/254 = 0,307

Объемно-планировочные решения

Реализуя основные позиции Градостроительного обоснования, которые суммарно сводились к сохранению своеобразия исторической среды и максимального раскрытия церкви Всех Скорбящих Радость в сторону 3-го Кадашевского переулка, авторы руководствовались принципами сохранения подлинных элементов среды в сочетании с взвешенным введением в структуру застройки формообразующих компонентов, базирующих на принципах современного восприятия архитектуры.

На участке строительства имеется: а/б покрытие проезжей части, тротуара, подземные коммуникации, зеленые насаждения.

С поверхности на глубину до 5 м на участке залегают насыпные грунты: пески с примесью строительного мусора, битого кирпича, средней плотности и рыхлые, влажные, с примесью почвы.

Грунтовые воды зафиксированы на глубине до 5,2 — 7,2 м. абсолютные отметки залегания грунтовых вод 118,00 — 120,0 м.

План организации рельефа решается в привязке к существующим отметкам 3-го Кадашевского пер., прилегающей дворовой территории, с учетом существующей опорной застройки, в соответствии с архитектурно-конструктивными требованиями.

Водоотвод на участке запроектирован поверхностным стоком, по лоткам запроектированной проезжей части в существующий лоток 3-его Кадашевского переулка.

Планировочные работы на участке отсутствуют. Новые трассы коммуникаций на участке не прокладываются. Грунт в объеме 2744 м³ вывозится за пределы участка.

Проектируемый объект будет включать в себя подземный гараж на 24 машино-места, 5-ти этажное здание с двухуровневой мансардой.

Архитектурно-планировочные решения

Административное здание

Новое проектируемое здание 5-ти этажное с подвалом и с двухуровневой мансардой. В плане здание имеет форму неправильного прямоугольника с размерами 13.00 на 44,00 м. Подвал расположен не только под всем зданием, но и под внутренним двориком объекта. Высота подвала 3,00 м и 5,00 м от пола подвала до пола 1-го этажа, высота 1-го этажа — 3,90 м, 2-го этажа — 3,30 м, высота всех остальных этажей — 3,00 м. Высота мансардных этажей — 3,00 м Относительная отметка пола 1-гo этажа принята +0.00 — 127,09 м при существующем рельефе. Основанием фундаментов служат пески средней крупности, средней плотности.

Согласно Техническому заключению основанием фундаментов служат пески средней крупности, средней плотности с различным сопротивлением, грунта R=2,5 кгс/см². Уровень грунтовых вод находится на отметке 118,25, что ниже подошвы заложения фундаментов.

Фундаменты вновь возводимого здания предполагается выполнить в виде монолитной железобетонной плиты толщиной 500 мм. Фундаменты подвальной части под внутренним двором предполагается выполнить в виде монолитных железобетонных отдельно стоящих фундаментов под колонны каркаса. Пространственная жесткость и устойчивость здания обеспечивается совместной работой дисков перекрытий, системой монолитных вертикальных стен и колонн. Несущие конструкции здания предполагается выполнить в виде монолитно-рамного каркаса.

Вертикальными несущими конструкциями являются монолитные железобетонные колонны сечением 400 на 400 мм, бетон класса В35. Проектом предусмотрены монолитные железобетонные стены толщиной 250 мм из бетона класса В35.

Перекрытия — монолитные железобетонные.

Покрытие — монолитное железобетонное.

Бетон класса В25 арматура класса АIII. Стены подвала — монолитные железобетонные толщиной 400 мм из бетона класса В 25. Для защиты стен от капиллярной влаги проектом предусматривается устройство горизонтальной гидроизоляция на отметке — 0,20 м.

Ограждающие конструкции здания предусмотрены из монолитного железобетона толщиной 250 мм с утеплителем 150 мм и наружной облицовкой из красного глиняного кирпича М 100, на растворе М 75. Наружные стены являются несущими, на них поэтажно опираются монолитные перекрытия.

Лестницы — из сборных железобетонных ступеней по металлическим косоурам с последующей антикоррозийной и противопожарной защитой.

Шахты лифтов из монолитного железобетона в щитовой опалубке.

Кровля совмещенная, не эксплуатируемая является ограждающей конструкцией мансардного этажа. Водосток — наружный.

Перегородки — гипсокартонные по металлическому каркасу, а в санузлах — кирпичные из семищелевого кирпича М 100, на растворе М 75.

