Курсовая по дисц. 
Оценка стоимости объектов недвижимости

2.3 дается краткая характеристика здания, в котором расположен Объект оценки. Таблица 2.4 — Краткая характеристика здания, в котором расположен Объект оценки

Квартир: 80Нежилых помещений: 3Тип дома: Панельный

Общая площадь: 4320 м2Жилая площадь: 26 000 м2Нежилая площадь: 58 м2Кадастровый квартал: 77:05:8 005

Кровля: мягкая-совмещенная с рубероидным покрытием

Категория: муниципальный

Тип: жилой дом

Этажей: 5Год постройки: 2003

Назначение: Жилой

Подъездов: 4Мусоропровод: нет

Серия дома: 97Пассажирских лифтов в подъезде: нет

Грузовых лифтов в подъезде: нет

Описание Объекта оценки осуществляется по результатам его технического освидетельствования и анализа материалов и документов Заказчика (собственника) Объекта оценки (табл. 2.5).Таблица 2.5 — Информация о квартире

ПоказателиОписание или характеристикапоказателя

Наличие правоустанавливающих документов

Свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи

Краткая история квартиры

Один собственник

Этаж расположения2Площадь, м2 (общая/жилая)

53/32Количество комнат, их площадь, м22 комнаты 19 м² и 13 м2Площадь кухни, м210Санузел (раздельный, совместный), совместный

РаздельныйВысота потолков, м2,6Вспомогательные и подсобные помещения

НетОконные проемы3Дверные проемы6Лоджия (балкон) и остеклениеесть

ТелефонЕсть

Кухонная плита (тип)

газовая

КондиционированиеНет

Вид из окон

Во двор

Наличие инженерной инфраструктуры и состояние оборудования: — электроснабжение- газоснабжение- холодное водоснабжение- горячее водоснабжение- канализация- слаботочное обеспечение- телевизионная антенна (кабельное телевидение) — телефон стационарный- интернет

ЕстьНет

ЕстьЕсть

ЕстьЕсть

ЕстьЕсть

Есть Дополнительные системы безопасности и охранынет

Состояние Объекта оценки (субъективная оценка)

удовлетворительное

Мнение оценщика о необходимости/отсутствии необходимости в ремонтных работах с обоснованием. Требуется полный косметический ремонт

Видимые дефектынет

Данные о перепланировке

Не производилась — стандартная типовая планировка

Затраты на эксплуатацию

В расчете на год

Существующие обременения, ограничениянет

Степень ликвидности Объекта оценки средняя

Дополнительная существенная информациянет

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

В соответствии с назначением (задачей) оценки анализируются типичные варианты использования квартиры и выбирается наилучший и наиболее эффективный вариант на основе четырех критериев:− законодательной допустимости (возможности);− физической осуществимости;− финансовой целесообразности;− максимальной продуктивности. Целевое назначение Объекта оценки определяется из свидетельства на право собственности Объектом оценки — для собственного проживания.

2.6. Оценка стоимости Объекта оценки (квартиры) затратным подходом с учетом износа

Расчет стоимости строительства квартиры

Показатели стоимости 1 м² общей площади в ценах КО-ИНВЕСТ определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. С помощью регионального коэффициента расчетная стоимость строительства Объекта оценки для условий Московской области переводится для условий Сахалинской области. Таким образом, стоимость строительства Объекта оценки определяется по формуле: Co. o = Cбаз*J1*J2*So.o*Jп.п*Jндс*(1 — Кизн) (4)Где: Со. о — стоимость строительства на дату оценки, руб.;Сбаз — укрупненный удельный стоимостной показатель на определенный месяц, руб/м2;J1 — индекс пересчета от цены на определенный месяц в цену на дату оценки;J2 — индекс пересчета цен Московской области в цены Сахалинской области;Sо.о — общая площадь Объекта оценки;Jп.п — индекс, учитывающий прибыль предпринимателя;Jндс — индекс, учитывающий налог на добавленную стоимость;

Кизн — коэффициент, учитывающий износ Объекта оценки на дату оценки, доли единицы. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом может быть проведен в табличной форме (табл. 2.6).Расчет прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя является по существу премией за риск вложения инвестиций в проект строительства объекта недвижимости либо ставкой отдачи на капитал при альтернативных инвестициях (равных по уровню рисков и сроку проекта строительства).Для обоснования ставки прибыли предпринимателя (ПП) учитываются:

1) безрисковая ставка дохода (Пб) — минимальная ставка по рублевым депозитам для юридических лиц, сроком на один год и более — 20%;2) среднерыночная ставка дохода (Пр) — ожидаемый предпринимателем доход в виде премии за использование капитала, инвестированного в строительство недвижимости. Принимается по рыночным данным г. Москвы (Московской области) 15%;3) мера систематического риска (β), которая характеризует амплитуду отклонения общего дохода, получаемого от Объекта оценки, по сравнению с изменениями на рынке в целом. Данный коэффициент рассчитывается с учетом рисков вложения инвестиций (табл. 2.7).Таблица 2.7 — Расчет меры систематического риска βФакторы риска вложения инвестиций

Уровень фактора риска00,51,01,52,01. Риски, связанные с политическими решениями +2. Риски, связанные с региональными особенностями +3. Риски, связанные с влиянием окружающей среды +4. Риски, связанные с маркетингом +5. Риски, связанные с инвестициями в определенный тип недвижимости +6. Риски, связанные со временем реализации объекта недвижимости +7. Риски, связанные с недозагрузкой недвижимости +8. Риски, связанные с управленческим учетом и финансированием +9. Сумма взвешенных рисков7.

510. Количество рисков811. Средневзвешенное значение меры систематического риска стр.

9/стр.

100,94Расчет ставки прибыли предпринимателя производится по формуле:

ПП = Пб + β(Пб — Пр) (5)ПП = 0,0722 + 0,94 * (0,2 — 0,15) = 11,92%Ставка налога на добавленную стоимость по состоянию на 2013 г. составляет 18%.Рассчитаем коэффициент износа с помощью метода экономического возраста. Экономическую жизнь объекта считаем равной 80 лет. Эффективный возраст составляет 10 лет. Кизн=10/80=0,125Таблица 2.6 — Расчет рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом

Наименование объекта оценки (почтовый адрес) Характеристика

Жилая квартира

Общая площадь Объекта оценки, м253Номер сборника КО-ИНВЕСТ (номер таблицы, страница)№ 82, табл. 4.1 — стр. 70Табл. 8.

2.1; стр. 142Стоимость строительства 1 м² здания (аналога), руб/м224 310

Конструктивная система здания

КС-4Индекс пересчета стоимости СМР базовых цен в цены на дату оценки, доли ед.0,95 603

Индекс пересчета цен Московской области в цены Сахалинской области, доли ед.1,312Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, руб.

Прибыль инвестора, доли единицы0,1192

Прибыль инвестора, руб.

Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учетом прибыли предпринимателя, руб.

Индекс, учитывающий НДС, доли ед.0,18Накопленный износ, доли ед.0,125Накопленный износ, руб.

Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учетом прибыли предпринимателя, НДС и износа (рыночная стоимость Объекта оценки затратным подходом), руб. Соо = 24 310*0,95 603*1,312*53*1,1192*1,18*(1−0,125) = 1 988 990 руб.

2.7. Определение стоимости объекта сравнительным (рыночным) подходом

В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между аналогами и Объектами оценки. Девять обязательных элементов сравнения представлены в табл.

2.8. Таблица 2.8 — Исходные данные об объектах сравнения (аналогах)Элементы сравнения

Аналоги12 341

Права собственности100%100%100%100%2. Условия финансирования

Наличные, ипотека

Наличные, ипотека

Наличные, ипотека

Наличные3. Условия продажи

СвободныеСвободные

СвободныеСвободные4. Условия рынка (время)Аналог

АналогАналог

Аналог5. Местоположение

Ул. Центральная д. 25До остановки 4 минуты пешком

Ул. Сахалинская д. 147До остановки4 минуты пешком

Ул. Комсомольская д. 247 кв. 164До остановки10 минут пешком

Ул. 3-я Набережная д. 6 к. 15До остановки 10 минут пешком6. Физические характеристики: — количество комнат- общая площадь- тип домажилая площадьплощадь кухниэтажэтажность домакомнатысанузел2 комн.

54 кв.м.Панель32 кв.м.9 кв.м.1 этаж5 этажей

Изолированныераздельный2 комн.

52 кв. мпанель30 кв.м.9 кв.м.4 этаж5 этажей

Изолированныераздельный2 комн.

50 кв.м.панель30 кв.м.9 кв.м.1 этаж9 этажей

Изолированныераздельный2 комн.

