Реализация права собственности физических и юридических лиц на земельные участки в городе Москве

Актуальность темы

В связи с повышением в Москве концентрации капитала и непрерывным развитием ее деловой активности все большую остроту приобретает вопрос реализации права собственности на расположенные на ее территории земельные участки.

Земельный участок относится к одним из самых высоколиквидных объектов имущества, который при комплексном и грамотном подходе к выкупу дает возможность усилить позиции предприятия на рынке и заложить основу под будущие проекты. Однако процедура выкупа земельных участков собственниками находящихся на них зданий, строений и сооружений, несмотря на ее кажущуюся простоту, на практике порождает множество сложностей. Не менее остро стоит вопрос о единстве зданий, строений, сооружений и земельных участков, на которых они находятся.

Поскольку на территории Москвы в связи с дефицитом и дороговизной ее земли осуществляется принцип «уплотняющих нормативов», который реализуется посредством соответствующих нормативно-технических документов, границы земельных участков нередко устанавливаются на минимальном расстоянии от объекта недвижимости, а иногда и вообще совпадают с его фундаментом, что представляется абсурдным.

Проблема оборотоспособности земельных участков напрямую связана с утверждением права частной собственности на землю, с пределами распоряжения ею. С одной стороны, переход к полноценному рынку невозможен без вовлечения в гражданский оборот земельных участков как важнейшего объекта недвижимости. С другой стороны, не адекватная современной обстановке политизация земельных отношений, и прежде всего их ядра — частной собственности и земельного оборота, препятствует эффективному решению соответствующих проблем.

Не менее важным является вопрос защиты права собственности физических и юридических лиц на городские земельные участки. В настоящее время в судах разных инстанций находится большое количество споров, связанных с защитой и признанием прав собственности на землю, а также споров по изъятию из незаконного владения и устранению препятствий в пользовании землей. Наряду с традиционными и устоявшимися видами исков, такими, как виндикационный, негаторный, о признании собственности, об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из описи), имеют право на существование в правоприменительной практике и другие иски, например конфессорный, петиторный, посессорный. Важно отметить, что для современной доктрины характерен поиск новых юридических возможностей исков.

Кроме того, нет единообразия в нормах, закрепленных в гражданском и земельном законодательствах Российской Федерации. Так, в Земельном кодексе Российской Федерации (далее — ЗК РФ) предполагалось закрепить все положения, касающиеся собственников земельных участков, в том числе имеющиеся в иных законах. Между тем ряд этих положений и аналогичных положений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) зачастую не только не соответствуют, но и противоречат друг другу, а также идут в разрез с нормами Конституции Российской Федерации.

Некоторые положения нормативных правовых актов города Москвы так же противоречат российскому законодательству. Противоречивость, низкий уровень юридической техники законодательства, регулирующего земельные отношения, привели к неоднозначному, нередко неправильному толкованию его положений, нарушению порядка оформления сделок с землей, и во многом затруднили защиту прав физических и юридических лиц на земельные участки.

Приведенные обстоятельства обусловливают необходимость комплексного и всестороннего исследования природы реализации права собственности физических и юридических лиц на земельные участки в городе Москве.

Степень разработанности темы. Реализация права собственности на земельные участки физических и юридических лиц стала возможна относительно недавно, в связи с принятием норм Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации. Достаточно продолжительное время на территории России земля не признавалась имуществом и не была объектом гражданских прав. Она рассматривалась как природный объект, не имеющий соответствующей денежной оценки. Почти до конца XX в., а точнее до 1990 г., определяющим в содержании советского законодательства было существование института исключительной государственной собственности на землю. Вследствие чего, существовал прямой запрет на совершение сделок с землей. Совершение таковых признавалось уголовно наказуемым деянием. Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением и признанием права частной собственности на землю. Таким образом, земельный участок стал рассматриваться как объект права собственности, а, следовательно, и объект гражданского правоотношения.

Между тем потребность в этом возникла задолго до принятия соответствующих положений, вследствие чего возрос интерес к данному праву, в частности к особенностям его воплощения. Общетеоретические аспекты названного института нашли отражение в трудах Е. А. Суханова,.

B.В. Витрянского, О. С. Иоффе, И. А. Иконицкой, О. И. Крассова, О. М. Козыря, A.M. Югай и других ученых.