Антикоррозийная защита металлических конструкций решена покрытием их в заводских условиях грунтовками ГФ-021 по ГОСТ 25 129–82.

Противопожарная защита несущих металлических конструкций решена путем их оштукатуривания по металлической сетке.

Подземный гараж-стоянка

Конструктивная схема проектируемого подземного гаража-стоянки решена в виде монолитного железобетонного рамного каркаса.

В плане сооружение имеет сетку колонн (7,25 5,40 7,25 5,85) (8,0 3,0 8,0 5,0).

Высота гаража в чистоте до выступающих конструкций — 2,40 м. Отметка виола — 5,90 м.

В проекте за относительную отметку принята 0,00 = 127,10 м.

Согласно Техническому заключению основанием фундаментов служат пески средней крупности, средней плотности с различным сопротивлением грунта R=2,5 кгс/см². Уровень грунтовых вод находится на отметке 118,25, что ниже подошвы заложения фундаментов.

Фундаменты под колонны решены в виде отдельно-стоящих монолитных железобетонных фундаментов (Ф1 ± Ф4).

По оси «Г» фундаменты приняты из монолитной железо бетонной плиты толщиной 500 мм, а по оси «И» и «3.3» в виде ленточных мон. жел. Бетонных фундаментов шириной 1200 мм.

Все конструкции из бетона класса В35.

Пространственная жесткость и устойчивость сооружения обеспечивается совместной работой диска перекрытия, системой монолитных железобетонных колонн, ригелей.

Вертикальными несущими конструкциями являются монолитные железобетонные колонны сечением 500 500, монолитные железобетонные наружные стены толщиной 400 мм. Все конструкции из бетона В35. Перекрытие — монолитное железобетонное толщиной 350 мм.

Решение Фасада

В наружной отделке фасадов применяются традиционные для г. Москвы материалы. Так, все стеновые плоскости фасада административного здания, при соблюдении характерных принципов формирования деталей фасадов, выполняются в высококачественной штукатурке с последующей окраской стойкими красителями. В поверхности стен, обращенных во внутреннее пространство двора включены тонированные остекленные поверхности в сочетании с архитектурными деталями, выполненными из естественных пород камня (гранит), которые так же применены для отделки цоколя и элементах благоустройства территории.

Переплеты окон фасадов административного здания, примыкающего к зданию бани, а также к административно-жилому зданию (в центре комплекса) металлические с применением огнестойкого стекла, обеспечивающие придел огнестойкости 1 час. Кровля административно-жилого здания выполнена из несгораемых материалов. Мансардные окна типа «Велюкс» расположенные на кровле административно-жилого здания обеспечивают придел огнестойкости 1 час.

Внутренняя отделка помещений

В отделке внутренних пространств применены высококачественные и долговечные материалы, обладающие высокими эстетическими показателями: гранит, мрамор, высококачественная штукатурка, многоцветные декоративные покрытия, керамический гранит, керамическая плитка.

Инженерно-техническое оборудование

Отопление

В административном корпусе проектируется самостоятельная система двухтрубного отопления с нижней разводкой и местными нагревательными приборами.

Теплоноситель — вода с параметрами 90 — 70⁰ С.

В качестве нагревательных приборов могут быть применены секционные или панельные радиаторы отечественного, а также импортного производства. Для регулирования теплоотдачи у каждого отопительного прибора устанавливается регулирующий клапан с термостатическим элементом типа RTD-N фирмы «Данфосс».

При монтаже системы отопления магистральные разводки выполнить из стальных водогазопроводных труб, а стояки и подводки к приборам из металлопластиковых труб фирмы «Henco».

Вентиляция

В административной части устраивается система общеобменной приточно-вытяжной вентиляции с механическим побуждением (П2, ВЗ) В приточной установке наружных воздух очищается от пыли на фильтрах, а в холодное время года нагревается в калориферах. Из санитарных узлов проектируется механическая вытяжка (В7).

Для помещений экспресс-бара предусматриваются системы приточно-вытяжной вентиляции с механическим побуждением (ПЗ, В5, В6). Воздухообмены в этих помещений рассчитываются на компенсацию тепловыделений от приготовления пищи, от рабочего персонала и посетителей. Самостоятельные системы вытяжной вентиляции проектируются для следующих групп помещений:

— офисных помещений

— экспресс-бара

— санузлов и душевых.

