Формирование российской системы ипотечного жилищного кредитования и ее инфраструктуры

Актуальность диссертационного исследования. Одной из важнейших стратегических государственных задач в России является решение жилищной проблемы. Более 60% граждан страны нуждаются в улучшении жилищных условий. Основным финансовым механизмом ее решения в странах с развитой экономикой является система ипотечного жилищного кредитования — один из надёжных и проверенных на практике способов решения острой социальной проблемы — обеспечение граждан жильем в соответствии с их потребностями и возможностями. Именно она позволяет гармонично сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов — в эффективной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства, и самое важное, государства, заинтересованного в экономическом росте.

Попытки развития системы ипотечного жилищного кредитования в России предпринимаются уже около 10 лет. Современный этап её становления характеризуется увеличением числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, ежегодным двухкратным ростом их объема. Вместе с тем, процесс развития российской ипотечной системы протекает медленно. Так, на сегодняшний день, доля данных кредитов составляет около 1,5% ВВП, тогда как в развитых странах она достигает 50% ВВП.

Особенность сложившегося в России подхода к проблеме формирования системы ипотечного жилищного кредитования заключается в попытках применения моделей, работающих в условиях стабильной экономики, однако характеризовать нашу экономику как устойчивую нельзя. Несмотря на широкое освещение этой и других проблем, препятствующих развитию ипотечной системы в России, в научной литературе, они не нашли системного и эффективного решения. Основное внимание уделяется макроэкономическим проблемам, однако не менее важными являются мезои микроэкономические (формирование инфраструктуры ипотечной системы, развитие внутрихозяйственных методик предоставления ипотечных жилищных кредитов), без решения которых эффективно функционировать система ипотечного жилищного кредитования не будет. В результате остаются неразработанными многие теоретические вопросы и конкретные практические рекомендации по формированию и развитию российской ипотечной системы и её инфраструктуры. Вышеизложенное подтверждает актуальность и практическую значимость темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Вопросы, связанные с ипотечным кредитованием населения, получили широкое освещение в фундаментальных работах целого ряда зарубежных авторов. Среди них Б. Бруттеман, А. Даймонд, Д. Джафе, Н. Миллер, М. Стоун, Э. Рид. Однако, большинство этих исследований выполнены в других экономических и социально-политических условиях, в ином информационном и правовом пространстве, соответственно данные взгляды и обобщения требуют серьезного уточнения применительно к российским условиям.

К числу российских работ, поднимающих глобальные вопросы развития кредитования в России, могут быть отнесены труды Г. Н. Белоглазовой, Н. И. Валенцевой, B.C. Захарова, JI.B. Ильиной, А. Ю. Казака, Г. Г. Коробовой, Л. П. Кроливецкой, О. И. Лаврушина, И. В. Ларионовой, Ю. С. Масленченкова, И. Д. Мамоновой, Г. С. Пановой, B.C. Пашковского, Ю. В. Рожкова, В. Н. Рыбина, В. М. Усоскина и других. Непосредственно изучением проблем развития в России ипотечного жилищного кредитования занимаются К. Л. Астапова, Э. Р. Бугулов, И. А. Пенкина, Н. И. Ризун, А. Н. Ужегов, Н. В. Попов, И.В. Шиля-ева, В. А. Кудрявцев, С. М. Печатникова, И. А. Стрельникова, Т. Л. Чащина, Г. А. Цылина, В. И. Лимаренко, И. В. Павлова. В работах этих авторов рассматриваются основы понятийного аппарата в области ипотечного жилищного кредитования и затронуты основные аспекты развития первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. Отдельные вопросы функционирования ипотечной системы и некоторых элементов ее инфраструктуры описаны в работах И. В. Довдиенко, М. П. Логинова, Г. Р. Яруллиной, P.A. Субботина.

Однако, несмотря на значительную проработанность темы исследования в научной литературе по-прежнему остаются нерешенными или мало изученными проблемы, связанные как с теоретическими основами жилищного ипотечного кредитования, так и оценкой путей развития российской ипотечной системы. Недостаточно внимания уделяется региональному аспекту решения данной проблемы.