Исследованию отдельных гражданско-правовых проблем в области оборотоспособности земельных участков, а также способам защиты нарушенных прав на них посвятили свои труды А. П. Анисимов,.

C.B. Дзагоев, И. Б. Живихина, Г. Ф. Шершеневич, В. А. Белов, И. А. Покровский.

Попытка разграничить понятия «земля» и «земельный участок» была предпринята в научных трудах М. Г. Пискуновой, Б. В. Ерофеева, Т. В. Дамбиевой.

Вместе с тем в настоящее время отсутствует комплексное исследование института реализации данного права, учитывающее изменения современного законодательства, особенностей его применения в Москве, включающее выявление противоречий в гражданском и земельном законодательствах, касающихся рассматриваемой сферы, а также существующих в них пробелов и недоработок.

Таким образом, актуальность и недостаточная разработанность проблем реализации права собственности физических и юридических лиц на земельные участки в Москве обусловили выбор автором темы диссертации.

Объектом исследования выступают гражданские, земельные и иные правоотношения, складывающиеся по поводу реализации права собственности физическими и юридическими лицами на земельные участки в городе Москве.

Предмет исследования составляютфедеральное законодательство и законодательство города Москвы в сфере реализации права собственности физических и юридических лиц на земельные участки, а также судебная практика и правовая доктрина, касающиеся этого вопроса.

Целью исследования являются изучение норм гражданского, земельного, градостроительного и иного законодательства, современной судебной практики, касающейся вопросов реализации прав собственности физических и юридических лиц на земельные участки, в частности, на территории города Москвы, а также внесение предложений по совершенствованию законодательства в данной области.

В соответствии с поставленной целью были определены и решены следующие задачи:

— установить разграничение понятий земли и земельного участка;

— сформулировать авторское понятие земли;

— определить, какой именно объект — земля или земельный участокявляется объектом недвижимости, который находится в ведении гражданского законодательства;

— исследовать, может ли часть земельного участка быть самостоятельным объектом;

— определить, каждый ли земельный участок может быть разделен;

— определить, в какой момент земельный участок приобретает правовой режим недвижимости;

— разработать и обосновать необходимость процесса формирования единого объекта недвижимости путем объединения земельных участков и зданий, т. е. «единицы недвижимости»;

— изучить оборотоспособность земельных участков;

— дать характеристику оснований возникновения и прекращения прав на земельный участок;

— дать характеристику основным правам и обязанностям собственников земельных участков и раскрыть особенности реализации данных норм собственниками земельных участков города Москвы;

— изучить все новеллы, связанные с кодификацией гражданского законодательства;

— проанализировать действующее законодательство Российской Федерации и города Москвы в сфере реализации права собственности физических и юридических лиц на земельные участки на предмет коллизии данных норм.

Методологической основой исследования является диалектический метод научного познания, а также общенаучные (логический, анализ, синтез, индукция, дедукция) и частнонаучные (формально-юридический, сравнительно-правовой, системно-структурный, функциональный, статистический, социологический, исторический и др.) методы.

Теоретическая основа работы. В научной литературе регулирование прав собственности освещалось, как в дореволюционных российских исследованиях, так и в работах современных ученых. В дореволюционный период особенно значимыми были труды таких ученых-цивилистов как: К. Н. Анненкова, И. А. Базанова, Е. В. Васьковского, Ю. С. Гамбарова, Д. Д. Гримма, A.M. Гуляева, П. Н. Гуссаковского, И. Гороновича, В. Ф. Дормидонтова, H. J1. Дювернуа, Л. Б. Дорна, К. Д. Кавелина, J1.A. Кассо,.

Д.И. Мейера, С. А. Муромцева, А. Э. Нольде, К. П. Победоносцева, H.A. Полетаева, И. А. Покровского, В. И. Синайского, И. М. Тютрюмова,.

A.J1. Фрейтаг-Лоринговена, В. М. Хвостова, Г. Ф. Шершеневича, М. В. Шимановского и многих других.

Проблемам данного института посвящены работы современных ученых Т. Е. Абовой, В. А. Белова, М. И. Брагинского, О. В. Бурлаченко,.

B.В. Витрянского, С. И. Герасина, B.C. Ема, В. П. Камышанского, О. М. Козырь, В. А. Лапача, A.A. Маковского, Ю. Д. Романца, А .Я. Рыженкова, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, Л. А. Чеговадзе, А. Е. Черноморца, В. В. Чубарова, В. Ф. Яковлева и других авторов.

