Повышение результативности комплексной реконструкции жилой застройки

В современных условиях развития крупных городов одной из наиболее важных и актуальных задач является реконструкция комплексной жилой застройки. Эта задача обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание. Градостроительные — с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для размещения строительства.

В настоящее время реконструкция и капитальный ремонт осуществляются одновременно по нескольким, финансируемым из различных источников, программам. При этом механизм финансовой консолидации для обеспечения комплексности реконструкции практически не используется как инструмент обеспечения согласованности интересов жителей, инвесторов, города. Кроме этого, существующие правовые положения не дают ясных правил организации переселения жильцов и участия населения в процессах комплексной реконструкции сложившейся застройки. Ведомственная разобщенность затрудняет выбор проектов реконструкции, который необходимо делать с учетом интересов всех участников процессов реконструкции.

Комплексная реконструкция жилой застройки — понятие масштабное. В отличие от ранее принятой точечной застройки она включает в себя не только строительство нового жилья, но и возведение детских площадок, магазинов, аптек, химчисток, подземных гаражей, парковок, других объектов социально-культурного назначения, благоустройство придомовых территорий.

С одной стороны, город решает проблемы связанные с физическим и моральным износом и устареванием жилого фонда и инженерных сетей, с другой, в результате комплексной реконструкции повышается уровень и качество жизни населения г. Москвы за счет формирования жилой среды, отвечающей современным городским требованиям.

При осуществлении проектов комплексной реконструкции жилой застройки высок риск вложения инвестиций и ограничены возможности инвестора в реализации проектов, чрезвычайно медленно идет процесс согласования исходно-разрешительной и проектной документации.

Оценка результативности инвестиционной деятельности в процессах комплексной реконструкции отличается сложностью и широким разбросом параметров, характеризующих результаты реконструктивных работ.

Существующие подходы к оценке экономической результативности инвестиционных проектов базируются на положении, что конечная цель всех коммерческих участников — получение прибыли. Но в процессе комплексной реконструкции необходимо учитывать и другие, социальные и качественные параметры, не всегда имеющие непосредственно количественное выражение.

Существующий подход, базирующийся на ремонте отдельно стоящего здания, не отвечает современным требованиям. Повышение градостроительной, социальной и экономической результативности возможно, если в качестве объекта реконструкции сложившейся застройки рассматривать жилой квартал. Согласно градостроительной концепции Генерального плана Ханоя, 20% общего прироста жилищного многоквартирного фонда будет обеспечено к 2025 году за счет реконструкции существующей жилой застройки.

В связи с этим развитие методической базы для повышения результативности организационно-производственного управления комплексной реконструкцией жилой застройки приобретает важное народнохозяйственное значение. Наличие указанных проблем обуславливает актуальность темы исследования.

Целью диссертационной работы является развитие методических основ повышения результативности комплексной реконструкции жилой застройки районов Москвы, и решения практических проблем их реализации в условиях рыночных отношений в России.

Для достижения цели в диссертации поставлены и решены следующие основные задачи: выполнен анализ понятия «оценка результативности реконструкции жилой застройки», российского и зарубежного опыта реконструкции жилой застройки, проблем современного состояния жилищного фонда реконструкции;

• разработаны методические основы комплексной реконструкции жилой застройки;

• разработаны методические основы по оценке результативности комплексной реконструкции;

• разработаны практические рекомендации повышения результативности комплексной реконструкции жилой застройки;

• разработаны, систематизированы и учтены потребности жителей реконструируемых городских кварталов в г. г. Москве и Ханое. Объектом исследования является организационно-производственное управление комплексной реконструкцией жилой застройки.

Предметом исследования являются совокупность теоретических, методических, практических вопросов оценки результативности комплексной реконструкции.

Теоретической и методической основой диссертационного исследования являются труды российских и зарубежных ученыхэкономистов, по вопросам оценки и результативности реконструкции жилой застройки, материалы научных конференций, статьи в научных сборниках и законодательные и нормативно — правовые документы на федеральном и региональном уровнях по вопросам градостроительства в крупных городах.

Информационную базу исследования составили методические материалы и нормативные акты Министерства регионального развития РФ, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, а также справочные и статистические материалы государственных организаций, материалы научнопрактических конференций, интернетисточники, а также информация и проекты реконструкции жилой застройки города Москвы, собранные автором в органах исполнительной власти и ряде строительных организаций г. г. Москвы и Ханоя.

Методы исследования. В качестве инструментов исследования использовались научные методы исследований: анализ, синтез, обобщение, логические методысистемный и комплексный подходы, экономико-математические методы и методы математической статистики.

