Ипотечное кредитование в системе организационно-экономического механизма управления развитием жилищно-строительной сферы

Актуальность исследования. Социально-экономические преобразования 90-х годов XX века сопровождались существенными изменениями в большинстве структурообразующих секторов экономики России. Основные перемены в жилищно-строительной сфере, обусловленные переходом на новую систему финансирования строительства жилья, проявились в резком сокращении бюджетного финансирования и сужении практики бесплатного предоставления жилья гражданам. Коренные изменения финансовой, хозяйственной и организационной системы в жилищно-строительной сфере, сопровождались соответствующей перестройкой нормативно-правовой базы, в том числе регулирующей отношения собственности на жилье.

Производимые преобразования не смогли изменить негативных тенденций, наблюдаемых в жилищно-строительном комплексе. Вызванное сокращением бюджетного финансирования уменьшение объемов жилищного строительства усугубляется существенным снижением благосостояния основной части населения. Эти два процесса обострили одну из основных социальных проблем — жилищную, характерными чертами которой являются: крайне низкая обеспеченость населения жильемнесоответствие стоимости жилья и уровня доходов гражданнедостаточный для замены выбывающего жилищного фонда объем нового строительстваотсутствие эффективных финансовых инструментов, стимулирующих частных инвесторов вкладывать средства в жилищное строительствоотсутствие доступных кредитных механизмов, позволяющих населению приобретать жилье в кредит.

Актуальность изучения проблематики жилищно-строительной сферы обусловлена высокой социальной значимостью решаемых в жилищном строительстве задач, а также общеэкономической проблемой активизации инвестиционного процесса и привлечения инвестиционных ресурсов в несырьевые отрасли реального сектора, к которым относится жилищное строительство.

Одним из эффективных способов решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование. Положительный опыт развитых и ряда развивающихся стран доказывает универсальность механизма ипотечного кредитования, позволяющего не только снизить социальную напряженность в обществе благодаря повышению доступности жилья для основной части населения, но и стимулирующего жилищное строительство, сопряженные с ним отрасли производства, а также активизирующего инвестиционные процессы на рынке капиталов. Эффективность механизма ипотечного кредитования подтверждается российским дореволюционным опытом: в конце XIX — начале XX веков в стране успешно функционировали земельные ипотечные банки и союзы.

В настоящее время развитию системы ипотечного жилищного кредитования уделяется большое внимание как со стороны государства, что обусловлено высокой социальной значимостью жилищной проблемы, так и со стороны частного сектора экономики. Однако, несмотря на активное формирование законодательной базы и институтов рынка ипотечного кредитования, система ипотечного кредитования в России не приобрела достаточной масштабности. Развитие системы ипотечного кредитования сдерживается несколькими факторами, в том числе:. высоким уровнем процентных ставок по кредитунедостаточностью бюджетных средств для практического «запуска» системы ипотечного кредитования-. низким уровнем доходов нуждающихся в жилье граждан.

Решение данных проблем в значительной степени будет способствовать популяризации ипотечного кредитования, снижению остроты жилищного вопроса для большинства россиян, что приведет к улучшению социальной обстановки в обществе, активизирует строительную деятельность и будет способствовать расширению инвестиционных возможностей финансовокредитного рынка, поскольку внедрение системы жилищного ипотечного кредитования положительно воздействует на банковкий сектор, рынок страхования и рынок ценных бумаг. Активное привлечение средств населения через ипотечное кредитование обеспечит поступление в жилищностроительную сферу долгосрочных и относительно недорогих ресурсов, что позволит осуществить модернизацию основных средств строительной отрасли, улучшить качество, повысить производительность и значительно увеличить объемы жилищного строительства в стране.

Высокая социальная значимость и приоритетность задач активизации инвестиционных процессов в реальном секторе экономики определяют важность комплексного подхода к решению конкретных задач жилищностроительной сферы. Оценка и прогнозирование инвестиционного климата жилищно-строительной сферы с помощью комплексных агрегатных показателей служат предпосылкой стимулирования внутренних и внешних инвестиций.

