Механизм налогообложения недвижимости в Российской Федерации и перспективы его развития

Актуальность темы

исследования вызвана острой практической необходимостью введения налога на недвижимость в Российской Федерации и его недостаточной теоретической разработкой.

Во всем мире поимущественные налоги составляют важнейшее звено налоговой системы, чего, к сожалению, нельзя сказать о России. Основной причиной такого положения является нерыночный характер действующего в стране налогообложения земли и имущества. Существующие в России налоги на имущество организаций и физических лиц и земельный налог не отражают реалий рыночной экономики. В этих налогах не учитываются значительные различия в характере использования имущества организаций, например, между производственным оборудованием, которое может перемещаться, т. е. является движимым, и недвижимыми зданиями, сооружениями, строениями, функционирующими неотрывно от участка земли, где они построены. Применяемые поимущественные налоги не способствуют повышению инвестиционной активности организаций, особенно в связи с ростом абсолютной величины налога на имущество после установки нового оборудования. Недостаточно учитывается и территориальное расположение недвижимости, насыщенность земли подземным оборудованием и другие ее качественные характеристики.

При определении налоговой базы для каждого из трех поимущественных налогов используется своя методика. Кроме того, налоговые поступления не пополняют муниципальные бюджеты в той мере, в какой это требуется для решения задач финансирования местного самоуправления.

Начиная с 1997 г. в рамках федеральной налоговой политики особое внимание уделяется вопросам состояния и перспективам поимущественного налогообложения. Одним из направлений проводимой в настоящее время налоговой реформы является постепенный переход от действующей системы налогов на имущество и землю к единому налогу на недвижимость.

Два разных понятия, применяемые в действующем федеральном законодательстве о налогах, — земля и имущество — объединяют не только сходные, но и разнородные объекты: к недвижимости относится земля, а также здания и сооружения, но при этом в состав облагаемого имущества входит также и движимое имущество. Земля и все, что прочно связано с ней, будучи сходным по своему составу, облагаются налогами не только на основании разных законов, но и имеют разные ставки, а механизмы налога на землю и имущество значительно различаются. Законодательное же оформление единого налога на недвижимость должно сгладить эти различия, структурируя налог в соответствии с объектами обложения.

Возможность замены налогов на имущество и на землю единым налогом на недвижимость формируется под влиянием исторических тенденций развития обложения недвижимости в России и мировой практики, которая, накопив к настоящему времени богатый опыт взимания налогов с имущества по его рыночной стоимости, выработала основные принципы, позволяющие организовать налогообложение наиболее рациональным способом.

В настоящее время в России в рамках эксперимента по введению налога на недвижимость в гг. Великий Новгород и Тверь ведутся работы по переходу к налогообложению земли и имущества по их рыночной стоимости. Результаты эксперимента показали, что, с одной стороны, налог на недвижимость потенциально способен заменить действующие налоги на имущество и землю, но с другой стороны, существует еще множество теоретических, методологических, организационных и методических проблем, которые необходимо решить, прежде чем налог на недвижимость будет введен в России.

Таким образом, исследование механизма налогообложения недвижимости в Российской Федерации и перспектив его развития представляется весьма актуальным.

Степень изученности проблемы. В исследованиях отечественных и зарубежных ученых вопросам налогообложении недвижимости уделено существенное внимание. Основоположниками современного подхода к пониманию проблем налогообложения недвижимости являются такие зарубежные ученые, как У. Пети, А. Смит, Г. Харрисон, Т. Коллер, Т. Коупленд, Дж. Янгсэн, Д. М. Холланд, М. Олсон, Дж. Малмэ, Дж. Фридман, Н. Ордуэй.

В научных трудах М. П. Астафьевой, Е. С. Мелехина, Е. А. Порохня, A.M. Белокрыса, Т. Б. Бердниковой, С. В. Грибовского, С. А. Гуляевой, Н. В. Тахтаровой, В. А. Двуреченского, А. Е. Федорова, Т. В. Коломиец, В. В. Копыловой, B.C. Коркиной, О. П. Кузнецовой, П. В. Кухтина, А. А. Левова, Г. В. Ломакина, С. В. Орлова, В. М. Джухи, В. Д. Киреева, О. В. Побегайлова, Г. В. Попова, Н. В. Разнова, В. И. Раковского, Е. П. Ушакова, В. П. Федорова, А. С. Ярмоленко исследовались вопросы теории и практики оценки недвижимости на основе рыночной стоимости. Однако наиболее полно и последовательно оценка недвижимости для целей налогообложения изложена в работе Дж. К. Эккерта.