Особенностям оборота такого вида собственности, как земельные участки, а так же защита прав на них были посвящены труды следующих ученых: А. П. Анисимова, Ю. Н. Андреева, Н. Е. Амелиной, Е. А. Греховой, Л. Ю. Грудцыной, C.B. Дзагоева, И. Б. Живихиной, Л. Т. Кокоевой, Г. С. Крапана, С. А. Красновой, А. И. Мелихова, О. М. Оглоблиной, К. Г. Пандакова, А. Я. Рыженкова, С. А. Чаркина, А. Е. Черноморца и др. Сферой научных исследований И. Ю. Аккуратова, Р. Г. Аракельяна, Т. В. Дерюгиной, В. П. Камышанского, C.B. Камышанской, Д. Ч. Кима, Н. М. Коршунова, Т. Б. Станкевич, А. А. Хорева.

В диссертационном исследовании анализировались переведенные на русский язык труды некоторых зарубежных ученых, среди которых Р. Иеринг, У. Маттеи, Л. Ж. Морандьер, Ф. К. Савиньи и другие.

Эмпирическую основу диссертации составили данные, полученные при сравнительно-правовом анализе постановлений и определений Конституционного суда Российской Федерации, постановлений Пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов Российской Федерации, постановлений Президиума и информационных писем Высшего арбитражного суда Российской Федерации, иной судебной практики и практики Департамента земельных ресурсов города Москвы.

Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, действующие гражданское, земельное, жилищное и градостроительное законодательство Российской Федерации, а также иные нормативные правовые акты, направленные на реализацию прав собственности физических и юридических лиц на земельные участки в городе Москве.

Научная новизна работы заключается в комплексном межотраслевом исследовании теоретических и практических аспектов гражданского и земельного законодательства, а также в проведении анализа сложившейся судебной практики, объектом которой выступает земельный участок.

Автором выработаны определения таких понятий, как «земля», «единица недвижимости», обосновано разграничение понятий «земля» и «земельный участок». Предлагается унифицировать правовые нормы путем внесения изменений как в гражданский, так и земельный кодексы. Обоснована необходимость расширения перечня видов исков, применяемых в правоприменительной практике для защиты прав на земельный участок.

Научная новизна исследования отражена в следующих положениях, выносимых на защиту:

1. В российском законодательстве происходит смешение двух понятий «земли» и «земельного участка», в связи с этим следует ввести в ЗК РФ новое определение: земля — это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный слой суши, характеризующийся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, находящийся в пределах границ конкретного государства и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции.

Термин «земельный участок» предлагается исключить из ЗК РФ, и закрепить его в ГК РФ, ввиду того что именно «земельный участок» как объект недвижимости предусматривается в ГК РФ, а все вопросы, касающиеся «земли», должны быть отнесены к ЗК РФ. На основании этого предлагается разграничить ведения этих двух кодексов.

2. В ГК РФ предлагается ввести новый термин «единица недвижимости» и понимать под ним единый объект недвижимости, включающий в себя земельный участок, здания и сооружения, находящиеся на нем, используемые как единое целое и принадлежащие одному собственнику. Данное предложение обусловлено тем, что собственник здания, строения или сооружения, находящегося на земельном участке в большинстве случаев не является его владельцем, т. е. имеет право исключительно пользования земельным участком с наличием определенных обременений. В том числе, в имущественном обороте довольно часто возникают правовые ситуации коллизионности норм, применимых к распоряжению земельным участком и непосредственно недвижимым имуществом, расположенным на нем (в случае принадлежности на одном земельном участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих на праве собственности разным лицам).

Новая система введения «единицы недвижимости» значительно упростит и стабилизирует земельный оборот, упростит процедуру регистрации недвижимости, налогообложения и сделает наиболее прозрачным распоряжение земельными участками с расположенным на них имуществом.

3. Необходимо унифицировать правовые нормы по отчуждению земельных участков в собственность лиц путем внесения изменений как в ГК РФ, так и в ЗК РФ. До момента такой унификации в отношении принятия решения о передаче земельного участка в собственность и последующего заключения договора купли-продажи предлагается руководствоваться нормами ЗК РФ, а именно: ст.ст. 29 и 36. Кроме того автор считает необходимым применять единый путь защиты нарушенного права в судебном порядке — обжалование действия или бездействия государственного органа и обязания его направлять проект договора купли-продажи лицу, чье право нарушено.

