Управление и эксплуатация жилищного фонда населения

1. Муниципальное хозяйство

2. Общие проблемы управления и реформирования ЖКК

3. Муниципальное управление жилищным фондом

4. Участие граждан в управлении жилищным фондом Заключение Список использованной литературы

Градообслуживающая сфера — первооснова жизнеобеспечения муниципального образования. От правильности и обоснованности муниципального управления системами жизнеобеспечения зависит уровень муниципальных услуг, определяющих качество жизни населения.

Муниципальное управление градообслуживающей сферой представляет собой взаимосогласованную совокупность ориентиров и целей ее развития, а также способов их достижения.

Цель муниципального управления градообслуживающей сферой заключается в достижении установленных нормативов и стандартов обслуживания населения: содержания жилищного фонда, обеспечения надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры, устойчивой работы городского транспорта, общегородских коммунальных объектов, сфер торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения, строительства и ремонта зданий, сооружений и коммуникаций на территории муниципального образования, безопасности функционирования всех систем жизнеобеспечения.

Между тем, одним из главных моментов является управление жилищно-коммунальным комплексом, частью которого является жилищный фонд. Именно на вышеобозначенную проблему мы и обратим внимание в данной работе.

1. Муниципальное хозяйство

Важнейшим результатом реформ в России стали реальная децентрализация власти, собственности и управления, превращение регионов и территорий в реальные субъекты процесса присвоения. Начался процесс становления принципиально новой формы собственности — муниципальной, аналогов которой не существовало в советский период развития страны.

Муниципализация (от латинского слова municipium — самоуправляющаяся община) означает передачу государственной властью права собственности на землю, строения, предприятия местного хозяйства органам городского самоуправления.

Объектами муниципальной собственности в городах становятся прежде всего системы их жизнеобеспечения: водопроводная и канализационная сети, газовое хозяйство, электроснабжение, транспорт, жилой фонд и т. д. Сосредоточение указанных служб в ведении городских властей дает немало преимуществ как самим городам, так и населению. Прежде всего это экономическая выгода — объединенное городское хозяйство и предоставляемые им населению услуги оказываются, как правило, значительно дешевле, нежели в случае рассредоточения этих служб по отдельным частным собственникам (или как это нередко случалось в нашей стране — по ведомствам), благодаря упорядочению финансов содержание муниципальной собственности и городского хозяйства обходится дешевле государственному бюджету: муниципализация способствует уменьшению дотаций из последнего.

Муниципализация способствует становлению той экономической базы, благодаря которой появляется возможность улучшать и облегчать условия жизни населения. Муниципалитеты принимают на себя значительную часть затрат на содержание нетрудоспособных членов общества (детей, инвалидов, престарелых), особенно в критические для страны периоды.

2. Общие проблемы управления и реформирования ЖКК

Уровень обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами (ЖКУ) — один из самых важных показателей качества жизни на территории муниципального образования. Управление жилищно-коммунальным комплексом, согласно Федеральному закону 2003 г., относится в основном к компетенции поселений.

На муниципальные районы возложены межпоселенческие функции: организация электрои газоснабжения в границах муниципального района, содержание и строительство автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами муниципального района с соответствующими инженерными сооружениями, организация утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов, содержание межпоселенческих мест захоронения и оказание ритуальных услуг.

В состав ЖКК входят три основных блока:

* жилищное хозяйство, т. е. жилые и нежилые здания с сетью обслуживающих их предприятий и организаций;

* системы инженерного обеспечения поселений, или коммунальная энергетика (электроэнергия, тепло, газ, вода);

* общегородское коммунальное хозяйство (дороги, благоустройство территории, вывоз и переработка бытовых отходов и ряд других хозяйств).

Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса в большинстве муниципальных образований России стало проблемой общегосударственного значения. Причинами кризиса являются многолетнее недофинансирование, тарифная политика, предопределяющая дотационность отрасли, высокие затраты на оказание услуг, отсутствие у обслуживающих предприятий экономических стимулов снижения затрат, а у получателей ЖКУ — возможности влиять на их количество и качество, неэффективная система централизованного управления, неразвитость конкурентной среды, высокая степень износа основных фондов, большие потери теплоэнергии, воды и других ресурсов.

Возникновение и нарастание технологических и финансовых проблем ЖКК было связано с тем, что до начала массовой приватизации в России основная часть объектов ЖКК поселений находилась на балансе промышленных и других предприятий и финансировалась по титулам соответствующих отраслевых министерств и ведомств. В ходе приватизации эти объекты были переданы в муниципальную собственность, причем в крайне запущенном техническом состоянии и без должной финансовой компенсации расходов на их содержание; некоторые объекты оказались просто «брошенными» прежними владельцами. Во избежание полного краха систем жизнеобеспечения поселений муниципалитеты были вынуждены взять на свой баланс ветхий и аварийный жилищный фонд, изношенные трубопроводы, устаревшие котельные и насосные станции и т. д. Средств для их поддержания (и тем более для технического перевооружения) у местных властей не было, вследствие чего стала резко нарастать аварийность в системах жизнеобеспечения. Финансовый кризис и банкротство градообразующих предприятий поставили многие города и поселки с моноструктурным характером экономики на грань вымирания. В результате начал нарастать объем задолженности местных бюджетов и муниципальных жилищно-коммунальных предприятий перед ресурсоснабжающими и другими организациями, что стало источником цепочки неплатежей, охвативших практически все отрасли экономики.