Внутренний водопровод

В зданиях офисного центра проектируется объединённая система хозяйственно-питьевого производственно-противопожарного водопровода.

В здание предусматривается ввод холодного водопровода 2 d 150.

Согласно ТУ ТО-561 от 23 марта 1999 года водоснабжение офисного центра осуществляется от запроектированной водопроводной линии d 300 по 3-ему Кадашевскому пер.

Горячее водоснабжение

Проектируется система центрированного горячего водоснабжения. Источником горячей воды является индивидуальный тепловой пункт (ИТП) расположенный в подвале на отметке — 4,35. Нагрев воды для горячего водоснабжения осуществляется в скоростных пластинчатых водно-водяных подогревателях.

Канализация

Канализация офисного центра проектируется в соответствии с техническими условиями № 1 33−2005 от 31.02.99 года выданных МГП «Мосводоканал» .

Здание оборудуется хозяйственно-бытовой и производственной канализацией.

Производственная канализация проектируется для технологического оборудования экспресс-бара, и имеют самостоятельные выпуски в наружную канализационную сеть.

Сети хозяйственно-бытовой и производственной канализации монтируются из чугунных канализационных труб по ГОСТ 6942.3−80 и труб ПВХ по ТУ6−19−308−86.

Внутренний водосток

Для отвода дождевых и талых вод с кровли здания офисного центра устраивается система внутренних водостоков с присоединением к проектируемой дождевой канализации согласно техническим условиям № 2248/б/1283 от 18.12.98 г.

Система телефонной связи. Компьютерно-информационная сеть

В проектируемом здании проектом предусматриваются автономные системы телефонной связи, включающие в себя следующие виды: местную, городскую, международную, факсимильную.

Проектом предусматривается возможность любого абонента всех зданий пользоваться системами связи в полном объеме, возможность стыковки со всеми существующими телефонными сетями и сетями передачи данных.

Для потребностей в телефонной связи в каждом здании комплекса предусматриваются отдельные местные телефонные станции емкостью 42 и 43 №№ и кроссы, расположенные в помещениях охраны здания. Возможность выхода абонентов этих станций на городскую телефонную сеть согласовывается с телефонным узлом.

Емкость распределительной сети запроектирована с учетом возможного включения четырехпроводных телефонных аппаратов, аппаратов факсимильной и компьютерной связей.

Проектом предусматривается возможность установки компьютерных (вычислительно-информационных) сетей с использованием структурированной (пассивной) разводки в зданиях.

Прокладка кабелей вычислительной сети осуществляется совместно с кабелями телефонной сети в предназначенных для этого каналах систем связи.

Городская радиотрансляционная сеть (МГРС)

В проектируемом здании предусматривается 3-х программная сеть МГРС с устройством наружного радиоввода и внутренних распределительных сетей.

Московская городская радиосеть обеспечивает трансляцию 3-х общероссийских программ радиовещания и программ ГО и МЧС.

Радиовводы в проектируемые здания выполняются согласно техническим условиям ГП МГРС. Для подвески проводов на кровлях проектируемых зданий предусмотрена установка радиостоек.

Распределительная радиосеть внутри зданий выполняется на основании «Правил строительства и ремонта воздушных линий связи и радиотрансляционных сетей» .

Распределительная радиосеть в рабочих помещениях оканчивается радиорозетками.

Подземный гараж-стоянка

Отопление

Для автостоянки проектируется система воздушного отопления, совмещенной с системой приточной вентиляции. При определении тепловой мощности системы учитывалось потребность тепла для обогрева въезжающих на стоянку автомобилей.

Въездные ворота автостоянки оборудуются воздушно — тепловой завесой.

Вентиляция

Вентиляция автостоянки проектируется приточно — вытяжная с механическим побуждением для ассимиляции углерода СО, выделяющихся при работе автомобильных двигателей (П5,В9). Система приточной вентиляции совмещена с воздушным отоплением.

Технические помещения

Вентиляцию индивидуального теплового пункта, машинных отделений лифтов и помещения водопроводной насосной станции предлагается организовать за счёт устройства приточно-вытяжной вентиляции периодического действия для борьбы с избыточным теплом и влаговыделениями от трубопроводов и оборудования. Установки включаются по импульсу термостата в рабочей зоне помещения. Воздухообмен в технических помещениях определяется по теплоизбыткам для летнего периода.