Степень научной разработанности проблемы определяется активным использованием в развитых странах механизма ипотечного кредитования населения как для решения конкретных социальных проблем, так и в практике комплексного воздействия на макроэкономическую ситуацию в стране. В зарубежных изданиях вопросы ипотечного кредитования рассматриваются обычно в контексте изучения закономерностей финансового, кредитного рынка, а также при анализе проблематики жилищного сектора. Научный интерес отечественных авторов к проблеме организации системы долгосрочного ипотечного кредитования обусловлен важностью проблем жилищно-строительной сферы, а также недостаточной практикой формирования основ финансирования ипотечного кредитования в России в условиях рыночных отношений. Интерес к изучаемой проблеме инициировал появление в последние годы ряда монографий и публикаций, посвященных этой теме.

Опубликованные научные труды служат основой дальнейшего анализа проблематики развития организационно-экономического механизма жилищно-строительной сферы, условий внедрения системы долгосрочного ипотечного кредитования, оценки перспектив развития различных ипотечных схем в России, выявления основных организационно-правовых и финансовых проблем, определяющих возможности рефинансирования системы ипотечного кредитования. Кроме того, дополнительного уточнения требуют вопросы взаимодействия развития ипотечного кредитования в масштабах страны и потенциалов кредитного и фондового рынков. Мало изученными остаются вопросы оценки и прогнозирования инвестиционного климата жилищно-строительной сферы.

Цели и задачи. Основной целью исследования стало комплексное изучение проблематики жилищно-строительной сферы и разработка предложений по оптимизации организационно-экономического механизма финансирования ипотечного кредитования с целью решения жилищной проблемы для широких слоев населения. В ходе исследования были поставлены и решены следующие задачи: построение модели комплексного индикатора инвестиционной привлекательности жилищно-строительной сферы с использованием системы агрегатных показателей жилищно-строительной сферыанализ основных схем приобретения жилья и поиск эффективного механизма решения «жилищного» вопроса для широких слоев населения-. оптимизация метода определения кредитоспособности заемщика и условий погашения ипотечного кредита в зависимости от способа приобретения жилья заемщиком-. разработка схемы рефинансирования системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Объектом диссертационного исследования является совокупность производственных, инвестиционных, рыночных, социальных и воспроизводственных процессов в жилищно-строительной сфере.

Предметом исследования являются организационные, экономические и финансовые механизмы развития двухуровневой системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования как организационно-экономического механизма управления развитием жилищно-строительной сферы.

Теоретической и методологической основой исследования послужили фундаментальные труды отечественных и зарубежных авторов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, касающиеся вопросов финансирования жилищно-строительной сферы и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования населения.

В диссертации нашли применение методы системного анализа, статистических исследований, структурного анализа, моделирования и экспертных оценок.

В ходе диссертационного исследования помимо трудов классиков экономической теории А. Смита и Д. Рикардо, автор опирался на работы ведущих российских экономистов Абалкина JI.П., Глазьева С., Львова Д. С., Ивантера В. В., Нскипелова А. Д., Волконского В. А., Субботина М. А., Костакова В. Г., Костецкого Н.А.

В процессе работы автором были изучены результаты современных исследований зарубежных ученых, в числе которых Дж. Стиглиц, У. Шарп, К. Р. Макконнэлл, С. Л. Брю, П. Дэвидсон, П. Самуэльсон, В.Нордхаус.

В качестве информационной базы исследования использованы статистические отчетные материалы Госкомстата России, Центрального Банка РФ, Минэкономразвития России, аналитические и статистические материалы Госстроя Российской Федерации, специализированных изданий, результаты расчетов, выполненных автором.