Проблемам формирования и введения налога на недвижимость в Российской Федерации, а также развития современной системы поимущественного обложения посвятили свои работы такие отечественные ученые как С. Ю. Алехин, С. Бакитбеков, М. Ю. Березин, И. К. Выскребенцев, В. А. Горемыкина, И. А. Гунин, Н. А. Калинина, В. А. Кашин, В. В. Курочкин, Г. Н. Присягин, С. С. Савельев, Е. В. Михин, В. В. Григорьева, С. Н. Рагимов, И. А. Рахманова, А. Б. Паскачев, И. Стародубровская, А. В. Сорокин, Е. И. Тарасевич, З. Г. Усова, В. Д. Штундюк.

Однако большинство современных научных трудов посвящено в основном частным проблемам налоговых платежей за отдельные объекты имущества, а также критике действующей системы поимущественного налогообложения. Открытыми для дальнейшего исследования остаются еще многие проблемы методического, организационного и методологического характера, решение которых позволит построить в Российской Федерации эффективную систему налогообложения недвижимости.

Решаемая в диссертационной работе проблема обусловлена несоответствием востребованности и потенциальных возможностей местных органов власти в сфере эффективного управления землей и имуществом в современных условиях методологическому обеспечению этого процесса. Для разрешения данного противоречия в диссертации разработаны механизм налогообложения недвижимости, выстроенный в соответствии с условиями реформирования местного самоуправления, модели, методы и инструменты массовой оценки недвижимости на основе ее рыночной стоимости, предложения по развитию системы поимущественного налогообложения и переходу к налогу на недвижимость.

Цель и задачи исследования

В соответствии с поставленной научной проблемой цель данного исследования состоит в разработке механизма налогообложения недвижимости и определение на ее основе перспектив его развития.

Для решения поставленной в диссертационной работе цели потребовалось решение следующих логически связанных задач:

• обобщить исторический опыт и провести анализ становления и развития налогообложения земли и имущества в России;

• изучить зарубежный опыт налогообложения недвижимости для оценки возможности его применения в современной России;

• проанализировать действующую систему поимущественного налогообложения;

• разработать методологические подходы к построению налога на недвижимость;

• раскрыть значение и возможности кадастра как информационного источника рынка недвижимости;

• определить модели, методы и инструменты массовой оценки недвижимости на основе ее рыночной стоимости;

• проанализировать и оценить позитивные и негативные результаты эксперимента по введению налога на недвижимость в гг. Великий Новгород и Тверь;

• определить направления развития действующих поимущественных налогов и переходу к налогу на недвижимость;

Объектом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе формирования налога на недвижимость и способствующие эффективному функционированию органов местного самоуправления.

В качестве предмета исследования определена финансовая деятельность местных органов власти, осуществляющих управление процессом реформирования налогообложения имущества и земли в России.

Теоретические и методологические основы диссертационного исследования составляют научные труды ведущих отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области налогообложения в России и зарубежных странах, налогов на имущество, землю и другие виды недвижимости, управления финансами, массовой оценки недвижимости.

Исследование основано на диалектической теории научного познания, единстве логического анализа и исторического развития. В работе применены системный подход, анализ и синтез, индукция и дедукция, экономические и социологические измерения, графический и коэффициентный методы, дисконтирование, аналитический инструментарий финансового и налогового менеджмента, статистический анализ. Применение различных методов научного исследования направлено на обеспечение достоверности результатов диссертации, адекватности разработанных методик, моделей и аргументированности сделанных выводов.

Информационная база исследования состоит из научных, методических, учебных изданий отечественных и зарубежных авторов, нормативно-правовых, статистических, информационных, аналитических, справочных источников, материалов текущей и периодической печати, отчетных данных ООО «Центр Анализа Рынков Недвижимости» по проведению эксперимента в гг. Великий Новгород и Тверь.

Научная новизна диссертации состоит в развитии методологии и теории механизма налога на недвижимость, адаптированных к современным условиям экономики России, в разработке концепции, методов и моделей оценки недвижимости, формировании предпосылок для введения налога на недвижимость.

