Гражданско-правовое регулирование деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов

Актуальность темы

исследования. В советские годы порядок содержания многоквартирных домов в, значительной мере был обусловлен характером господствовавшей в тот период командно-административной экономики. Она практически не допускала разнообразия, форм собственности в этой сфере, устанавливала монополию организаций, осуществляющих содержание многоквартирными домами, жесткое государственное регулированиепорядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них. Результатом такого подходабыло неэффективное-содержание и обслуживание жилищного фонда, что приводилок его ускоренному износу.

Как известно, современный этап развития российского общества характеризуетсяглобальными, преобразованиямив государстве (его экономической^ и социальной системах). Основу проводимых реформ составляет переход от зарегулированной плановой экономики к применению широкого набора инструментов рыночной экономики, в том числе путем создания многообразия различных форм собственности. Указанные преобразования не могли не затронуть и жилищную сферу. В настоящее время в стране идет реализация полномасштабной реформы жилищно-коммунального хозяйства (далее — ЖКХ), суть которой заключается* в развитии сферы ЖКХ на основе формирования конкурентно-способной среды.

Большая часть жилищного1 фонда в настоящее время находится в частной собственности и поэтому требует новых подходов к его содержанию. Рыночные условияпредполагают, что, по общему правилу, наиболее эффективное содержание имущества может осуществлять его собственник. Государство решило децентрализовать систему содержанияжилищным фондом и, прежде всего, его основной частью — многоквартирными домами, передав собственникам помещений возможность выбора способов содержания в многоквартирном доме.

Однако, лишь в небольшой части домов собственники создали товарищества собственников жилья или привлекли частные управляющие организации для содержания общего имущества в многоквартирных домах. Большая часть жилищного фонда по-прежнему находится в ведении государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК, ЖЭУ и т. п.). Большинство собственников жилых и иных помещений имеют очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области содержания общего имущества.

Кроме того, данная сфера характеризуется неудовлетворительным контролем деятельности участников рынка ЖКХ, отсутствием реальных рыночных экономических отношений, современных методов правового регулирования отношений по содержанию многоквартирных домов и низким качеством предоставляемых услуг. В тоже время совершенно очевидно, что потенциал развития у сферы жилищно-коммунального обслуживания достаточно большой, и эта сфера, при определенных условиях, вполне может быть привлекательной для инвестиций.

С учетом непродуманности проводимой государством политики, направленной на ускоренную передачу жилищного фонда, находящегося в публичной собственности, в частную собственность граждан, у появившихся десятков миллионов собственников жилых помещений возникла необходимость организации совместного проживания таким образом, чтобы обеспечить для себя, как минимум, безопасные и комфортные условия, а также не только не допустить дальнейшего ухудшения состояния жилищного фонда, но и обеспечить его дальнейшее улучшение в будущем.

Однако практика таких отношений еще полностью не сложилась. Это обусловлено не только кризисным состоянием экономики, но и тем, что остается нерешенным целый ряд вопросов как в теории гражданского и жилищного права, так и в действующем законодательстве. До сих пор в литературе нет однозначного ответа на вопросы о том, что именно следует понимать под многоквартирным домом как объектом гражданского права и каков состав его имущества. Нуждаются в уточнении вопросы сущности и характера деятельности по содержанию многоквартирным домом, правового статуса субъектов, обеспечивающих содержание имущества многоквартирного дома, а также возможные виды договорных отношений между ними.

Отношения в жилищной сфере всегда относились к категории особой социальной значимости. Поэтому исследование вопросов содержания общего имущества многоквартирного дома, выявление всех достоинств и недостатков каждого конкретного опыта содержания как для потребителя, так и для ресурсоснабжающих, обслуживающих организаций, имеют большое практическое значение. Кроме того, оно может послужить основой для дальнейшего совершенствования законодательства в данной области общественных отношений.