Актуальность темы

степень ее научной разработки и практической значимости определили выбор темы, цели и задачи диссертационного исследования.

Цель диссертационного исследования. Основной целью работы стало исследование теоретических и практических вопросов формирования отечественной системы ипотечного жилищного кредитования в ее региональном аспекте и разработка на этой основе практических рекомендаций по ускорению развития жилищной ипотеки в России.

Задачи исследования. В соответствии с целью диссертационного исследования автором поставлены следующие задачи теоретического и прикладного характера:

— уточнить теоретические представления о жилищной ипотеке в аспекте системной характеристики;

— охарактеризовать современное состояние и оценить уровень развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;

— определить и классифицировать факторы, оказывающие доминирующее влияние на процесс формирования и развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;

— провести сравнительную характеристику регионального опыта организации систем ипотечного жилищного кредитования и на ее основе охарактеризовать подходы к развитию ипотечного жилищного кредитования в субъектах РФ;

— разработать предложения по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования в диссертационной работе стала совокупность организационно-экономических отношений в области формирования системы ипотечного жилищного кредитования в рыночных условиях.

Объектом исследования выступила действующая практика ипотечного жилищного кредитования в России и, в частности, в Республике Башкортостан.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по данной проблеме, законодательные и нормативные акты Российской Федерации и Республики Башкортостан, публикации в периодической печати и специализированных изданиях, материалы международных, всероссийских и региональных научно-практических конференций и семинаров.

Информационной базой исследования послужили статистические данные Федеральной службы государственной статистики, территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Башкортостан, Центрального банка РФ, Национального банка РБ, результаты специальных исследований, информация, размещенная в глобальной сети Internet.

В диссертации были использованы общенаучные методы исследованияэкономического, экономико-математического и статистического анализа, сравнения и группировок, принципы системности и развития.

Наиболее важные научные результаты, отражающие вклад автора в исследование проблем формирования системы ипотечного жилищного кредитования, а также научную новизну работы, состоят в следующем:

— раскрыто содержание ипотечного жилищного кредита как самостоятельной разновидности кредита, специфика которой заключается в особом субъектно-объектном составе, предопределяющем черты данного вида кредита (крупные размеры и длительные сроки кредитованиявысокая степень риска и соответствующее его покрытие залогом недвижимого имуществарасширенный состав инвесторов, финансирующих предоставление кредитоввовлечение в процесс кредитования государства в его правообеспечительных функциях, а также функциях соинвестора и организатора);

— предложена авторская трактовка ипотечного жилищного кредитования как многофункционального механизма, в рамках которого путем перераспределения долгосрочных финансовых ресурсов реализуются инвестиционные интересы банков и других инвесторов и обеспечивается расширение потребления населения (реализация основной перераспределительной функции кредита), а также стимулируется развитие экономики и решаются важные социальные задачи (проявление общей стимулирующей функции кредита);

— дана расширительная характеристика системы ипотечного жилищного кредитования в качестве важной составной части национальной социально-экономической системы, которая включает в себя совокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающих при должной своей организации взаимодействие финансового и реального секторов экономики;

— дана оценка процесса формирования в России системы ипотечного жилищного кредитования, на основании чего сделан вывод об основных чертах данной системы в ее современном виде (множественность организационных форм, сочетающих разные элементы классических зарубежных моделей жилищной ипотеки) и противоречиях в развитии (несоответствие принятой ориентации на создание двухуровневой ипотечной системы реальным условиям слаборазвитого рынка ипотечных кредитовучастие государства в роли организатора процесса ипотеки зачастую препятствует конкуренции в данной сфере и приводит к диспропорциям в развитии необходимой инфраструктуры);

— проведен регрессионный корреляционный анализ действия факторов, определявших в последние годы тенденции развития российской системы ипотечного жилищного кредитования, что позволило выделить среди традиционно называемых факторов факторы прямого и опосредованного действия, а также дополнить их состав группой факторов институционального характера;

