Управление недвижимостью

Содержание Введение

1. Управление недвижимостью

1.1 Формы государственного регулирования рынка недвижимости

1.2 Цели и методы управления

1.3 Критерии влияния на объекты недвижимости

1.4 Набор действий центра управления недвижимостью

1.5 Управление имущественным комплексом в г. Москва

1.6 Оценка износа промышленного здания

2. Определение оптимального договора на строительство объекта недвижимости Список используемой литературы

Введение

С каждым годом рынок коммерческой недвижимости в России развивается все активнее. Для владельцев бизнес-центров, офисных зданий, административных комплексов все актуальнее становится вопрос об эффективном и профессиональном управлении недвижимостью. Москва — один из самых крупных городов, в котором сосредоточено большое количество бизнес-объектов. Но на сегодняшний день такая услуга, как профессиональное управление коммерческой недвижимостью, востребована не только в Москве, но и во многих других городах.

Современное офисное здание, бизнес-центр — это сложный комплекс, оснащенный множеством технических систем, и необходимо, чтобы все это работало эффективно и без сбоев, должна быть четко продуманная и отлаженная система управления недвижимостью. Только профессионально поставленная система управления коммерческой недвижимостью позволит компании развиваться на рынке и с каждым годом повышать свой статус. Чтобы ваш объект недвижимости занимал высокое место и соответствовал международным стандартам, необходимо уделять пристальное внимание выбору его управляющей компании, это позволит собственникам обеспечить себе комфортное существование на рынке.

Чтобы самостоятельно не вникать в проблемы управления недвижимостью, можно передать управление объектом управляющей компании, для этого нужно заключить договор управления недвижимостью (Ст. 1015 Гражданского кодекса РФ).

Чаще всего управление недвижимостью включает большой комплекс услуг — это создание имиджа объекта управления, консалтинговые услуги, проведение рекламных кампаний, юридическое и финансовое сопровождение, работа с арендаторами, обеспечение безопасности, страхование и управление рисками, подбор субподрядчиков, проведение ремонта, обслуживание здания, управление зданием, клининг, планирование расходов; таким образом, можно говорить о центре управления недвижимостью.

Управление объектом недвижимости — это комплекс всех мероприятий, позволяющий достигать экономии средств и ресурсов компании-заказчика. Комплексное управление подразумевает и полное техническое обслуживание объекта, а также обеспечивает поставки всех материально-технических ресурсов и оказывает взаимодействие в работе с государственными органами. Основной принцип управления недвижимостью — это создание четкого и понятного процесса управления коммерческой недвижимостью.

Изучение объекта недвижимости начинается с обследования инженерных систем здания, для этого на объект направляются опытные инженеры, которые досконально изучают все системы, когда они были установлены, какова степень износа, изучается техническая документация. Далее управляющая компания составляет перечень услуг, рекомендуемых для данного объекта, и передает его заказчику. Очень часто бывает, что некоторые компании управления недвижимостью предлагают заказчику очень широкий спектр услуг, которые не всегда востребованы.

1. Управление недвижимостью

1.1 Формы государственного регулирования рынка недвижимости Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1) методом прямого вмешательства — это административный способ;

2) методом косвенного воздействия, или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает:

1) создание юридической (нормативной) базы: издание законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка недвижимости в регионах и в центре страны;

2) регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и государственной собственности;

3) установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

4) контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

5) введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

6) выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются с помощью:

1) системы налогообложения имущества;

2) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

3) реализации государственных целевых программ;

4) дисконтной политики Центрального банка;

5) амортизационной политики;

6) внешнеэкономической деятельности и пр.

Управление объектами недвижимости осуществляется различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), они являются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства — положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Государственная дума, Совет Федерации являются представительными органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и принимать правовые акты по вопросам, касающимся управления недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют контрольные функции.

На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом, реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т. д.

Муниципальные органы также принимают участие в управлении недвижимостью.

