Государственный земельный кадастр и мониторинг земли

Рациональное использование земли и обеспечение постоянного повышения ее плодородия обусловили необходимость организации всестороннего количественного и качественного учета земель на основе единого земельного кадастра (утративший силу Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Государственный земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее — сведения государственного земельного кадастра).

Государственный земельный кадастр был создан в целях информационного обеспечения:

• • государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
• • государственного контроля за использованием и охраной земель;
• • мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;
• • государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• • землеустройства;
• • экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;
• • установления обоснованной платы за землю;
• • иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

Ведение государственного земельного кадастра на всех уровнях было возложено на соответствующие органы по земельным ресурсам. Местные органы власти, координировавшие использование земельных ресурсов, выполняли следующие задачи:

• • регистрировали данные об объектах и субъектах собственности, владения, пользования и аренды земли;
• • создавали банки данных о наличии и качественном состоянии земельных ресурсов канала;
• • собирали от собственников земли сведения о прошедших изменениях и вносили изменения в земельно-кадастровую документацию;
• • ежегодно, не позднее 1 февраля, представляли отчет о наличии и использовании земель в вышестоящие органы.

В результате кадастрового учета каждый земельный участок получал характеристики, которые позволяли однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Первый этап кадастровой оценки — оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации. Второй — кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по административным районам и землевладениям. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту Российской Федерации определялась умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, условно принятого равным 33 годам.

Пример, Но результатам первого этапа проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных земель по субъектам Российской Федерации была установлена многократная разница от 43 560 руб/га в Краснодарском крае до 400 руб/га в Мурманской области и других северных и северо-восточных территориях. Самая дорогая земля как по кадастровой, так и, но рыночной стоимости была установлена в Московской области.

При рыночной оценке земельных участков использовались методы сравнения продаж и капитализации земельной рейты. Для проведения оценки в границах земельного участка отдельно рассматривали сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, деревьями и кустарниками, защищающими участок от различного вредного воздействия. При оценке учитывались не только плодородие, но и влияние экологических факторов.

В процессе формирования кадастра земель сельскохозяйственного назначения проводили следующие операции:

• • государственную регистрацию землепользователей;
• • количественный и качественный учет земель;
• • бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Регистрацию осуществляли на основании решений соответствующих органов о предоставлении земель в собственность, во владение, пользование, распоряжение и аренду после уточнения границ участка в натуре, оформления и выдаче документов. Сведения о правовом положении земельного участка записывали в государственную кадастровую книгу земель; в ней содержатся также данные об объектах и субъектах земельной собственности, землепользования и аренды земель, о целевом назначении земельных угодий.

Количественный учет земель заключался в определении их наличия и распределении по объектам земельной собственности и землепользователям, видам угодий: пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения. Учет качества земель включал земельно-кадастровое районирование, классификацию, характеристику по экологическим и технологическим свойствам, группировку почв.

При ведении учета земель устанавливалась степень их ценности, выделялись нерационально используемые, малопродуктивные, деградированные сельскохозяйственные угодья.

Эти методы используются и сейчас. Основа экономической оценки — бонитировка.

Бонитировка представляет собой сравнительную оценку почв по плодородию, проводимую при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. Она производится по 100-балльной системе. Высшую оценку получает почва с лучшими условиями для ведущей культуры или определенной группы культур: зерновые и травы, картофель и овощи и др.

Усредненная оценка по полям с учетом показателей качества позволяет судить о качестве почв в целом по сельскохозяйственной организации. На основании урожайности ведущей культуры определяется балл почвенного бонитета. Для этого фактическая урожайность делится на максимальную урожайность и умножается на 100 баллов.

Земля оценивается как средство производства в сельском хозяйстве и как объект земельных отношений. При этом оценивается потребительская стоимость земли, ее способность дать соответствующее количество продукции при определенных условиях.

При экономической оценке земли определяется влияние качества почвы на важнейшие экономические показатели, в том числе урожайности на валовую продукцию. В настоящее время в качестве критериев экономической оценки земли чаще всего используется урожайность, валовая продукция, чистый доход, т. е. оценка предполагает учет выхода продукции и затрат.

Экономическая оценка земли исчисляется в относительных величинах — баллах — как отношение валовой продукции или чистого дохода, получаемых с единицы оцениваемой площади, к валовой продукции, чистому доходу с единицы площади лучших эталонных земель, умноженной на 100.

Оценка проводится по следующим направлениям:

• • общая экономическая оценка земли как средства производства. Она осуществляется на основе учета затрат и результатов по всей совокупности возделываемых культур;
• • частная оценка земли по эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур. Определяется степенью эффективности возделывания конкретных сельскохозяйственных культур на разных почвах.

Оценивают землю на основе массовых данных о фактической урожайности сельскохозяйственных культур и затратах на их производство за длительный период (не менее 5 лет).

Государственный мониторинг земельных ресурсов. Рациональное использование земельных ресурсов предполагает ведение их мониторинга в соответствии со ст. 67 Земельного кодекса РФ.

Мониторинг земель — система наблюдений, оценки и прогнозирования, направленных на получение достоверной информации о состоянии земель, об их количественных и качественных характеристиках, их использовании и о состоянии плодородия почв.

Объектами государственного мониторинга земель являются все земли в Российской Федерации.

Задачами государственного мониторинга земель являются:

• • своевременное выявление изменений состояния земель, оценка и прогнозирование этих изменений, выработка рекомендаций по предупреждению и устранению последствий негативных процессов;
• • обеспечение органов государственной власти и местного самоуправления информацией о состоянии земель в целях реализации полномочий данных органов в области земельных отношений;
• • обеспечение юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан информацией о состоянии земель.

В зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории государственный мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным. Соответственно, он осуществляется в соответствии с федеральными, региональными и местными программами.

Мониторинг включает:

• • сбор информации о состоянии земель в Российской Федерации, ее обработку и хранение;
• • непрерывное наблюдение за использованием земель исходя из их целевого назначения и разрешенного использования;
• • анализ и оценку качественного состояния земель с учетом воздействия природных и антропогенных факторов.

Мониторинг осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром) во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.