— дана типология региональных систем ипотечного жилищного кредитования с учетом источников финансирования, форм государственной поддержки, а также масштабов и результатов реализуемых ипотечных жилищных программна основе обобщения опыта регионов с высоким уровнем развития жилищной ипотеки (на примере Республики Башкортостан) выделены структурные элементы, обеспечивающие выбор наиболее рациональных форм построения систем ИЖК в регионе с учетом всех особенностей экономического и социального развития каждого региона;

— проведена оценка состояния и перспектив развития инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования, при этом доказано, что приоритетными направлениями совершенствования данной инфраструктуры должны стать развитие института независимых ипотечных брокеров и формирование новых элементов, обеспечивающих стимулирование спроса на рынке ипотечных жилищных кредитов, для чего, в частности, разработана модель информационной поддержки потребителей и даны предложения по созданию коллекторских агентств по защите интересов заемщиков;

— на основе анализа и обобщения современных технологий предоставления ипотечных жилищных кредитов даны методические разработки по созданию и внедрению в российских банках клиентоориентированных технологий ипотечного жилищного кредитования (разработаны система требований и алгоритм, в которых бизнес-процессы по предоставлению кредитов структурированы с разделением на технологические составляющие, максимально адаптирующие предоставление ипотечных услуг к потребностям клиента).

Теоретическая и практическая значимость работы. Выполненное диссертационное исследование содержит решение ряда важных научных и практических задач развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах России. Основные материалы диссертационного исследования доведены до уровня конкретных предложений и направлены на оптимизацию процесса ипотечного жилищного кредитования в работе кредитных организаций и других участников ипотечных отношений. Сделанные в диссертации выводы и практические рекомендации могут найти применение в деятельности органов государственной и муниципальной власти при разработке стратегии развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации обсуждены и получили апробацию в тезисах, статьях и выступлениях на научных конференциях, проходивших в 2005;2007 гг. в вузах Уфы, Саранска и Пензы.

Наиболее существенные положения и результаты исследования нашли свое отражение в 11 публикациях общим объемом 3,22 п.л., из них 1 статья опубликована в издании, рекомендованном ВАК.

Предлагаемые автором практические рекомендации по организации клиентоориентированного ипотечного жилищного кредитования нашли применение в деятельности ОАО УРАЛСИБ (г.Уфа). Теоретические и практические результаты исследования также используются Уфимской государственной академией экономики и сервиса при преподавании учебных дисциплин «Финансы и кредит» и «Государственные и муниципальные финансы», что подтверждено соответствующими справками о внедрении.

Объем и структура работы определены актуальностью рассматриваемой проблемы, ее практической значимостью, логикой исследования совокупностью решаемых в ней задач. Диссертация изложена на 163 листах и состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, 2 приложений. Предложения и выводы диссертации иллюстрируются 15 рисунками и 13 таблицами.

Заключение

.

В процессе работы над диссертацией были сформулированы выводы и получены следующие научные результаты:

1. Выявлены специфические особенности ипотечного жилищного кредита как разновидности кредита, к которым отнесены: особый состав субъектов кредитных отношений (одной из сторон всегда выступает население) и их объект (жилье). Это предопределяет размеры данного кредита (дорогостоящее жилье), его долгосрочный характер (источником погашения являются несоизмеримые со стоимостью жилья текущие доходы). Значительность размеров кредита определяет еще одну важную особенностьнеобходимость наличия у кредитора соответствующих финансовых источников, которые всегда ограничены и заставляют последнего искать дополнительные источники финансирования этих сделок, поэтому к субъектам данных кредитных отношений равноправно присоединяется инвестор. Важный социальный аспект значения этого кредита и обязанность государства решать социальные задачи такого рода, обусловливает заинтересованность государства к участию в числе таких инвесторов. Исключительная значимость правового регулирования вопросов сферы ипотечного жилищного кредитования, в частности, делает участие государства обязательным в его правообеспечительных функциях, а не только в качестве инвестора.