1.2 Цели и методы управления Формирование стратегически ориентированной системы управления недвижимостью предприятия, следует осуществлять исходя из принципов эффективного менеджмента, используя базовые положения гражданского и хозяйственного законодательства. Практическая реализация этих задач одновременно может служить своеобразной проверкой создаваемых механизмов управления, которые осуществляются в рамках единого замкнутого комплексного процесса управления (рис. 1).

Рис. 1. Процесс управления недвижимостью предприятия Одна из главных особенностей управления недвижимым имуществом предприятия заключается в том, что это имущество отличается большим масштабом обобществления, затрудняющим реализацию оперативных управляющих воздействий собственника на все объекты недвижимости одновременно. Поэтому при управлении недвижимым имуществом предприятия наиболее типичным является формирование портфелей недвижимости, при которой выделяются профильные и непрофильные объекты, объединяемые в портфели.

Достижение целей управления недвижимостью предприятия осуществляется через использование разнообразных методов, которые, по нашему мнению, нуждаются в классификации. Методы управления, на наш взгляд, должны учитывать специфику субъекта управления и могут быть разделены на следующие основные блоки (рис. 2). При этом указанные методы управления могут быть разделены на уровни применения субъектами управления:

— уровень предприятия;

— уровень подразделений предприятия;

— уровень отдельных специалистов.

В целом приведенная классификация видов недвижимости предприятия и методов управления конкретными ее объектами позволяет перейти к изложению конкретных методик управления определенными типами недвижимости, основными из которых являются:

— производственные помещения предприятия;

— офисные и административные помещения предприятия;

— складские помещения;

— прочие вспомогательные и технические помещения и др.

Рис. 2. Методы управления недвижимостью предприятия Процесс управления всеми этими видами НП, будет строиться в рамках общего цикла управления, однако в соответствии со спецификой объектов управления данный цикл может трансформироваться для повышения эффективности функционирования того или иного объекта недвижимости предприятия. Рассматривая организационный процесс управления объектами недвижимости необходимо обратить внимание на варианты использования объектов, например, по степени влияния на процесс управления недвижимостью. Таким образом, могут рассматриваться следующие варианты:

— Высокая степень влияния.

— Средняя степень влияния.

— Низкая степень влияния.

Высокая степень влияния — подразумевает собой создание в организационной структуре предприятия самостоятельного подразделения, департамента, непосредственно выполняющего функции связанные с эксплуатацией объектов недвижимости предприятия.

Средняя степень влияния — представляет собой увеличение функциональных обязанностей отдела материально-технического обслуживания, разработки политики, состава, касающихся управления объектами недвижимости предприятия.

Низкая степень влияния — представляет собой наем профессиональной управляющей компании, в обязанности которой будет входить управление и контролирование объектов недвижимости предприятия и предоставление постоянного дохода собственнику данной недвижимости.

1.3 Критерии влияния на объекты недвижимости Рассматривая различные варианты степени влияния на объекты недвижимости предприятия и выбор того или иного варианта управления необходимо руководствоваться следующими основными признаками (рис. 3).

Рис. 3. Критерии влияния на объекты недвижимости

Данные признаки определяют тот или иной вариант управления объектами недвижимости, основными критериями выбора которого будут являться степень затрат и сложность реализации и контролирования данных объектов. Рассмотрим эти критерии подробнее.

Размер — представляет собой совокупную площадь объекта недвижимости, на основе которой возможно осуществлять операции касающиеся сдачи помещения в аренду и связанные с этим вопросы управления и благоустройства. Местоположение — характеризует территориальную отдаленность объекта недвижимости от центра управления, данный критерий обуславливает сложность контролирования объекта, трудности в получении своевременной информации и увеличение издержек по обслуживанию собственности предприятия. Данный критерий предъявляет дополнительные требования к стратегически ориентированной системе управления недвижимостью предприятия.

В частности, в рамках центра управления недвижимостью конкретного предприятия может быть создано специализированное подразделение для управления наиболее удаленными объектами. То есть, учет данного фактора позволяет более эффективно извлекать возможные косвенные доходы из объекта, причем положительным фактором является то, что непрофильное использование удаленного объекта наносит наименьший вред основной деятельности промышленного предприятия.

