Классификации жилых объектов недвижимости

Рассмотрим классификации жилых объектов недвижимости по следующим основаниям.

1. Маркетинговый подход (в зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и уровня их платежеспособности).

В соответствии со стандартом, разработанным Национальным советом Российской гильдии риелторов (РГР) и утвержденным в 2013 г. Фондом развития жилищного строительства, на рынке жилья выделяют четыре класса жилых объектов — эконом, комфорт, бизнес, премиум.

Жилье высокой степени комфортности (премиум-класс). В настоящее время уровень элитности жилья в различных городах разный, например в Москве есть четкое разделение на жилье премиум-класса, де-люкс и элитное. Однако существуют общие требования к жилью этого типа.

Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили семь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:

• 1) место — светлое, чистое. Придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая. Близость городского сквера и хороший вид из окон на воду и (или) зеленые насаждения, близость к центру. Местоположение — основной критерий элитности — является и основным фактором ценообразования;
• 2) материал — дом должен быть построен из надежных экологичных материалов с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30), высота потолков не ниже 3 м. Однокомнатных квартир нет, а площадь самой маленькой двухкомнатной квартиры от 80 м². Основу дома составляют четырехи пятикомнатные квартиры от 140 до 170 м². Часто элитность дома определяется именем архитектора;
• 3) клубность — важно не только то, где вы живете, но и то, кто живет рядом. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы населения (не представители среднего класса). Социокультурной единицей элитного жилья является именно дом с жильцами (в перспективе — квартал). Число квартир на площадке должно быть не более двух;
• 4) инженерные сети должны обеспечивать комплексное решение энергои теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования; электрический ввод — двойной. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой эксплуатационный срок;
• 5) инфраструктура должна включать подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж; внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные; службы консьержей, уборки квартир, быта; бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату. Причем все это должно быть закрыто для внешнего мира и вписано в структуру объекта недвижимости, чтобы жильцы могли получить услуги, не выходя за пределы дома;
• 6) элитное позиционирование дома. Настоящий элитный дом — это бренд с присущими ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов. Когда жилец такого дома произносит его название, то ему уже не нужно говорить адрес — все и так поймут, о чем идет речь. Например, «Дом на Дворянской», «Биография», «Русский дом», «Тапиола», «Самоцветы», «Премьер Палас», «Классика», «Тактика», «Парадный квартал», «Резиденция на Суворовском», «Смольный парк», «Венеция», Hermitage View House, Diadema Club House — элитные дома Санкт-Петербурга;
• 7) управление объектом недвижимости. Престиж складывается не только из перечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность.

Бизнес-класс (жилье повышенной комфортности) ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает:

• • возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья; высоту дома до девяти этажей; низкую плотность окружающей застройки;
• • хороший вид из окон; ориентацию окон дома на более чем одну сторону света; обязательное наличие учета розы ветров в проекте дома;
• • индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию владельца);
• • минимальный размер квартир 50—60 м², а максимальный определяется заказчиком; высота потолка 2,8—3,2 м; деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны; наличие двух и более изолированных комнат, по конфигурации приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 м²);
• • наличие нескольких санузлов; инженерные коммуникации из металлопластика;
• • высокую степень звукои теплоизоляции; деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя; надежные металлические двери;
• • конструкцию пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо с утеплителем;
• • эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, телекоммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление;
• • круглосуточную охрану. В комплекс охранных устройств входят видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота и множество других систем — все, что позволяет жильцам чувствовать себя дома в полной безопасности;
• • концепция «двор без машин», на каждого жильца предусмотрено машино-место.

В последнее время в России все больший интерес потребителей и профессиональных участников рынка недвижимости вызывает концепция интеллектуального здания. Интеллектуальное здание представляет собой комплекс, в котором при помощи специальных технических средств созданы идеальные условия для проживания, обеспечивается необходимый уровень защиты от стихийных бедствий и несанкционированного доступа, максимально рациональным образом расходуются энергетические и коммунальные ресурсы. Управление интеллектуальным зданием осуществляется с помощью интегрированных в единое информационное пространство систем, позволяющих максимально повысить эффективность функционирования служб при одновременном снижении эксплуатационных расходов в жилых зданиях. При этом обеспечивается циркуляция всего потока информации по зданию при помощи единой кабельной архитектуры.