В связи с вышеизложенным, в настоящее время в науке гражданского права возникла необходимость исследования комплекса вопросов, связанных с правовым регулированием деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома и оказанием с этой целью определенного набора жилищно-коммунальных услуг.

Степень разработанности темы. Теоретическую базу исследования составили научные разработки таких авторов, как Белов В. А., Брагинский М. И., Витрянский В. В., Камышанский В. П., Крашенинников П. В., Певницкий С. Г., Садиков О. Н., Суханов Е. А., Тихомиров М. Ю., Толстой Ю. К., Чефранова Е. А. и др. Ряд сделанных в работе выводов основывается также на положениях общей теории права, сформулированных в работах Алексеева С. С. и Венгерова А. Б. Отдельным вопросам управления многоквартирными домами посвящены работы следующих исследователей: Гордеев Д. П., Городов О. А., Грудцына Л. Ю., Дроздов И. А., Миронов И. Б., Михайлов В. К., Рыжов А. Б., Филимонов С. Л., Чернышев JI.H. и др.

Для написания настоящей работы рассматривались также диссертации по смежной проблематике Ибатуллиной Р. З., Жульевой О. Е., Попова А. В.,.

Филатовой У. Б: Однако перечисленныеавторы в своих научных работах исследовали проблемыуправления в многоквартирных домах в целом, а также общего имущества^ собственников помещенийв многоквартирном доме. При этом указанными авторами не анализировалось содержание правового режима общего имущества многоквартирного дома и не рассматривалась структура возникающих при этом отношений в связи с необходимостью надлежащегосодержаниямногоквартирного дома: как имущественного комплекса. Крометого, остались, вне поля, зрения исследователей и анализ таких понятий, как, «многоквартирный дом», «состав общего имущества многоквартирного дома».

С учетом изложенного, следует отметить,., что. проблемы, правового регулирования' надлежащего содержания общего1 имущества многоквартирного" домаотносятся к числу актуальных и недостаточно исследованных в науке гражданского права.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, складывающиеся между сособственниками при организации и осуществлении ими содержания общего имущества в многоквартирных домах.

Предметом диссертационного исследования являются нормы гражданскогои жилищного права, закрепленные в соответствующих нормативных: правовых актах, и регулирование ими общественных отношений, являющихся объектом исследования.

Цель исследованияЦельюданной работы является комплексное изучение теоретических и практических проблем правового регулирования надлежащего содержаниям общего имущества многоквартирного домапоиск путей их разрешения и формулирование предложений по совершенствованию российского законодательства и судебно-арбитражной практики по рассмотрению и разрешению судебных споров, связанных с содержанием многоквартирного дома.

Для достижения данной цели были поставлены следующие основные задачи исследования:

— сформулировать правовое понятие надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, определить его соотношение с категорией «управление» многоквартирным домом на основе систематизации и обобщения теоретической и нормативной правовой базы;

— исследовать правовой режим общего имущества многоквартирного дома, его состав и особенности классификаций помещений в многоквартирном доме;

— изучить субъектный-состав лиц, обеспечивающих содержание общего имущества многоквартирного дома, а также особенности содержания их правового статуса;

— рассмотреть структуру и особенности реализации таких правовых способов содержания общего имущества многоквартирного дома как непосредственно сособственниками, так и товариществом собственников жилья;

— проанализировать структуру правоотношения по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома специализированными организациями;

— выявить наиболее значимые проблемы, возникающие при-реализации каждого из способов содержания общего имущества многоквартирного дома, установить причины возникновения данных проблем и методы их устранения, в том числе путем совершенствования действующих правовых норм;

— рассмотреть проблемы гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее содержание многоквартирного жилого дома.

Методологической, основой диссертационного исследования являются общенаучные методы познания общественных явлений с использованием специальных и частнонаучных методов: исторического, системно-структурного анализа, сравнительного правоведения, формальноюридического, структурно-функционального, межотраслевого метода исследования и других. Указанные методы в совокупности позволяют исследовать рассматриваемый предмет целостно и всесторонне.