Целевое использование — представляет собой использование различной вариации объектов недвижимости от продажи до использования имущества в качестве ипотечного залога или сдачи имущества в аренду с постоянным благоустройством и как следствием увеличением дохода от использования собственности.

Степень затрат — представляет собой финансовые и организационные издержки связанные с обслуживанием самим собственником объекта недвижимости предприятия. К издержкам можно отнести территориальную удаленность, отсутствие инструментов, кадров, средств для использования объекта недвижимости и как следствие объект простаивает и несет собою лишь бремя тяжелого груза для предприятия.

1.4 Набор действий центра управления недвижимостью Вне зависимости от варианта использования и соответствия объекта недвижимости организационной стратегии, каждый из объектов нуждается в осуществлении комплекса мероприятий, поддерживающих его инвестиционную и коммерческую привлекательность. В частности, мы предлагаем в рамках предприятия создать специализированный центр управления недвижимостью, в функции которого должно войти выполнение мероприятий сервейинга. Такой центр своей главной целью может иметь обслуживание и развитие объектов недвижимости для повышения размера косвенных доходов. Рассмотрим сущность сервейинга подробнее. Сервейинг представляет собой управление объектами недвижимости профессиональной управляющей командой (на промышленном предприятии, по нашему мнению, она должна быть преобразована в центр управления недвижимостью), которая выполняет набор следующий набор действий (рис. 4).

Рис. 4. Набор действий центра управления недвижимостью

Маркетинговые исследования:

— анализ местоположения объекта;

— анализ спроса и предложения на аналогичные объекты;

— анализ рынка.

Консалтинг:

— разработка программы девелопмента объекта в соответствии с организационной стратегией предприятия;

— анализ вариантов наиболее эффективного использования объекта;

— оптимизация портфелей недвижимости;

— рекомендации финансовой службе по оптимизации налогообложения в части использования объектов недвижимости.

Управление:

-технической эксплуатацией;

— объектом как инвестицией;

— комплексными проектами.

Оценка:

— текущей стоимости объекта или имущественного комплекса;

— финансового состояния объекта;

— эффективности использования объекта;

— техническая экспертиза.

Инвестиционный анализ:

— разработка инвестиционной политики;

— формирование портфеля недвижимости;

— анализ текущего финансового состояния и определение затрат на содержание объекта.

Создание на предприятии специализированного центра управления недвижимостью позволяет решить вопрос рационального использования всех непрофильных объектов недвижимости и формирования набора портфелей с целью получения определенных косвенных доходов от их использования. В чем будут выражаться эти доходы определяет предприятие, а задачей центра управления недвижимостью является поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей.

Таким образом, при организации центра у предприятия появляется ряд конкурентных преимуществ. В этой связи, становится очевидным, что создание профессионального управляющего подразделения имеет для предприятия собственника ряд существенных преимуществ.

Однако создание управляющей команды, а также ее знакомство и «вхождение» в работу с объектом должны осуществляться на стадии разработки организационной стратегии для своевременной подготовки проекта, документации, сопровождения реконструкции объекта. Это в первую очередь связано с тем, что период «вхождения» ЦУНП в проект занимает довольно большой временной период, который составляет от одного до трех месяцев в зависимости от сложности объекта.

За этот период предприятие формирует организационную стратегию, основные количественные и качественные цели по управлению объектами недвижимости, а также распределяет полномочия для решения поставленных задач.

1.5 Управление имущественным комплексом в г. Москва недвижимость управление имущество договор Управление имущественным комплексом образовано в 1998 году на базе управления собственности, созданного в 1994 году. Управление создано для реализации имущественной политики Правительства Москвы в целях обеспечения финансовыми ресурсами бюджета города за счет эффективного использования объектов государственной собственности. Управление осуществляет свою деятельность во взаимодействии с отраслевыми и территориальными органами управления Правительства Москвы.