4. В каждом споре о признании права собственности на земельный участок обязательно должен участвовать фактический владелец спорного земельного участка. Представляется, что при применении данного правила число судебных исков сократится.

5. Необходимо существенно переработать законодательство в целях конкретизации полномочий различных государственных органов в области землепользования, а также скорейшего разграничения государственной собственности на земельные участки, поскольку современное законодательство в этой области зашло в тупик и не направлено на соблюдение интересов государства и общества.

6. Плата за установление сервитута является существенным условием договора. При этом, если стороны сами не могут договориться о ее величине, размер платы должен устанавливаться судом.

7. В связи с грядущей кодификацией ГК РФ, наряду с уже имеющимися видами исковых требований, такими, как виндикационный, негаторный и теми исками, которые предлагаются для внесения в ГК РФ — эмфитевзис, суперфиций и узуфрукт, необходимо ввести в правоприменительную практику использование превентивных исков, которые направлены на предупреждение правонарушения в сфере землепользования, и конфессорные иски, которые будут направлены на судебную защиту сервитуариев.

8. Перечень земельных участков, ограниченных или изъятых из оборота, указанный в ЗК РФ, сформулирован как исчерпывающий, однако таковым он не является. Так, отсутствие в нем нормы об изъятии из оборота земельных участков, на которых располагаются посольства иностранных государств либо иные принадлежащие им объекты, в соответствии с нормами международного права, на практике привело к тому, что в отношении этих земельных участков были произведены мошеннические действия. На основании этого предлагается внести изменения в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, дополнив его следующим подпунктом:

11) иностранными дипломатическими представительствами.

9. Целесообразно внести ряд изменений в российское законодательство.

A) Согласно ст. 36 Конституции РФ и ст. 209 ГК РФ — владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Однако указанная норма не нашла своего отражения в ЗК РФ. В связи с этим предлагается дополнить ст. 40 ЗК РФ п. 3:

3. Собственник земельного участка вправе свободно пользоваться своими правами, а также производить любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Б) Статья 235 ГК РФ противоречит п. З ст. 35 Конституции РФ, которая установила, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может иметь место только после «предварительного и равноценного возмещения». Это означает, что возмещение должно быть выплачено до издания акта, предусматривающего принудительное отчуждение имущества. Поэтому Конституция РФ не предусматривает возмещения убытков и, естественно, не требует наличия причинной связи между актом, предусматривающим принудительное отчуждение, и убытками. Поскольку указанная статья ГК РФ не соответствует ст. 35 Конституции РФ, нормы последней имеют приоритетное применение, что неоднократно подчеркивал Верховный суд РФ.

B) Нельзя не обратить внимание на то, что в ЗК РФ в отличие от ГК РФ говорится о временном изъятии земельного участка, поэтому ст. 51 ЗК РФ и ст. 242 ГК РФ имеют серьезные разногласия, в связи с чем предлагается их унифицировать.

Г) Исчерпывающий перечень оснований принудительного изъятия у собственника имущества определен в ст. 235 ГК РФ. Данные основания конкретизированы во многих статьях ГК РФ. Однако согласно специальным нормам гл. 17 ГК РФ возможно изъятие земельного участка в связи с его использованием не в соответствии с целевым назначением (ст. 284), также допускается изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. 285). Поэтому необходимо в пп. 7 п. 2 ст. 235 ГК РФ сделать ссылку не только на ст. 285 ГК РФ, но и на ст. 284 ГК РФ, что облегчит применение на практике указанных норм.

Д) Предлагается в ст. 243 ГК РФ указать детальный перечень всего имущества, которое по гражданскому законодательству государство имеет право конфисковать, для того чтобы исключить разногласия с соответствующими статьями в Уголовном кодексе Российской Федерации.

Е) Предлагается отказаться от сроков исковой давности на виндикационные иски, чтобы правообладатель имел возможность истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (в данном случае свой земельный участок) на протяжении всего срока владения.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что содержащиеся в диссертации выводы и предложения могут быть использованы при дальнейшей научной разработке проблем реализации права собственности на земельные участкив правотворческой деятельности по совершенствованию земельного и гражданского законодательствав правоприменительной практике по совершенствованию возможности реализации прав собственности в данной сфере.

