Совместное инвестирование и долевое строительство

В ряде случаев у инвестора не хватает средств для инвестиций в будущий объект строительства, при этом требуется участие нескольких лиц, называемых соинвесторами. Будущие соинвесторы должны составить соглашение о совместной деятельности. Формы такой деятельности могут быть различными.

Если соинвесторы не выделяют из своей среды «главное лицо», может быть создано временное сообщество (за рубежом носит название " консорциум") в виде простого товарищества (юридическое лицо) или инвестиционного товарищества (не является юридическим лицом). При этом в простом товариществе не образуется уставный капитал, а его члены финансируют стройку самостоятельно, действуя в общих интересах.

Консорциум в виде простого товарищества координирует деятельность соинвесторов, организует проведение конкурсов, заключает договоры с подрядчиками и контролирует их деятельность, выполняет иные функции заказчика и застройщика. После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию консорциум прекращает свою деятельность. Консорциум может быть создан и со стороны подрядчика, например при выполнении комплексного контракта.

Инвестиционное товарищество является не организационно-правовой формой, а формой совместной деятельности лиц. Договор об инвестиционном товариществе является вариантом договора простого товарищества.

Такое товарищество осуществляет совместную инвестиционную деятельность, направленную на куплю-продажу акций, облигаций, финансовых инструментов, долей в капитале хозяйственных партнерств^[1]. Поэтому инвестиционное товарищество не может полноценно заменить отсутствующее в отечественном праве, но необходимое понятие «консорциум» .

Объединение соинвесторов может быть также осуществлено путем создания акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью. Оно будет выполнять функции дирекции строящегося предприятия. В этом случае финансирование капитальных вложений со стороны инвесторов будет заключаться в приобретении акций (паев) нового предприятия. Впоследствии новое общество может выполнять функции эксплуатации построенного объекта.

Если товарищество или общество не создается, целесообразно одному из соинвесторов на основе многостороннего договора поручить вести всю деятельность в качестве застройщика. Средства остальных инвесторов рассматриваются как целевое финансирование, выделяемое ему для ведения строительства. При перечислении средств застройщику необходимо обязательно указывать в качестве назначения перевода целевое финансирование строительства объекта, иначе налоговые органы сочтут перевод платежом за какие-либо услуги и обяжут получателя выплатить с этой суммы налоги на добавленную стоимость и на прибыль.

Например, несколько предприятий, находящихся рядом, организуют строительство энергоснабжающего узла (ТЭЦ, котельной, тепловых сетей и т. п.). Один из них может принять построенный объект на свой баланс и организовать его эксплуатацию. Другие ограничиваются долей в уставном капитане нового предприятия и получением прибыли. Третьи могут отказаться от доли в собственности нового предприятия взамен льготного или бесплатного получения энергии в течение определенного периода и т. д.

В любом случае необходимо заранее определить долю каждого соинвестора, объем и сроки перечисления им средств на строительство, организационно-правовую форму нового предприятия, а также формы владения готовым объектом (долевая собственность, выделение частей и пр.). Необходимо также предусмотреть действия в случае прекращения строительства, выхода одного из участников и т. п.

Как особый случай совместного инвестирования следует рассматривать долевое участие граждан в строительстве многоквартирного жилого дома. Этот случай специально оговорен в федеральном законодательстве^[2]. Хотя формально упомянутый Закон охватывает и иные виды объектов, за исключением производственных, он в первую очередь создан с целью защиты граждан от недобросовестных застройщиков жилья.

В договорах долевого строительства инвестор и застройщик — не одно и то же лицо: «дольщики» являются соинвесторами, а организация, взявшая на себя размещение проектной декларации, приобретение участка и постройку здания, является застройщиком. Между ними заключается договор участия в долевом строительстве, по которому застройщик получает право привлечения денежных средств граждан.

Договор участия в долевом строительстве не является подрядным договором или договором купли-продажи. Это прежде всего договор между инвесторами (участниками, т. е. физическими лицами) и застройщиком. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать:

• — определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком, в соответствии с проектной документацией;
• — срок передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства;
• — цену договора, сроки и порядок се уплаты;
• — гарантийный срок на объект долевого строительства.
• (со дня передачи объекта участнику долевого строительства) не может составлять менее пяти лет. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств с процентами.