Научная новизна проведенного исследования характеризуется следующими научными результатами:

— выявлены преимущества налога на недвижимость по сравнению с действующей системой налогов на землю и имущество, состоящие в возможности обеспечения местных бюджетов стабильными налоговыми поступлениями, переносе налогового бремени с активной части основных фондов на пассивную, развитии инвестиционных процессов, эффективном использовании земельных и имущественных ресурсов, обеспечении принципа справедливости, повышении собираемости налогов. Кроме того, выявлены препятствия, которые возникают при его применении, в частности: наличие дорогого и сложного администрирования, отсутствие прямой связи между текущим доходом и наличием недвижимости, отсутствие популярности среди населения, чрезмерная политизированность налога;

— разработаны структура, методы и механизм налога на недвижимость, позволяющие трансформировать все три поимущественных налога в единый налог на недвижимость;

— разработан понятийный аппарат налога на недвижимость (недвижимое имущество, рыночная и оценочная стоимость имущества, налогооблагаемая стоимость, налоговая база, эффективная ставка налога, коэффициент налогообложения);

— разработана концепция налога на недвижимость в Российской Федерации, основанная на следующих принципах: простота и прозрачность системы налогообложения недвижимости, определение базы налога в зависимости от стоимости земли и зданий как единого целого, справедливость распределения налогового бремени, понятная система налоговых льгот и стимулов;

— выявлены условия формирования Государственного единого кадастра недвижимости, а именно: а) кадастр должен быть многоцелевымб) все объекты, независимо от того, в чьем пользовании они находятся — государственном или частном, должны содержать достоверную и полную информацию без пропусков и взаимного дублированияв) кадастр должен постоянно обновляться и дополнятьсяг) минимальные затраты на его составление и ведение;

— определены методы массовой оценки недвижимости для целей налогообложения по отдельным сегментам рынка недвижимости с учетом российских особенностей (земельные участки, объекты нежилого назначения, многоквартирное и индивидуальное жилье);

— оценены результаты проведения эксперимента по введению налога на недвижимость в гг. Великий Новгород и Тверь, в частности: недостаточно быстрое осуществление эксперимента, финансовые потери при введении налога, трудности с его администрированием, отсутствие реформы арендных платежей, ограниченность масштабов эксперимента только двумя городами, невозможность обеспечения стабильных межбюджетных отношений;

— сформулированы предложения по развитию действующей системы поимущественного налогообложения и переходу к налогу на недвижимость, а именно: закрепление всех поимущественных налогов за муниципальным уровнемизменение политики распределения налогового бремени между различными субъектами налогообложенияформирование налогового кадастра (реестра недвижимости) — использование упрощенных механизмов при оценке рыночной стоимости недвижимостизаконодательное признание муниципальной налоговой службы, т.к. федеральная налоговая служба не приспособлена к работе с данным налогомустановление продолжительного переходного периодапредоставление муниципалитетам возможности выбора между системой поимущественных налогов и налогом на недвижимость.

Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы заключается в разработке авторской модели механизма налогообложения недвижимости и оценки налоговой базы по налогу на недвижимость на основе ее рыночной стоимости с использованием методов и моделей массовой оценки, а также выявлены преимущества налога на недвижимость и перспективы его развития в Российской Федерации. Научные идеи, теоретические положения и выводы, составляющие научную новизну исследования, воплощены автором в конкретных рекомендациях и предложениях по рационализации имущественного налогообложения при переходе к взиманию налога на недвижимость по его рыночной стоимости, которые могут быть использованы органами власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления для разработки нормативно-правовых актов регулирующих введение налога на недвижимость и обеспечение его эффективного функционирования.

Апробация результатов исследования. Результаты диссертационной работы использованы в практической деятельности Администрации г. Великий Новгородфинансово-экономическим отделом организации г. Великий НовгородЗАО «ТРЕСТ ЗЕЛЕНОГО ХОЗЯЙСТВА" — доложены на 3-й научно-практической конференции «Совершенствование форм и методов выявления, предупреждения и раскрытия налоговых правонарушений и преступлений» и нескольких конференциях проведенных ООО «Центр Анализа Рынков Недвижимости» в г. Великий Новгород.

Основные положения диссертации опубликованы в 4-х научных работах общим объемом 1,9 пл.

Логика и структура диссертация Логика исследования определяет структуру работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка из 118 наименований и 4 приложений. Диссертация содержит 138 страниц машинописного текста, 14 таблиц, 5 рисунков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В диссертационном исследовании раскрыты основные проблемы, связанные с реформированием системы налогообложения недвижимости. Существующая система поимущественного налогообложения обладает рядом недостатков, которые ограничивают возможности перераспределения ВВП, сдерживают обновление основных фондов, нарушают принцип справедливости при распределении налогового бремени. Налог на недвижимость объединяет в единый объект однородные недвижимые объекты и в силу этого обладает значительными преимуществами по сравнению с существующими поимущественными налогами. Благодаря налогу на недвижимость формируются единые принципы и методы обложения земли и находящихся на ней строений индустриального, сельскохозяйственного и коммунально-бытового назначения. Он позволяет сохранять пригодность, улучшать качество, усиливать экономическую целесообразность и рациональность использования земли и материальных ресурсов.