Апробания результатов исследования. Основные теоретические положения и выводы работы докладывались на научно-практических конференциях Московского городского университета управления Правительства Москвы (Москва, 2010, 2011), научно-практических конференциях преподавателей, сотрудников, аспирантов Тувинского государственного университета с международным участием (Кызыл, 2012), международной научно-практической конференции Кубанского государственного университета (Краснодар, 2012), научно-практической конференции Академии Генеральной прокуратуры Российской Федерации.

Москва, 2012). Результаты исследования также нашли отражение в пяти научных статьях автора, общим объемом 2,3 п.л. и монографии объемом 11 п.л.

Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трёх глав, объединяющих десять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Изучение реализации права собственности физических и юридических лиц на земельные участки на примере города Москвы во всей совокупности норм конституционного, гражданского, земельного и жилищного законодательства, регулирующих различные стороны общественных отношений по обладанию земельными участками, позволили нам сформулировать следующие выводы и предложения.

1. Термин «земля» и «земельный участок» разные по своему значению. В случае, когда «земля» выступает как важнейший природный ресурс, основа жизни и общенациональное достояние, речь идет как о компоненте природы, биосферной категории. Когда говорится об отношениях, возникающих при хозяйственном использовании земли, то этот аспект требует рассмотрения понятия земли как пространственного операционного базиса для размещения производительных сил, основного средства производства в сельском хозяйстве, т. е. «земельный участок», как объект гражданских прав.

2. Именно земельный участок, как объект недвижимости может находиться в ведении ГК РФ, а все вопросы ведения «землей» должны быть отнесены к ЗК РФ. Таким образом, происходит разграничение ведения этих двух Кодексов.

3. При разделении земельного участка на части каждой из них присваивается индивидуальный кадастровый номер, а, следовательно, все выделенные части земельного участка становятся самостоятельными, теряя при этом такое понятие как «часть».

4. Не каждый земельный участок может быть разделен. Его раздел зависит от числа владельцев, размера земельного участка, вида прав на него и ряда других условий технико-юрйдического характера. Должны учитываться предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, которые устанавливаются органами местного самоуправления.

5. Объединение земельных участков во-первых возможно при условии, что земельные участки являются смежными, т. е. граничащими друг с другомво-вторых если собственником объединяемых земельных участков было одно лицо, то у него возникает право собственности на вновь образуемый земельный участок, а если у объединяемых земельных участков были разные собственники, то у них возникает право общей собственности, в частности совместной или долевой, на образуемые земельные участкив-третьих, объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования разрешается, если эти участки принадлежат одному лицув-четвертых, допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом, при этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участокв-пятых, если один из смежных земельных участков, участвовавших в объединении, был предметом договора об ипотеке, то право залога будет распространяться на весь новый земельный участок, образованный в результате объединения.

6. При перераспределении земельных участков необходимо учитывать ряд факторов: во-первых, при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, существование первоначальных смежных земельных участков прекращаетсяво-вторых, при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между этими собственниками в виду образования земельных участковв-третьих, перераспределение находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участковфизическими или юридическими лицами не допускается.

7. В работе по созданию земельного участка, т. е. его образованию, как объекта недвижимости, выделяют три обязательных этапа: 1 этаппроведение земельно-кадастровых работ, 2 этап — государственный кадастровый учет земельного участка, 3 этап — государственная регистрация прав образованный земельный участок. Земельный vчacтoк ппилбпетя^т правовой режим недвижимости лишь в том случае, если последовательно пройдены все три этапа.

8. Все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, а так же собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости.

Мы полагаем, что работа по объединению земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости, в частности зданий и сооружений, необходима и практически осуществима. Такая работа не должна быть ограничена определенными временными рамками. Должно допускаться одновременное существование как объединенных, так и все еще не объединенных объектов недвижимости. Таким образом, введение в российское право конструкции единого объекта могло бы значительно упростить и стабилизировать земельный оборот.