С учетом данной специфики ипотечное жилищное кредитование представлено как механизм реализации соответствующих кредитных отношений, позволившее вывить, что в нем при перераспределении средств непосредственно реализуются инвестиционные интересы кредиторов и инвесторов и обеспечивается расширение потребления для заемщика, которым выступает население. Реализация инвестиционных интересов кредиторов и обеспечение расширения потребления населения выступает, таким образом, специфическим проявлением перераспределительной функции кредита в сфере ипотечного жилищного кредитования. В другой важной функции общего характера — стимулирующей функции, присущей кредиту как одному из инструментов товарно-денежных отношений, посредством механизма ипотечного жилищного кредитования кредит выступает средством стимулирования развития экономики и решения важных социальных задач.

На основании исследования с точки зрения системного подхода сущности ипотечного жилищного кредитования, в работе дана авторская трактовка системы ипотечного жилищного кредитования как важной составной части национальной социально-экономической системы, которая включает в себя совокупность взаимодействующих субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающих при должной организации взаимодействие финансового и реального секторов экономики. Данное определение наиболее полно отражает местоположение ипотечного жилищного кредитования в сфере экономических взаимоотношений, обусловленное его специфическими проявлениями функций кредита.

В развитие основ организации системы ипотечного жилищного кредитования, сформулированы следующие основные принципы:

— целостности, который предполагает установление взаимосвязанности всех элементов системы и определение в ней их роли и места, наличие справедливого для всех ее участников законодательства;

— открытости, исходя из которого система должна быть ориентирована на реализацию максимального количества программ, моделей, схем ипотечного жилищного кредитования и различных типов потребителей, создание равной информированности всех участников ипотечного процесса и предоставления достоверной и доступной информации друг другу участниками этого процесса;

— рыночной ориентации, понимаемой как ориентация системы на эффективное использование финансовых ресурсов, привлеченных с финансового рынка и собственных средств населения с целью получения прибыли и приобретения жилья.

2. Изучение моделей организации ипотечного жилищного кредитования зарубежом и современных тенденций в области ипотечного жилищного кредитования показало:

— для массового развития ипотечного жилищного кредитования необходима всесторонняя поддержка государства, которая должна включать систему правового и финансового регулирования данной деятельности, предоставление государственных гарантий и страхования рисков, налоговые льготы и адресные субсидии;

— в мировой практике имеется тенденция к сочетанию двух альтернативных систем ипотечного кредитования (американской и немецкой) и нецелесообразности использования в стране только одной системы ипотеки. Эти данные необходимо учитывать при развитии ипотечного кредитования в России.

3. Анализ современной ситуации с ипотечным жилищным кредитованием в России свидетельствует с одной стороны об активном росте этого вида кредитования. Так, совокупный портфель данных кредитов в 2002 г. составил 260 млн долл., в 2003 г. — 500 млн долл., в 2004 г. — 659 млн долл., в 2005 г. -1,9 млрд долл., в 2006 г. превысил 13 млрд долл. С другой стороны, эксперты оценивают потребность россиян в таких кредитах примерно в 50 млрд долл., что свидетельствует о явной недостаточности его масштабов для решения возникающих у граждан потребностей.

В макроэкономическом масштабе ипотечное жилищное кредитование почти не видно. Так, уровень его развития принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. По ипотечным схемам в России приобретается всего 2% жилья, а рост доли ипотечного кредитования в ВВП составил всего порядка 1−2% в 2006 г., по сравнению с 55% в США и около 40% в странах Европейского Союза. Таким образом, Россия продолжает сильно отставать от развитых стран и стран Восточной Европы.

