Сравнительный анализ эффективности сделок на первичном и вторичном рынке жилья

В России происходит активное формирование и развитие рынка жилья, и все большее число граждан и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Формирование новых отношений собственности в РФ началось в конце 1990 года за счет разделения бывшей общенародной (государственной) собственности на собственность Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальную. Приватизация обеспечила переход значительной части государственной и муниципальной собственности в частную форму собственности. С принятием Конституции РФ 1993 года, а затем Гражданского кодекса РФ отношения собственности получили свое развитие.

Рынок — это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории.

Недвижимость (жилье) является особым товаром, так как ее характеристики не присущи для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости — это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т. п.).

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

· развития (создания) недвижимости;

· оборота недвижимости;

· управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

1. на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

2. на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

3. на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

4. на налоги (налогообложение недвижимости).

Развитию же рынка жилья способствовал свободный переход прав собственности на недвижимость. В связи с развитием рынка жилья возникла необходимость в риэлторской деятельности и в агентствах недвижимости.

Риэлторская деятельность — осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а также иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости в соответствии с российским законодательством.

Риэлторской фирмой (агентством недвижимости) признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность.

Агентства недвижимости — фирмы, осуществляющие предусмотренную законом деятельность по совершению операций с объектами недвижимости, к которым относятся:

1) работа с базами данных и подбор заказчикам для проведения операций купли-продажи или аренды конкретных объектов недвижимости;

2) проведение предварительной оценки стоимости объекта недвижимости или его аренды;

3) сбор и оформление необходимых юридических документов и справок по объектам недвижимости в государственных и иных организациях;

4) проверка юридической чистоты прав собственности на объекты недвижимости;

5) регистрация договоров перехода прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах.

Развитие рынка недвижимости потребовало введение новых профессий, которые ранее не были известны в СССР. Так появились риэлторы, брокеры и дилеры по недвижимости.

Риэлтор — физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами риэлторской фирмы или индивидуального предпринимателя и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером риэлторской фирмы или индивидуальным предпринимателем договора с клиентом по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Брокер по недвижимости — физическое лицо, возглавляющее риэлторскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлторской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и осуществляющий операции с объектами недвижимости. Это человек, непосредственно работающий с клиентами и заключающий с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договора по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Дилер по недвижимости — предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли от ее использования.

В настоящее время для того, чтобы оказывать, простейшие риэлторские услуги, не нужно никаких специальных разрешений на занятие данной деятельностью, что, впрочем, было не всегда. Ранее для осуществления риэлторской деятельности было необходимо получать лицензию. Требования к фирмам не были жесткими. Достаточно было пройти обучение, получить аттестацию части сотрудников и иметь постоянный офис.

Все это не определяло, а тем более не гарантировало качества услуг, но служило барьером для массового мошенничества. Тем более, в условиях вступления в силу закона о приватизации, формирования «дикого» рынка недвижимости, появления у простых граждан, не обладающих специальными юридическим знаниями, значительных денежных средств, возросшего количества работников на рынке недвижимости, сложно было остаться не обманутым. Потребовались годы усилий для формирования нормативной базы, которая сделала ситуацию контролируемой.

11 февраля 2002 г. вступил в силу новый Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». В перечне видов деятельности, на которые необходима лицензия, риэлторская деятельность в нем не упомянута. Поэтому в настоящее время получила развитие дискуссия о необходимости введения сертификации в сфере риэлторской деятельности либо восстановления государственного лицензирования.

Общество с развитыми общественными отношениями давно нашло способы альтернативного управления субъектами рынка, где тяжесть управления переносится на общественные саморегулируемые некоммерческие организации. Первые шаги по сертификации риэлторских услуг, проведенные Российской Гильдией Риэлторов, показали выросшее самосознание и профессионализм ведущих участников рынка недвижимости, готовность принять новые правила игры. Требования, которым должно соответствовать агентство недвижимости и которые оно готово добровольно взять на себя, значительно выше и точнее сформулированы по отношению к прежней системе лицензирования.

Профессионалы рынка недвижимости вынуждены повышать требования к себе, цена сертифицированного брокера по недвижимости и риэлтора на рынке недвижимости повышается.

В конечном итоге повышается эффективность сделок на рынке недвижимости, следовательно, выигрывает потребитель и общество в целом.

Таким образом, тема дипломной работы представляется актуальной.

Актуальность выбранной темы предопределила предмет и объект дипломного исследования.