9. Изъятие и ограничение в обороте земельных участков может быть установлено только федеральными законами. Земельные участки могут быть изъятыми из оборота и ограниченно оборотоспособными, а земельные участки, не изъятые из оборота, могут быть объектами сделок. Несмотря на то, что в ЗК РФ перечень земельных участков, ограниченных или изъятых из оборота, сформулирован как исчерпывающий, на самом деле он шире. Так же необходимо унифицировать правовые нормы путем внесения изменений как в гражданский, так и земельный кодексы. Однако до момента принятия таких изменений считаем целесообразным руководствоваться нормами ЗК РФ, а именно: статьями 29 и 36 ЗК РФ, в отношении принятия решения и заключения договора купли-продажи.

10. Важным для государства является отслеживание и преодоление негативных явлений, проявившихся в отношениях земельного оборота в последнее время. При этом необходимо совершенствование законодательного регулирования рынка земли в целях преодоления.

Р (тНИ1ГЯТПТ1ТМУ НРГЯТИПНТ. ТУ ЯВГТРНММ ГТПТТПТЛ15Я1Г>ТТтУ ТТПЯР"Г>т/*Г" эглилиииалэтдл и социальную стабильность. Основные задачи, которые необходимо решить на данном этапе, это повышение результативности государственного и муниципального земельного контроляупрощение процедур оформления прав на земельные участки и обеспечение единообразия их реализацииформирование правовой культуры землевладельцев.

11. Имущество может находиться в собственности физических и юридических лиц. Если земельные участки не принадлежат физическим или юридическим лицам, то они являются собственностью государства. Основаниями для возникновения прав на земельный участок могут являться: договоры и иные сделки, не противоречащие законуакты государственных органов или органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностейсудебные решения, установившие права на земельный участокприобретение имущества по основаниям, допускаемым законом.

Считаем необходимым в кротчайшие сроки необходимо завершить разграничение государственной собственности на земельные участки, в связи с тем, что это приводит к нарушению интересов государства и общества.

12. Рассматривая основные моменты кодификации ГК РФ, мы пришли к выводу о том, что все новеллы, которые войдут в ГК РФ существенно расширят права субъектов собственников и пользователей земельных участков, но при этом будут созданы некоторые проблемы, которые необходимо решать на первоначальном уровне.

13. В российском законодательстве закреплен целый перечень оснований прекращения права собственности. На данный момент законодатель делит основания прекращения прав на земельные участки на две категории, на те, что прекращаются по инициативе правообладателя, т. е. добровольное прекращение своего права, и на те, за которыми следует принудительное прекращение права. Но некоторые ученые выделяют и третью группу — утрата права собственности по объективным причинам независимо от воли собственника.

14. Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается по инициативе правообладателя: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

15. В пункте 2 статьи 235 ГК РФ указаны основные моменты принудительного изъятия у собственника имущества: обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237 ГК РФ) — отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238 ГК РФ) — отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 ГК РФ) — выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241 ГК РФ) — реквизиция (статья 242 ГК РФ) — конфискация (статья 243 ГК РФ) — отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 ГК РФ.

16. Только гражданин или юридическое лицо обладает возможностью отказа от права собственности. Государству и его органам, органам местного самоуправления не позволено отказываться от права собственности на принадлежащий им земельный участок, хотя они могут утратить его по другим основаниям. Вместе с тем статьи 225 и 226 ГК РФ подобного ограничения не содержат, что свидетельствует о несогласованности указанных статей с частью 2 статьи 236 ГК РФ.

17. Мы пришли к выводу, что одним из оснований прекращения права собственности на земельный участок, а вернее гибель или уничтожение такого участка, по причинным не зависящим от воли собственника возможны, а причинами такого прекращения права собственности являются не только природные, но и техногенные катастрофы, вызванные хозяйственной деятельностью человека, но если гибель или уничтожение земельного участка, произошла по вине конкретных лиц, то это влечет возникновение у собственника права на возмещение причиненного вреда, согласно статье 1064 ГК РФ.

18. Существует следующая классификация оснований принудительного прекращения права собственности на земельный участок, которой собственно в своей работе мы и стали придерживаться. Она включает в себя четыре группы: а) действия органов публичной власти, направленные на прекращение прав на землю добросовестного собственника земельного участкаб) действия органов публичной власти, направленные на принудительное прекращение права собственности на земельный участок лиц, совершивших неправомерные действия — земельные правонарушения: изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначениемизъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательстваконфискацияв) действия органов публичной власти, направленные на принудительное прекращение права собственности лица, которому данный участок не может. принадлежать в силу законаг) обращение взыскания на имущество по обязательствам.

