Введение. 
Государственная кадастровая оценка земель садоводческих и огороднических объединений по Тюменской области

Государственная кадастровая оценка земель веек категорий на территории Российской Федерации в различные исторические периоды ведения государственного земельного кадастра преследовало разные цели: вопросы о собственности на землю и другие природные ресурсы, использование которых во всех видах хозяйственной деятельности обеспечивал о получение дополнительного дохода. В настоящее время проводится в целях информационного обеспечения: государственного и муниципального управления земельными ресурсами; государственного контроля за использованием и охраной земель; мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель; государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними; землеустройства; экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов; установления обоснованной платы за землю.

Объектом исследования являются земли садоводческих и огороднических объединений по Тюменской области.

Предмет исследования — технология проведения Государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений по Тюменской области.

Цель выпускной квалификационной работы заключается в исследовании технологии проведения Государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений по Тюменской области.

В выпускной квалификационной работе поставлены следующие задачи:

изучить правовую и методическую основу проведения Государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений;

государственная кадастровая оценка земля выявить факторы, влияющие на кадастровую оценку земель садоводческих и огороднических объединений по Тюменской области и определить удельный показатель кадастровой стоимости;

проанализировать рынок садоводческих обществ и результаты кадастровой стоимости садоводческих и огороднических объединений;

провести сравнительный анализ результатов кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений в Тюменском и Нижнетавдинском районах.

Данная тема выпускной квалификационной работы актуальна в условиях реформирования земельными отношениями. Актуальность ее заключается в том, что по Тюменской области происходит исчисление земельного налога на основе ранее установленных налоговых ставок, для целей налогообложения, установление размеров арендной платы за пользование земельным участком.

Аналитический обзор литературы

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено проведение государственной кадастровой оценки земель как комплекса мер по установлению качественных и количественных характеристик земельных участков в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности и порядком, который устанавливается Правительством Российской Федерации.

Объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе производства вне зависимости от какой — либо определенной формы общества [1].

Методической базой кадастровой оценки земли, в первую очередь, являются основные принципы земельного законодательства, которые изложены в Земельном кодексе Российской Федерации в следующем порядке:

учет значения земли как основы жизни и деятельности человека;

приоритет охраны земли как важного компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества;

приоритет охраны жизни и здоровья человека;

участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю;

единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;

приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий;

платность использования земли;

деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Приведенные принципы земельного законодательства обязывают землевладельцев, землепользователей и арендаторов рационально использовать земельные ресурсы, предупреждать экологическую деградацию земли, потерю ее плодородия, внедрять экологически чистые производства продуктов сельского хозяйства, соблюдать естественные и правовые законы землепользования. Этого, в первую очередь, требуют закономерности взаимодействия общества и окружающей природной средой. Всегда важно учитывать, особенно при кадастровой оценке земли, что земля является не только средством производства, но и приемником отходов производства и их размещения [2].

Кадастровая информация входит в механизм экономического регулирования и стимулирования рационального использования земель, включая налоговую и ценовую политику, меры повышения продуктивности земель и экономические санкции за ухудшение экологического состояния земель.

Кадастровая информация позволяет полнее реализовать принципиальное положение о содержании земельного налога, который складывается из двух частей: ежегодной платы за предоставление земель, устанавливаемой независимо от целевого назначения и качества земель, и дифференцированной части налога, устанавливаемой в зависимости от качества и местоположения земельных участков.

Данные Государственного земельного кадастра определяют цену земли, уровни земельного налога и арендной платы.

Цена земли, налоговые ставки земельного налога, размеры арендной платы имеют рентную основу, зависят от плодородия, местоположения и других объективных данных.

Государственный земельный кадастр как инструмент земельных отношений и организации земельного хозяйства содержит систему необходимых положений, сведений, документов и механизмов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель и земельным угодьям, о качественной характеристике и народнохозяйственной ценности земель.

Данные Государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании и прогнозировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, при определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель [3].

Государственная кадастровая оценка земель основывается на таких объективных рыночных показателях, как стоимость сделок с земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, доходность объектов недвижимого имущества или затраты на их восстановление.