Предметом исследования выступает механизм функционирования рынка первичного и вторичного жилья в современных условиях, а объектом исследования — организация, работающая на рынке недвижимости, в частности, рынке жилья — агентство недвижимости ООО «Согласие».

Целью данной работы является изучение теоретических и практических вопросов функционирования рынка жилья в современных экономических условиях и определение наиболее эффективных путей реализации сделок, проводимых на этом рынке одним из его субъектов предпринимательской деятельности.

Реализация поставленной цели потребовала решения следующих задач:

1. Исследование теоретических аспектов механизма функционирования рынка жилья в современных условиях;

2. Анализ эффективности сделок, осуществляемых агентством недвижимости на первичном и вторичном рынке жилья на примере агентства недвижимости ООО «Согласие»;

3. Разработка эффективного направления реализации механизма сделок на первичном и вторичном рынке жилья.

Структура работы построена таким образом, чтобы последовательность изложения материала органически соответствовала достижению цели и раскрытию темы исследования. Данная работа состоит из 3-х глав, введения и заключения.

В первой главе рассматриваются теоретические основы механизма функционирования рынка жилья на современном этапе его развития.

Во второй главе приводятся результаты анализа сделок, осуществляемых на рынке жилья субъектом исследования, и оценивается их эффективность.

В третьей главе предлагаются наиболее эффективные направления реализации механизма сделок на рынке жилья в деятельности анализируемой организации.

При написании работы использовались различные источники: учебная, учебно-методическая и научная литература, монографии, сборники статей, журнальные публикации, а также финансово-экономическая документация, бухгалтерская и налоговая отчетность исследуемого предприятия.

1. Механизм функционирования рынка жилья в современных условиях

1.1 Понятие и виды объектов первичного и вторичного рынка жилья

Общеизвестно, что недвижимость — основа благосостояния и стабильности. Особенно когда речь идет о жилье.

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода.

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). При этом нет различия между благами материального и нематериального характера.

Параметры, определяющие сущность объектов недвижимости, делятся на общие и относящиеся к определенному объекту. Так, например, земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля — основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями и т. д.) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости).

Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство — источник косвенного дохода, который способствует и стимулирует развитие промышленности строительных материалов, проектной деятельности, строительство объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта и т. д.

На протяжении истории экономического развития России приоритетность жилья как блага и как источника дохода менялась. В советское время жилье как источник дохода не существовало. Оно находилось в полной государственной собственности и служило объектом социального потребления посредством государственного распределения и перераспределения.

«Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени несения связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т. п.) в случае, если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложены на иное лицо. (Например, охрана объекта недвижимости — на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота — на конкурсного управляющего и т. д.)

Собственник также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения).

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов:

Стационарность, неподвижность — признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

Материальность — объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т. д. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая.

Традиционно в России рынок недвижимости делится на три основные группы:

1. рынок жилья;

2. рынок нежилых помещений;

3. рынок земли.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1).

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 2).

Рис. 1. Основные типы недвижимости

Рис. 2. Особенности недвижимости как товара

В каждой из этих групп можно отметить наличие двух составляющих:

· первичной, которая характеризует появление новой недвижимости как товара на рынке;

· вторичной, характеризующей появление недвижимости, уже функционирующей в течение некоторого времени и обладающей определенной степенью износа.

Объекты рынка жилья также декомпозируются на первичный и вторичный рынки жилья, на третьем уровне представлены непосредственно объекты рынка, которые являются товаром, их количество, также как и цена, определяется величиной спроса и предложения.

Под первичным рынком понимают только рынок нового жилья, которое строилось для продажи и пришло на этот рынок, в то время как вторичный рынок представлен жильем, которое уже находилось в эксплуатации, а теперь по каким-либо причинам реализуется владельцем.

К первой группе объектов первичного рынка следует отнести коттеджи и малоквартирные элитные жилые дома. Они представлены на рынке в виде готовых объектов, но в подавляющем большинстве строятся в результате договора между заказчиком и подрядчиком и, как правило, с условием предоплаты. Значительное место на первичном рынке занимают дома с индивидуальной планировкой квартир и с отделкой и оборудованием в зависимости от возможностей заказчика. На первичном рынке представлено и типовое жилье. Оно строится за счет бюджета и за счет средств, получаемых заказчиками в виде сертификатов. Это, как правило, жилье для офицеров, увольняемых из армии, беженцев, переселенцев из Северных и приравненных к ним районов. Последний сегмент этого рынка — вновь возводимые индивидуальные дома в сельской местности и дачи. В основном они строятся по договорам и с предоплатой, свободного предложения, как правило, нет. Наибольший интерес в качестве объектов первичного рынка жилья представляют жилые помещения.