44 кв.м.панель28 кв.м.6 кв.м.4 этаж5 этажей

Изолированныераздельный7. Экономические характеристики: — эксплуатационные затратызатраты на ремонт2100,242 100,242230,231 228 802 187,49768008

Использование (функциональное назначение) Для собств.

проживания

Состояние — хорошее

Для собств.

прожив.Требует ремонта

Для собств.

прожив.Отличное состояние-евроремонт

Для собств.

прожив.Отличноесостояние-косметический ремонт9. Компоненты, не связанные с недвижимостью

Телефон, ТВ-антенна, интернет, встроенная кухня

Телефон, ТВ-антенна

Страхование квартиры, консъержка, 2 лоджии, телефон, ТВ, интеренетконсъержка, 2 лоджии, телефон, ТВ, интеренет

Все отобранные аналоги сводятся в табл. 2,9, которая включает первичные данные, полученные из открытых источников и дополнительные данные, полученные непосредственно у продавца аналогов. На основании полученных данных (величин поправок, как положительных, так и отрицательных) составляется табл.

2.9. Таблица 2.9 — Корректировка и расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

ХарактеристикаОбъект оценки

Аналоги1234

Цена продажи, руб. Право собственности

Корректировка права собственности

Скорректированная стоимость3 500 000 100%-35 000 003 550 000 100%-35 500 004 200 000 100%-42 000 002 600 000 096%-260 000

Условия финансирования

Корректировка на условия финансирования

Скорректированная стоимость

Наличные, ипотека

Наличные, ипотека-3 500 000

Наличные, ипотека-3 550 000

Наличные, ипотека-4 200 000

Наличные-0,5%-130 002 587 000

Условия продажи

Корректировка на условия продажи

Скорректированная стоимость

Свободн.Свободн.-3 500 000

Свободн.-3 550 000

Свободн.-4 200 000

Свободн.-2 587 000

Условия рынка (время)Корректировка на условия рынка

Скорректированная стоимостьаналог.-3 500 000аналог.-3 550 000аналог.-4 200 000аналог.-2 587 000

Местоположение

Корректировка на местоположение

Скорректированная стоимость6 минут до остановки4 минуты до остановки+3%+10 500 036 050 004 минуты до остановки+3%106 500 365 650 010 минут до остановки-3%-126 000 407 400 010 минут до остановки-3%-780 002 509 000

Этаж

Корректировки Привлекательность Корректировки Качество отделки

КорректировкиСкорректированная стоимость2/5-Требует ремонта4/5эт—Состояние хорошее+2%7 000 036 750 004/5—Требует ремонта-5%17 750 034 790 001/9−5%210 000

Консъерж в подъезде+2%84 000

Евроремонт+5%21 000 041 580 004/5Консъерж в подъезде+2%52 000

Космет.

ремонт+4%104 2 665 000

Скорректированная стоимость

Количество корректировок2244

Общая чистая коррекция (то же, в процентах)+175 000+5%-71 000−2%+42 000;1%+65 000+2,5%Скорректированная цена за кв. м., руб.

Для получения стоимости Объекта оценки сравнительным подходом определяется произведение стоимостей-индикаторов по объектам сравнения на их весовые коэффициенты и результаты суммируются. Полученная сумма и является стоимостью Объекта оценки, определенной сравнительным подходом. Наименьшую валовую корректировку имеет аналог 1. Распределим весовые коэффициенты:

Наиболее приближен по характеристикам к оцениваемому объекту аналог 2Аналог 1 — 0,3Аналог 2 — 0,5Аналог 3 — 0,1Аналог 4 — 0,1Таким образом, стоимость Объекта оценки сравнительным подходом составит = 68 056*0,3+66 904*0,5+83 160*0,1+60 658*0,1=68 251 руб. за 1 кв.м.Стоимость объекта недвижимости при сравнительном подходе= 68 251*53=3 617 282 руб. Определение стоимости объекта доходным подходом

Используемая информация по аналогам формируется в табл. 2.10Таблица 2.10 — Расчет коэффициента капитализации для объектов-аналогов

ПоказателиАналоги1234

Местоположение, адрес

Ул. Центральная д. 25Ул. Сахалинская д.

147Ул. Комсомольская д. 247 кв. 164Ул. 3-я Набережная д. 6 к.

15Предлагаемая (заявленная) цена, руб.