Научная новизна диссертации состоит в обосновании основных положений комплексной реконструкции жилой застройки, выборе методов оценки результативности инвестиционных проектов, формирование системы оптимального взаимодействия участников в инвестиционной привлекательности реконструкции проектов, гибкого регулирования возникающих проблем, соблюдения прав и интересов собственников жилья и инвесторов.

Научные результаты, полученные лично автором, и содержащие элементы научной новизны, состоят в следующем:

• обоснованы современные тенденции комплексной реконструкции жилой застройки и разработана их классификация для целей реконструкции;

• разработан комплексный подход к процессу повышения результативности комплексной реконструкции;

• предложен метод управления этапами жизненного цикла проекта комплексной реконструкции жилой застройки с помощью программы Microsoft Project 2007;

• развиты методические основы оценки результативности управления комплексной реконструкции жилой застройки;

• разработан метод «критических» ограничений при решении оперативных задач в планировании воспроизводства жилищного фонда и перепланировки жилых территорий;

• проведен учет потребности в городской территории для всех видов недвижимости до и после реконструкции при анализе тридцати трех проектов в 55 жилых кварталах г. Москвы и районов расширенного г. Ханоя с учетом технико-экономической системы показателей планировки территорий.

Теоретическое значение исследования состоит в том, что были разработаны научно обоснованные подходы к комплексной реконструкции жилой застройки, повышающие ее технико-экономическую эффективность.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что:

— разработанный методический аппарат позволяет проводить оценку комплексной реконструкции жилой застройки;

— разработки могут использоваться в качестве учебно-методической базы для обучения и повышения квалификации специалистов в области управления проектами;

— применяются рациональные методы планировки городской территории для решения конкретных задач планировки и развития всех видов недвижимости.

Достоверность результатов исследования обеспечивается использованием математических методов, привлечением экспертных групп, в соответствии с нормативными документами РФ.

По теме диссертации опубликовано 6 научных работ.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, списка литературы из 149 наименований. Диссертация содержит 199 страниц текста, 42 таблиц, 49 рисунков, 36 формул, 5 приложений.

Общие выводы.

1. Установлены закономерности проведения комплексной реконструкции жилой застройки мегаполисов, важнейшей из которых является обеспечение экологической безопасности и качества жизни, сохранение культурного наследия, обеспечения устойчивого развития экономики. К изменению внешнего облика жилых кварталов и отдельных зданий относятся с большой осторожностью, стараясь сохранить все, что возможно. Изменение допустимы только на тех объектах, внешний вид и техническое состояние которых не прошли проверки временем.

2. Проведенный анализ российского и зарубежного опыта реконструкции жилой застройки свидетельствует, что при строительстве новых и реконструкции старых районов, на прилегающих территориях создается современная инфраструктура, а также производится их ее благоустройство и озеленение.

3. Разработаны пять основных этапов жизненного цикла проекта комплексной реконструкции жилых кварталов. В связи с высокой капиталоемкостью строительства, затраты на реконструкцию и обновление городской среды должны контролироваться на всем протяжении жизненного цикла объекта недвижимости с помощью программы Microsoft Project 2007;

4. Разработаны формы взаимодействия участников программы при комплексной реконструкции жилых кварталов. Программа консолидирует всех участников процесса реконструкции на основе равновесия интересов и достижения главной цели — город может решить проблемы устаревания и уменьшения износа жилого фонда, инвесторы получат новые площадки для строительства, которых уже не хватает в городе, а жители могут улучшить не только свои жилищные условия, но и среду проживания;

5. Определено, что объектом реконструкции при проектировании должен являться не отдельный жилой дом, а целый квартал (микрорайон), это, в отличие от существующих подходов позволяет решать не только технико-экономические задачи. В процессе комплексной реконструкции необходимо учитывать и другие, социальные и качественные параметры не всегда имеющие непосредственно количественное выражение.

Показано, что за счет качественной жилой застройки города появляется возможность улучшения ее функциональных качеств и технического состояния, при этом необходимо применять на практике передовые градостроительные опыты. Бережное отношение к существующему строительному фонду и улучшение его представляет важную государственную задачу, которую надо решать обоснованными проектными и экономическими методами, изложенными в этой диссертации;

Предложено, что корпоративное внедрение обычно управляет сложным портфелем проектов в который входят как минимум 100 проектов сделанных в MS Project 2007 в совокупности имеющих более 5000 задач. В том числе задач для бюджета, задач по подаче отчетов о затратах реконструкции. Основным внедрением снижения инвестиционных рисков для девелоперов, привлекающих инвестиции в комплексной реконструкции жилых кварталов, является содействие городских властей Москвы в формировании оптимального состава инвестиционного портфеля;

