Ипотечный кредит, его развитие в России

При этом, чтобы собственное коллекторское подразделение, как и сторонние учреждения, применяло фактор неопределенности, способствующий взысканию задолженности, нужно его информационно дистанцировать, т. е. обозначить как независимое коллекторское агентство. Основным условием, который, с моей точки зрения, позволит увеличить эффективность взыскания задолженности по ипотечным кредитам, считается формирование специализированных консультационных центров, которые бы в кризисной ситуации помогали должникам найти и осуществить способы погашения долга. Без этого компонента инфраструктура, требуемая для формирования ипотеки, не полна и не может быть предельно эффективной. Представляемые консультационные центры, по сути, занимались бы цивилизованным «антиколлекторством», т.к. должники обращались бы к ним за поддержкою во содействии с коллекторскими агентствами и кредиторами. Однако такое цивилизованное «антиколлекторство» все равно своим главным итогом содержит погашение задолженности, в неких вариантах растянутое во времени. Различие консультационных центров от коллекторов может обнаружиться, прежде всего, в имидже и отношении к ним должников.

Коллекторы также консультируют должников, но имеющиеся легенды усложняют взаимопонимание между должниками и профессиональными собирателями долгов. Кроме того, беря во внимание, что в консультационные центры приходили бы уже мотивированные на решение затруднения люди, могла бы модифицироваться и система оплаты услуг таких организаций — взамен процента от фактически взысканных сумм было бы вероятно сметное финансирование или иные формы. Стоит заметить, что консультирование должников по возврату ипотечных кредитов может выполняться как независимыми организациями, так и особыми отделами риэлтерских агентств, отраслевых союзов и т. д. Развитие кризисных консультационных ипотечных центров может быть эффективным с учетом опыта зарубежных государств. Например, в Великобритании подобные организации (CreditAction и ConsumerCreditCounselingService (CCCS), Payplan и др.) работают довольно давно и удачно. Формирование кризисного ипотечного консультирования и ипотечного коллекторства требует: 1) Описания, интегрирования с имеющимися и оптимизации бизнес-процессов (включая учет IT-составляющей);2) Основания системы управления знаниями;

3) Развития инфраструктуры;

4) Постоянного и единого обучения персонала .С учетом имеющегося опыта, при оптимизации бизнес-процессов важными считаются вопросы: совершенствования взаимодействия между разными участниками ипотечных взаимоотношений (например, между региональными операторами ипотеки и АИЖК); учет всевозможных стратегий взыскания в ситуации подъема и падения цен на недвижимость; оптимизация IT-составляющей бизнес-процессов (прежде всего, в части совмести применяемых программных продуктов). Менее исследованным из указанных вопросов считается подготовка стратегий взыскания при росте и падении цен на недвижимость. Дело в том, что в случае роста цен целесообразным может быть быстрое обращение взыскания на заложенное имущество, а при падении — согласования длительных программ выхода должника из кредитного кризиса, т.к. продажа недвижимости может не покрыть суммы кредита. Отдельно отметим, что указанные стратегии стоит учитывать в рамках информационной политики ипотечной компании, т. е. взаимодействуя со СМИ необходимо способствовать распространению необходимых моделей поведения должников в ситуации кризиса. Заключение

Ипотекой считается залог фирмы, постройки, строения, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом потребления им ипотечным кредитом полагается называть кредит на покупку недвижимости. Сейчас в мировой практике применяются четыре ключевые модели ипотечного жилищного кредитования. По источникам привлекаемых ресурсов модели финансирования делятся: — на модели, в которых ресурсы привлекаются путем разных вкладов и депозитов с денежного рынка. К ним относятся:

а) модель универсальных банков, б) модель контрактных жилищных сбережений (контрактно-сберегательная);- модели, в которых ресурсы привлекаются посредством выпуска различных ипотечных ценных бумаг с рынка капитала. К ним относятся:

а) модель специализированных ипотечных банков (одноуровневая, европейская, или так называемая «немецкая»), б) модель рефинансирования ипотечных кредитов (двухуровневая, или так называемая американская). В нашей стране при организации ипотечного жилищного кредитования вначале применялась модель универсального банка, при которой каждым банком разрабатывалась своя схема кредитования с учетом имеющихся у него ресурсов и возможностей их привлечения на денежном рынке, а также вовлечения в оборот бюджетных ресурсов. В последующем с выходом в свет Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 158-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» появилась возможность использования «американской» модели вторичного ипотечного рынка, а с внесением в 2004 г. поправок в этот Закон — европейской модели ипотечного кредитования — модели ипотечного банка. Но необходимо заметить, что эти более цивилизованные и общепризнанные модели ипотечного кредитования применяются в России относительно недавно, после улучшения целого ряда нормативно-правовых актов, сопряженных с ипотекой, и осуществления банками на практике процесса секьюритизации ипотечных жилищных кредитов.

Стимулирование ипотечного кредитования — один из основных путей повышения доступности жилья. Наиболее необходимым шагом по развитию системы ипотечного кредитования в нашей стране стало создание АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).Рекомендуем следующие меры, направленные на решение проблем, в том числе первоочередных антикризисных мер, и мер, обеспечивающих перспективное развитие ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования:

1. Субсидирование.

2. Активное участие государства и, в частности, регулятора рынка в обеспечении надежности ипотечных ценных бумаг.

3. Внедрение и развитие новых продуктов4. Повышения эффективности развития ипотечного кредитования предлагается достичь путем унификации и стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков 5. На современном этапе развития ипотеки в Российской федерации все наиболее важными становятся проблемы эффективного возврата кредитов, обеспеченных залогом недвижимости. Подводя итог всего вышесказанного, можно сделать вывод, что проблем в ипотечном кредитовании на сегодняшний день в РФ много и все они должны решаться незамедлительно. Решение проблем должно происходить комплексно, только при решении актуальных вопросов, связанных с социальной, миграционной и макроэкономической политикой в стране. Список используемой литературы

О банках и банковской деятельности [Электронный ресурс]: Федеральный закон РФ от 2 декабря 1990 № 395−1, (в ред. от 18.

07.2012). Доступ из справ. — правовой системы «Консультант-Плюс». О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 10 июля 2002 № 86-ФЗ (в ред. от 03.

10.2009 ФЗ № 230, принят ГД ФС РФ 27.

09.2002г.). Доступ из справ. — правовой системы «Консультант-Плюс». Банковское дело: учебник/ Е. П. Жарковская.

— М.: Издательство «Омега-Л», 2012. 476с. Банковское дело: кредитная деятельность коммерческих банков: учебное пособие / Л. П. Кроливецкая, Е. В. Тихомирова. — М.: КНОРУС, 2011. 257 с. Банковское дело: учебник для вузов/под ред. Г. Белоглазовой, Л.

Кроливецкой. — СПб.: Питер, 2010. 235 сБанковское дело: розничный бизнес./Г.Н. Белоглазовой, Л. П. Кроливецкой.

— М.: КНОРУС, 2010. 347 с. Банковское дело: кредитная деятельность коммерческих банков: учебное пособие / Л. П. Кроливецкая, Е. В. Тихомирова. — М.: КНОРУС, 2011. — 388 с. Белоусов А. Л. Развитие системы ипотечного кредитования в аспекте реформирования законодательства // Финансы и кредит.

— 2012. — № 25. — С.

48−53.Буров В. С. О совершенствовании законодательства об ипотеке // Законодательство и экономика. — 2011. — № 12. С.

55—57.Воскресенский А. Ипотека в лицах. М., 2009. 147 с. Грудцына Л. Ю. Козлова М.Н. Ипотека.

Кредит. — М.: Из-во ЭКСПО, 2006. 301 с. Каджаева М. Р. Банковские операции: учеб.

для студ. сред. проф. учеб. заведений. — М.: Издательский центр «Академия», 2011.- 400 с. Килясханова И. Ш.,. Жукова Е. Ф. Банковское право, Закон и право, 2010. -

335 с. Костерина Т. М. Банковское дело: Учебно-практическое пособие. — М.: Изд. центр

ЕАОИ, 2011. — 360 сМазунов А. А. Формирование одноуровневой модели ипотечного жилищного кредитования // Российское предпринимательство. — 2011. — № 10 Вып.

