Перспективы развития малоэтажного домостроения на основе внедрения инноваций

Инновации в малоэтажном строительстве — это, прежде всего, комплексный подход к освоению земельного участка. Комплексное освоение территории предполагает применение новых технологий, начиная с проектирования поселка и заканчивая его благоустройством: невысокая стоимость жилых домов, экономия энергии, забота об окружающей среде.

Комплексная малоэтажная застройка — наиболее эффективное использование земельного участка. На относительно небольшой по площади территории (например, 40 га) должно быть предусмотрено все, что нужно жителям: инженерные коммуникации, дороги, социальная инфраструктура, магазины, детские площадки, спортивные и культурные объекты.

На фоне проблем точечной застройки преимущества малоэтажного жилищного строительства проектов комплексного освоения территорий, конечно, становятся очевидными. Во-первых, такая застройка приемлема для совершенно разных регионов и районов Российской Федерации, в том числе возможна к реализации в достаточно сложных районах — со сложным рельефом или даже с высокой сейсмичностью. Во-вторых, малоэтажное жилье достаточно быстро возводятся: благодаря современным технологиям весь процесс занимает от месяца до полугода. Потому что для строительства используются, как правило, так называемые домокомплекты, которые почти на 90% подготовлены в заводских условиях. Кстати говоря, это обусловливает и вполне приличное, хорошее качество этих строений, поскольку делается всё в заводских условиях. В-третьих, рыночная стоимость таких домов вполне сопоставима с ценой экономжилья в многоэтажных домах, а иногда и ниже.

Также оно экологически вполне соответствует современным требованиям эксплуатации. Применяемые здесь энергоэффективные технологии позволяют снизить расходы на эксплуатацию такого дома примерно в 3,5 раза. Не менее важно и местоположение (вдали от перегруженных трасс, промышленных производств, городской суеты), и, конечно, наличие пусть небольшого, но всё-таки своего участка земли [21].

В рамках комплексной застройки целесообразно формировать предложение по всем ценовым категориям, чтобы все структурные группы жилья по типам нашли свое отражение в застройке коттеджного поселка [8].

Модель позволит заказчику (застройщику или потенциальному потребителю — будущему жильцу) сформировать «образ» дома определенного качества, комфортности за приемлемую цену для потребителя.

Организационно-экономическая модель предполагает систематизацию признаков, по которым потребитель осуществляет свой выбор. Речь идет о таких параметрах, как архитектура, внутренняя планировка, инженерные коммуникации дома, выбор материалов и технологий строительства и т. п. Причем подбор всех этих параметров должен отталкиваться от финансовых возможностей заказчика. Принцип действия модели представляет собой последовательные стадии разработки проекта жилого дома, каждая из которых имеет несколько вариантов реализации. Пройдя последовательно все этапы, выбрав в каждом наиболее интересный для пользователя вариант (на основе ответов на ряд наводящих вопросов), можно получить примерный макетный проект малоэтажного дома.

Так, изначально выбирается ценовая группа, в которой предполагается вести данное строительство. В соответствии с ценовой категорий подбирается зона, где будет вестись строительство, тип объекта малоэтажного строительства, количество этажей в доме. После того, как появляется ясность с внешней архитектурой дома, необходимо выяснить, какой будет его внутренняя планировка. Следующий этап — выбор конструктивного решения, материалов и технологий для строительства здания. Далее выбираются инженерные решения при его эксплуатации (централизованные или автономные системы жизнеобеспечения), решаются вопросы, как будет осуществляться энергои водоснабжение загородного дома. После этого намечаются его эксплуатационные характеристики.

В итоге по отмеченным параметрам формируется проектный макет дома, рассчитывается стоимость его строительства и примерные эксплуатационные расходы.