Оценка земель в стране регламентирована: законами РФ по регулированию земельных отношений и информационному обеспечению их регулирования; постановлениями Правительства РФ; нормативными актами федеральных министерств, ведомств и их территориальных учреждений непосредственного регулирования земельных отношений, методического и организационного обеспечения оценки земель; нормативными актами органов исполнительной власти субъектов РФ и муниципальных образований.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. государственную кадастровую оценку земель (ГКОЗ) городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляют на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. Реализация этих методических положений позволила при расчетах кадастровой стоимости земель использовать общепринятые в международной практике подходы к оценке недвижимости. Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. № 206 внесены изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные ранее Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316. В новой редакции определены сроки проведения государственной кадастровой оценки земель в России — не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. При осуществлении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, их кадастровая стоимость определяется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель [4].

Оценка земли — составная часть государственного земельного кадастра, которая является частью общей оценки природных ресурсов, используемых в хозяйственном комплексе страны [5].

Оценка земли обеспечивает решение одной из важных проблем — учет и соизмерение зональных экономических и природных различий в стране.

Для успешной оценки земель важно правильно установить ее объект.

В широком понятии в качестве объекта оценки земля выступает как территориальный базис, средство хозяйствования и объект недвижимости, характеризующийся стоимостью, качеством и ценой при ее использовании.

В более узком понятии земля как объект оценки выступает в виде отдельных участков в разных категориях земельного фонда с учетом выполняемых функций.

Государственная кадастровая оценка земель — определение стоимости (кадастровой) земельных участков на рентной основе с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков в соответствии с зонированием и районированием земель.

При такой массовой оценке земельных ресурсов используют данные мониторинга земель, государственного земельного кадастра, землеустройства, других обследований и наблюдений за состоянием земель, проводимых в установленном порядке [6].

Утвержденные в установленном порядке данные о кадастровой стоимости земельных участков используют при определении платы за землю (земельный налог, налогообложение, арендная плата) и осуществлении государственного регулирования оборота земли.

Порядок определения оценки земельных ресурсов, а также порядок установления платы за землю и использования средств от платежей за землю регулируются федеральными законами и иными нормативными документами.

Задачами оценки земель являются:

формирование организационной структуры и проведение организационных мероприятий по оценке земель;

выбор способа и метода оценки земель;

разработка методики и технологий, обеспечивающих объективность показателей оценки и возможность повсеместного их применения;

определение показателей оценки земельных участков юридических и физических лиц, муниципальных образований и субъектов РФ;

расчет стоимости земельных участков;

определение направлений использования материалов оценки земель в отраслях хозяйственного комплекса страны.

Принципы оценки угодий лежат в основе профессиональной оценки собственности, является руководящими составлениями оценки об оценке. В этих принципах выражена сущность концепций рыночной стоимости; сформулированы основные принципы оценки; рассмотрены подходы и систематизированные методы оценки; приводятся теоретические положения; уделено внимание расчету стоимости недвижимости с ипотечным кредитованием и оценке местоположения; рассмотрены вопросы нормативной цены земли [7].

Основное внимание обращено на экономические, экологические и правовые положения оценки земли, факторы определения качества, местоположения, ренты и кадастровой цены земли, создание земельно — кадастровой информационной базы [8].

Рынки недвижимости являются не совсем совершенными: предложение и спрос не находятся в равновесии, потенциальные продавцы могут быть неправильно информированы, производители — малоэффективны. Поэтому, могут давать различные суммы стоимости.

Информацию о рыночных ценах и арендной плате за земельные участки, а также о рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости собирают информацию начиная с января 1999 г. Рыночную стоимость земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости рассчитывают, как правило, для земельных участков в составе дачных объединений [9].

По оценке недвижимости должны приниматься такие методы и принципы оценки, которые учитывают тип объекта недвижимости, цели проведения оценки, наличие исходной информации [10].

Методологическую базу для проведения как массовой, так и индивидуальной оценки земельных участков составляют принципы оценки, которые можно объединить в следующие 4 группы:

принципы пользователя недвижимого имущества, вытекающие из его предоставления — полезность, замещение, ожидание;

принципы, связанные с рыночной средой — соответствие, зависимость, спрос и предложение, конкуренция, изменение;

принципы, связанные с объектом недвижимости — остаточная продуктивность, вклад, убывающая и возрастающая отдача сбалансированность (пропорциональность), экономический размер, экономическое разделение;

принцип наиболее эффективного использования. В частности, «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования [11].

Для формирования в России системы оценки недвижимости требуется создание научно — методической и нормативной базы [12].

Методика государственной кадастровой оценки земель учитывает опыт земельно-оценочных работ, осуществляемых на территории субъектов РФ в рамках реализации земель садоводческих и огороднических объединений (постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли») [13].