Нормативную и эмпирическую базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации (действующие и отмененные), гражданское и жилищное законодательство Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты, постановления Конституционного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, а также решения судов различных инстанций по конкретным делам. Были использованы статистические данные и другой фактический материал, нашедший отражение в средствах массовой информации и в сети Интернет.

Научная новизна исследования состоит в самой постановке ряда актуальных вопросов, а также проведении целостного, комплексного исследования правового регулирования деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома на основе новейшего российского законодательства.

В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие основные положения, отражающие новизну проведенного исследования:

1. Управление общим имуществом многоквартирного дома представляет собой комплексную категорию, подразумевающую, в том числе, и деятельность сособственника по реализации своих правомочий. Оно включает в себя не только способы и формы реализации правомочий, но и определенную совокупность обязанностей, возлагаемых непосредственно на сособственников в силу закона. Соответственно, содержание общего имущества многоквартирного дома представляет собой часть бремени содержания собственников квартир, являясь одновременно неотъемлемой частью процесса управления многоквартирным домом, что следует учитывать при конструировании категории «управление* многоквартирным домом».

2. Надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома — это комплекс работ по поддержанию сособственниками в исправном и работоспособном состоянии общего имущества, его обследованию и испытанию,* а также наладке и регулированиюинженерных систем, санитарной очистке и уходу за озеленением и благоустройством земельного участка входящего в состав общего имущества, направленный на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан < и пользования нежилыми помещениями, расположеннымив многоквартирном доме.

3. Многоквартирный дом, как объект гражданского права, представляет собой здание, расположенное на земельном участке, предназначенное для постоянного проживания граждан, состоящее не менее чем из двух изолированных квартир, и общего имущества (конструктивных элементов, инженерных сетей и оборудования, помещений, не являющихся" частями жилых/нежилых помещений, земельного участка и т. д.), которое принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

4. Предлагается следующая классификация объектов общего имущества по степени обособленности и возможности их самостоятельного использования: объекты, не имеющие самостоятельного целевого назначения и предназначенные для обслуживания всех квартир и иных помещений’в доме — межквартирные лестничные площадки, холлы, вестибюли^ тамбуры, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи (техническое подполье, технический чердак), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, инженерное и техническое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутрипомещений и обслуживающее более одного помещения;

— объекты, потенциально имеющие самостоятельное целевое назначение, которые могут быть обособлены и использованы отдельно от многоквартирного дома — дворницкие, колясочные, велосипедные, консьержные, погреб, хозпостройки, автостоянки, части земельного участка и иные объекты благоустройства.

5. Объекты общего имущества, принадлежащие собственникам помещений на праве общей долевой собственности, в определенных случаях могут выступать' в качестве предмета гражданско-правовых сделок. Доказывается, что в отношении объектов, потенциально, имеющих самостоятельное целевое назначение, следует признать оправданным подход, согласно которому собственники вправе предоставлять физическим или юридическим, лицам в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества многоквартирного дома, с целью улучшения условий проживания или получения доходов для последующего использования на ремонт дома.

В этой, связи предлагается п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «отчуждать, предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме».

6. Обосновывается существование следующих форм участия собственников в содержании общего имущества многоквартирного дома: непосредственное участие, опосредованное участие.

При непосредственном участии собственники своими усилиями самостоятельно осуществляют свои права в отношении общего имущества, а также исполняют определенные обязанности, либо косвенным путем, когда каждый сособственник, сохраняя, по сути, полностью весь объем своих прав и обязанностей, на общем собрании сособственников выбирает лицо (или несколько лиц) из числа сособственников, уполномоченных действовать от имени всех сособственников и представлять их интересы- (товарищество собственников жилья).

