Формирование системы взаимоотношений участников инвестиционного процесса на рынке жилого незавершенного строительства

Актуальность темы

исследования. В современных условиях развития строительной отрасли России сохраняет актуальность проблема эффективной организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в сфере жилого незавершенного строительства.

В целом по России по данным Росстата свыше ста тысяч объектов находится на стадии незавершенных строительством, из них законсервировано и приостановлено строительство более чем на двадцати семи тысячах объектов. В Нижегородской области данный показатель составляет 953 объекта. Общая площадь жилых домов, приостановленных строительством, по России за 2009 год составляет 6261,87 тысяч квадратных метров, из них более четырехсот тысяч квадратных метров по Нижегородской области.

В настоящее время существует ряд проблем, негативно сказывающихся на развитии рынка недвижимости, в том числе снижение спроса на жилье в связи с экономической нестабильностью, высокие процентные ставки по строительному кредиту, принципы инвестиционных отношений между участниками процесса строительства и реализации жилья.

Существующие формы взаимоотношений между участниками процесса инвестирования объектов незавершенного строительства не отвечают современным требованиям, что существенно ухудшает состояние рынка недвижимости и негативно сказывается на экономике страны в целом. Один из наиболее перспективных вариантов решения данной проблемы предполагает организацию взаимодействия участников инвестиционного процесса на объектах жилого незавершенного строительства на основе паевого инвестирования.

Использование закрытых паевых инвестиционных фондов позволит привлечь средства пенсионных фондов и страховых компаний на рынок недвижимости, а также уменьшить риски участников инвестиционного процесса строительства жилья.

Актуальность практического решения проблемы незавершенного строительства, существующей на рынке недвижимости, путем формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на основе закрытых паевых инвестиционных фондов, отмечается в п. 15.63. «Методические и методологические аспекты взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор — заказчик — застройщик — проектировщик — подрядчик)» Паспортов специальностей ВАК.

В процессе диссертационного исследования были использованы работы ведущих российских ученых в сфере управления инвестиционными процессами в строительстве, таких как: Балабанов И. Т., ВалдайцевC.B., Валинурова JI.C., Власова В. М., Грабовый П. Г., Градов А. П., Григорьев В. В., Дмитриев М. Н., Егоров А. Ю., Иванов Ю. В., Ильенкова С. Д., Ковалев А. П., Кожин В. А., Краснянский Л. Н., Мазур И. И., Новицкий H.A., Резнин С. Д., Самочкин В. Н., Серов В. М., Тренев H.H., Уткин А. И., Хавин Д. В., Четыркин Е. М., Щуров Б. В. и другие. В работах рассматриваются методические аспекты взаимодействия участников' инвестиционного процесса в строительстве. При этом недостаточно внимания уделяется формированию системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на объектах незавершенного строительства с учетом накопленного научного и мирового опыта.

Проблематикой методологии инвестиционных процессов в строительстве активно занимается и ряд зарубежных исследователей. Среди них можно выделить работы Альберта М., Ансоффа И., Гэлловэйя Л., Коупленда Т., Крушвица Л., Ли Ченга Ф., Майерса С., Мескона М. Х., Найта Р., Портера М. Е., Стрикленда А. Дж., Томпсона A.A., Финнерти Джозефа И., Харрисона Г., Хитера Кен., Холта Роберта Н., Шарпа У. и других.

Целью диссертационной работы является разработка методических подходов по формированию системы взаимоотношений участников инвестиционного процесса на рынке незавершенного строительства^.

В соответствии1 с поставленнойцелью сформулированы следующие основные задачи:

— проанализировать современное состояние первичного рынка недвижимости и существующие подходык организации? взаимодействия между участниками инвестиционного процесса в сфере незавершенного строительства- .

— предложить, организационно-экономический/ механизм, инвестирования объектовнезавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций- ,.

— сформировать экономико-математическую модель расчета? уровня безубыточности закрытого паевого, инвестиционного фонда?- недвижимости как участника предложенного организационно-экономического механизма, инвестированияобъектов? жилого незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций;

— предложить структурную модель инвестиционных потоков на разных этапах реализации! инвестиционногопроектазавершения: строительства" ' объекта жилого незавершенного строительства с привлечением паевых" инвестиций;

— разработать систему договорных отношений между участниками, инвестиционного процесса при реализаций, предложенного механизма, направленнуюна оптимизацию процесса инвестирования объектовнезавершенного строительства.

Предметом исследования является система взаимоотношений участников инвестиционного процесса* при реализациимеханизма инвестирования объектов жилого незавершенного строительства, с привлечением паевых инвестиций.

Объектом исследования являются субъекты инвестиционного рынка в сфере жилищного строительства г. Нижнего Новгорода и Нижегородской области.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования законодательные и нормативно-правовые документы, в области формирования жилищной политики, публикации по проблемам развития первичного рынка жилья, материалынаучных конференций и концепций развития-системы ипотечного жилищного кредитования РФ и регионов. Ряд методологических положений и, выводов, содержащихся в, диссертации, иллюстрирован расчетными таблицами" и графическими, схемамиподготовленными* автором на основе статистических данных Министерства экономического развития РФ, Министерства финансов РФ и Росстата.

При разработке положений' диссертации применялись, следующие методы исследования: системный анализ, классифицирование, экономико-математическое и графическое моделирование и пошаговая оптимизация-.

Научная новизна работы заключается в предложенных методических подходах к формированиюсистемы* взаимоотношений между участниками1, инвестиционного процесса на рынке жилого незавершенного^ строительства, 1 направленных на повышениеэффективности инвестицийв. жилищное строительство с привлечением закрытых, паевых фондов.