19. Статья 235 ГК РФ противоречит статье 35 Конституции РФ, в частности, согласно ГК РФ сначала должен быть принят акт, прекращающий право собственности, после этого должны возникнуть убытки, причиненные собственнику, и лишь после этого у государства возникает обязанность возместить эти убытки (включая стоимость имущества). Однако согласно Конституции РФ, возмещение подлежит выплате предварительно, т. е. до издания акта, предусматривающего принудительное отчуждение имущества. Конституция РФ вовсе не предусматривает возмещения «стоимости и других убытков» и, естественно, не требует наличия причинной связи между актом, предусматривающим принудительное отчуждение, и убытками. Она предусматривает предварительное и равноценное возмещение. Помимо этого в статье 235 ГК РФ упоминается термин национализация, хотя данный термин до настоящего времени не нашел себе подтверждения. Вследствие чего мы пришли к выводу, что названные нормы ГК РФ не подлежат применению.

20. Нормы, касающиеся реквизиции земельного участка, закрепленные в разных нормативных правовых актах, имеют существенные разногласия. Даже нормы ЗК РФ и ГК РФ и то имеют разные взгляды на реализацию норм о реквизиции земельного участка. Нам представляется, что необходимо убрать все разногласия в данных законодательных актах, для успешного применения норм о реквизиции земельного участка.

21. Пункт 2 статьи 235 ГК РФ в своем перечне не имеет ссылки на статью 284 ГК РФ, а ссылается только на статью 285 ГК РФ, между тем, данные статьи имеют сходные черты, и обе они направлены изъятие земельного участка, но в первой статье говорится об изъятии участка, который не используется в соответствии с его назначением, во втором случае говорится об изъятии участка, если он используется с нарушением законодательства.

22. Между статьей 286 ГК РФ и статьями 284 и 285 ГК РФ наблюдаются существенные противоречия. В статье 54 ЗК РФ, мы видим, что действие нормы в части прекращения прав на земельный участок относится только к землевладельцам и землепользователям, а не к собственникам этих участков, что приводит к противоречиям и вследствие чего, данная норма на собственников земельных участков не распространяется. К тому же пункт 2 и 3 статьи 286 ГК РФ противоречит части 3 статьи 35 Конституции РФ, которая устанавливает, что лишение любого лица принадлежащего ему имущества, в данном случае земельного участка, возможно только в судебном порядке. Но статья 286 ГК РФ допускает возможность осуществления изъятия земельного участка органом государственной власти или местного самоуправления. В результате чего мы пришли к выводу о том, что положение статьи 286 ГК РФ не подлежит применению и рекомендовали произвести корректировку соответствующей статьи, с целью возможности применения ее на практике.

23. Конфискация является единственным видом безвозмездного.

ИЧТ.(ГТНЯ ТРЛ/ТР ГП, ипгп Л/иЯГХТ^Я Пня ГтТ/ГЛДРНТ/ТАДЯ тлт-vn ТТГ" о’ггт/лтттот.титгл тг J «» «v/ J imv i IVMI I¦ 1114wmim 1 v.¦ L/IVV-i nv v 111 VLllClirilU IV физическим лицам, так как только они могут нести уголовную ответственность. Конфискация в гражданском праве применяется и при совершении незаконных гражданских сделок с земельными участками. Несовершенство действующего законодательства и отсутствие правил назначения конфискации имущества как «иной меры» наказания, по нашему мнению, является одной из причин ее редкого применения судами. Ввиду того, что при конфискации земельного участка лишают не самого имущества, как такового, а лишь права собственности на него, то других вещных прав, таких как право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265 ГК РФ) — право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268 ГК РФ) — сервитуты (статьи 274, 277 ГК РФ) — право хозяйственного ведения имуществом (статья 294 ГК РФ) и право оперативного управления имуществом (статья 296 ГК РФ), т. е. лицам в данном случае разрешено только пользование, но не владение и распоряжение данными участками, такого земельного участка лишить никто не может. К тому же в законодательстве нет единообразия по поводу предмета конфискации, что на практике может вызвать много противоречий.

24. Норма закона, которая заключается в действии органов публичной власти, направленные на принудительное прекращение права собственности лица, который данный участок не может принадлежать в силу закона применима в том случае, если у лица оказалось в собственности имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать.

