Обмен жилыми помещениями

После изучения данной главы студент должен:

знать

• • определения понятий «договор обмена жилыми помещениями», «договор мены жилыми помещениями», «договор поднайма жилого помещения», «временные жильцы», «право пользования жильем» и др;
• • правила проживания временных жильцов, их права и обязанности;
• • основания прекращения и расторжения договоров поднайма жилого помещения;

уметь

• • объяснять своим клиентам:
• — права и обязанности временных жильцов;
• — различия между договорами мены и обмена;
• — условия сдачи жилого помещения в поднаем;
• — положительные и отрицательные моменты в договоре поднайма жилого помещения;

владеть навыками

• • составления договоров мены, обмена, поднайма жилого помещения;
• • разрешения спорных ситуаций, возникающих в связи с заключением и расторжением договоров мены, обмена, поднайма;
• • составления судебных исков о расторжении договоров оциального найма, признании договоров найма недействительными.

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма

Лицо, имеющее жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, может улучшить его двумя способами:

• а) видоизменить с помощью ремонта либо переустройства или перепланировки;
• б) заменить его следующими способами:
  • — потребовать от органа местного самоуправления предоставить ему другое жилое помещение, если имеющееся у него не соответствует установленным нормам;
  • — заменить имеющееся у него жилое помещение самостоятельно с помощью договора об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма.

Существуют два вида договора по замене жилого помещения: договор об обмене и договор мены. Оба эти договора применяются с одной и той же целью, но при этом имеют различия в правомочиях сторон относительно жилого помещения и регулируются разными законодательными нормами.

Во-первых, обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72—74 ЖК РФ, а обмен по договору мены регулируется ст. 567—571 гл. 31 ГК РФ.

Во-вторых, сторонами договора об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, могут быть наниматели чужих помещений, а по договору мены — только собственники жилых помещений.

В-третьих, по договору об обмене жилыми помещениями переходят права и обязанности нанимателей помещений по договорам социального найма, а по договору мены — право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности.

Правила об обмене жилыми помещениями, установленные ЖК РФ, в основном базируются на соответствующих положениях ЖК РСФСР 1983 г. (ст. 67—74) и регулируют обмен жилыми помещениями, полученными по договору социального найма. Жилищный кодекс РФ не предусматривает обмен квартиры, предоставленной по договору социального найма, на приватизированную или кооперативную квартиру.

Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Особенности обмена такими жилыми помещениями состоят в следующем (ст. 72 ЖК РФ):

• а) право нанимателя на обмен жилого помещения возникает у нанимателя лишь после получения согласия на это в письменной форме:
  • — наймодателя;
  • — проживающих совместно с ним членов его семьи;
  • — временно отсутствующих членов его семьи;
  • — органа опеки и попечительства, если в обмениваемом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя данного жилого помещения;
• б) члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, вправе требовать обмена занимаемого ими жилого помещения на жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах (разъезда);
• в) если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любое из указанных лиц вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении;
• г) органы опеки и попечительства вправе отказать в даче своего согласия на обмен жилыми помещениями, если этот обмен нарушает права и законные интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи нанимателя обмениваемого жилого помещения;
• д) решение органа опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимается в письменной форме и предоставляется заявителю в течение 14 рабочих дней со дня подачи им соответствующего заявления;
• е) обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ;
• ж) обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества переселяющихся лиц, но при соблюдении следующего условия: если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи не будет менее учетной нормы.

Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам социального найма. В ст. 74 ЖК РФ установил следующие правила, регулирующие порядок обмена и его оформление:

• а) обмен жилыми помещениями между их нанимателями осуществляется с согласия наймодателей этих помещений на основании заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми помещениями;
• б) по договору об обмене жилыми помещениями наниматель жилья из жилищного фонда социального использования передает другому нанимателю жилое помещение, занимаемое им, который, в свою очередь, передает ему занимаемое им жилое помещение из такого же жилищного фонда;
• в) предметом договора об обмене жилыми помещениями может быть отдельная квартира, комната, несколько комнат в домах государственного или муниципального жилищных фондов, используемые, но договору социального найма;
• г) договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями;
• д) договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, своему наймодателю для получения согласия на этот обмен;
• е) согласие или отказ в даче согласия наймодателя на обмен жилыми помещениями оформляется им в письменной форме и выдается нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения;
• ж) отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только при наличии условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается (см. ст. 73 ЖК РФ);
• з) отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть обжалован в судебном порядке;
• и) момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями ЖК РСФСР связывал с моментом получения обменных ордеров (ст. 71). В отличие от прежнего законодательства ЖК РФ не оперирует такой категорией, как «ордер» и тем самым исключает необходимость в указанном административно-правовом документе. Поэтому момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о двуили многосторонних сделках (договорах);
• к) договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, является юридическим основанием для обмена,
• л) когда на совершение обмена получены письменные согласия всех наймодателей обмениваемых жилых помещений, договор об обмене в совокупности с документами, подтверждающими согласие каждого наймодателя, признается правовым основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене;
• м) одновременно с расторжением указанных выше договоров на основании договора об обмене и письменных документов о согласии наймодателей соответствующий наймодатель заключает с гражданином, давшим согласие на обмен, новый договор социального найма жилого помещения, предоставляемого в результате обмена;
• н) в качестве указанных выше юридических оснований обмена помещениями в равной мере приемлемы как подлинники соответствующих документов, так и их нотариально засвидетельствованные копии;
• о) наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который предоставил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.

Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договору социального найма не допускается (ст. 73 ЖК РФ):

• а) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
• б) право пользования обмениваемым помещением оспаривается в судебном порядке;
• в) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
• г) принято решение о сносе обмениваемого дома или его переоборудовании для использования в других целях;
• д) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным происходит по определенным правилам.

1. Условия, при которых возможен обмен жилыми помещениями, предусмотренные ЖК РФ, отличаются от условий, предусмотренных ЖК РСФСР.

Так, ЖК РСФСР запрещал обмен, который носит корыстный или фиктивный характер (п. 2 ст. 73 ЖК РСФСР). В настоящее время такого рода обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным в судебном порядке при наличии определенных обстоятельств (ст. 166— 181 ГК РФ), в частности в случае признания сделки мнимой либо притворной (ст. 170 ГК РФ).

ЖК РСФСР не допускал обмен, в связи с которым жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, и в результате гражданин становится нуждающимся в улучшении жилищных условий, а ЖК РФ не устанавливает запрет на подобный обмен. Однако граждане, совершившие действия с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее, чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53 ЖК РФ)^[1].

• 2. В случае признания судом сделки об обмене жилыми помещениями недействительной стороны договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
• 3. Если обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

• [1] См.: Тихомиров М. /О. Комментарий к Трудовому кодексу Российской Федерации.С. 159, 160.