Вторичный рынок — это квартиры и другие жилые помещения, права собственности, на которые зарегистрированы (независимо от даты постройки жилья это может быть квартира в доме, историческом памятнике с 300-летней историей или в новом, только что отстроенном доме). Рынок вторичного жилья выглядит аналогично как рынок первичного жилья, отличие состоит лишь в наличии малосемейных и коммунальных квартирах.

Вообще существует множество определений того, что такое вторичный рынок жилья.

По мнению И. А. Дубровской и О. И. Соснаускене все многообразие осуществляемых операций с недвижимостью в жилищной сфере можно разделить на две категории:

· к первой относятся операции на первичном рынке жилья,

· ко второй — все остальное.

С последней категорией все понятно: если у жилья уже был собственник или оно даже не один раз переходило из рук в руки, значит, мы имеем дело со вторичным рынком. У каждой квартиры или дома на этом рынке уже есть своя история, ее отсчет начинают обычно со дня приватизации, а иногда с момента, когда был выдан первый ордер на вселение. Изучение этой истории самая главная проблема для риэлторов.

На первичном рынке жилья продаются новые дома и квартиры, только что построенные и даже те, что пока существуют только в проекте или лишь начинают строиться (в профессиональном сленге риэлторов есть даже такое выражение: «продать котлован»). Продавцом такого жилья чаще всего является тот, кто его строил или вкладывал деньги в его строительство. Это может быть строительная компания, агентство недвижимости или частное лицо, не желающее дожидаться окончания строительства дома. Главная сложность: от момента уплаты денег до новоселья может пройти много времени.

В словаре по экономике недвижимости дано следующее определение вторичного рынка недвижимости: «.это рынок оборота объектов недвижимости, уже имеющих собственника на момент их приобретения покупателем (возможно, даже нескольких собственников последовательно), зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимость».

Другой вариант: вторичное жилье — это тот сегмент рынка недвижимости, который в большей степени подчиняется рыночным законам; рынок недвижимости, на которую уже имеются зарегистрированные права собственности. На этом рынке цена в большей степени зависит от соотношения спроса и предложения.

Аналитики и операторы рынка недвижимости считают, что спустя два года после сдачи в эксплуатацию многоквартирный жилой дом переходит в статус вторичного жилья. Причем на цену квартир никак не влияет количество случаев смены собственника (перехода прав собственности или права требования в собственность).

Вторичный рынок жилья классифицируют по разным категориям. По качеству жилья выделяют:

1. жилье низкого качества — это квартиры в домах пониженной этажности, не имеющие хотя бы одного из следующих видов коммунальных удобств: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения;

2. типовое жилье — включает квартиры в 6−16-этажных домах с наличием небольших подсобных помещений, возможно, со смежными комнатами и площадью кухни менее 7,5 м²;

3. квартиры улучшенной планировки — это квартиры в домах повышенной этажности (12 и более этажей), построенные по типовым проектам с улучшенными бытовыми характеристиками: наличием всех видов коммунальных удобств, как правило, изолированными комнатами, наличием больших подсобных помещений;

4. элитные квартиры — квартиры в кирпичных домах повышенной комфортности, построенные по специальным проектам с наличием подземной парковки, централизованной охраны, расположенные в исторически привлекательных районах.

Выделяются также категории по типу застройки.

Итак, по способу совершения сделок рынок жилья можно разделить на:

· первичный,

· вторичный.

Однозначного определения первичного и вторичного рынка жилья при исследовании и анализе теоретической и аналитической литературы в области недвижимости не обнаружено. Наиболее приемлемыми для темы исследования можно считать следующие определения:

1. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

2. Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в жилую недвижимость и сделок на рынке жилья.

1.2 Особенности отнесения материальных объектов к жилым недвижимым объектам

Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ГК РСФСР — ст. 21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на: движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

До введения в действие первой части ГК РФ в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие объект недвижимости отсутствовало, а использовалось понятие основные фонды.

В соответствии с государственной программой перехода РФ на принятую в международной практике систему учета и статистики с 1 января 1996 г. в России введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ) — OK 013−94, который применяется организациями, предприятиями и учреждениями всех форм собственности.

При этом отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Классификация недвижимого имущества представлена в Таблице 1.1.