Если получившиеся суммы платежей высоки для заказчика, то выбор решений пересматривается, чтобы найти более приемлемый вариант. При этом корректировка макета дома может идти по двум направлениям [8]:

• 1) изменение исходных параметров дома на более дешевые решения;
• 2) либо поиск принципиально новых экономичных решений по каждой стадии, позволяющих при сохранении заданных параметров качества и комфортности вести строительство по более экономичному пути.

На основе вышеизложенного автором разработан визуальный алгоритм организационно-экономической модели (рисунок 3.1).

Д — доходы заказчика Р — сумма платежей по разработанному проекту Рисунок 3.1 — Визуальный алгоритм организационно-экономической модели малоэтажного дома Возможные варианты жилья в данном случае представлены следующими [19]:

• — индивидуальные жилые дома — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;
• — блокированные жилые дома — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
• — многоквартирные жилые дома — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

На этапе привлечения финансирования проектов комплексной застройки предлагается активное использование механизма государственно-частного партнерства. Привлечение частных инвесторов к созданию объектов малоэтажного жилищного строительства позволит существенно повысить эффективность их строительства и последующей эксплуатации. Зарубежный опыт убедительно доказывает, что участие частного сектора в инфраструктурных проектах приводит к сокращению времени строительства, минимизации совокупных издержек на строительство и эксплуатацию, а также к повышению степени удовлетворенности потребителей услуг [5].

Государственно-частное партнерство, по существу, представляет собой механизм согласования интересов и обеспечения равноправия государства и бизнеса в рамках реализации крупных инвестиционных экономических проектов, направленных на достижение целей государственного управления.

В частности, для строительства объектов малоэтажного жилья предлагается специальная модель государственно-частного партнерства, учитывающая особенности этой деятельности, наиболее полно обеспечивающая для инвестора привлекательность, безопасность вложения средств в соответствующий строительный проект и позволяющая реализовать основную цель проекта, а именно развить стратегически важную для государства сферу малоэтажного строительства.

Общая концепция данной модели предусматривает создание специализированной управляющей компании, ответственной за строительство малоэтажного жилья, приобретающей право собственности на него и реализующей жилье после завершения строительства частным лицам, коммерческим организациям, органам местного самоуправления.

Первый этап реализации предлагаемой модели предусматривает, что специализированная управляющая компания, участвующая в проекте, отбирается органами местного самоуправления по итогам конкурса исходя из требований, предъявляемых к объектам малоэтажного жилищного строительства, выставленных на конкурс.

При этом уставный капитал специализированной управляющей компании формируется за счет вкладов частных инвесторов.

На втором этапе реализации модели специализированная управляющая компания для осуществления своей деятельности привлекает кредитные ресурсы, источником которых может быть в том числе банк развития — государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» (Внешэкономбанк), Инвестиционный фонд Российской Федерации, а также коммерческие банки [5].

В процессе осуществления проекта специализированная управляющая компания несет ответственность перед кредиторами по выплате процентов и основной суммы долга. Что касается залога по кредитным договорам, то в его качестве могут использоваться акции, имущество, права по договорам специализированной управляющей компании.

На последующем этапе реализации модели для непосредственного исполнения своих обязательств специализированная управляющая компания заключает договор со строительной компанией, предусматривающий разработку проектной документации на объект и его строительство. Следует отметить, что частные инвесторы специализированной управляющей компании могут быть владельцами данной строительной компании. При этом в роли строительной компании может выступать один или несколько частных инвесторов проекта (в последнем случае функции строительной компании распределяются между участниками) либо независимая привлеченная компания. Строительная компания также может быть специально создана частными инвесторами исключительно под данный проект.

Соответствующие расходы специализированной управляющей компанией оплачиваются за счет собственных средств и привлеченных кредитных ресурсов.