Теплотехнический расчет стены

В качестве основной конструкции будет рассмотрена ограждающая конструкция — наружная несущая стена из монолитного железобетона толщиной 250 мм с утеплителем из пенополистирола типа ПСБ-с и облицовкой снаружи лицевым кирпичом (см. рис. 2). Общая толщина стены — 550 мм. Кирпич опирается поэтажно на монолитные консольные пояса. Требуется провести теплотехнический расчет требуемой толщины наружной стены и сравнить ее с фактической толщиной стены для проверки соответствия требованиям СНиП 2.01.01−82, СНиП II-3−79*98.

Рисунок — 1 Наружная несущая стена в разрезе

Исходные данные:

1 — Штукатурка (плотность ??? 1800 кг/м³, толщина ₁ = 0,02 м)

2 — Железобетон (плотность ??? 2500 кг/м³, толщина ₂ = 0,25 м)

3 — Утеплитель минеральный (плотность ??? 150 кг/м³, толщина ₃ — искомая величина)

4 — Штукатурка (плотность ??? 1800 кг/м³, толщина ₄ = 0,02 м)

1. Для г. Москвы определяем самую холодную температуру однодневки и пятидневки:

t₁ = -32⁰С t₅ = -26⁰С

2.Определяем температуру отопительного периода (при t = +8 -32⁰С за 100 лет): t_от.пер = -3.6⁰С

3. Определяем продолжительность отопительного периода: z=216 суток.

4. Определяем внутреннюю температуру по норме: t_внутр=+20⁰С.

5.Определяем условия эксплуатации (влажность климата и влажность в помещении): для г. Москвы — это зона «Б».

6.Для зоны «Б» берем значения коэффициентов теплопроводности ??[Вт/мС⁰] для каждого материала:

для штукатурки ?_??= 0,93 Вт/мС⁰

для железобетона ?_??= 2,04 Вт/мС⁰

для утеплителя ?_??= 0,11 Вт/мС⁰

Расчет требуемой толщины утеплителя и стены:

7.Определяем требуемое сопротивление теплопередачи R_тр0[м²С⁰/Вт]:

где t_в — расчетная температура внутреннего воздуха равен +20⁰ С

t_н — расчетная температура зимняя наружного воздуха, С равная средней температуре наиболее холодной трехдневки с обеспеченностью 92%:

t_н — нормативный температурный перепад между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции? t_н=4⁰С

?_в — коэффициент теплоотдачи внутренней поверхности ограждающей конструкции, ?_в = 8,7 [Вт/м²С⁰]

n — коэффициент, принимаемый в зависимости от положения наружной поверхности ограждающих конструкций по отношению к наружному воздуху, n =1

8.Определим R_тр.0 по таблице: для этого сначала определим ГСОП (градусо-сутки отопительного периода):

где t_в — расчетная температура внутреннего воздуха, (С⁰);

t_от.пер, z — средняя температура, (С⁰) и продолжительность (сутки), периода со средней суточной температурой воздуха ниже или равной +8⁰С по СНиП 2.01.01−82.

t_в = 20⁰С t_от.пер = -3,6⁰С

z = 216 суток ГСОП = 5100

9. Согласно полученному значению ГСОП из таблицы СНиП выбираем значение R_тр.0[м²С⁰/Вт]:

Выбираем большее значение из двух значений (1.41 и 2.01): R_тр.0 = 3.01

10.Исходя из того, что R_{общ.стены} должно быть больше, чем R_тр.0, находим толщину утеплителя:

где???R_k — термическое сопротивление всех слоев конструкции

?_в — коэффициент теплоотдачи внутренней поверхности ограждающей конструкции: ?_в = 8,7 Вт/м²С⁰

?_н — коэффициент теплоотдачи наружной поверхности ограждающей конструкции,??_н = 23 Вт/м²С⁰

₃ — искомая величина

11.Требуемая толщина стены:

_ст. = 0.02 + 0.25 + 0.25 + 0,02 = 0.54

Фактическая толщина стены = 0.55 м.

Таким образом, фактическая толщина стены соответствует действующим нормативам и обеспечит необходимую температуру (+20⁰С) внутри здания в зимний период.

Таблица 1

Техническо-экономические показатели объекта