Одно из важных преимуществ налога на недвижимость заключается в точном определение недвижимости как объекта налога. В исследовании обосновано положение о том, что для налога на недвижимость должна разрабатываться ставка, которая является единой для всех видов недвижимости, но может дифференцироваться по характеру использования недвижимости или другим признакам. Эффективную же ставку определяет коэффициент налогообложения.

Налог на недвижимость должен применяться на основе рыночной цены имущества. Это дает возможность избавиться от тех недостатков, которые несет в себе инвентаризационная стоимость, и обеспечить реализацию принципа справедливого распределения налогового бремени. Ставка налога на недвижимость рассчитывается на основании ее рыночной цены, выступающей оценкой недвижимости. В ней выделяется облагаемая цена недвижимого имуществаобъекта налога. Кроме того, исчисленный на основе рыночной цены налог служит стимулом для более рационального и эффективного использования ресурсов.

Налог на недвижимость, база которого построена на рыночной оценке, создает возможности для выполнения основных функций налога и создания эффективного механизма поступления налоговых платежей в городской бюджет.

Стимулом для инвестиций организаций в новое оборудование становится тот • факт, что налог охватывает только недвижимое имущество, в то время как в базу налога на имущество организаций включается также и цена активной части основных фондов. Рационального применения потребует недвижимость, имеющая высокую цену, т.к. увеличивается налог. Узаконенная государством оценка зданий и земли по их рыночной цене будет способствовать улучшению городской застройки, справедливому распределению налогового бремени, а значит взиманию большей суммы налога за ценную и выгодно расположенную недвижимость и соответственно повышать поступления в муниципальные бюджеты.

Важным обстоятельством при применении налога на недвижимость является то, что он предполагает значительные права местного самоуправления на дифференциацию размера платы за землю на территории муниципалитета, возможности по проведению соответствующей для местных условий политики землепользования, которые в настоящее время значительно ограничены. Налог на недвижимость привлекателен для органов местного самоуправления, поскольку он позволяет укреплять финансовую базу местных бюджетов и благодаря этому решать задачи развития города. Закрепление значительного доходного источника финансовых ресурсов за местным бюджетом, связанным с воспроизводством и развитием муниципальной недвижимости, позволит постепенно выделить задачи комплексного управления городским имуществом в число приоритетных направлений деятельности муниципалитетов. Это неизбежно повлечет за собой повышение общей доходности городских бюджетов путем целенаправленного вовлечения в экономический оборот города значительных объемов муниципального имущества и имущественных прав. Налог на недвижимость на основе рыночной оценки становится также и механизмом, заставляющим предпринимателей выполнять планы застройки территории, более интенсивно использовать свои земельные 9 ресурсы и соответственно получать больше доходов. Налог на недвижимость рассмотрен в диссертации как независимый источник доходов в городской бюджет в условиях рыночной экономики. Объединение поимущественных налогов в единый налог на недвижимость способствует и упрощению их администрирования.

В диссертации исследовано, как налог на недвижимость включается в систему городского управления посредством специально разработанных правовых норм, для его информационного обеспечения разрабатывается многоцелевой кадастр и совершенствуется организационно-управленческая структура хозяйственных органов власти и управления.

Основными элементами правовой базы являются законодательно установленная органами муниципальной власти налоговая база, проводимая налоговая оценка, установленные налоговые ставки, сформированная система апелляций и т. д. В диссертации представлена структура органов управления, ведущих работу по учету объектов недвижимости и взиманию налогов.

Особенно важную роль при введении налога на недвижимость должен играть многоцелевой Государственный единый кадастр недвижимости. Он должен включать юридические, экономические и социальные аспекты, содержать систематизированную информацию о разнокачественных участках земли, систему регистрации прав на землю и прочно связанной с ней недвижимостью, определять права собственности на землю и прочую недвижимость.

На основе обобщения результатов эксперимента по введению налога на недвижимость, сделан вывод, что эксперимент не дал однозначного ответа на вопрос о реальных возможностях налога на недвижимость. Были выявлены серьезные факторы, препятствующие его широкомасштабному применению. Использованные в предварительных расчетах пути формирования налога на недвижимость показывают преимущества этого налога и его эффективных ставок, а также его возможности для роста поступлений в городской бюджет и снижения платежей у значительной части налогоплательщиков. Одновременно для другой, не менее значительной части плательщиков, суммы платежей становятся заметно большими, что неизбежно ограничивает возможности применения налога на недвижимость. Тем не менее, исходя из проведенного анализа и различных методологических подходов, в диссертации предложен возможный вариант налога на недвижимость.