Научная новизна исследования заключается в разработке комплексного подхода к изучению проблематики жилищно-строительной сферы, отражающем вляния различных факторов на привлечение инвестиций в жилищное строительство, и выработке рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма системы ипотечного жилищного кредитования населения.

Основные научные результаты, полученные автором в процессе исследования и выносимые на защиту заключаются в следующем:

• разработана модель комплексного агрегатного показателяЖилищно-строительного индекса, основным преимуществом которого является комплексная оценка динамики различных аспектов развития жилищно-строительной сферы: процессов воспроизводства жилья, характеристик финансового рынка, индикаторов рынка жилой недвижимости, показателей обеспеченноссти населения жильем. Обоснована оценочная и прогнозная функции aiperaTHoro показателя, реализуемая при характеристике инвестиционной привлекательности жилищностроительной сферына основании критериального сранительного анализа схем приобретения жилья произведена оценка целевых групп покупателей по каждой схеме, что позволило выработать предложения по совершенстванию организационных механизмов долевого строительства и ипотечного кредитования-. систематизированы принципиальные отличия организационно-экономической и финансово-кредитной систем функционирования банковской ипотеки и строительных сберегательных касс, на основании чего разработан среднесрочный прогноз потенциальной емкости рынка банковской ипотеки и системы стройсбережений в Россиина основании анализа основных условий погашения (амортизации) ипотечного кредита выявлены основные преимущества и недостатки используемого метода постоянной амортизации, обуславливающие существенную ограниченность круга потенциальных заемщиков. Обоснована целесообразность применения «шаровой» ипотеки для формирования условий погашения кредита определенной группы заемщиков. Определена целевая категория заемщиков, заинтересованных в получении «шарового» кредита, на основании изучения организационных проблем рынка недвижимости-. обнаружена практическая неполнота критерия семейного дохода при определении кредитоспособности заемщика в условиях высокой социальной дифференциации населения. Разработан альтернативный метод определения кредитоспособности заемщика с использованием дополнительных критериев: величины прожиточного минимума и предельной склонности к потреблению — позволяющий более точно оценить максимальную долю ежемесячного платежа в совокупном доходе заемщикапроизведена оценка потенциала рынка рефинансирования ипотеки с помощью эмиссии ипотечных ценных бумаг методом системной критериальной калькуляции долгосрочных консервативных ресурсов финансового рынка. Практическая значимость полученных результатов заключается в:. разработке метода оценки динамики комплексного показателяЖилищно-строительного индекса, характеризующего тенденцию изменения инвестиционной привлекательности жилищностроительной сферы и позволяющего определять наиболее важные для управления инвестиционным климатом параметры развития жилищностроительной сферы. Предложенная модель может быть использована как в федеральном, так и в региональном масштабе-. определении перспективных направлений развития взаимодействия жилищно-строительной сферы с банковским сектором, рынком ценных бумаг и рынком страхования-. выработке предложений по улучшению механизма привлечения средств населения в жилищное строительство посредством совершенствования действующих схем приобретения жилья-. обосновании целесообразности расширения используемых методов погашения ипотечных кредитов и в определении целевой категории заемщиков по «шаровой» ипотеке, что значительно расширяет круг потенциальных заемщиков. Результаты анализа могут быть использованы при разработке государственных нормативных и концептуальных документов развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, а также при разработке политики банковского ипотечного кредитования с целью расширения потенциального круга заемщиков банковской ипотеки- • разработке альтернативного метода определения кредитоспособности заемщика в условиях высокой социальной дифференциации населения, что позволит оптимизировать схему выдачи ипотечного кредита и расширить рынок ипотечного кредитования-. оценке потенциала вторичного рынка ипотечного кредитования, что позволит участникам рынка осуществлять среднесрочное планирование и разрабатывать стратегию по привлечению долгосрочных ресурсов с фондового рынка. Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования. Практические результаты, полученные в ходе диссертационной работы, нашли отражение в научных докладах Института макроэкономических исследований по заказу Минэкономразвития РФ. По результатам произведенного исследования были сделаны доклады на научных конференциях: 5-ая Межрегиональная конференция «Долгосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование», проходившей в Москве, 6−7 декабря 2002 года- 59 научная конференция профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспиратнтов университета, СПбГЛСУ, 20−22 мая 2002 годаВосьмая международная конференция молодых ученых экономистов «Предпринимательство и реформы в России», СпбГУ, 27−29 ноября 2002 года.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения с выводами и рекомендациями, и списка использованной литературы (152 наименования) — изложена на 151 страницах, включает 13 таблиц и 19 рисунков.