Анализ современной структуры системы ипотечного жилищного кредитования в России позволил сделать следующие выводы:

— диспропорциональное увеличение количества участников системы ипотечного жилищного кредитования, где количество кредиторов свыше 360, а при этом число инвесторов составляет только около 8- также и отражает ситуацию с крупными ипотечными брокерами, которые в рыночных странах являются важным элементом инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования;

— противоречие в условиях организации российской системы ипотечного жилищного кредитования, которое вытекает из несоответствия реальных экономических условий институциональным требованиям двухуровневой ипотечной системы, устанавливаемой законодательным путем, формой проявления его является отсутствие достаточных условий для развития первичного и вторичного рынков ипотечного жилищного кредитования;

— сочетание в ней элементов различных мировых моделей системы ипотечного жилищного кредитования.

Рациональность использования элементов зарубежных моделей системы ипотечного жилищного кредитования состоит в том, что применяются проверенные временем механизмы, показавшие высокую результативность. Негативные же стороны проявляются в механическом перенесении эффективных мировых моделей в совершенно иные, российские социально-экономические условия. Очевидно, что различные финансовые технологии должны конкурировать, рынок самостоятельно сформирует максимально выгодную и эффективную схему для всех участников процесса, а искусственно созданные ограничения лишь замедлят развитие ипотечных операций, тем более в российских рыночных условиях.

Для формирования эффективной системы ипотечного жилищного кредитования в России, по мнению автора, нужны продуманные сочетания известных моделей, которые позволят создать систему сбережений для населения, сформировать эффективный первичный рынок, укрепить финансовый рынок и сформировать рынок ипотечных ценных бумаг.

4. Проведенное исследование российской системы ипотечного жилищного кредитования выявило ряд факторов, оказывающих влияние на ее развитие. Так, регрессионный корреляционный анализ их действия, позволил сделать вывод о том, что ряд из традиционно называемых факторов, оказывающих влияние на формирование ипотечной системы, не являются самостоятельными и действуют только в совокупности. На высокие процентные ставки влияет: уровень рисков, свойственных кредитувысокая стоимость привлекаемых банками ресурсовнизкая доходность ипотечной деятельности для банков по сравнению с другими сферами банковской деятельностинепрозрачные источники доходов населения, что осложняет оценку их платежеспособности. Платежеспособный спрос на ипотечные жилищные кредиты определяется не только низкой платежеспособностью населения, но и нежеланием населения обременять себя выплатами по кредиту на долгосрочный период. Исследуя действие известных факторов на ипотечную систему, приходим к выводу, что некоторые факторы являются факторами прямого действия, а другие действуют опосредованно. Факторами прямого действия являются: низкие объемы строительства нового жильянизкая платежеспособность населениявысокая стоимость привлекаемых банками ресурсовнеразвитость инфраструктуры ипотечной системы. К факторам опосредованного действия относятся: незавершенность нормативно-законодательной базы ипотечного кредитования и жилищного строительстваотсутствие достаточной правоприменительной практикинежелание населения обременять себя выплатами по кредиту на долгосрочный периоднеразвитость внутрихозяйственных методик кредитных организацийнепрозрачные источники доходов населения.

Для более полного объяснения существенной разницы в темпах и масштабах развития отечественной системы ипотечного жилищного кредитования, автором был дополнен состав традиционных факторов, группой институционального характера. К числу последних отнесены: уровень развития жилищного, финансового рынка, в т. ч. рынка ценных бумаг и региональных инфраструктурных видов деятельности ипотечных рынков, территориальное размещение кредитных организаций.

5. Проведенный на основе ряда критериев (источники финансовых ресурсов, параметры ипотечного жилищного кредита, форма участия государства, а также количественные показатели результативности ипотечного механизма (объемы кредитования)) сравнительный анализ функционирующих в 2006 г. региональных ипотечных систем выявил три основных типа регионов.

К первому относятся регионы, реализующие рыночные механизмы ипотечного жилищного кредитования (Москва, Санкт-Петербург, Иркутская область), чему способствует высокий уровень их экономического развития.

Ко второму типу относятся регионы, внедряющие схемы с участием региональных бюджетов (Ростов-на-Дону, Республика Удмуртия, Оренбургская область). Это объясняется более низким уровнем жизни населения.