Коммерческие банки могут предоставлять кредитные ресурсы специализированной управляющей компании под залог ее акций, имущества (в том числе находящейся в собственности специализированной проектной компании жилой недвижимости), а также прав по договорам специализированной управляющей компании. Размер и условия предоставления кредитов определяются двусторонними договоренностями между частными инвесторами и соответствующими банками. Эти договоренности могут быть достигнуты как предварительно (до начала конкурса на право участия в проекте), так и в процессе реализации проекта. За счет средств местного бюджета специализированной управляющей компании могут частично компенсироваться процентные платежи по кредитам, предоставленным коммерческими банками.

На основе вышеизложенной информации автором составлена схема реализации механизма государственно-частного партнерства в малоэтажном строительстве (рисунок 3.2).

Рисунок 3.2 — Схема реализации механизма государственно-частного партнерства в малоэтажном строительстве Итогом реализации предложенной модели является покупка объектов малоэтажного жилищного строительства частными лицами или организациями, заключающими со специализированной управляющей компанией договор купли-продажи. Органы местного самоуправления также могут выкупить часть объектов малоэтажного жилищного строительства у специализированной управляющей компании и впоследствии реализовать их собственными силами либо распределить по социальным схемам [5].

Среди основных преимуществ этой модели следует назвать то, что частные инвесторы обладают правом собственности на возводимые объекты малоэтажного строительства. Такая ситуация позволяет использовать данные объекты в качестве залога по кредитам, результатом чего может явиться снижение стоимости заемного финансирования. Предложенная модель также имеет и слабые стороны, среди которых возложение риска несоответствия между реальными и прогнозными объемами спроса на малоэтажное жилье на инвесторов, которые не всегда в состоянии этим риском управлять. Однако в качестве механизма снижения указанного риска могут быть использованы схемы, связанные с выкупом значительной части квартир муниципальным образованием, а также применение организационно-экономического моделирования на стадии проектирования.

В целом необходимо отметить, что описанная выше модель государственно-частного партнерства для строительства объектов малоэтажного жилья может быть реализована как на муниципальном уровне, так и на региональном и федеральном уровнях.

В рамках реализации проектов комплексной застройки не менее актуальным является вопрос, из какого материала и по какой технологии возводить доступное, комфортное и экологичное жилье. На наш взгляд, необходимо обратить внимание на ряд специфических черт, снижающих производительность труда в строительстве. Во-первых, труд на открытом воздухе зависит от погодных условий. Производительность выполнения единицы работы на открытом воздухе ниже, чем в цеховых условиях на 30−300% и больше [2]. Достаточно посмотреть тарифные справочники. Многие виды строительных работ в соответствии с требованиями технологии можно выполнять только при определенных климатических условиях. Во-вторых, применять средства механизации на открытом воздухе сложнее, чем в помещении. В-третьих, качество работ на открытом воздухе ниже. Ниже и точность, а следовательно, больше затрат на непроизводительные операции по подгонке.

С другой стороны, и стоимость одного норма/часа работ на открытом воздухе существенно выше. Резюмируя вышеизложенное, можно сказать, что чем больше работ мы перенесем со строительной площадки в цех, тем выше будет производительность труда, сократятся сроки строительства и будет ниже стоимость работ. Таким образом, при выборе определенной технологии строительство можно преобразовать в сборку.

Такими технологиями могут быть [2]:

• — крупнопанельная;
• — каркасная;
• — с несъемной опалубкой;
• — с применением быстроразборной опалубки.

Жилые здания из крупногабаритных панелей. Сейчас основным материалом строительства таких зданий являются трехслойные сэндвич-панели, которые весьма технологичны при сборке (требуют минимальных затрат труда и времени), имеют хорошие эксплуатационные характеристики по тепло-, звуко-, гидро-, пароизоляции, прочны, долговечны (срок службы 50 лет и более), имеют погодостойкие, малозагрязняющиеся наружные покрытия, выполненные в широчайшей цветовой гамме [12]. Панели достаточно больших размеров (0,9×9 м и более), достаточно прочны и пригодны для изготовления как стен, так и крыш, а в отдельных случаях и для перекрытий. Сборка панелей осуществляется без сварки с помощью замковых соединений либо с помощью крепежа-саморезов. Панели крепятся обычно на стальной каркас коробчатого или двухтаврового профиля. В последнее время наблюдается переход к изготовлению каркасов из крупных размеров брусьев клееной древесины, причем наряду с простой утилизацией таких каркасов, важным фактором, как это не пародоксально, является их пожаростойкость. Глубокопропитанная в вакууме ангиперенами древесина за час в открытом пламени прогорает на 1−2 см. Стальной же каркас за это время полностью теряет несущую способность [24].