На основе анализа методических разработок по оценке эффективности капитальных вложений и проектных решений в диссертации разработаны методические подходы к оценке эффективной комплексной реконструкции жилых кварталов. Предлагаемая методика содержит систему показателей, отражающих социальные и экономические результаты инвестиций в комплексную реконструкцию жилых кварталов, и методы их расчета;

При реконструкции инвестор полностью возвращает вложенные средства в результате реализации коммерческого жилья, за счет прироста жилого фонда от реконструкции. Экономический эффект заказчика (город) рассматривается как социальный эффект, выражающийся в сокращении потребности в территории города и предотвращении изъятия сельскохозяйственных земель. Экономическая заинтересованность владельцев жилого фонда выражается в повышении привлекательности жилой застройки за счет ее модернизации и увеличении рыночной стоимости жилья после реконструкции, что увеличивает их доходы.

10. Рассмотрены подходы к использованию математических методов. Проведены расчеты для конкретных проектов планировки жилых территорий и планирования воспроизводства жилищного фонда, Эти задачи, решались графическим методом и методом ЛП с целью определения «критических» «ограничений», для поиска рациональных ресурсов и для решения ряда проблем оптимального распределения участков застройки на определенной территории.

11. Проведены учет потребности в т2 земли для всех видов недвижимости до и после комплексной реконструкции жилых кварталов нами проведен учет основных показателей по 33-м проектам планировки территории 55-ти кварталов в различных районах Москвы. Результаты анализа показали, что укрупненные показатели проекта планировки, обеспечивают достаточную точность расчета.

ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ КОМПЛЕКСНОЙ РЕКОНСТРУКЦИЕЙ ЖИЛОЙ.

ЗАСТРОЙКИ.

ЗЛ. Применение математических методов по решению некоторых задач планировки жилых районов Вьетнама в процессе комплексной реконструкции.

ЗЛЛ. Решение задачи планирования воспроизводства жилищного фонда графическим методом в первом районе г. Ханоя.

Рассмотрим два, наиболее часто встречающихся, случая в планировании воспроизводства жилищного фонда: это реновация старой застройки и капитальный ремонт. Предполагаем что, этот процесс развивается в двух направлениях:

1. Полный капитальный ремонт пятиэтажного здания, размерами 31,8×18,9×15м, общей площадью 3005,1 м².

2. Снос старых пятиэтажных домов и строительство на их месте нового шестнадцати этажного жилого дома, размерами 31,8×20,1×48 м, общей площадью 10 226,88 м².

Решение.

Определение потребности в трудовых, машинных и материальных ресурсах для капитального ремонта старого пятиэтажного жилого дома[7, 22, 108, 109].

Наименование и характеристика конструктивных элементов и видов работ при ремонте здания:

• Укрепление несущих стен- 50% ремонта перекрытий;

• 40% капитального ремонта частей зданий (выборочный ремонт):

• Замена сантехникиЗамена кровли;

• Окраска стен;

• Перепланировка перегородок.

Потребность в трудовых и материально-технических ресурсах для у капитального ремонта 1 м общей площади: в рабочей силе — 0,76 чел.-дн.- в машинах — 0,04 маш.-см.- в основных материалах: Цемент — 0,06 т.- Кирпич — 0,27 т.- Керамическая плитка — 0,35 м Рубероид- 0,6 м Арматура- 0,013 т.- В земельных участках: 0,21 м² Определение потребности в трудовых, машинных и материальных ресурсах для сноса старых 5 этажных домов и на их месте строительства нового 16 этажного жилого дома.

Наименование и характеристика конструктивных элементов и видов работ при возведении здания:

4. Снос старых пятиэтажных жилых домов экскаваторами и самосвалами.

5. Земляные работы экскаваторами.

6. Фундаменты бетонные (монолитные и сборные) и железобетонные.

7. Стены железобетонные (монолитные и сборные) и кирпичные.

8. Перекрытия и покрытия железобетонные (монолитные и сборные).

9. Кровля из рубероида.

10. Перегородки гипсовые, кирпичные и шлакобетонные.

11. Полы керамические.

12. Лестницы железобетонные (монолитные и сборные).

13. Отделочные работы (облицовочные, штукатурные, малярные и .).

14. Прочие.

Потребность трудовых и материально-технических ресурсов при сноса старых пятиэтажных домов и возведении на этом месте 16 этажного жилого дома в расчете на 1 м² общей площади: [7, 22, 115].

В рабочей силе — 0,56 чел.-дн.- В машинах — 0,09 маш.-см.- В основных материалах: Цемент — 0,15 т.- Кирпич — 0,53 т.- Керамическая плитка-0,81 м Рубероид- 0,6 м Арматура-0,059 т.- В земельных участках-0,12 м Нормы расходов материально-технических ресурсов для капитального ремонта приведены в табл. 3.1.