В последние годы получает развитие жилье нового поколения — smart-концепция (англ, smart — разумный, интересный, удобный), ориентированное на жизнь, быт, комфорт конкретных семей. Многие специалисты относят этот тип жилья к самостоятельному классу. Суть этого типа жилья в том, что smart-квартира, как пазл, складывается из планировок, архитектуры, технологий, дизайна и инфраструктуры. Классифицируется она по количеству спален, т. е. личных зон для семейной пары и каждого из детей. Наиболее распространенные форматы: жизненная зона — совмещение кухни, столовой и гостиной, где вся семья может комфортно проводить время; мастер-спальня (имеющая свой санузел и гардеробную зону), а также взаимопроникающие стены (позволяющие располагать шкафы без ущерба площади и функционалу комнат). В Санкт-Петербурге пользуется спросом панорамное остекление балконных дверей и максимум больших окон в квартирах, а также расположение комнат вдоль светового фронта.

Главной особенностью smart-квартиры является то, что покупатель получает дизайнерскую отделку квартиры, а к ней еще и полную спецификацию на весь интерьер вплоть до занавесок и фоторамок на стенах. Семья сразу может посчитать, во сколько обойдется обстановка квартиры, и в течение одной-двух недель после получения ключей реализовать понравившийся интерьер частично или полностью, а значит, въехать в уже готовое для жизни пространство, где каждой вещи отведено свое место. Если это детская — то такая, чтобы ребенку было комфортно заниматься учебой, уютно играть, спокойно отдыхать. Если это спальня взрослых — то наличие стационарной двуспальной кровати даже не обсуждается, а гардероб вместит все необходимое. Ну, а жизненная зона — то место, где семья вечером будет с удовольствием собираться вместе.

Экономи комфортклассы относятся к группе массового жилья.

Типовое жилье (комфорткласс). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпичномонолитные дома. Материалы отделки — синтетические, окна из пластикового профиля средней ценовой категории.

С середины 1990;х гг. быстрыми темпами развивается монолитное домостроение, которому, по мнению специалистов, принадлежит будущее, ибо стоимость строительства монолитных домов сопоставима со стоимостью панельных (во многих странах мира даже ниже). Скорость строительства монолитного дома уже не уступает панельному (возможно возведение одного этажа в день). Срок службы монолитного дома составляет порядка 100 лет, а его конструктивные особенности дают возможность выдержать землетрясение силой до восьми баллов. Нормативная нагрузка на межэтажные перекрытия в монолитном доме (600 кг на 1 м²) в 3 раза выше, чем в панельном доме, и звукоизоляция тоже выше.

Парковка обязательна: на три квартиры должно быть одно машиноместо. Желательно — концепция «двор без машин». Все квартиры типовые, но можно сделать перепланировку. Высота потолков от 2,7 м, площадь квартир — от 38 до 150 м². Число комнат — от одной до четырех.

Экономкласс (недорогое типовое жилье). Жилые комплексы экономкласса — типовые многоквартирные дома высотой 5—12 этажей. Это панельные, реже — кирпичные здания в составе жилых комплексов, не оборудованных подземной парковкой. Придомовая территория обеспечена наземной стоянкой автомобилей. Как правило, дом экономкласса бывает густонаселенным и состоит из 100 и более квартир. Планировки в них стандартные, т. е. изолированные комнаты и один совмещенный с ванной или раздельный санузел. Перепланировка квартиры не предполагается. Высота потолков — 2,5—2,7 м. Квартирография дома: одно-, двух-, трехкомнатные квартиры, реже — четырехкомнатные. Площадь квартир от 30 до 90 м².

Видовых квартир практически не бывает. Благоустройство придомовой территории минимальное: озеленение территории и детская площадка. Во дворе предполагается автомобильное движение. Объекты социальной инфраструктуры в шаговой доступности^[1].

В экономклассе особняком стоит жилье низких потребительских качеств (низший экономкласс). Предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортных коммуникаций. Принадлежит к зданиям старого фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения. Квартиры размещены в первых этажах домов других типов. Заниженные архитектурно-планировочные характеристики.

Рассмотренные классификации жилых объектов предназначены для первичного рынка, т. е. новых домов, и они не исчерпывающие.

В зависимости от количества комнат в квартире. Основой для группировки является комната. В каждом сегменте рассмотренной выше классификации жилье делится на одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные квартиры, а также на квартиры-студии и «реалы».

Квартиры-студии на отечественном рынке появились в начале 2000;х гг. и сразу заняли свою нишу — 9—10% от общего объема жилой площади в проектах экономкласса. В настоящее время они представлены и в проектах бизнес-класса. Это говорит о том, что они перестали восприниматься как неполноценное жилье и находят своего покупателя почти в любом ценовом сегменте. Более того, на рынке появились двухи трехкомнатные квартиры так называемой европланировки. Например, двухкомнатная квартира европланировки имеет функционал трехкомнатной за счет создания кухни-гостиной. На рынке предлагаются двухкомнатные квартиры европланировки площадью 40—50 м², а трехкомнатные — площадью 68—75 м². Рациональная планировка с увеличением жилого пространства за счет коридоров и межкомнатных перегородок позволяет существенно сэкономить при покупке и получить за меньшие деньги необходимый функционал.