При опосредованном участии организация и осуществление принадлежащих сособственникам прав и обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома делегируется надлежаще избранному ими лицу, как правило, профессиональному менеджеру, управленцу, управляющей организации.

7. Содержание общего имущества многоквартирного дома непосредственно сособственниками — это деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в ходе которой договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником от своего имени, а договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются' со всеми или с большинством собственников помещений в доме на основании решения общего собрания собственников.

Содержание общего имущества многоквартирного-дома товариществом собственников жилья — это деятельность указанного юридического лица, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, которая осуществляется ТСЖ самостоятельно, либо с привлечением специализированных организаций (управляющих компаний).

8. Расширение правосубъектности товарищества собственников жилья с принятием нового ЖК РФ позволяет дифференцированно подходить к i определению наиболее оптимальной модели (схемы) надлежащего содержания многоквартирного дома. Обосновывается вывод о том, что содержание общего имущества многоквартирного дома товариществом собственников жилья (далееТСЖ) может осуществлять тремя>моделями: > < I самостоятельная", когда ТСЖ может самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и обслуживающими организацияминесамостоятельная", когда заключается договор с управляющей организацией, которая будет заниматься коммунальным обслуживанием дома. промежуточная", при которой часть функций по содержанию осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, а часть — привлекаемыми им лицами.

9. Реальная эффективность самостоятельного содержания сособственниками общего" имущества многоквартирного дома проявляется только в условиях небольшого количества собственников квартир и иных помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на непосредственное управление многоквартирным домом собственниками, возможны только при наличии небольшого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточно устойчивые межличностные (соседские) отношения: В связи с этим при непосредственном участии собственников в содержании общего' имущества многоквартирного дома представляется вполне целесообразным закрепление в действующем ЖК РФ предельно допустимого количества числа собственников с учетом имевшего место опыта управления кондоминиумом (п. 1 ст. 21 ФЗ «О товариществах собственников жилья»).

10. По своей юридической природе договор управления многоквартирным домом имеет гражданско-правовую природу и носит смешанный характер, включающий элементы договоров подряда, возмездного оказания услуг и доверительного управления. При регулировании соответствующих отношений, правила вышеуказанных договоров подлежат субсидиарному применению4 с учетом^ конкретного случая, в соответствии с нормами ГК РФ о смешанных договорах.

Теоретическая значимость исследования состоит в том, что проведен комплексный анализ гражданско-правовых основ надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, сформулированы некоторые положения и определения, которые могут способствовать дальнейшей научно-теоретической разработке проблем осуществления содержания имущества в многоквартирных домах.

Практическая значимость исследования состоит в возможности использования полученных автором результатов для дальнейшего совершенствования правового регулирования деятельности по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома. Содержащиеся в работе концептуальные предложения и рекомендации могут быть использованы при осуществлении законотворческой деятельности, судьями, практическими работниками органов государственной власти и управления субъектов РФ, а также при организации и осуществлении содержания общего имущества многоквартирного дома собственниками, товариществами собственников жилья и управляющей организацией. Материалы диссертационного исследования могут представлять определенный интерес также для учебных заведений при изучении курсов «Гражданское право», «Предпринимательское право» и «Жилищное право».

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права ФГОУ ВПО «Кубанский государственный аграрный университет», где проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения и выводы изложены в семи опубликованных научных работах по теме диссертации и раскрыты в сообщениях на научно-практических конференциях.

Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В ходе проведенного диссертационного исследования была достигнута поставленная нами цель работы, решены обозначенные в ее рамках задачи. На основании этого можно сделать следующие выводы:

Современная отечественная действительность диктует принятие незамедлительных и действенных мер, направленных на обеспечение эффективного управления жилищным фондом, состоящим преимущественно из многоквартирных домов. Очевидно, что имущественный комплекс многоквартирного дома для целей обеспечения его сохранности, а также для надлежащей эксплуатации нуждается в должном содержании.