Результаты исследования различных схем погашения ипотечных кредитов позволили сделать вывод о возможности использования схемы «шарового» кредита, в частности, для кредитования приобретения квартиры на первичном рынке с последующей реализацией имеющегося жилья. Рекомендуемая автором модель позволит существенно расширить круг потенциальных заемщиков за счет снижения ограничения минимально допустимого семейного дохода заемщика. Кроме того активизации ипотечного кредитования населения на первичном рынке недвижимости будет способствовать расширению финансирования нового строительства.

15. Анализ основных проблем развития системы долгосрочного ипотечного кредитования населения определил основной сдерживающий фактор популяризации ипотечного кредитования в России — высокие процентные ставки, приводящие к существенному удорожанию стоимости жилья. Объемы кредитования населения и процентные ставки напрямую связаны с наличием эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Рефинансирование ипотечного кредитования посредством эмиссии ипотечных ценных бумаг под обеспечение пула закладных, называемое секьюритизацией кредитных активов, — современный рыночный инструмент, позволяющий привлекать недорогие долгосрочные ресурсы с рынка ценных бумаг через банковскую систему в жилищно-строительный сектор. Таким образом, эффективная организация рефинансирования даст позитивный импульс как рынку ценных бумаг, так и жилищно-строительной сфере, облегчая доступ к кредитным ресурсам покупателям жилья.

16. Проведенный анализ одноуровневой и двухуровневой моделей ипотечного кредитования позволяет сделать вывод о целесообразности внедрения двухуровневой модели финансирования ипотеки в России на начальных этапах развития системы ипотечного кредитования. Кроме того, внедрение двухуровневой системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования позволит не только способствовать решению жилищной проблемы населения страны, но и окажет стимулирующее воздействие на многие сектора финансового рынка.

17. Произведенный анализ показывает, что потенциальные внутренние источники рефинансирования ипотеки превышают 300 млрд рублей, что свидетельствует о достаточности внутренних ресурсов для обеспечения развития системы ипотечного кредитования в ближайшей перспективе.

Исследование институциональных инвесторов, присутствующих на российском рынке ценных бумаг, способствовало проведению классификации их ресурсов по степени срочности. К первому классу потенциальных инвесторов ипотечных ценных бумаг автор предлагает отнести Пенсионный фонд России, негосударственные пенсионные фонды и страховые компании. Второй класс инвесторов составляют паевые инвестиционные фонды, банки, инвестиционные компании.

Анализ возможностей участия населения в рефинансировании ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об эффективности участия сбережений населения через институциональных инвесторов. В ближайшей перспективе непосредственное участие населения в рефинансировании ипотечного кредитования представляется автору неэффективным.

В ходе исследования автором была положительно оценена возможность привлечения иностранных инвесторов на рынок ипотечных ценных бумаг. Высокая надежность, долгосрочность, государственные гарантии и относительно высокая доходность — делают ипотечные ценные бумаги привлекательным инструментом для иностранных портфельных инвесторов.

Исследование перспектив участия местных и региональных бюджетов в системе ипотечного кредитования показало эффективность различных программ поддержки льготируемых категорий заемщиков ипотечного кредитования. Предлагаемая схема рефинансирования предполагает активное участие местных и региональных администраций в системе гарантирования платежеспособности заемщиков, а также подразумевает бюджетную поддержку целевых категорий заемщиков.