На рынке недвижимости свою нишу занимает и такой класс жилья, как «реал». В классическом, изначальном понимании «реал» — это жилое помещение общей площадью 25—30 м², шириной 3 м и длиной 8 м. Кухня соединена с жилым помещением, обычно проходная, без окна. Сейчас многие застройщики улучшают планировки «реалов» — комнаты становятся квадратными, в кухонной зоне теперь есть окно, и по желанию она может быть отделена от жилого помещения. Площадь «реалов» тоже увеличилась в среднем до 35 м². Появилась вариативность студий.

• 2. На основании градостроительных ориентиров. В соответствии с этой классификацией выделяют:
  • • дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;
  • • дома постройки 1917 — конца 1930;х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
  • • «сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
  • • дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960;х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
  • • дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970—1980;х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
  • • современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
• 3. В зависимости от материала наружных стен здания. Различают дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.

В Санкт-Петербурге на первичном рынке недвижимости панельные дома занимают 8,4%, кирпичные и кирпично-монолитные — 79,2%.

В зависимости от высоты здания. Руководство страны пропагандирует малоэтажку как основной вариант решения квартирного вопроса россиян и создает условия для развития малоэтажного жилищного строительства. Рынок предлагает высотки, так как высотные жилые дома позволяют существенно увеличить количество жилых площадей, размещенных на одном участке. Кроме того, высотки дополняют предложение уникальными квартирами, расположенными выше 25-го этажа. Как правило, дома повышенной этажности застройщики позиционируют как более дорогие, чем объекты «обычной» этажности. Виды, открывающиеся жителям последних этажей высоток, действительно намного интереснее, чем-то, что можно увидеть из окна обычного среднеэтажного дома.

В зависимости от комфортного окружения для жизни, работы и общения. Соответствие стандартам green development.

4. В зависимости от продолжительности и характера использования. Выделяют жилье первичное — место постоянного проживания; вторичное — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода; третичное — предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

Сейчас, в начале третьего тысячелетия, в России второе рождение обрела мансарда^[2], которая может быть спроектирована как составная часть многоуровневой квартиры (в ней можно разместить детскую, комнату отдыха, спальню, каминный зал или зимний сад) и как самостоятельная жилплощадь и, соответственно, может быть зарегистрирована как объект недвижимости.

Мансардный этаж (мансарда) — этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

Мансарды четко делятся на два сегмента: старый фонд, занимающий две трети объема предложения, и квартиры в новых домах или реконструированные. Старое жилье в основном имеет наихудшие потребительские характеристики и самую странную и неожиданную планировку. Новые мансарды, напротив, чаще всего спланированы в соответствии с современными представлениями о комфорте, обладают должной инженерной инфраструктурой. А иногда и отдельным входом¹.

В последнее время на рынке жилой недвижимости появились отдельные дома на крыше — пентхаусы^[3][4]. «Родовые» признаки пентхауса: последний этаж, собственный лифт, стеклянные стены и огромная терраса с ландшафтным дизайном, где могут располагаться бассейн, теннисный корт или фруктовый сад. Обязателен эффектный панорамный вид, площадь не менее 150—200 м^[4]. Важно, чтобы весь дом был элитным, построенным по индивидуальному проекту.

• [1] Классификация жилых комплексов по классам // Смоленская SV. URL: http://tversmsv.ru/index.php/statyi/item/654-klassifikatsiya-zhilykh-kornpleksov-po-klassarn.
• [2] В XVII в. французский архитектор Франсуа Мансар при строительстве дворцаМезон-Лаффит придумал использовать многочисленные чердачные помещения в качестве дополнительной жилой площади. Решение было просто и гениально: он снабдилкровлю дворца роскошными окнами. Впервые в истории маленькие тесные комнатыобрели статус апартаментов, с тех пор в честь Мансара подобного рода помещениястали называть мансардами.
• [3] В Петербурге классических мансард в объеме предложения меньше 5%. Есливключать сюда мансарды в новых домах — доля вырастает до 7%. Поэтому спрос превышает предложение.
• [4] В Петербурге первые дома на крыше появились 15 лет назад. Сегодня их несколькодесятков — большинство сосредоточено на Васильевском острове. На вторичном рынкетаких объектов единовременно предлагается всего пять-шесть.
• [5] В Петербурге первые дома на крыше появились 15 лет назад. Сегодня их несколькодесятков — большинство сосредоточено на Васильевском острове. На вторичном рынкетаких объектов единовременно предлагается всего пять-шесть.