Общая площадь, м2 В том числе жилая54/3252/3050/3044/28Аренда 1 кв.м.462,963 500 560 409

Тип домапанельпанельпанельпанель

Количество комнат2222

Расстояние до автобусной остановки

До остановки 4 минуты пешком

До остановки4 минуты пешком

До остановки10 минут пешком

До остановки 10 минут пешком

Коммунальные услуги в стоимости аренды (нет/да)нетнетнет

НетНаличие:− мебели (спальной, кухонной);− кухни (плита, холодильник);− телевизора;− Интернета;− телефона− домофона− консьержа

НетестьестьестьестьестьнетНетнетестьнетестьестьнетестьестьестьестьестьестьестьестьестьестьестьестьестьесть

Состояние квартиры и иные элементы сравненияхорошее

Требует ремонтаевроремонт

Косметический ремонт

Цена продажи3 500 000 355 000 041 823 121 965 056

Потенциальный валовой доход, руб.

Коэффициент капитализации0,090,090,080,08Распределим весовые коэффициенты:

Наиболее приближен по характеристикам к оцениваемому объекту аналог 2Аналог 1 — 0,3Аналог 2 — 0,5Аналог 3 — 0,1Аналог 4 — 0,1Стоимость = (462,963*0,3+500*0,5+560*0,1+409*0,1)/0,7 014 * 53 = 3 670 703 рублей

По этим же данным может быть определена стоимость квартиры с помощью валового рентного мультипликатора, который определяется отношением цены продажи к потенциальному валовому доходу (или действительному валовому доходу). Потенциальный валовой доход рассчитывается на основе скорректированной арендной платы. Для ее расчета необходима корректировка рыночной арендной платы (для данного района/управы) типичного аналога. Осуществляется данная корректировка так же, как и в сравнительном подходе, а в качестве элементов сравнения используются:− доступность ближайшей станции метрополитена;− общая площадь;− наличие охранных систем и безопасность (металлическая дверь, консьерж, домофон и др.);− наличие телефона, Интернета;− состояние квартиры (необходимость проведения ремонтных работ);− укомплектованность мебелью и бытовой техникой и другие элементы, оказывающие влияние на величину арендной платы. Расчет скорректированной рыночной платы приводится в табл. 2.

11.Таблица 2.11 — Расчет среднерыночной арендной платы

Элементы сравнения

Аналоги1234

Местоположение, адрес

Ул. Центральная д. 25Ул. Сахалинская д. 147Ул. Комсомольская д. 247 Ул. 3-я Набережная д. 6 Рыночная арендная плата, руб/м2Доступность станции метрополитена

Корректировка на доступность до станции метрополитена

Скорректированная арендная плата463 500 560 409

Общая площадь, м2Корректировка на общую площадь

Скорректированная арендная плата54−46 352−50 050−56 044−5%-20,45 388,55Привлекательность (консъержка)Корректировка на наличие охранных систем

Скорректированная арендная плата

Нет-463Нет-500Да+2%11,2571,2Да+2%8,18 396,73Наличие телефона

Корректировка на наличие телефона

Скорректированная арендная плата

Есть-463Нет-0,5%-2,5497,5Есть-571,2Есть-396,73Состояние квартиры

Корректировка на состояние квартиры

Скорректированная арендная плата

Хорошее+2%+9,26 472,26Требует ремонта-5%-25 472,5 Евроремонт+10%+56 627,2Косметический ремонт+7%+28,63 425,36Скорректированная арендная плата472,26 472,5627,2425,36Цена продажи 1 кв. м.68 056 669 048 316 059 648

Валовый рентный мультипликатор0,69 390,0070620,75 420,007023

Далее определяется валовой рентный мультипликатор по каждому аналогу и при небольшом диапазоне отклонения рассчитывается среднеарифметическая (или средневзвешенная) его величина. Расчет стоимости квартиры осуществляется по формуле:

Стоимость = (472,26*0,3+472,5*0,5+627,2*0,1+425,36*0,1)/0,7 142 * 53 = 3 586 660 рублей

Стоимость при доходном подходе = (3 670 703+3586660)/2 = 3 628 682 рублей. Согласование результатов и окончательное суждение о стоимости объекта оценки

Целью согласования результатов расчета стоимости квартиры тремя подходами является определение преимуществ и недостатков каждого из них, обоснование их весовых коэффициентов и определение согласованной стоимости квартиры. Для расчета итоговой величины стоимости квартиры используется метод «взвешивания», в соответствии с которым каждому из результатов расчетов с помощью различных подходов присваивается весовой коэффициент. Весовые коэффициенты принимаются исходя из типичных мотиваций потенциального покупателя на дату оценки. При выборе весовых коэффициентов принимаются во внимание следующие факты:

На основании изложенного для согласования результатов расчетов стоимости Объекта оценки рассчитываются весовые коэффициенты, отражающие долю каждого подхода в определении итоговой величины стоимости Объекта оценки, по указанным в табл.