Здания каркасного типа. В малоэтажной застройке получили большое развитие в Америке. Каркас изготавливается на месте или в заводских условиях. Наиболее часто каркас изготавливают из древесины, причем доски соединяются с помощью запресованных гвоздевых пластин. Изготовление таких ферм несущего каркаса для стен, перекрытий и крыш осуществляется на высокомеханизированном оборудовании, а расчет ферм выполняется на компьютере. Такие конструкции доставляются на стройплощадку, где из них формируется каркас зданий, который зашивается снаружи погодостойкими панелями. Затем устанавливается теплоизоляция, и здание изнутри зашивается гипсокартоном с последующей отделкой. Здания такого типа могут быть исполнены в любых архитектурных решениях. Естественно, сроки введения зданий каркасного типа больше, но здесь достигается разумный компромисс между сроками возведения, качеством ограждающих и несущих конструкций и ценой [2].

Здания с несъемной опалубкой. Это обычно малоэтажные жилые дома. Опалубка выполнена из достаточно прочного материала в виде стандартных деталей, которые соединяются между собой, как в конструкторе «Лего». Из таких деталей собираются стены, а после сборки пространство между такой опалубкой заливается ячеистым бетоном, образуя (после отвердения бетона) стены с двухсторонней изоляцией и высоким общим термическим сопротивлением. Поскольку деталей опалубки довольно много и заливка ячеистого бетона занимает определенное время, то такая технология может называться быстровозводимой по сравнению со строительством из обыкновенного кирпича [2].

Здания с применением быстроразборной опалубки. Такие объекты также могут называться быстровозводимыми по сравнению с обычной кладкой, но сборка, заливка раствора, разборка опалубки тoже занимают довольно много времени. Зато такие здания, естественно, намного прочнее и долговечнее. Да и по цене они не самые дорогие [2].

За счет представленных выше технологий строительства задача по обеспечению населения комфортным, доступным и экологичным жильем является вполне осуществимой. Главное, что таким образом можно значительно увеличить производительность комплексной застройки, а значит и сократить сроки строительства, к тому же и не в ущерб качеству возводимого жилья. Также отметим, что уменьшение сроков строительства сокращает величину условно-постоянных издержек застройщика, что, в конечном счете, должно сказаться на цене м².

Путем систематизации вышеизложенного автором была составлена структура перспектив развития малоэтажного домостроения на основе внедрения инноваций (рисунок 3.3).

Рисунок 3.3 — Перспективы развития малоэтажного домостроения на основе внедрения инноваций В третьем разделе рассмотрены конкретные достижения в области инновационных разработок, применимые к внедрению в малоэтажном строительстве поэтапно. Была представлена и охарактеризована основная идея комплексного подхода к освоению земельного участка, согласно которой реализация проектов малоэтажного строительства должна быть обеспечена развитием инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры, инновационными методами проектирования малоэтажных поселков, механизмами стимулирования как спроса на малоэтажное жилье, так и его предложения. В частности, был продемонстрирован инновационный механизм использования организационно-экономической модели малоэтажного дома на стадии проектирования земельного участка, отведенного под комплексное малоэтажно строительство. На этапе привлечения финансирования проектов было заявлено об использовании механизма государственно-частного партнерства.

На стадии строительства было предложено использование инновационных технологий, позволяющих значительно увеличить производительность труда, тем самым сократить сроки строительства.