По данным Госстроя РФ, разрабатывающего и реализующего государственную политику в сфере ЖКК, его недофинансирование в 2008 г. составило около 20% объема необходимых средств. Существенную часть стоимости жилищно-коммунальных услуг, не покрываемых платежами населения и бюджетных организаций, компенсируют промышленные предприятия за счет установления для них более высоких тарифов (так называемое перекрестное финансирование), что удорожает себестоимость их продукции и снижает ее конкурентоспособность. Система дотирования жилищно-коммунальных предприятий в отличие от прямого субсидирования граждан приводит к ситуации, когда конечными получателями субсидий выступают не только малоимущие, но и группы граждан с высокими и средними доходами. В результате ЖКК превратился в источник серьезных угроз для социального и экономического развития муниципальных образований, регионов и страны в целом.

Рис. 1. Основные задачи органов местного самоуправления по реформированию жилищно-коммунального комплекса В каждом муниципальном образовании должна быть разработана собственная, экономически и социально обоснованная программа реформирования жилищно-коммунальной сферы, учитывающая местную специфику. В результате ее реализации будет осуществлен переход на систему договорных отношений между органами местного самоуправления, собственниками и нанимателями жилищного фонда, управляющими организациями и исполнителями жилищно-коммунальных услуг, и создана конкурентная среда в сферах управления жилищным фондом и его эксплуатации. На этой основе должно быть обеспечено существенное повышение качества предоставления ЖКУ и сдерживание роста, а в ряде случаев — снижение тарифов на отдельные виды ЖКУ.

В структурах практически всех муниципальных администраций есть подразделения, отвечающие за вопросы ЖКК. Важно их укреплять, осуществляя переподготовку специалистов применительно к новой экономической и управленческой ситуации в сфере ЖКК, обучая их работе с населением, немуниципальными управляющими и эксплуатирующими организациями. В администрациях некоторых городов созданы специальные структурные подразделения по вопросам реформирования ЖКК.

3. Муниципальное управление жилищным фондом

Содержание и ремонт жилищного фонда — потенциально рентабельная и конкурентная сфера деятельности. Между тем во многих муниципальных образованиях все эти работы выполняются муниципальными унитарными предприятиями, подчиненными местной администрации. Она выступает в этом случае как прямой участник хозяйственной деятельности и как местный монополист.

В условиях многообразия форм собственности на жилищный фонд и нежилые помещения все собственники, включая органы местного самоуправления, юридические и физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей управления и обслуживания принадлежащего им жилищного фонда. Создание конкурентной среды в этой сфере, как отмечалось, служит ключевой задачей муниципальной власти. Для этого необходимо разделение функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или уполномоченной им организацией), управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими организациями. Этапы перехода системы муниципального управления жилищным фондом от централизованной к функционально разграниченной показаны на рис. 2.

Особенно важным для этого перехода является разделение функций органов местного самоуправления как собственников муниципального жилищного фонда и организаций, управляющих жилищным фондом. Как отмечалось, управляющая организация может иметь любую форму собственности, определяться на конкурсной основе и функционировать на основе договора с уполномоченным органом местного самоуправления. Покажем в обобщенном виде разграничение функций между органом местного самоуправления как собственником муниципального жилищного фонда и управляющей организацией.

Управляющие компании:

1) поддержание жилищного фонда в надлежащем состоянии;

2) выбор исполнителей ЖКУ (подрядчиков) и заключение договоров с ними;

3) осуществление системы контроля за выполнением договоров;

4) организация сбора платежей за ЖКУ.

Органы МСУ как собственники:

1) соблюдение нормативно-технических требований содержания жилья и инфраструктуры;

2) обеспечение финансирования содержания муниципальной недвижимости;

3) заключение договоров социального найма, найма или аренды муниципального жилищного фонда и нежилых помещений;

4) заключение договоров с управляющей компанией на управление муниципальным жилищным фондом и на услуги энергосервиса;

5) контроль над соблюдением договоров.

Основным требованием при формировании или выборе управляющей компании должна являться ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья. В роли подрядчиков по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного фонда могут выступать жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) всех форм собственности и организационно-правовых форм.

Разделение функций заказчика и подрядчика в современных условиях осуществляется на основе создания муниципальных служб заказчика, частных управляющих компаний и товариществ собственников жилья (ТСЖ). Понятие управляющей организации было впервые введено Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Муниципальная служба заказчика как управляющая организация может быть учреждена органом местного самоуправления в форме муниципального учреждения.