Представляется несколько неоправданной весьма узкая трактовка понятия управления многоквартирными домами, предлагаемая в разд. VIII ЖК РФ. Традиционно под управлением понимаются все формы и способы целенаправленного регулирующего и упорядочивающего воздействия субъекта на объект. В качестве целей управления указаны обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Сущность упомянутого раздела сводится к регулированию отношений по выполнению работ и оказанию услуг по ремонту и содержанию дома, а также коммунальных услуг. Поэтому не следует понимать управление многоквартирным домом как некое особое правомочие. Управление домомэто деятельность собственников помещений по его эксплуатации и улучшению жилищных условий, в рамках которой осуществляются правомочия собственников.

Управление имуществом собственником — собирательная категория, это деятельность собственника, которая находит свое отражение при реализации его правомочий. Оно включает в себя не только способ реализации правомочий, форму их реализации, но и определенный объем обязанностей, возлагаемых на собственника — например, надлежащее содержание имущества. Управление как вышеуказанная деятельность «включена» в правомочия собственника и проявляется при непосредственном осуществлении им указанных прав.

Содержание общего имущества представляет собой часть бремени собственников квартир и в то же время является неотъемлемой частью процесса управления многоквартирным домом, поэтому его надлежит учитывать при формулировании определения понятия «управление многоквартирным домом».

Содержание общего имущества многоквартирного дома — это упорядоченная система мер по согласованному между собственниками помещений в многоквартирном доме владению, пользованию и распоряжению общим имуществом этого дома, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме, сособственниками этих помещений.

Надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома — это комплекс работ по обследованию, испытанию общего имущества, поддержанию его в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем, санитарной очистке и уходу за озеленением и благоустройством земельного участка в составе общего имущества.

Для достижения эффективности мер, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, помимо обязательных требований, предусмотренных законодательством РФ, необходимо создавать инструкции по эксплуатации для существующих и вновь вводимых многоквартирных домов. В них следует предусмотреть требования по надлежащему содержанию и использованию объектов многоквартирного дома не только со стороны строителей и застройщиков, но и организаций предоставляющих услуги (тепло-, газо-, водои электроснабжение), а также государственных и муниципальных органов. При этом важно предусмотреть минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию имущества, необходимость проведения которых является обязательным. Это позволит обеспечить осуществление безопасной эксплуатации многоквартирного дома, что, в конечном счете, отразится на надлежащем содержании его общего имущества.

Автором предложено собственное определение многоквартирного дома, согласно которому, оно представляет собой здание, расположенное на земельном" участке, предназначенное для постоянного проживания граждан, состоящее не менее чем, из двух помещений, принадлежащих различным собственникам и общего имущества* (конструктивных элементов, инженерных сетей и оборудования, помещений, не. являющихся частями жилых/нежилых помещений, земельного участка и т. д.), которое принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности.

Данное определение многоквартирного дома позволяет выделить следующие признаки многоквартирного дома:

1. многоквартирный дом. представляет собой совокупность двух и более квартир;

2. квартиры, входящие в состав многоквартирного дома, должны иметь самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещение общего пользования^ (подъезд, лестничная площадка, коридор и т. д.);

3. многоквартирный дом содержит в себе элементы > общего имущества, перечисленные в ст. 36 ЖК РФ.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обладают правом общей долевой собственности на общее имущество. На наш взгляд, особенность недвижимого! имущества' как объекта" права общей собственности заключается в> следующем: даже привозникновению права общей собственности недвижимость сохраняет свое значение как единого самостоятельного объекта гражданского права. Следовательно, в случаях возникновения права общей собственности на недвижимость речь должна идтитолько о доле: в праве, а не о праве на определенную долю этой недвижимой вещи.

Доля каждого собственника в праве общей собственностина недвижимое имущество в многоквартирном доме ни в коем случае не может быть реально выделена. Она может быть (и должна быть — в частности, в целях определения голоса при1 проведении общего собраниятоварищества собственников жилья, образованного в подобном многоквартирном доме) определена в качестве так называемой «идеальной доли». Доля в праве общей собственности на общее имущество в. многоквартирном доме собственника помещения в этом* доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ).