1 (193). — c. 96−100.Лаврушина О. И. Банковские риски.

учебное пособие 2010. — 232 с. Лаврушина О. И. Деньги, кредит, банки: учебник 7-е изд., стер. — М.: КНОРУС, 2010. — 560 с. Лушина А. Л. Жилищные условия для россиян // Российское предпринимательство.

— 2010. — № 9 Вып. 1 (166). — c.

112−117.Осипов А. Ю. Как сделать ипотеку в России доступной? Мировой опыт // Российское предпринимательство. — 2012. — № 12 (210). —

c. 10−16.Осипова Е. Н. Инструменты секьюритизации ипотечных активов // Российское предпринимательство. — 2008. — № 12 Вып. 2 (125).

— c. 65−70.Основы банковского дела: учеб.

пособие /ред. проф. Г. Г. Коробовой и проф. Ю. И. Коробова.

М.: Магистр, 2013.-446с.Разумова И. А. Ипотечное кредитование. Учебное пособие. — СПб.: ПИТЕР. 2009

Столбова О. И. Роль федеральных жилищных программ в повышении доступности ипотечных кредитов в РФ.- 2012-№ 5.Савруков А. Н. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования на современном этапе // Деньги и кредит. — 2012. — № 10. С.

45−51Тавасиев А. М. Банковское дело: учебник для бакалавров/А.М. Тавасиев. — М.: Из-во Юрайт, 2013. 314 с. Чередникова А. О. Сущность, содержание и основные черты ипотечного кредитования // Российское предпринимательство. — 2010. — №

4 Вып. 1 (156). СМ. 94−97.

http://www.cbr.ru/ (Центральный банк Российской Федерации) www.ahml.ru (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) www. dom-i-zakon.ru (юридический портал) www.gosstroy.gov.ru (информационный сайт

http://ipocredit.ru/

http://www.vse-obipoteke.ruПриложение 1 Сравнительный анализ моделей привлечения долгосрочных ресурсов в сфере ипотечного кредитования

ХарактеристикамоделиМодель привлечения ресурсов с рынка капиталаевропейская модель специализированных ипотечных банков (одноуровневая)

американская модель рефинансирования ипотечных кредитов (двухуровневая)Кредитный институт

ИпотечныебанкиИпотечные компании и любые другие кредиторы

Основной способпривлеченияресурсов

ИЦБ — ипотечные облигации с обеспечением

ИЦБ — долевые, структурированные, ипотечные облигации с отделяемым купоном

Эмитент ценныхбумаг

Ипотечные банки

Ипотечные агентства и SPVОсобенностипривлечения

Эмиссия облигаций обеспеченных ипотечным покрытием, находящимся на балансе эмитента

Секьюритизация ипотечных активов путем выпуска Pass-throughsОсновные риски, связанные со способом привлечения

Риск досрочного погашения, — процентных ставок, кредитныйриск кредитора — эмитента ценных бумаг

Рыночный риск эмитента

Наличие специального законодательства

Законодательство, регулирующее деятельность специализированных кредиторов, эмитирующих облигации с ипотечным покрытием

Законодательство, регулирующеевыпуск Pass-throughs. Специальные акты о создании операторов"вторичного рынка"Приложение 2Сравнительный анализ ипотечных ценных бумаг

Критерий Ипотечные облигации банков

Внебалансовая классическая секьюритизация

Тип секьюритизации

Балансовая (активы остаются на балансе банка) Внебалансовая (активы передаются с баланса банка) Источник платежей инвесторам в погашение основного долга и процентов

Денежные потоки банка Денежные потоки от активов Носители рисков:

1)кредитный риск2)

риск досрочного погашения3) рыночный риск

БанкБанк

Инвестор Инвестор

ИнвесторИнвестор Защита инвестора в случае банкротства эмитента

Преимущественное право: держатель ипотечной облигации имеет приоритетное право на активы

Защищенность от банкротства вложена в структуру внебалансовойсекьюритизации (банкротства оригинатора не оказывает влияния на обслуживание ценных бумаг) Кредитное качество

Зависит от финансового положения и устойчивости банка, а также от законодательной базы