Рис.2. Трансформация муниципального управления жилищным фондом

Важную роль в системе эксплуатации жилищного фонда играют расчетно-кассовые центры (РКЦ). Это специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться органами местного самоуправления в форме муниципальных учреждений или хозяйственных обществ.

3. Участие граждан в управлении жилищным фондом

Важнейшее условие успешного реформирования ЖКК — участие граждан в этом процессе, превращение жителя из пассивного потребителя ЖКУ и жалобщика на их низкий уровень в полноправного собственника жилищного фонда. Во всем мире основная часть жилищного фонда находится в частной собственности; собственник сам содержит его, оплачивая услуги коммунальных служб. Собственник многоквартирного жилищного фонда сдает квартиры в аренду. Муниципального жилья в зарубежных городах очень мало. Как правило, это жилье невысокого качества для малообеспеченных слоев населения.

Федеральным законом 2003 г. предусмотрено сохранение в муниципальной собственности только жилищного фонда социального назначения для обеспечения жилыми помещениями малоимущих граждан на условиях договора социального найма. Следовательно, весь остальной муниципальный жилищный фонд сменит собственника.

Одна из важных задач реформирования ЖКК — постепенная передача управления жилыми домами и прилегающими к ним территориями объединениям собственников жилья: ТСЖ, жилищным и жилищно-строительным кооперативам. Порядок создания и деятельности ТСЖ определен Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, основанные на объединении их членами своих имущественных паев, рекомендуется преобразовывать в ТСЖ.

Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего недвижимого имущества в кондоминиуме.

Кондоминиум — имущественный комплекс, включающий один или несколько жилых домов с прилегающим земельным участком.

Кондоминиум как неделимый имущественный комплекс подлежит государственной регистрации в органах юстиции. Отдельные жилые помещения в кондоминиуме находятся в собственности граждан, юридических лиц, муниципального образования или других собственников, а общее имущество находится в долевой собственности. К общему имуществу в кондоминиуме относятся лестничные клетки, лифтовые шахты, крыши, технические этажи и подвалы, прилегающие земельные участки и другие объекты.

Предметом ведения ТСЖ является распоряжение общим имуществом кондоминиума, а также деятельность по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме. ТСЖ — юридическое лицо, подлежащее государственной регистрации в органах юстиции. Органы местного самоуправления обязаны оказывать поддержку ТСЖ, предоставлять им налоговые и иные льготы, предусмотренные для нанимателей муниципального жилищного фонда.

Практика функционирования ТСЖ свидетельствует о существенном улучшении эксплуатации жилищного фонда и снижении затрат на его содержание, появлении у членов ТСЖ чувства подлинного хозяина своего и общего имущества.

ТСЖ может управлять своим жилищным фондам по одной из трех схем, показанных в табл. 1.

По первой схеме ТСЖ самостоятельно обслуживает свой жилищный фонд, выступая в роли и собственника, и эксплуатирующей организации; имеет своих сантехников, электриков, дворников и т. п. — управляющей организации в этом случае не требуется.

Таблица 1. — Возможные схемы управления жилищным фондом ТСЖ По второй схеме ТСЖ заключает договор на обслуживание своего жилищного фонда с любой муниципальной или частной жилищно-эксплуатационной организацией, выступая в роли собственника и управляющей организации — заказчика ЖКУ. По третьей схеме ТСЖ заключает договор на управление своим жилищным фондом с управляющей организацией, выступая только в роли собственника и доверяя управляющей организации выбор эксплуатирующих организаций и заключение договоров с ними.

Заключение

Система муниципального управления, как и вся система местного самоуправления, находится в современной России на стадии становления. Ее законодательная база еще пока несовершенна и во многом противоречива, не вполне устоялась терминология, опыт муниципальной практики относительно невелик. Поэтому отдельные положения, выдвинутые в настоящем учебнике, носят постановочный характер.

Экономические и финансовые ресурсы местного самоуправления крайне недостаточны и не обеспечивают удовлетворения основных жизненных потребностей населения. Но особенно нуждается муниципальная власть в квалифицированных кадрах, способных эффективно управлять в рыночной среде муниципальным имуществом, финансами, муниципальными предприятиями и учреждениями, объектами городского хозяйства и социальной сферы, разрабатывать и реализовывать местные программы развития, привлекать к этой работе хозяйствующие субъекты, общественные объединения, все слои населения, умело взаимодействовать с органами государственной власти.

1. Бузырев В. В., Чекалин В. С. Экономика жилищной сферы. — М.: ИНФРА-М, 2001.

2. Воронин А. Г., Лапин В. Л., Широков А. Н. Основы управления муниципальным хозяйством. — М.: Дело, 1988.

3. Зотов В. Б. Новые организационные формы управления в жилищно-коммунальном комплексе: управление кондоминиумом. — М.: ГУУ, 1998.

4. Иванов В. В., Коробова А. Я. Муниципальный менеджмент. — М.: ИНФРА-М, 2002.

5. Кириллова Л. Н. Проблемы управления жилищным фондом — ИРЭИ: Система управления собственностью города Москвы. — М., 2001.