По этой классификации к жилью относятся здания, предназначенные для постоянного проживания, передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые в качестве жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.

Таблица 1.1. Виды недвижимого имущества

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

Базовый объект недвижимости — это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

Часто при совершении сделок с объектами недвижимости может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости, например права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд…».

Любой жилой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию. Однако с позиций использования для проживания данная конструкция является неоднородной. В состав дома входит имущество, которое может быть обособленно, т. е. которым можно владеть, пользоваться и распоряжаться единолично (исключительно) без ущерба прав и интересов других собственников аналогичного обособленного имущества. Таким имуществом в доме являются изолированные помещения, предназначенные для жилья или квартиры (комплексы жилых и нежилых помещений). Под помещением понимается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых и иных целей.

Общее имущество — части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для совместного использования и доступа к помещениям, а также обслуживания и тесно связанные с ним назначением.

Места «общего пользования», например чердаки, подвалы, лестничные клетки, необходимые для доступа в свои помещения, а также несущие и ограждающие конструкции (неотделимые элементы здания) могут быть только общими для владельцев разных помещений.

Таким образом, квартиры, принадлежащие на правах собственности, представляют собой внутриквартирные перегородки (стены), межкомнатные двери, слой отделки на стенах и перекрытиях (слой штукатурки, краски, обоев), а также инженерно-технические системы, которые могут быть отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений. С позиций стоимости строительства это имущество составляет примерно 10−15% от стоимости строительства дома.

Общее имущество, без которого не может существовать или использоваться по назначению обособленное (личное) имущество — квартира (помещение), составляет примерно 85−90% от стоимости строительства дома. Это имущество обладает свойством неделимости. Это означает, что любой владелец помещения — «жилья» должен владеть одновременно правом (едино) личной собственности на «жилье» и правом долевой собственности на общее имущество.

Сохранение за собственниками помещений в любом здании и сооружении права собственности на общее, неделимое в натуре имущество, является фактором объединения собственников жилья в единый социальный организм по содержанию и эксплуатации общего имущества.

К общему имуществу относятся: все инженерно-технические и прочие системы, без доступа и пользования которыми невозможно эксплуатировать обособленные виды недвижимого имущества (помещения), а также земельный участок, на котором находятся площади, принадлежащие индивидуальным владельцам; внешние стены и крыша здания; внутренние помещения (вестибюли, коридоры, кладовки); лестничные площадки и пролеты; лифты, электрические кабели и механическое оборудование.

В отличие от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, которые могут свою собственность выделить и продать, заложить, сдать в аренду, т. е. распорядиться ею по своему усмотрению, недвижимость в совместной собственности является «неделимой»: ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев. Такая совместная собственность не может быть разделена по требованию отдельного владельца. Доля собственника недвижимости, находящейся в совместном владении, неотделима от принадлежащей ему индивидуальной собственности в кондоминиуме и не может быть передана другому лицу без одновременной передачи последней. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. Таким образом, право собственности на жилье совместно с правом собственности на долю в общем имуществе характеризует правовой статус «жилища».

Одной из форм совместного владения недвижимостью являются правовые отношения, зафиксированные в ГК РФ под названием «кондоминиум».

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей, находятся в частной, муниципальной и государственной собственности, а остальные части — в долевой собственности граждан и / или юридических лиц, муниципальных образований, субъектов РФ.

Кондоминиум — организация «самоуправленческая», а деятельность по достижению совместной цели — самоуправлением. То есть реализация прав на многоквартирный дом осуществляется путем самоуправления. Каждый собственник квартиры не вправе, а обязан самостоятельно нести бремя своей собственности, в том числе участвовать в совместном управлении эксплуатацией дома, именно обязан. Право члена кондоминиума заключается в том, что совместно с другими членами он обязан выбрать организационно-правовую форму самоуправления, выработать «права совместного проживания» и признать приоритет этих правил над своими желаниями.

Таким образом, кондоминиум является объектно обусловленной организацией владельцев квартир (а не общественно-добровольной). Организационно-правовая форма может быть различной. Наиболее распространенными являются «жилищные кооперативы» и «товарищества собственников жилья».