Таким образом, предварительная оценка внутренних и внешних источников долгосрочных заимствований демонстрирует достаточный потенциал фондового рынка для внедрения двухуровневой модели рефинансирования системы долгосрочного ипотечного кредитования населения. Положительная динамика долгосрочной ресурсной базы позволяет сделать вывод об увеличении возможного объема инвестиций в ипотеку в ближайшей перспективе.

Заключение

.

Проведенное исследование особенностей развития организационно-экономического механизма управления жилищно-строительной сферы и возможностей оптимизации системы долгосрочного ипотечного кредитования с целью привлечения внебюджетных инвестиций в жилищностроительную сферу и решения жилищной проблемы для широких слоев населения позволили сформулировать следующие основные выводы и рекомендации.

1. Развитие организационно-экономического механизма жилищностроительной сферы в России за период с 1990 по 2002 год определялось общими экономическими, политическими и правовыми преобразованиями. В частности, определяющими факторами развития жилищно-строительной сферы после кризиса августа 1998 года стали специфические процессы развития финансового рынка и преобразования в социальной сфере.

Процессы активного восстановительного роста экономики, обусловленные потенциалом девальвации и благоприятными внешнеэкономическими условиями, нашли отражение в росте прибыльности компаний-застройщиков жилья, повышении рентабельности и увеличении общего числа прибыльных строительных компаний.

2. Недостаточная развитость банковского сектора и рынка ценных бумаг, обуславливающая низкую эффективность трансформации сбережений населения в инвестиционные ресурсы, негативно влияет на динамику внебюджетных инвестиций, привлекаемых в жилищное строительство.

Произведенный в диссертационном исследовании анализ основных схем взаимодействия рынка капиталов с жилищно-строительной сферой позволяет сделать вывод о перспективности внедрения двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования населения, которая окажет положительное воздействие на банковский сектор, рынок ценных бумаг и рынок страхования, а также создаст необходимые финансовые инструменты, позволяющие эффективно трансформировать сбережения населения в инвестиции.

3. Произведенный анализ внешних и внутренних источников инвестиционных ресурсов выявил высокий внутренний инвестиционный потенциал, не достаточно используемый в настоящее время. Необходимость активизации внутреннего инвестиционного процесса обуславливается как объективными потребностями жилищно-строительной сферы, так и наличием существенного объема долгосрочных ресурсов в частном секторе, в том числе у населения, которые при отсутствии эффективных экономических инвестиционных инструментов трансформируется в различные формы сбережений как внутри страны, так и за ее пределами.

Преодоление выявленной тенденции зависит от создания благоприятного инвестиционного климата, что подразумевает: благоприятную законодательную и правоприменительную систему, стабильную и прогнозируемую политическую и экономическую конъюнктуру, а также наличие широкого спектра финансовых инструментов, предназначенных для различного типа инвесторов.

4. В настоящее время на российском финансовом рынке существует дефицит эффективных финансовых инструментов, особенно в секторе долгосрочных и надежных вложений. Эффективным финансовым инструментом для долгосрочных консерватиных вложений институциональных инвесторов могут стать ипотечные ценные бумаги, выпущенные под государственные гарантии.

5. Анализ внешних инвестиционных потоков позволяет сделать вывод о росте заинтересованности иностранных инвесторов, что выражается в постоянном увеличении объемов вкладываемых в российскую экономику средств. Тем не менее, произведенный анализ динамики иностранных инвестиций в жилищное строительство показывает существенное сокращение объемов иностранных вложений в жилищно-строительную сферу. В этой связи перспективным направлением преодоления этой негативной тенденции является внедрение рефинансирования системы ипотечного кредитования посредством секьюритизации кредитов на рынке ценных бумаг. Кроме того, интерес иностранных портфельных инвесторов к рынку ипотечных ценных бумаг положительно повлияет на рост ликвидности фондового рынка.