Во-первых, сам экспериментальный характер введения налога на недвижимость, ограниченность масштабов эксперимента только двумя городами наложили существенный отпечаток на его результаты.

Введение

налога должно было значительно изменить налоговую нагрузку на различные сферы бизнеса, а также увеличить налоговое бремя населения. Расчет последствий единовременного перехода к налогу на недвижимость, проведенный в Новгороде для более чем 500 организаций города, продемонстрировал, что более 60% из них в этих условиях проигрывали, в том числе для 13% налоговое бремя по данному налогу вырастало более чем в 10 раз. Примерно 40% выигрывали, в том числе более 20% -значительно (более чем в 2 раза). Применительно к физическим лицам, даже при сохранении ставки налога на уровне 0,1% прогнозировался рост налогового бремени в среднем в 2,7 раза: по жилым объектам — в 2,75, по нежилым — в 1,45 и по гаражам — в 2,68. Последние оценки показывают: нагрузка на население должна возрасти еще сильнее. Так, семья, проживающая в двухкомнатной квартире и платящая на настоящий момент 76 рублей налога на имущество в год, должна будет платить примерно 400 рублей.

Очевидно, что проведение столь серьезной налоговой реформы неизбежно сопровождается существенными экономическими и социальными проблемами. В условиях, когда ответственность за возникающие последствия практически полностью ложилась на администрации городов — участников эксперимента, в то время как в близлежащих населенных пунктах все оставалось по-прежнему, нежелание идти на непопулярные шаги было вполне объяснимо. Принятые в 1999 году поправки в законодательство об эксперименте, предусматривающие поэтапный переход к налогу на недвижимость, дали возможность администрациям Новгорода и Твери осуществлять эксперимент, избегая болезненных решений.

Во-вторых, и в Новгороде, и в Твери не удалось обеспечить стабильность межбюджетных отношений, хотя бы на время проведения эксперимента. Федеральным законом № 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в гг. Великий Новгород и Тверь» устанавливалось, что расчеты с федеральным бюджетом и бюджетами субъектов федерации на время проведения эксперимента не изменяются. Однако власти субъектов Российской Федерации не обеспечили адекватное закрепление данного положения в региональном законодательстве. Что касается Тверской области, где не был принят закон о проведении эксперимента, никаких особых правил регулирования межбюджетных отношений для г. Твери вообще не было установлено. В Новгороде региональное законодательство предусматрело • возможность изменения расчетов с областным бюджетом в 2003;2005 гг. в зависимости от установленного решениями представительного органа местного самоуправления порядка перевода отдельных категорий юридических и физических лиц на уплату налога на недвижимость.

Вопрос определения направления дальнейших действий в отношении реформирования налогообложения недвижимости нельзя считать окончательно решенным. Анализ опыта зарубежных стран и экспериментов в российских городах (Новгороде и Твери), а также возможных подходов к оценке недвижимости позволяют оценить сложность задачи и выявить препятствия на пути ее решения. Эксперимент по введению налога на недвижимость в российских городах позволил выделить и классифицировать те организационные и технические проблемы, решение которых необходимо при переходе к налогообложению недвижимости. Учитывая совокупность указанных проблем, а также издержки и время, требующиеся для их решения, возможно рассмотрение реформирования существующих поимущественных налогов в качестве варианта совершенствования налогообложения на данном этапе.

Исходя из результатов эксперимента вместо немедленного введения налога на недвижимость необходимо вести дальнейшую работу по совершенствованию механизма реализации трех действующих имущественных налогов, по-прежнему сохраняющих свою автономию. Одновременно следует создавать благоприятные предпосылки для перехода к налогу на недвижимость, определив его при этом как местный налог. С этой целью целесообразно закрепить все поимущественные налоги, а также арендные платежи за землю за местным уровнем и наряду с этим сближать максимальные ставки существующих поимущественных налогов, что предполагает длительный (до 10 лет), поэтапный переходный период для введения налога на недвижимость. Кроме того, параллельно с развитием поимущественных налогов необходимо формировать предпосылки для разработки и внедрения Единого государственного кадастра недвижимости и оценки объектов недвижимости. Однако способы этого формирования могут быть различными, а их обсуждение позволит найти решение необходимое для достижения цели и связанное с наименьшими издержками.