Жилищный кооператив — организация, в которой собственники жилья объединяют свои доли в общем имуществе и вносят их в качестве паевого вклада в уставный капитал кооператива. При такой форме организации возникают два собственника имущества: собственники жилья и формальный собственник общего имущества в виде кооператива. Раздел имущества между разными собственниками не антагонистичны, поскольку кооператив — это объединение тех же самых собственников жилья. Кооператив — простейшая система объединенного властвования обладателей естественной (локальной) монополии и своеобразная модель «муниципальных» и «государственных» систем.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение собственников жилья, при образовании которого все участники сохраняют за собой оба вида имущественной собственности (индивидуальную собственность на квартиру и долю собственности на общее имущество). Они привносят в организацию свою долю участия в управлении общим имуществом. В такой организации каждый собственник обладает числом голосов, пропорциональным площади его обособленного жилья или стоимости вклада в строительство общего имущества. Определение прав застройщиков на квартиры не вызывает затруднений. Сложнее установить характеристики будущей долевой собственности. Имущественные доли (безразмерные величины) следует устанавливать исходя из удельного веса стоимости того или иного имущества в общей стоимости строительства жилища. В отношении «мест общего пользования», поверхностей ограждающих конструкций (фасадных, крыши и т. д.) вместо стоимостной основы целесообразно пользоваться площадью поверхности, выраженной в квадратных метрах.

В концепции кондоминиума определяются не только формы собственности, но и права собственников (условия и ограничения для них). В сущности, кондоминиум как форма собственности ограничивает права пользования и владения недвижимостью, чтобы исключить осуществление одними лицами своих прав собственников за счет прав других. Данная форма собственности обычно устанавливает ограничения на порядок распоряжения собственностью.

Потребность в такого рода ограничениях очевидна. Недвижимость, находящаяся в собственности кондоминиума, становится источником возникновения определенной взаимозависимости ее совладельцев в вопросах эксплуатации собственности. Это, в частности, относится к общему имуществу, местам общего пользования и инженерно-техническому оборудованию. Например, если собственность находится в совместном владении, решения о том, вносить ли и когда свою долю средств для проведения необходимых ремонтных работ и эксплуатации здания, не могут приниматься собственниками только по их усмотрению.

Товарищество собственников жилья вправе заниматься продажей объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума и находящихся в собственности товарищества. Договоры от имени товарищества заключает его правление.

Кондоминиум — это единый комплекс объектов недвижимости, а также объем прав собственника в кондоминиуме, и сделки с ними подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

1.3 Виды сделок на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости

Самой распространенной сделкой, оформлением которой занимается агентство недвижимости, является купля-продажа квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Процесс покупки жилья столь же сложен и не однозначен, как и продажа. «По договору купли-продажи недвижимости имущества (договор продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

Договор заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц — и оттисками печати.

С введением в действие Закона о государственной регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.

В договоре указываются стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

Для того чтобы правильно оформить права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы:

1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

2. Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

3. Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

4. При чем регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

5. Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

ГК РФ и Законом о государственной регистрации прав устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею.

Важным также является то, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет и регистрацию жилого фонда продолжают осуществлять организации БТИ, а земельных участков — земельные комитеты), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это разные понятия, не совсем привычные в сложившейся системе отношений по поводу недвижимости.

В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233.

При совершении сделок с отчуждением недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (подтверждается штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя-покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается Свидетельством о регистрации права).

В настоящее время права того, кто приобрел недвижимость после 31 января 1998 г. (вступление в действие Закона о государственной регистрации прав), должны быть подтверждены Свидетельством о государственной регистрации права установленного образца (ст. 14 Закона о государственной регистрации прав). Причем право считается зарегистрированным и, соответственно, возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства.

Важным принципом государственной регистрации является преемственность: права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о государственной регистрации прав.

Если гражданин приобрел квартиру, жилой дом, земельный участок или другую недвижимость до 31 января 1998 г. и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав (зарегистрировал договор в БТИ или земельном комитете, или в местной администрации, как было установлено в данной местности), то данные права обязательной регистрации не подлежат, их регистрация проводится по желанию правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав).

Но все же если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от того, зарегистрированы они ранее в БТИ либо земельном комитете или местной администрации. Это требование п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку.

Кроме того, И. А. Дубровская и О. И. Соснаускене отмечают, что по законодательству, действовавшему до вступления в действие ГК РФ, гражданин становился собственником квартиры и иного помещения в кооперативе автоматически с момента полной выплаты пая, без дополнительной регистрации.