2.12 критериям. Таблица 2.12 — Расчет весовых коэффициентов для различных подходов№ п/пПоказатели (критерии)Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход1Достоверность информации0,20,450,352Полнота информации0,20,450,353Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца00,50,54Способность учитывать конъюнктуру рынка0,050,50,455Способность учитывать размер Объекта оценки, месторасположение, доходность0,10,450,456Допущения, принятые в расчётах0,40,30,37Весовые показатели достоверности каждого подхода0,160,440,4По каждому критерию оценка распределяется (субъективно) долями (одна единица) или процентами (100%) по всем подходам. Для каждого подхода определяется среднеарифметический весовой показатель достоверности. Итоговая стоимость объекта оценки = 1 988 990 * 0,16 + 3 617 282 * 0,44 + 3 628 682 * 0,4 = 3 361 315 рублей

В итоге проведенных исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на опыте и профессиональных знаниях, оценщик делает вывод: рыночная стоимость прав собственности на Объект оценки (квартиру) по состоянию на «09» октября 2013 г., с учетомокруглений составляет 3 361 315 (Три миллиона триста шестьдесят одна тысяча триста пятнадцать) рублей. Заключение

На сегодняшний день оценка объектов недвижимости осуществляется с учетом того, что любая недвижимость представляет собой определенный товар. И как оценка любого товара, оценка стоимости недвижимого имущества должна производиться максимально грамотно и взвешенно, чтобы в результате заказчик получил квалифицированный отчет о рыночной стоимости недвижимости на основании оценки недвижимости, и полезные рекомендации по способам её использования. Любая недвижимость, оценка которой потребуется, имеет ряд особенностей, которые обязательно учитываются в процессе оценки. Причем эти особенности настолько разнообразны, что лишь настоящий профессионал в оценочной деятельности сможет представить взвешенный акт оценки любого вида недвижимости, в котором будут учтены все нюансы того или иного объекта. В итоге проведенных исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на опыте и профессиональных знаниях, оценщик делает вывод: рыночная стоимость прав собственности на Объект оценки (квартиру) по состоянию на «09» октября 2013 г., с учетом округлений составляет 3 361 315 (Три миллиона триста шестьдесят одна тысяча триста пятнадцать) рублей.

Список литературы

Гражданский кодекс РФ. Ч I и IIБолдырев В.С., Федоров Л. Е. «Введение в теорию оценки недвижимости», Конспект учебного курса, Изд-во «Азбука», М. — 2007

Булгаков С.Н., Наназашвили И. Х., Мирошниченко А. С., Дарков А. К., Гольцов И. Н., Дукич Д. Й., Рыбалко И. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости". М., 2007. — 352 с. Грязнова А. Г., Федотова М. А.

Оценка недвижимости Учебник — 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред.

д-ра экон. наук, проф. Федотовой М. А. М., 2007. — 344 с. Коростылев С. П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Русская Деловая Литература», М.

— 1998;Балабанов И. Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2007

Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. — М.: Проспект, 2008

Грабовый П.Г., Петрова С. Н., Романова Г. К. и др. Риски в современном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 2011

Грязнова А. Г. Оценка недвижимости. — М.: Финансы и статистика, 2009

Грязнова А.Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости. М., Финансы и статистика, 2010

Киселев Б. Г. Оценка недвижимости. — М.: МИСиС, 2010

Косорукова И. В. Оценка недвижимости: учебник. М.: МЭСИ, 2011

Ордуэй Н., Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М.: Дело, ЛТД. 2005

Оценка объектов недвижимости / Под ред. В. В. Григорьева. М.: Инфра-М, 2010

Петров В. И. Оценка земельных участков. Изд. ООО «Кно

Рус", 2009

Ронова Г. Н. Теория и практика оценочной деятельности. Учебно-практическое пособие. М.: МЭСИ, 2010

Рутгайзер В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Изд-во «Дело», М. — 2008.www.consultat.ru — Информационно-аналитическая система «Консультант плюс"www.issledovanie.ru — Исследования, обзоры рынка недвижимостиwww.coinvest.ru — КО-ИНВЕСТ