Субъекты рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара (см. параграф 1.2) на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

• 1) развития (создания) недвижимости;
• 2) оборота недвижимости;
• 3) управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

• • на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
• • товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);
• • доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);
• • налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор инвестиций капиталовложений формирует стоимость объектов недвижимости, а также определяет развитие новых конструктивно-технологических решений в строительстве.

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

С экономической точки зрения в качестве субъектов рынка недвижимости выделяются:

• • продавцы (арендодатели);
• • покупатели (арендаторы).

В качестве продавца (арендодателя) выступает любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления.

В качестве покупателя (арендатора) выступает юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Участников рынка недвижимости можно разделить на институциональных и неинституциональных.

К институциональным участникам рынка недвижимости относятся государственные органы и организации следующего профиля:

• а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:
  • • федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;
  • • федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
  • • органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
  • • органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений:
• а) органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
• б) проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
• в) органы — регистраторы нрав на недвижимое имущество и сделок с ними;
• г) государственные нотариусы.

Институциональные участники рынка недвижимости выполняют следующие регулирующие функции:

• • законодательное установление правил и ограничений, действующих на рынке недвижимости;
• • учет и регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• • учет и регистрация самих объектов недвижимости;
• • распределение природных ресурсов, государственных зданий, сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;
• • контроль за использованием недвижимости;
• • стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;
• • инвестирование в жизненно важные сферы (строительство дорог, жилья, энергетику и т. д.).

К неинституциональным участникам рынка недвижимости относятся физические или юридические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях — лицензирование деятельности):

• • брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
• • оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям, но независимой оценке стоимости объектов;
• • финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
• • девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
• • редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
• • управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
• • проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;
• • юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
• • страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
• • профессиональные участники рынка ценных бумаг, занимающиеся операциями с ценными бумагами, обеспеченными недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
• • аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений, но его развитию;
• • финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
• • маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;
• • информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
• • специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости;
• • специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала в сфере недвижимости;
• • любые специалисты — сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Отдельной категорией выделяются на рынке недвижимости некоммерческие организации, осуществляющие предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости, при условии, что она служит уставным целям организаций, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

Важное место на рынке недвижимости занимают некоммерческие профессиональные объединения — Российская Гильдия Риэлторов^[1], Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риелторов, которые создаются с целью самокоординации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике.

• [1] Приводится официальное название организации.