Важным является положение закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика. Земельный участок, приобретенный застройщиком, (или право аренды на него) и строящийся на нем объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора (так называемая ипотека в силу закона). Это означает, что при ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств или при просрочке их исполнения обеспечиваются возврат средств участника строительства и выплата ему неустоек и компенсаций, в том числе путем продажи заложенного имущества. Однако взыскание на предмет залога не может быть обращено ранее чем через шесть месяцев после плановой даты передачи объекта участнику долевого строительства.

В случае прекращения строительства многоквартирного дома или приостановления на срок, не позволяющий достроить его до предусмотренной договором даты, участник строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При этом застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Такие же меры принимаются к застройщику в случаях существенного изменения проектной документации, изменения назначения общего имущества и нежилых помещений, невыполнения строительства в договорные сроки и нарушения других договорных условий.

Законодательство предусмотрело также ряд мер с тем, чтобы увеличить расходы и обязательства застройщика до момента заключения договоров участия и тем самым уменьшить вероятность появления нечистоплотных дельцов в роли застройщика. Однако это приводит к значительному усложнению действий добросовестных застройщиков и в ряде регионов повлекло спад в объемах жилищного строительства и в конечном итоге рост цен на жилье.

Так, до начала привлечения средств участников долевого строительства застройщик должен выполнить следующие условия:

• — приобрести земельный участок или право долгосрочной аренды такого участка;
• — получить технические условия на подключение инженерно-технических систем, присоединение электрических коммуникаций;
• — выполнить технико-экономическое обоснование строительства;
• — получить градостроительный план земельного участка;
• — заказать и принять проектную документацию, достаточную для получения разрешения на строительство, получить по ней положительное экспертное заключение;
• — получить разрешение на строительство объекта;
• — провести процедуру выбора подрядчика и заключить договор подряда;
• — опубликовать проектную декларацию.

В проектной декларации должны быть указаны подробные данные о застройщике и проекте здания. В частности, должны быть приведены сведения об экспертизе проекта и о подрядчиках, привлекаемых к строительству. Это означает, что экспертиза проекта и выбор подрядчиков также должны быть проведены заранее. Застройщик должен указать сведения о ранее выполненных аналогичных проектах.

Только через 14 дней после опубликования проектной декларации застройщик может начать заключение договоров с участниками. Понятно, что для выполнения таких предварительных условий необходимы достаточно крупные начальные инвестиции. Кроме того, застройщик обязан получить аудиторское заключение о предпринимательской деятельности, а его финансовое состояние должно удовлетворять следующим показателям^[3]:

• — норматив обеспеченности обязательств (частное от деления суммы активов застройщика па сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве) должен быть не менее 1;
• — норматив целевого использования средств (частное отделения суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве) должен быть не более 1;
• — норматив безубыточности (количество лет из расчета трех последних лет работы застройщика, но итогам которых у застройщика отсутствовали убытки) должен быть не менее 1.

Организации, для которых выполнение указанных требований невозможно, стараются обойти законодательство. Например, распространена практика приема денежных средств от будущих участников не в виде договоров долевого участия, а в виде займов или даже добровольных пожертвований. Риски при таких отношениях целиком ложатся на участников, сохранность средств которых при этом не гарантирована. В целом опыт долевого строительства в России трудно признать удачным. Разрабатывается новое законодательство по этому вопросу.

Контроль и надзор в области долевого участия в строительстве проводит Роспотребнадзор, а также органы исполнительной власти субъектов РФ^[4]. Невыполнение в срок предписаний надзорных органов влечет наложение административных штрафов. Контролирующий орган может также обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика.

По окончании строительства право собственности участника долевого строительства на здание подлежит государственной регистрации на основании разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

• [1] Федеральный закон от 28.11.2011 № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе» .
• [2] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» .
• [3] Положение о требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утв. постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233.
• [4] См., например: постановление Правительства Москвы от 16.08.2011 № 366-ПП «О мерах по осуществлению контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в городе Москве» .