Представляется, что< все объекты общего? имуществав- многоквартирном доме можно подразделить на две группы: объекты, не: имеющие самостоятельного целевого назначения: и предназначенные для — обслуживания-, помещений в доме — межквартирные лестничные площадки, холлы, вестибюлитамбуры, лестницы-, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи (техническое подполье, технический чердак), крышщ ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, инженерное и техническое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещенийи обслуживающее: более одного помещения;

— объектыпотенциально имеющие самостоятельное целевое назначение, которые могут быть, использованы отдельно от многоквартирного дома — дворницкие, колясочные, велосипедные, консьержные-. погребхозпостройки, автостоянки, части' земельного участка и иные объекты: благоустройства.

Общее: имуществопринадлежащее собственникам помещений на праве общей долевойсобственности, в определенных случаях: может выступать в качестве предмета гражданско-правовых сделок. Однако: не все имущество • обслуживающего характера может выступать предметом сделок оборотоспособность соответствующего имущества зависит от его функционального предназначения.

Полагаем, что наиболее целесообразен дифференцированный подход в отношении общего имущества многоквартирного дома. В принципе, то или иное имущество, которое являлось общим, может быть отчуждено, но уже после того, как оно будет исключено из состава общего имущества и утратит свое специальное назначение. В связи с чем, в отношении объектов, потенциально имеющих самостоятельное целевое назначение, оправданным следует признать подход, согласно которому собственники вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, с целью улучшения условий проживания или получения прибыли.

На основании вышеизложенного предлагаем внести следующие изменения и дополнения в ЖК РФ:

— п. 1 ч. 2 ст. 137 изложить в следующей редакции: «отчуждать, предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме».

У собственников жилых помещений в многоквартирном доме неизбежно появляется потребность в организации управления общим имуществом многоквартирного жилого дома. Это важно для обеспечения надлежащего содержания жилищного фонда и комфортных условий проживания.

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договоров — управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ, а также содержания и ремонта общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), — в соответствии со статьей 164 ЖК РФб) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищностроительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях — в соответствии с разделами V и VI ЖК РФа также заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями — в соответствии с п. 2 ст. 138 ЖК РФ.

То есть, в соответствии с действующим законодательством, надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома может осуществляться как при помощи специализированных управляющих компаний, так и посредством некоммерческих юридических лиц (таких как товарищества собственников жилья и до определенных пределов жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы), а также непосредственно самими собственниками.

Необходимо отметить, что единая направленность на достижение целей управления, перечисленных в п. 1 ст. 161 ЖК РФ, позволяет говорить об отнесении выше рассмотренных субъектов к одной группе и выделять свойственные ей общие черты. Например, цель управления — создание условий для надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома.

В отношениях по поводу надлежащего содержания многоквартирного дома принимают участие не только субъекты управления (собственники и уполномоченные ими лица, которым переданы соответствующие функции), s, но также их контрагенты по заключаемым для целей управления договорам.

В первую очередь — это ресурсоснабжающие организации, обеспечивающие не только электро-, газо-, теплои водоснабжение и водоотведение, но и надлежащее содержание имущества, с помощью которого осуществляются эти виды деятельности.

Кроме ресурсоснабжающих организаций контрагентами по договорам в сфере надлежащего содержания многоквартирным домом выступают так называемые «обслуживающие» организации. Они специализируются на предоставлении жилищных услуг. Жилищные услуги включают в себя содержание общего имущества (в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши), техническое обслуживание устройств и помещений дома, придомовых территорий, а также на проведение текущего ремонта.