Работа управления направлена на создание системы эффективного использования государственных имущественных комплексов, являющихся собственностью города Москвы, основными направлениями которой являются:

— создание, реорганизация и ликвидация унитарных предприятий и учреждений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города Москвы;

— создание хозяйственных обществ, соучредителем которых является город Москва;

— передача объектов движимого имущества (имущественных комплексов), находящихся в государственной и муниципальной собственности города Москвы, в аренду и в лизинг;

— принятие имущественных комплексов в государственную и муниципальную собственность города Москвы из федеральной собственности, собственности субъектов Федерации, а также других субъектов прав собственности.

Структуру управления имущественных комплексов составляют три подразделения:

— отдел государственных предприятий г. Москвы;

— отдел по передаче объектов инженерно-коммунального назначения;

— отдел разграничения собственности.

Основными функциями данных подразделений являются:

— создание, реорганизация и ликвидация унитарных предприятий и учреждений;

— подготовка постановлений Правительства Москвы о создании, реорганизации и ликвидации государственных и муниципальных предприятий и учреждений;

— заключение договоров о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения с государственными и муниципальными предприятиями и оперативного управления с государственными и муниципальными учреждениями;

— согласование контрактов с руководителями государственных и муниципальных предприятий и учреждений;

— создание ликвидационных комиссий и участие в их работе.

В целях рационального использования государственного имущества, переданного в пользование госпредприятиям, которые длительное время не осуществляли хозяйственную деятельность, имели задолженности перед бюджетом и использовали имущество не по назначению, в процессе проведения ликвидационных мероприятий у предприятий-должников изъято более 500 тыс. кв. м городских площадей производственного и административного назначения.

Изъятые здания, строения и сооружения переданы в установленном порядке другим организациям для обеспечения стабильных платежей в бюджет города. Средства, полученные в процессе изъятия у предприятий-должников имущества и имущественных прав (товарные знаки, патенты и т. д.), направлены в бюджет города для обеспечения выполнения городских программ.

Кроме того, подразделения управления осуществляют:

— контроль за поступлением отчислений от чистой прибыли госпредприятий за использование государственного и муниципального имущества на праве хозяйственного ведения;

— подготовку постановлений Правительства Москвы о создании акционерных обществ с участием города Москвы;

— подготовку постановлений Правительства Москвы (распоряжений Мэра Москвы) о приобретении акций существующих акционерных обществ;

— подготовку учредительных документов акционерных обществ;

— подготовку заключений по технико-экономическим обоснованиям экономической целесообразности создания госпредприятий и акционерных обществ с участием города Москвы;

— оформление вкладов города Москвы в уставный капитал создаваемых акционерных обществ;

— подготовку постановлений Правительства Москвы о передаче имущественного комплекса в лизинг;

— заключение договоров аренды движимого имущества;

— передачу имущества предприятий-должников в собственность города Москвы в счет погашения задолженностей перед бюджетом города;

— оформление договоров залога государственного имущества;

— контроль за своевременным возвратом денежных средств за оборудование, переданное в лизинг.

Также управление обеспечивает:

— ведение реестра государственных и муниципальных предприятий и учреждений, находящихся в собственности города Москвы;

— подготовку постановлений Правительства Москвы и распорядительных документов РФ о передаче имущественных комплексов из федеральной собственности в собственность города Москвы;

— подготовку распоряжений Департамента о принятии в собственность города Москвы имущественных комплексов из федеральной собственности субъектов Федерации и других субъектов;

— подготовку распорядительных документов о передаче в собственность города Москвы объектов из федеральной собственности и собственности субъектов Федерации и передаче объектов, находящихся в собственности города Москвы, в федеральную собственность и собственность субъектов Федерации;

— организацию и участие в работе Совместной комиссии Правительства Москвы и Правительства Московской области по разграничению государственной собственности города Москвы и Московской области как субъектов Российской Федерации;

— разработку и участие в подготовке нормативных и законодательных актов Правительства Российской Федерации, Правительства Москвы, Государственной и Московской городской Думы по имущественным вопросам.