В дополнение к качеству активов в большей степени зависят от структуры транзакции

Избыточное обеспечение

Определяется законом

Требуется для достижения кредитного рейтинга

Структура пула активов (обеспечения)Индивидуальные компоненты пула активов заменяемы. Обычно неоднородные активы. Приемлемые активы определяются законодательством (требования к соотношению кредит/залог и методам оценки недвижимого имущества) Индивидуальные компоненты пула обычно не заменяемы. Преимущественно однородные активы. Приемлемые активы не обязательно определяются законом

Периодичность выплаты процентов инвесторам

ЕжегодноЕжемесячно

Размер и число регулярных платежей

ПостоянноМеняется в течение срока обращения в зависимости от скорости досрочного погашения

Погашение основного долга

Единовременно в конце срока

Амортизация в соответствии с плановым графиком и внеплановые досрочные погашения

Аналитические методы оценки

Основаны на сроке окончания обращения

Основаны на средней ожидаемой продолжительности жизни (WAL)Приложение 3Топ-20 банков по объему ипотечных портфелей на 01.

01.13Место в рейтинге

БанкИпотечный кредитный портфель на 01.

01.13, тыс. рублей

Доля в розничном кредитном портфеле на 01.

01.13, %Ипотечный кредитный портфель на 01.

07.12, тыс. рублей

Доля в розничном кредитном портфеле на 01.

07.12, %Ипотечный кредитный портфель на 01.

01.12, тыс. рублей

Доля в розничном кредитном портфеле на 01.

01.12, %Динамика ипотечного портфеля за 2012 год, %1Сбербанк России1 005 390 86 439,77761 520 16 634,49652 146 26 536,6954,172ВТБ 24 275 518 45 634,70209 601 33 531,20183 255 48 632,3150,353Газпромбанк116 369 75 766,8388 498 57 967,5370 178 51 964,4265,824Дельта

Кредит58 894 300 100,0056 196 145 100,0050 215 534 100,0017,285Уралсиб41 840 6 441,8640 332 87 546,4137 422 28 647,3911,816Абсолют Банк32 562 38 284,5630 950 42 884,2630 996 38 183,175,057Райффайзенбанк28 730 11 623,2727 469 41 325,1129 343 479Приложение 4Топ-20 банков по объему ипотечных портфелей на 01.

07.13Место в рейтинге

БанкИпотечный кредитный портфель на 01.

07.13, тыс. рублей

Доля в розничном кредитном портфеле на 01.

07.13, %Ипотечный кредитный портфель на 01.

01.13, тыс. рублей

Доля в розничном кредитном портфеле на 01.

01.13, %Динамика ипотечного портфеля за первое полугодие 2013 года, %Ипотечный кредитный портфель на 01.

07.12, тыс. рублей

Доля в розничном кредитном портфеле на 01.

07.12, %Динамика ипотечного портфеля за год, %1Сбербанк России1 047 650 2 837,271 005 390 86 439,774,20 761 520 16 634,4937,572ВТБ 24 346 972 86 836,97275 518 45 634,7025,93 209 601 33 531,2065,543Дельта

Кредит*65 608 17 199,6058 894 30 099,5911,4056 196 145 100,016,754Росбанк53 511 92 323,12н. д.н. д.—46 167 75 523,3815,915Уралсиб43 290 91 036,9941 840 6 441,863,4740 332 87 546,417,336Транскредитбанк35 921 27 228,2434 727 65 729,413,4433 100 98 432,618,527Абсолют Банк35 565 363 100,032 562 38 284,569,22Приложение 5Отдельные показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в разрезе федеральных округов по состоянию на 01.

08.2013 (накопленным итогом с начала года) РФЦФОСЗФОЮФОСКФОПФОУФОСФОДФОКоличество выданных ипотечных жилищных кредитов, шт.410 88 092 72 041 86 828 5939 403 106 84 749 36 865 80 016 281 В рублях409 73 592 341 75 228 5399 388 106 75 549 29 165 76 816 239 В иностранной валюте1 145 717 116 541 592 780 800

Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млн руб.