В заключение отметим, что одним из важнейших направлений развития содержания и обслуживания имущества многоквартирного дома, является переход к профессиональному управлению жилым фондом и развитие посреднических отношений с участием ТСЖ и управляющих организаций.

Можно выделить следующие формы участия собственников в содержании общего имущества многоквартирного дома:

• непосредственное участие, которое может быть реализовано следующими способами:

— прямым способом, когда собственники самостоятельно осуществляют свои права в отношении общего имущества, а также исполняют определенные обязанности, они своими усилиями осуществляют организационные процедуры, все управленческие действия (непосредственное управление);

— косвенным способом, когда организация осуществления прав и исполнения обязанностей сособственников реализуются таким образом, что каждый сособственник, по сути, сохраняет полностью весь объем своих прав и обязанностей, однако общим решением сособственников выбирается лицо (или несколько лиц) из числа сособственников, уполномоченных действовать от имени других сособственников и представлять их интересы (товарищество собственников жилья);

— опосредованное участие. В этом случае, организацию осуществления принадлежащих сособственникам прав и обязанностей они делегируют надлежащим образом выбранному им лицу, как правило профессиональному менеджеру, управленцу (управляющая организация).

Содержание общего имущества многоквартирного дома непосредственно сособственниками — это деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в ходе которой договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником от своего имени, а договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме на основании решения общего собрания собственников.

Суть содержания общего имущества многоквартирного дома непосредственно сособственниками предусматривает две модели договорных отношений, которые непременно возникают при осуществлении содержания общего имущества. Во-первых, это отношения между обслуживающими организациями и собственниками помещений в многоквартирном доме. Предметом данного договора будет оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества. Это договоры оказания услуг, либо договоры подряда на выполнение определенных работ.

Участниками второй модели отношений являются ресурсоснабжающая организация — с одной стороны и собственники — с другой. Эти отношения опосредуются договорами холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставке бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставке твёрдого топлива при наличии печного отопления). Данные договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Реальная эффективность самостоятельного содержания сособственниками общего имущества многоквартирного дома лучше проявит себя в условиях небольшого количества собственников помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление домом, возможны при наличии небольшого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточно сильное моральное стимулирование.

В связи с изложенными выше доводами считаем, что непосредственное содержание общего имущества многоквартирного дома будет эффективно только при незначительном числе сособственников. Таким образом, подход законодателя, предложенный в п. 1 ст. 21 ФЗ «О товариществах собственников жилья», был в значительной мере определенным.

Содержание общего имущества многоквартирного дома товариществом собственников жилья — это деятельность указанного юридического лица, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, которая осуществляется ТСЖ самостоятельно, либо с привлечением специализированных организаций (управляющих компаний).

Можно сделать вывод о том, что ЖК РФ предоставляет товариществу собственников жилья широкие возможности по определению модели (схемы) своей деятельности. Содержание общего имущества многоквартирного дома ТСЖ может осуществлять тремя моделями:

Согласно первой модели (самостоятельное содержание) ТСЖ может самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и обслуживающими организациями.

Вторая модель (несамостоятельное содержание) предполагает заключение договора' с управляющей организацией, которая будет заниматься коммунальным обслуживанием дома.

Допустимо использование и третьей «промежуточной» модели, при которой часть функций по содержанию осуществляетсянепосредственно товариществом, собственников жилья, а часть — привлекаемыми им лицами.

Договор управления многоквартирным домом является правовой формой, опосредующей управление многоквартирным домом со стороны управляющей организации. ЖК РФ различает два механизма выбора собственниками помещений в многоквартирномдоме данного способа управления: добровольныйи принудительныйВ соответствии с первым, выбор этого способа. управления осуществляется на общемсобрании собственников помещений? вмногоквартирном доме и может быть изменён в любое времяна. основании решения общего собрания. Принудительный вариант выбора способа, управления предусматривает проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации. Организатором данного5 конкурса являются органы местного самоуправления.

