Передача имущественных прав на жилые дома и нежилые помещения, доли в них, гаражи и машино-места

Передача имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи возможна в тех случаях, когда право собственности на имущество еще не зарегистрировано.

В большинстве случаев указанные права возникают из инвестиционных договоров или договоров участия в долевом строительстве.

Права и обязанности участников таких договоров установлены Федеральными законами от 25.02.1999 № 39-?3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» .

Так, по инвестиционному договору инвестор вносит денежные средства, имущество и прочие инвестиции, приобретая тем самым право требования законченного строительством объекта недвижимости (здания, квартиры или доли в них). До окончания строительных работ инвестор может передать принадлежащее ему имущественное право третьему лицу, в том числе и по договору уступки права требования (ст. 6 Закона № 39-?3).

Передача имущественных прав по договору участия в долевом строительстве возможна после уплаты участником цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в соответствии с ГК РФ. Уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом соглашение (договор) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также подлежит государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Передача имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места облагается НДС с разницы между ценой передаваемого имущественного права (с учетом НДС) и затратами на его приобретение. Таким образом, налоговая база представляет собой разницу между доходами от продажи права и расходами на его приобретение.

Налоговая ставка установлена как расчетная 100% от 18/118. Обязанность исчислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором заключен договор уступки. В случае если договор уступки подлежит государственной регистрации, то момент уступки — дата государственной регистрации договора.

При передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места продавец обязан предъявить к оплате покупателю сумму налога и выставить счет-фактуру.

Пример ОАО «Усадьба» по договору долевого участия в строительстве жилого дома внесла денежные средства в сумме 20 000 000 руб. строительной компании «Стройинвест». До окончания строительства «Усадьба» уступает свое право долевого участия ОАО «Город» за 24 500 000 руб. (в том числе НДС.).

Налоговые обязательства:

При перечислении инвестиционных средств в сумме 20 000 000 руб., налоговых обязательств не возникает на основании пн. 1 п. 2 ст. 146, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ.

ОАО «Усадьба» обязана исчислить НДС по расчетной ставке с разницы между полученным доходом в 24 500 000 руб. и произведенным расходом в 20 000 000 руб. Сумма налога подлежащая уплате в бюджет составила 686 441 руб. [(24 500 000 — 20 000 000) х 18/118 · 1]. Счет-фактура за данный налоговый период, в котором произошла передача прав, выписывается в общеустановленном порядке.

ОАО «Город» может иметь право на вычет только в случае использования жилого помещения в налогооблагаемой НДС деятельности.

Полученный от первоначального инвестора счет-фактуру необходимо зарегистрировать в книге покупок.

При передаче имущественных прав на нежилые помещения налоговые обязательства определяются в том же порядке, что и по жилым домам и помещениям.