К основным пололсениям, которые обладают научной новизной и выносятся на защиту, относятся следующие.

1. Разработан организационно-экономический механизм инвестирования^ объектов незавершенного строительства^ с привлечением паевых инвестиций, позволяющий эффективно управлять процессами завершения строительства и реализации жилья и обеспечивающий эффективное взаимодействие между участниками инвестиционного процесса на объектах жилого незавершенного строительства.

2. Для эффективного использования данного механизма предложена методика определения уровня незавершенного строительства, при котором целесообразно инвестировать средства паевых инвестиционных фондов.

3. Разработана экономико-математическая модель определения безубыточности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости при участии в механизме инвестирования объектов незавершенного строительства на основе анализа постоянных и переменных издержек и прибыли от реализации жилья:

4. Сформирована структурная модель инвестиционных потоков участников" инвестиционного процесса на этапе формирования закрытых паевых инвестиционных фондов, в. период осуществления" инвестиционной? деятельности фондов и в период их ликвидации, позволяющая? эффективно распределить денежные средства между участниками инвестиционного, проекта на протяжении всего периода его реализации^.

5. Для организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса при реализации предложенного механизма разработана система договорных отношений, позволяющая оптимизировать по времени процесс инвестирования объектов незавершенного строительства:

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования обусловлена необходимостью формирования эффективной системыг взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве в современных условиях развития рынка недвижимости. Основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят существенный вклад в теорию развития организационно-правовых форм взаимодействия участников инвестиционно-строительного процесса и могут быть использованы для дальнейшего изучения вопросов, связанных с совершенствованием инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов при организации эффективной системы взаимодействия между участниками инвестиционной политики в сфере незавершенного жилого строительства.

Реализация и апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета (ННГАСУ).

Содержание диссертационной работы Основные положения диссертации отражены в 7 научных публикациях общим объемом 2,1 печатных листа. Одна работа представлена в журнале, соответствующем перечню ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендуемых ВАК.

Выводы по главе 3.

В третьей главе диссертации для. организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса предложена системадоговорных отношений между ними, рассмотрены вопросы практического применения предложенного механизма инвестирования объектов, незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций-, а также: разработаныметодические подходы к оценке прибылизакрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. .

В^результатеможноюделать: следующие выводы:. .

1. Автором? проведена" оценка эффективности! применениям механизмам инвестирования объектов незавершенного? строительства с: привлечениемпаевых инвестиций: В результате реализации предложенных разработок эффект получает каждый участник инвестиционного процесса.

2. Разработана: экономико-математическая модель расчетавеличины чистого дисконтированного дохода^ при реализации? предложенного механизмапозволяющая^. прогнозировать возможный? доход закрытого"? паевогоинвестиционного4 фонданедвижимости в результате приобретения? конкретного?, объектанезавершенного* строительствазавершения*- строительства «реализации"жилья: •.

3. Для организациивзаимодействия! между участниками инвестиционного процесса при реализации предложенных разработок разработана система договорных отношений между ними. Выполнение договоров" и их соответствие правовым нормам: являются" гарантией-удовлетворения требований всех заинтересованных в инвестиционном: процессе сторон.

Таким образом, все основные элементы диссертации, составляющие ее научную новизну, позволяют эффективно организовать систему взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса на рынке недвижимости, а также способствуют решению проблемы незавершенного строительства за счет реализации стоимостных, потребительских и социальных целей процесса управления недвижимостью.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ПО ДИССЕРТА1ЩОННОЙ5 РАБОТЕ.

Анализ существующих подходов к организации системы! взаимоотношений участников инвестиционного процесса на: рынке недвижимости позволяет сформировать новый комплексный механизм инвестирования объектов жилого незавершенного строительства с привлечением паевых инвестиций.

В работе исследованы состояние и проблемырынка недвижимости на примере Нижегородской области: рассмотрены основные причины возникновения проблемынезавершенного строительства, проанализированы: существующие пути решения данной^ проблемы, выявлена5- необходимость разработкинового механизма инвестирования объектов незавершенного строительства. Для эффективного использования? данного механизма предложенаметодика определения? уровня, незавершенного' строительства, при котором целесообразно инвестировать средства паевых инвестиционных фондов Представлен алгоритм расчета эффективностизакрытогопаевого инвестиционного фонда недвижимости при завершении. строительства объекта, способствующий эффективному функционированию! фонда, а также помогающий прогнозировать доходы-участников инвестиционногопроцесса: На, основе анализа постоянных и переменных издержек и прибыли от реализации жилья: разработана экономико-математическая модель определения безубыточности для механизма, инвестированияобъектов: незавершенного строительства с применением паевых инвестицийДанная модель отображает взаимосвязь, основных параметровопределяющих эффективность приобретенияобъекта, завершения-. строительства и реализации жилья, с учетом стоимости, оплаченной дольщиками. Экономико-математическая модель позволяет завершить строительство объекта недвижимости, учитывая интересы, как застройщиков (инвесторов), так и покупателей жилья, т. е. способствует реализации стоимостных, потребительских и социальных целей в рамках инвестирования объектов жилого незавершенного строительства с применением паевых инвестиций.

Смоделированная структура инвестиционных потоков между участниками инвестиционного процесса на трех основных этапах его реализации: период формирования закрытых паевых инвестиционных фондов, период осуществления инвестиционной деятельности и период ликвидации закрытых паевых инвестиционных фондов, позволяет проанализировать денежные средства на протяжении всего периода функционирования проекта, что помогает судить о его привлекательности для инвесторов.

Для организации взаимодействия между участниками инвестиционного процесса при реализации предложенного механизма разработана система договорных отношений, позволяющая оптимизировать по времени процесс инвестирования объектов незавершенного строительства.