Оформление передачи. функций содержания общего имущества многоквартирного дома управляющей компании, происходит на основании-надлежащим образом оформленного договора на управление:.

Договор управления многоквартирным домом можно считать разновидностью гражданско-правовых договоров. Он представляет собой смешанный договор по управлениюи содержанию общим имуществом многоквартирного дома, включающий в себя элементы договора на выполнение работ (договор подряда), возмездного оказания услуг и доверительного управления. Договор управления является консенсуальным, срочным и публичным.

Представляется, что содержание общего имущества многоквартирного дома профессиональной управляющей организацией при должной: поддержке государства. может стать/ одним из основных способов, содержания многоквартирных домов. Для этого, в первую очередь, необходимо:

— создать конкурентную среду на рынке управляющих организаций и рынке коммунальных услуг;

— внести изменения в действующее законодательство, предусматривающие обязательное предоставление всеми управляющими организациями обеспечения исполнения своих обязательств, а также установить показатели финансовой устойчивости для управляющих организаций и государственный контроль над этими показателями.

Учитывая множественность собственников помещений в многоквартирном доме, обосновывается целесообразность внесения-изменений в ЖК РФ, обеспечивающих обязательность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о привлечении инженера (инженерной организаций) в целях осуществления^ контроля^ и надзора за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управлениядля всех собственников помещений в таком доме.

Субъектами противоправных действий В’рассматриваемых отношениях, могут быть как граждане — физические лица, так и организации, поэтому возможны как полный, так w усеченный составы-правонарушений. Большая' часть договоров заключается с участием юридических лиц, осуществляющих коммерческую-деятельность, что связано с необходимостью предоставления жилищно-коммунальных услуг. Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ ответственность таких лиц возможна без вины. Иное положение закреплено п. 1 ст. 401 в отношении физических лиц, не осуществляющих предпринимательскую деятельность, поэтому в случае, если таковые выступают субъектом ответственности, необходимо установление полного состава правонарушения.

Убытки могут и не присутствовать в составе правонарушения, поскольку важность договоров, связанных с содержанием многоквартирного дома состоит не в том, чтобы определить, был ли причиненвред, а в том, чтобы обязать нарушителя такие услуги предоставить.

Из всех мер гражданско-правовой ответственности при заключении договоров в сфере жилищно-коммунального хозяйства наибольшее практическое значение имеет неустойка, так как интересы сторон заключаются не в получении друг от друга какого-либо имущества, а в получении результата работы или денежных средств на её оплату. Применительно к рассматриваемой сфере используются также такие меры, как возмещение убытков и компенсация морального вреда.

Особенность применения мер гражданско-правовой ответственности за нарушение прав потребителей жилищно-коммунальных услуг заключается в том, что в каждой конкретной ситуации они могут применяться по отдельности или все в совокупности, причем убытки подлежат возмещению в полном объеме сверх неустойки, что связано с распространением на сферу управления многоквартирным жилым домом действия Закона «О защите прав потребителей».

Наиболее распространенными видами правонарушений в рассматриваемой сфере являются непредоставление или ненадлежащее предоставление жилищных услуг и их несвоевременная оплата (или неоплата) потребителями.

В результате передачи функций управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах собственникам помещений, а последними — управляющим компаниям, может произойти ускоренная эксплуатация жилищного фонда, его преждевременное разрушение из-за ненадлежащей организации эксплуатации и ремонта. Снижение такого риска должно обеспечиваться путем установления гражданско-правовой ответственности управляющей организации, страхования ее деятельности по управлению жилищным и нежилым фондом. Собственники помещений могут потребовать от управляющей организации, с которой заключен договор на управление многоквартирным домом, страхования такой ответственности.

Таким образом, законодательство о надлежащем содержании общего имущества многоквартирного дома требует дальнейшей работы по его совершенствованию, что обусловливает необходимость принятия соответствующих изменений как в ЖК РФ, так и в иные нормативно-правовые акты.