6. Жилищно-строительный сектор связан со многими отраслями экономики и рынком капиталов. Проведенный анализ взаимозависимости процессов, происходящих в различных секторах экономики и уровня развития жилищно-строительной сферы демонстрирует двухстороннюю направленность влияния этих связей — не только макроэкономическая ситуация определяет изменения организационно-экономического механизма функционирования жилищно-строительной сферы, но и процессы, происходящие в жилищном строительстве, оказывают воздействие на общеэкономические процессы: на социальную обстановку в обществе, на развитие смежных производств и отраслей, на инвестиционную активность, на рынок капиталов.

В ходе анализа взаимодействия рынка ценных бумаг и жилищностроительного сектора был сделан вывод о недостаточном использовании возможностей фондового рынка по привлечению финансовых ресурсов. В качестве нового перспективного направления взаимодействия рынка ценных бумаг и жилищно-строительного комплекса было предложено внедрение рефинансирования ипотечного кредитования через выпуск ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке.

Исследование, проведенное в рамках диссертационной работы, позволяет сделать вывод о том, что уровень развитости финансового рынка, особенно кредитного рынка и рынка ценных бумаг — являются ключевыми факторами, обеспечивающими эффективность заемного финансирования жилищного строительства.

7. Жилищно-строительный сектор представляет собой сферу экономических отношений, где тесно переплелись производственные и социальные проблемы. Анализ системы статистических показателей, характеризующих развитие жилищно-строительной сферы, отражает объективный недостаток комплексных индикаторов, характеризующих как строительные, так и социальные аспекты развития жилищно-строительной сферы. Построение комплексных индикаторов, учитывающих как строительные процессы, так и финансовые аспекты функционирования жилищно-строительной сферы, характеризующих ситуацию на рынке жилой недвижимости, отражающих обеспеченность населения жильем, а также учитывающих воспроизводственную структуру жилищного строительства может стать необходимой предпосылкой комплексного подхода к изучению проблематики жилищно-строительного сектора. Анализ динамики комплексных показателей позволит производить емкую оценку и прогнозировать инвестиционную привлекательность жилищно-строительного комплекса.

8. Анализ проблематики развития жилищно-строительного комплексапозволил сформулировать следующие выводы: снижение объемов нового жилищного строительства и сокращение до минимума объемов капитального ремонта и реставрации, с одной стороны, и увеличение объемов выбытия ветхого и аварийного жилого фонда, с другой стороны, привели к нарушению пропорций воспроизводственного процесса в жилищно-строительном комплексеувеличение жилого фонда осуществляется в основном за счет нового строительстватемп роста доходов населения существенно отстает от темпа роста стоимости жилья и эта диспропорция отрицательно влияет на показатели доступности жилья;

• среди желающих улучшить свои жилищные условия выделяются отдельные группы семей, имеющие различный уровень дохода и разнонаправленную мотивацию относительно качественных характеристик приобретаемого жилья.

9. Произведенный анализ распределения финансовых ресурсов населения и различных вариантов приобретения жилья позволил определить отдельные группы, ориентированные на приобретение жилья по разным схемам:

• население, имеющее наибольший доход, покупает квартиру за свой счет непосредственно на вторичном рынке или в новостройке, используя схему долевого строительствадомохозяйства, имеющие высокий ежемесячный доход (не меньше 600 долларов), но не имеющие большого объема сбережений, заинтересованы в приобретении жилья с привлечением ипотечного кредитасемьи, имеющие меньший доход, предпочитают непосредственной покупке жилья на рынке участие в жилищно-строительных кооперативах, где процесс приобретения жилья несколько растягивается, но его стоимость получается ниже стоимости прямой покупки на рынке.