Подробно разъясняются нормы Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» с учетом новых социально — экономических и юридических условий коллективной и индивидуальной деятельности граждан, организации и управления их объединений. Освещаются вопросы, касающиеся не только создания садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, прав и обязанностей их участников, но и приватизации индивидуальных земельных участков, их обременений, ограничений использования, рыночного оборота. Впервые приводятся детальные пояснения к зонированию территории указанных некоммерческих объединений с целью установления градостроительных регламентов разрешенного использования садовых, огородных, дачных земельных участков в рамках некоммерческого объединения и индивидуально [14].

Расчет кадастровой стоимости земель различного целевого назначения осуществляется с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости [15].

Оценку земель садоводческих и огороднических объединений Тюменской области проводят по Методике Государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной приказом Федеральной службы земельного кадастра России 26 августа 2002 г. № 07/9340-ЮД.

В Технических указаниях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, даны разъяснения по всем этапам работ, применяемых при государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений. Удельные показатели служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков [16].

Кадастровую стоимость земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений определяют в таком порядке: кластеризация объединений; определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения; определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Кластеризацию объединений проводят в пределах территории субъекта РФ отдельно для садоводческих и огороднических объединений и дачных объединений [17].

При помощи метода сравнения продаж кадастровую стоимость эталонных земельных участков определяют как рыночную стоимость земельного участка при помощи оценщика, который представляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, а также определение удельного показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков [18].

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель объединений, вошедших в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, осуществляют делением кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на его площадь.

При наличии рыночной стоимости земельных участков объединений, определенной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, кадастровую стоимость указанных земельных участков устанавливают равной их рыночной стоимости [19].

В процессе выполнения работ по Государственной кадастровой оценке земель разных категорий земель накапливается огромный объем информации, включающей непосредственно результаты оценки и исходные данные. При этом в разных сферах исходные данные могут быть использованы самостоятельно либо в комбинации с результатами ГКОЗ на основе соответствующего специализированного программного обеспечения кадастровой оценки земель разных категорий.

Основная задача при создании базы данных — обобщение исходных данных и результатов государственной кадастровой оценки земель, структурирование этой информации, разработка способов ее хранения, визуализации и передачи в другие информационные системы.

База данных государственной кадастровой оценки земель имеет иерархическую распределенную структуру, содержащую 4 взаимосвязанных уровня — БД уровня федерации, БД уровня федерального округа, БД уровня субъекта федерации, БД уровня муниципального образования. При этом каждый из уровней иерархии БД содержит обобщенную информацию о кадастровой стоимости соответствующих объектов оценки по категориям земель, а также информацию об основных факторах, оказывающих наибольшее влияние на формирование кадастровой стоимости. Сюда входят как пространственные данные, так и атрибутивная информация.

Одно из достоинств использования кадастровой стоимости в качестве базы налогообложения и арендных платежей за землю — отсутствие влияния на нее сезонных колебаний спроса, а также других временных факторов. Устойчивость налогооблагаемой стоимости во времени дает весомые основания для планирования хозяйственной деятельности, формирования стабильного бюджета [20].

Данные оценки земель целесообразно использовать в следующих основных направлениях: для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; для установления объективных ставок налогообложения недвижимости, арендной платы, выкупа прав аренды и других экономических регуляторов для обеспечения доходных статей бюджетов любого уровня; для формирования кадастра объектов недвижимости; информирования органов федеральной, региональной, муниципальной власти, предприятий, организаций, владельцев недвижимости и частных лиц о стоимости земельных участков для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с ней [21].

Порядок установления платы за землю регулируют также Инструкцией Министерства РФ по налогам и сборам по применению Закона РФ «О плате за землю» от 21 февраля 2000 г. [22]. Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного состава, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий [23].

Средства от платежей за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования, поступают в местный бюджет и могут быть частично централизованы соответственно в бюджет субъекта РФ и федеральный бюджет. Платежи за земельные участки направляются на финансирование мероприятий по использованию и охране земель, повышению плодородия почв, освоению новых земель, социальному и инженерному обустройству поселений, межселенных территорий, ведению государственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга и контроля земель, районирования земель, территориального планирования использования земель, зонирования земель [24].

Таким образом, государственная кадастровая оценка земель специального назначения представляет собой сложный процесс, состоящий из нескольких этапов; проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитута, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.

Получив данные о стоимости земли (того или иного земельного участка), физическое или юридическое лицо, в конечном счете, имеет возможность приобрести земельный участок в собственность.