В ходе выполнения задач, поставленных Правительством Москвы, отраслевыми органами городской администрации и префектурами административных округов совместно с Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы проведена определенная работа, в результате которой: завершена инвентаризация и утвержден Перечень государственных унитарных предприятий города Москвы, устанавливающий их ведомственную подчиненность; на руководителей органов городской администрации и префектов административных округов возложена ответственность за реализацию кадровой политики и эффективное и целевое использование имущественных комплексов подведомственных им государственных унитарных предприятий; установлен порядок формирования отраслевых (территориальных) программ деятельности государственных унитарных предприятий города Москвы и контроля за их реализацией;

— утвержден порядок отчетности руководителей государственных (муниципальных) унитарных предприятий города Москвы;

— подготовлены сводные балансы имущественных комплексов государственных унитарных предприятий;

— создана и поддерживается в актуальном состоянии единая информационная база реестра государственных унитарных предприятий города Москвы, содержащая информацию по юридическому и финансово-экономическому состоянию предприятия;

— создана и приступила к работе Межведомственная комиссия при Правительстве Москвы по упорядочению деятельности государственных унитарных предприятий под председательством Премьера Правительства Москвы (в результате первых трех заседаний Межведомственной комиссии заслушаны отчеты о финансово-хозяйственной деятельности госпредприятий, подведомственных четырем отраслевым Департаментам и пяти префектурам города Москвы);

— продолжена работа по приведению в соответствие с действующим законодательством учредительных документов подведомственных государственных и муниципальных предприятий, по заключению контрактов с их руководителями и договоров о закреплении имущества по типовым формам, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 15 июня 1999 г. № 542 «О создании, реорганизации и ликвидации государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений города Москвы и об участии города Москвы в хозяйственных обществах» .

В настоящее время приведено в соответствие с действующим законодательством более 90% учредительных документов госпредприятий города Москвы.

На базе четырех действующих предприятий городского грузового транспорта в рамках реализации программы «Продовольственный холод» создано государственное унитарное предприятие города Москвы «Мосавтохолод» .

Проводятся мероприятия по реструктуризации государственных предприятий, находящихся в ведомственном подчинении Управления жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства. Комитета здравоохранения, Управления экономической, научно-технической и промышленной политики в строительной отрасли и др.

Совместно с Комитетом по культуре проведена инвентаризация кинотеатров города Москвы и подготовлен проект постановления Правительства Москвы о развитии кинофикации и кинопоказа в г. Москве.

Сотрудники управления принимали участие в разработке Концепции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года, проекта Федерального закона «О государственных унитарных предприятиях», проекта закона города Москвы «О Правительстве города Москвы» и других проектов нормативных и законодательных документов городского и федерального уровня.

1.6 Оценка износа промышленного здания Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.

Объект оценки — здание цеха одного из металлургических предприятий Московской области. Данные по цеху размещены в таблице 1.

Таблица 1

Общая стоимость износа = 70*5 +100*8 +80*15+25*30+25*20 =3600 тыс. руб.

2. Определение оптимального договора на строительство объекта недвижимости Подрядчики:

ОАО «Лидер»

ЗАО «Монолит»

ООО «Стройдвор»

Критерии сравнения:

Х1 — транспортная доступность (инфраструктура) Х2 — качество стройматериалов (объекта недвижимости) Х3 — цена объекта недвижимости На рынке работает 5 экспертов, каждый эксперт определяет значимость критерия по отношении друг к другу.

РЕШЕНИЕ:

Таблица 2. Сравнительные экспертные оценки критериев.

Таблица 3. Матрица смежных критериев

Таблица 4. Матрица нетранзитивных парных сравнений объектов.

Таблица 5. Матрица нетранзитивных парных сравнений качества.

Таблица 6. Матрица нетранзитивных парных сравнений цены.

Таблица 7. Сводная таблица сравнения объектов

Вывод: Договор на строительство объекта недвижимости следует заключить с ЗАО «Монолит», т.к. сводная оценка объекта равна 0,417 — наибольшая.

Список используемой литературы

1. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. 5-е издание. Издательство «Высшее образование», 2008 г.

2. Шевчук Д. А. Экономика недвижимости. Издательство: «Эксмо», 2007 г

3. Десмонд Г. М., Келли Р. Э. Руководство по оценке недвижимости. — Москва, 2007

4. Интернет — сайт http://www.cfin.ru/