10. В результате проведенного в диссертационном исследовании анализа основных способов решения жилищной проблемы, а также изучения динамики социальных показателей, был сделан вывод об особой актуальности поиска путей привлечения внебюджетных финансовых ресурсов для кредитования приобретения жилья гражданами. Организация эффективного внебюджетного финансирования жилищно-строительного сектора с активным привлечением сбережений населения должна стать фактором преодоления негативных тенденций в жилищной сфере страны и в экономике в целом.

11. Сравнительный анализ основных схем приобретения жилья с использованием критериев потенциального объема рынка, соотношения собственных и заемных средств, скорости приобретения жилья в собственность и возможности бюджетной поддержки демонстрирует высокую эффективность ипотечного кредитования как способа решения жилищной проблемы, так как: ипотечный кредит можно получить при покупке жилья как на первичном, так и на вторичном рынке- • ипотечное кредитование подразумевает оптимальное соотношение собственных и заемных средств при покупке жилья — 30% к 70%-. предполагает самый короткий срок реализации прав собственности на приобретаемое жилье — покупатель становится собственником в момент заключения сделок купли-продажи и ипотечного кредитованияипотечное кредитование предполагает возможность бюджетной поддержки определенных категорий заемщиков.

Изучение особенностей функционирования системы ипотечного кредитования позволяет рассматривать способ ипотечного кредитования не только как механизм решения жилищной проблемы, но и как эффективный финансовый инструмент, мобилизующий внебюджетные инвестиционные ресурсы посредством банковского сектора и рынка ценных бумаг.

12. В ходе анализа условий определения кредитоспособности заемщиков была обнаружена практическая неполнота критерия семейного дохода. В условиях высокой социальной дифференциации населения необходимы дополнительные критерии определения кредитоспособности. Анализ уровня благосостояния граждан на основе критерия прожиточного минимума позволил выявить основные категории населения с разным уровнем предельной склонности к потреблению. В зависимости от трех критериев: семейного дохода, прожиточного уровня и предельной склонности к потребелениюпостроена модель определения кредитоспособности заемщика: семьи с высокой склонностью к потреблению (МРС стремится к единице) не могут ежемесячно выделять треть семейного дохода для погашения ипотечного кредита. Даже в случае превышения душевого дохода семьи над прожиточным минимумом такие семьи могут тратить незначительную часть совокупного дохода на погашение долгасемьи со средним доходом и с умеренной склонностью к потреблению (МРС<0,65) могут тратить на погашение кредита до 35% совокупного доходасемьи с высоким уровнем дохода, чей МРС стремится к нулю могут выделять на погашение кредита более значительную часть семейного бюджета («35%).

Использование многофакторной модели определения кредитоспособности позволит более точно определять уровеггь платежеспособности заемщиков, оптимизирует условия выдачи ипотечных кредитов и повысит в целом эффективность системы ипотечного кредитования населения.

13. Проведенный сравнительный анализ эффективности двух моделей ипотечного кредитования: банковской ипотеки и строительных сберегательных касс по основным параметрам кредитования позволяет сделать вывод о дифференциации целевых групп заемщиков в обеих системах. Развивающаяся в России модель двухуровневой банковской ипотеки ориентирована на заемщика с меньшими первоначальными накоплениями, но более высоким уровнем доходов, который способен возвратить кредит в более короткие сроки, что не повлечет за собой существенного удорожания стоимости жилья. Внедряемая модель ССК предполагает более консерватиный стиль поведения заемщика, способного в течении заранее оговоренного срока накопить 50% стоимости приобретаемого жилья и в результате получить кредит под более низкий процент.

Статистический анализ позволяет определить потенциальную емкость рынка обеих схем в ближайшей перспективе: банковская ипотека — 6 -7% населения, система строительных сбережений— порядка 10% населения.

14. Исследование графиков погашения (амортизации) ипотечного кредита, применяемых в мировой практике, позволило выявить основные преимущества и недостатки используемого метода постоянной амортизации, обуславливающие существенную ограниченность круга потенциальных заемщиков, что негативно влияет на дальнейшее развитие и популяризацию системы долгосрочного ипотечного кредитования.