25. Норма ГК РФ — обращение, взыскания на имущество по обязательствам, содержит в себе основание принудительного изъятия земельного участка без компенсации стоимости такового. Особенность ее заключается в том, своей целью она имеет принудительное удовлетворение требований любых кредиторов собственника.

26. Проведя анализ пункта 2 статьи 235 ГК РФ, мы пришли к выводу о том, что все основания принудительного изъятия имущества, в том числе и земельного участка, не что иное как «экспроприация». О чем свидетельствуют научные труды российских цивилистов. Термин «экспроприация» в России известен уже давно, но в последнее время в современном законодательстве не рассматривается и не применяется. А вместе с тем, анализ статьи 235 ГК РФ дает основание рассматривать ее как обобщающее понятие допускаемых законом случаев принудительного изъятия земельных участков. Вследствие чего мы сформулировали данный термин применимо к отечественному законодательству: «экспроприация» -это акт государства, на основании которого происходит принудительное безвозмездное или возмездное изъятие имущества, находящегося в частной собственности для государственных нужд.

27. Необходимо подчеркнуть, что во всех случаях принудительного прекращения права собственности на земельный участок, законом установлен судебный порядок решения данного вопроса. Данное положение закреплено в статье 35 Конституции РФ: «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». В свою очередь, эта статья Конституции РФ основывается на положениях соответствующих международно-правовых актов: статье 17 Всеобщей декларации прав человека и статье 1 Протокола № 1 от 20 марта 1952 г. к Европейской конвенции о защите прав человека и его основных свобод. Что касаемо изъятия земельных участков для государственных нужд, то в российском законодательстве необходимо четно ограничить перечень государственных нужд, до тех пор, пока этого не сделано, государственными нуждами можно назвать любой каприз и любое желание властей.

28. Диссертант предлагает отказаться от сроков исковой давности на виндикационные иски, в связи с тем, что правообладатель должен иметь возможность истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, в данном случае земельный участок, на протяжении всего срока владения. В соответствии с этим диссертант предлагает внести изменения в статью 208.

X XV X Vf.

29. Наряду с виндикационными исками, используются так же негаторные иски, которые направлены на устранение препятствий, не связанных с лишением владения.

30. При толковании статьи 304 ГК РФ, складывается ситуация, когда все нарушения, не подпадающие под действие виндикационного иска, автоматически относятся к сфере действия негаторной защиты. Но применение негаторного иска не может быть бесконечным по сфере действия. Необходимо ограничить негаторные иски от сферы действия других вещно-правовых способов защиты права собственности.

31. При применении норм негаторного иска на практике появляются серьезные ошибки, которые заключаются в том, что происходит смешивание иных требований с требованием негаторного иска, в этой связи возникает необходимость четко разграничить данные иски от иных способов защиты нарушенных прав собственников.

32. Собственники земельных участков так же сталкиваются еще и с такой проблемой как отсутствие возможности заявить негаторный иск, когда имеется только потенциальная угроза нарушения правомочий пользования или распоряжения. Вследствие чего, диссертант предлагает совместно с негаторными исками для защиты в суде использовать и превентивные иски, которые будут использоваться в целях предупреждения правонарушения в сфере землепользования. Так же нам представляется, что превентивный иск является разновидностью негаторного иска.

33. На ряду с традиционными и устоявшимися видами исков, такими как виндикационный, негаторный, иск о признании собственности и иск об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из описи), имеют право на существование и применение и другие иски, например конфессорный, петиторный и посессорный. Все эти новшества пока не нашли должного воплощения в правоприменительной практике и праве в целом, так как находятся еще в стадии Проекта. Многовековая история защиты права доказала ее неисчерпаемость и универсальность. Можно отметить, что для современной доктрины характерен поиск новых юридических возможностей исков.

Изложенное выше доказывает, что российское действующее законодательство в области земельной собственности, а в частности ГК РФ и нормативные правовые акты города Москвы, требует серьезного совершенствования и глобальной переработки, иначе развитие и охрана права частной собственности на земельные участки пойдет по пути, когда суд не в силах будет защитить гражданина или юридическое лицо от злоупотреблений чиновников, других нарушителей их прав на земельный участок, поскольку дать единственно верный ответ невозможно ввиду противоречивости норм земельного и гражданского права.