663 568 200 19 274 95 342 5 113 886 126 86 883 45 391 78 330 382 В рублях654 622 193 14 574 14 941 89 313 793 126 48 283 27 091 62 430 266 В иностранной валюте8 9467 4 780 415 893 386 183 049 216

Объем задолженности по ипотечным кредитам, млн руб.

2 341 306 699 108 257 362 144 4 045 228 409 702 329 216 342 555 114 095 В рублях2 221 143 610 789 242 816 141 31 743 906 403 372 327 80 339 169 112 694 В иностранной валюте120 16 388 31 914 5462 7231 3226 3302 1363 3861 401Из них просроченная задолженность млн руб.

42 30 723 4683 3992 2 447 084 7242 9524 241 571 В рублях27 32 511 3762 2322 485 114 1042 7753 832 447 В иностранной валюте14 98 212 0921 167 196 197 620 177 403 904

Средневзвешенный срок, летв рублях14,914,414,315,715,914,816,014,814,7 В иностранной валюте12,912,99,518,311,917,110,019,014,4Средневзвешенная ставка,%в рублях12,712,712,612,712,712,712,612,712,7 В иностранной валюте9,89,89,69,510,09,79,88,79,5Рефинансировано АИЖККоличестворефинансированных АИЖК кредитов, шт.18 2763 1512 3011 2 272 845 3852 2602 954 714

Рефинансировано АИЖК, млн руб.

26 2125 2863 7152 1 194 336 4452 9374 0361 240Средневзвешенный срок рефинансированных АИЖК кредитов (по методике Банка России), лет 14,613,713,312,913,915,916,315,212,8Средневзвешенная ставка по рефинансированным АИЖК кредитам (по методике Банка России), %*11,2311,1010,9510,8311,5711,5111,6011,1011,01Приложение 6Динамика показателей рынка ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации (2006;2013 гг.)2010 год2011 год2012 год

Январьиюль 2013 года

Количество выданных ипотечных жилищных кредитов, шт.301 255 523 582 691 724 410 880Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млрд руб.

379,5716,91 032,0663,6 В рублях364,2697,41 017,3654,6 В иностранной валюте15,319,514,78,9Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млрд руб.

1 128,81 479,01 997,22 341,3 В рублях948,81 314,31 874,32 221,1 В иностранной валюте180,0164,7122,9120,2Из них: просроченная задолженность, млрд руб.

41,645,341,642,3 В рублях23,626,027,527,3 В иностранной валюте18,119,414,015,0Средневзвешенный срок, летв рублях16,414,915,014,9 В иностранной валюте12,812,411,312,9Средневзвешенная ставка, %в рублях13,111,912,312,7 В иностранной валюте11,19,79,89,8Количестворефинансированных АИЖК кредитов, шт.48 27 740 22 545 48 918 276Рефинансировано АИЖК, млрд руб.

54,7051,2660,9826 212Средневзвешенный срок рефинансированных АИЖК кредитов (по методике Банка России), лет 12,0512,9414,014,6Средневзвешенная ставка по рефинансированным АИЖК кредитам в рублях (по методике Банка России), %11,1610,9110,8811,23Приложение 7Характеристика рефинансированных АИЖК закладных в разрезе федеральных округов в июле 2013 года

РоссияЦФОСЗФОЮФОСКФОПФОУФОСФОДФОСредний размер ипотечного кредита, тыс. руб.

1 2741 4561 3671 3121 5251 1791 2171 3181 621Средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в рублях, %10,7310,7810,7711,0712,3710,7010,6810,6511,05Средневзвешенный срок по ипотечному кредиту, лет17,216,116,516,917,217,517,417,715,6Средний возраст заемщика, лет353 636 373 335 343 424

Средний совокупный доход заемщика, тыс. руб.

29,835,433,534,728,125,932,630,937,6Среднее значение коэффициента П/Д, %35,536,134,035,540,835,435,335,937,3Среднее значение коэффициента К/З, %59,558,856,163,176,757,959,564,459,0Средняя площадь приобретаемого жилья, м250,751,451,853,152,750,649,451,048,5Средняя цена жилья, купленного по ипотеке, руб./м244 32 849 79 849 28 241 73 639 57 342 14 342 89 942 73 460 786