Третий тип — регионы, реализующие рыночный и бюджетные механизмы ипотечного жилищного кредитования (Республика Мордовия, Иркутск, Республика Башкорстан, Пермская область).

Проведенное исследование позволило выявить, что по количественным показателям развития ипотечного жилищного кредитования в регионах, Республика Башкортостан занимает ведущее место в Российской Федерации и существенно опережает другие регионы России. На основании изученного практического опыта функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в данном регионе был сделан вывод о том, что в республике сформировалась инфраструктура ипотечной системы, соответствующая рыночной модели, которая включает в себя банки, выступающие в роли первичных кредиторов, и «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования», через которое осуществляется рефинансирование первичных кредиторов. В тоже время, значительное развитие в республике получило бюджетное финансирование ипотечного жилищного кредитования. Анализ макроэкономической значимости бюджетного финансирования ипотечного жилищного кредитования, позволил сделать вывод о том, что оно позволяет повысить эффективность использования бюджетных средств в 1,7 раза и является одной из наиболее оптимальных социальных схем обеспечения отдельных категорий граждан жильем.

6. Анализ некоторых из основных путей совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования, позволил определить, что одним из важнейших условий эффективного функционирования системы кредитования является формирование её соответствующей инфраструктуры.

Проведенная сравнительная оценка существующих ипотечных брокеров в России (ипотечный брокер банка, ипотечный брокер-риэлтор, независимый ипотечный брокер) позволила обосновать необходимость развития независимых ипотечных брокеров. Она вытекает из специфики его деятельности как субъекта инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования. Так, независимый ипотечный брокер существенно уменьшает дополнительные расходы заемщиков и их временные издержки, а также повышает экономическую эффективность ипотечного жилищного кредитования в банке за счет сокращения значительной части трудозатрат, связанных с первичным приемом клиентуры и подготовкой документов. Следовательно, независимые ипотечные брокеры берут на себя роль фронтофиса в ипотечном жилищном кредитовании, оставляя функции бэк — офиса банку, то есть работу с деньгами и документами. Таким образом, одним из приоритетных направлений развития российской ипотечной инфраструктуры, должно стать формирование и развитие института независимых ипотечных брокеров.

Проведенное исследование деятельности независимых ипотечных брокеров позволило сделать вывод о том, что его развитие значительно повлияет на улучшение механизма взаимодействия всех участников ипотечных отношений. В работе разработана система соответствующих мер по созданию условий и стимулированию развития института независимых ипотечных брокеров: законодательные (разработка и принятие специального закона об ипотечном брокере) — институциональные (обязательная финансовая независимость от участников ипотечного рынка, предлагающих свои продукты) — функциональные, определяющие содержание услуг предлагаемых независимыми ипотечными брокерами (консультирование заемщика, оказание помощи в подборе оптимальной программы и сборе документов, оказание помощи при получении кредита и сопровождение его во время всей ипотечной сделки).

В работе, установлено, что на сегодняшний день развитие инфраструктуры ипотечной системы носит достаточно односторонний характер стимулирования предложения на рынке ипотечных кредитов, поэтому необходимо стимулировать и спрос. В соответствии с этим, автор предлагает мероприятия по стимулированию спроса на рынке ипотечных кредитов, в частности, разработана модель информационной поддержки потребителей, а также даны предложения по созданию коллекторских агентств по защите интересов заемщиков.

7. Исследование практики оказания ипотечных услуг отечественными кредитными организациями раскрыло их недостаточную эффективность. В целях их клиентоориентированности, предложено структурировать бизнес-процессы их предоставления с разделением на технологические составляющие, позволяющие максимально адаптировать процесс предоставления ипотечных услуг к потребностям клиента. Также автором разработана методика формирования ипотечных продуктов на основе спроса и предложения. Предложен ипотечный продуктовый ряд, удовлетворяющий все целевые сегменты и который дифференцирован: по доходам и расходам, по клиентским предпочтениям, по степени риска продукта. Такой продуктовый ряд совершенно очевидно будет востребован рынком.