Согласно ГК РФ полная выплата пая — один из способов приобретения права на квартиру (п. 4 ст. 218 ГК РФ), которое подлежит обязательной государственной регистрации и считается возникшим с момента осуществления последней. Автоматического возникновения права собственности с момента уплаты последнего паевого взноса уже не предусмотрено, хотя по этому поводу мнения специалистов расходятся. Членам ЖСК, ГСК и других кооперативов, выплатившим пай после 1 января 1995 г. (вступления в действие ч. 1 ГК РФ), все же лучше зарегистрировать свое право, чтобы избежать сложностей при совершении сделок с квартирой и оформлении наследства.

Регистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции требуется только перед регистрацией сделки (договора) — купли-продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др., совершенной после 31 января 1998 г. Если имущество приобретается по иным основаниям (например, наследство, решение суда о признании права собственности), то регистрации ранее возникшего права не требуется.

Что касается прав, правоустанавливающие документы на которые оформлены после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной регистрации прав), то они требуют обязательной регистрации в соответствии с данным Законом, независимо от того, создано ли в регионе учреждение юстиции по государственной регистрации прав либо ее продолжают осуществлять БТИ, земельные комитеты или другие органы исполнительной власти.

В последнее время долевое участие в строительстве как форма улучшения жилищных условий приобретает все большую популярность, как среди населения, так и среди строящих организаций. Поэтому количество сделок в данном секторе жилья с каждым годом растет.

Сделка не требует государственной регистрации (как правило, купля-продажа (уступка) доли оформляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и застройщиком, а если долевой вклад внесен полностью — путем двустороннего соглашения продавца и покупателя), при этом упрощается процедура купли-продажи доли.

В настоящее время в России широко распространился такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов.

Привлечение средств инвесторов может осуществляться в нескольких формах:

1) долевое участие на основании договора инвестирования;

2) долевое участие в строительстве и т. п.;

3) договор простого товарищества (о совместной деятельности).

Покупатель не сразу становится собственником недвижимости. Изначально он является инвестором (соинвестором, дольщиком) строительства.

Когда объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части).

В соответствии с российским законодательством, как было сказано выше, объект незавершенного строительства юридически становится недвижимостью только после государственной регистрации.

При этом процедура оформления (государственной регистрации) прав собственности на квартиры в домах-новостройках довольно трудоемкая и занимает много времени.

Как и при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья порядок проведения государственной регистрации прав на приобретенное недвижимое имущество определен Законом о государственной регистрации прав.

Ряд риэлторских организаций специализируются на долевом участии в строительстве и на сделках с участием объектов (долей) долевого строительства, но даже в их работе можно встретить неясности по оформлению такого вида сделок, что связано, прежде всего, с недостаточным урегулированием данного вопроса.

Сделки на рынке жилья могут осуществляться и с помощью договора мены. Правовое регулирование мены осуществляется ГК РФ. В пункте 1 ст. 567 ГК РФ дано определение понятия договора мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Государственная регистрация мены жилых помещений проводится в соответствии с вышеуказанным Федеральным законом. Порядок регистрации при мене объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ, установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утв. приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183.

В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должно совершаться несколько регистрационных действий:

1) регистрация сделки — договора мены;

2) регистрация перехода права на одно жилое помещение;

3) регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Необходимое условие регистрации сделки — наличие записей о ранее возникших правах на обмениваемые жилые помещения.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регулируется ст. 72−74 ЖК РФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567−571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене — права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. 67−74, абз. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РФ 1983 года.

Необходимо отметить, что жилищное законодательство наделяет нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖК РФ 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК РФ 1983 г. В результате такого обмена его участники заступали на места друг друга в соответствующих правоотношениях: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель — собственником в правоотношении собственности.

Правила об обмене жилыми помещениями, установленные действующим ЖК РФ, в основном базируются на соответствующих положениях ранее действовавшего ЖК РФ 1983 г. (ст. 67−74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма.

Таким образом, в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма, поэтому в такого рода сделках, агентства недвижимости участвовать не могут.

Ранее договор обмена жилых помещений можно было считать вступившим в силу с момента получения обменных ордеров. В новом жилищном законодательстве нет такого понятия, как «ордер», момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о двухили многосторонних сделках (договорах). Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, — юридическое основание для осуществления такого обмена.

Ранее не допускался также обмен жилых помещений, находящихся в общежитии или являющихся служебными (п. 5 ст. 73 ЖК РФ 1983 г.). Действующий ЖК РФ не рассматривает указанные помещения как предмет обмена, поскольку они не входят в жилищный фонд социального использования и, следовательно, не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения.