Управление процессом формирования и развития локального рынка жилья

Актуальность темы

исследования.

Процесс формирования и развития локального рынка жилья, проблема его эффективного управления относятся к одному из важных направлений реформирования российской экономики.

Объективная основа исследования обуславливается осмыслением места и роли локального рынка жилья в общей системе внутреннего рынка Российской Федерации, а также децентрализацией социально-экономической политики государства, связанной со смещением ее центра тяжести с федерального на региональный и особенно местный (локальный) уровни.

Цель этой политики направлена на формирование системы взаимоувязанных законодательных и правовых актов, институциональных структур, организационных и технических мер по управлению землей и иной недвижимостью для максимально эффективного использования городских территорий в рамках комплексного подхода сочетания экономических и социальных факторов. Решение этих вопросов требует «.упорядочения отношений на рынке недвижимости и операций с землейпостепенного переноса центра тяжести налогообложения на земельные платежи и платежи за иную недвижимость» ', что приобретает особое значение в условиях проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства.

Изучение эффективности регионального управления, выраженной во взаимодействии «субъекта Федерации, органов местного самоуправления, а также предприятий и организаций различных форм собственности, расположенных на территории крупного города» 2, порождает проблему.

1 Головацкая Н., Лазуренко С., Новицкий И., Федоровская Е. Приватизация земли и регулирование земельных отношений в городе. — Вопросы экономики, 1996, № 4, С. 47.

2 Бочко B.C., Букин В. П. Ресурсы территории крупного города (на примере г. Екатеринбурга). Екатеринбург: Институт экономики УрО РАН, 2001, С. 11. более рационального использования городских территорий не только с точки зрения логически обоснованного решения задач градостроительного, социального, экологически безопасного и т. д. развития, но и с точки зрения, экономически эффективного использования потенциала всех составляющих рынка недвижимости (в т.ч. рынка жилья), вовлеченных в рыночный оборот, для пополнения городского бюджета.

При этом возрастание значимости факторов, действующих на локальной территории, с одной стороны, связано с необходимостью повышения эффективности системы управления процессом формирования и развития локального рынка жилья, с другой — с существенным обострением негативных явлений в жилищной сфере крупных городов РФ и их градообразующих районов.

Данное положение в условиях недостаточного развития рыночной инфраструктуры требует дифференцированного подхода к выбору методов, сложившихся в мировой практике при определении стоимостных характеристик актива территории в рамках формирования оптимальной модели управления рынком жилья на уровне микрорайона крупного города.

Исходя из этого, актуальность приобретает проблема оценки, значимости которой, как фактору повышения эффективности государственного управления объектом недвижимости, придается особое значение в разработанных Правительством РФ концепциях, затрагивающих фундаментальные позиции системы управления недвижимостью3.

При этом следует отметить, что для процесса управления важнее становится сама стоимость объекта, т. е. величина обратная оценке, позволяющая посредством расчета потенциального дохода с актива.

— Постановление Правительства РФ «Об утверждении концепции управления государственным имуществом и приватизацией в Российской Федерации» от 09.10.1999. № 1024.

— -Постановление Правительства РФ «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999;2002 годы» от 26.06.1999 г. № 694.

— Постановление Правительства Свердловской области «Об утверждении концепции управления государственным имуществом Свердловской области на 2002;2005 годы» от 27.03.2002. № 191 ПП. конкретной локальной территории, оптимизировать денежные потоки с точки зрения возможности извлечения максимального дохода.

В публикациях справедливо обосновывается необходимость реформирования действующего механизма управления жилищной сферой с ориентацией на институт управляющих недвижимостью. Но при этом не учитывается стоимостной подход, позволяющий увеличить стоимость ресурсного потенциала локальной территории.

Неотъемлемой частью управления является составление надежных прогнозов развития социально-экономических явлений, что формирует стратегическую базу для развития отдельных сфер территории.

Следовательно, разработка и использование модельно-методического инструментария является важным условием решения вопросов управления.

Острота названных проблем и необходимость их решения обусловили актуальность выбранной темы диссертационного исследования.

Степень разработанности темы.

Современная экономическая наука, посвященная экономике недвижимости, берет свое начало в трудах А. Маршалла, И. Фишера, Р. Эли, Ф. Бэбкокка, Э. Маккинли, А. Мертцке и других экономистов, работающих на рубеже XIX — XX столетий.

Формирование в России цивилизованной рыночной экономики открытого типа обусловило появление трудов целого ряда отечественных экономистов. Среди них — Л. И. Абалкин, Е. Г. Ясин, Д. В. Львов и многие другие.

Анализу проблем развития рынка недвижимости, в том числе в аспекте эффективного землепользования, посвятили свои работы такие исследователи, как В. Беленький, Н. Гловацкая, С. Лазуренко, С. Максимов, В. Прорвич, Б. Рабинович, В. Ресин, И. Рахман и другие.

Определенное влияние на становление российского института недвижимости оказали издания зарубежных ученых — Д. Эккерта, Д. Фридмана, Г. Харрисона.

Важную роль в раскрытии темы исследования сыграли научные труды Е. Г. Анимицы, В. С. Бочко, О. А. Романовой, А. И. Татаркина и других, посвященные вопросам формирования и развития регионального рынка, анализа состава и структуры ресурсов территории крупного города, аспектам их управления.

Исследованию вопросов оценки посвящены научные разработки московской и санкт-петербургской школ, описанные в трудах В. А. Лялина, В. И. Мягкова, В. М. Рутгайзера, Е. И. Тарасевича, М. А. Федотовой и других.

Определенный вклад в решение проблем муниципального менеджмента внесли работы А. Г. Воронина, В. В. Григорьева, В. В. Иванова, А. ККоробовой, И. А. Острина, А. В. Руднева.

Однако, высоко оценивая исследования ученых, созданный ими солидный исследовательский задел в изучении проблемы управления процессом формирования и развития рынка жилья в крупных городах России следует констатировать, что данная проблема является качественно новой и недостаточно разработанной.

Основной целью диссертационного исследования является разработка механизма управления процессом формирования и развития локального рынка жилья и на этой основе создание модели оптимального управления в рамках крупного индустриального города.

Поставленная в диссертации цель определяет следующие задачи исследования: раскрыть содержание понятия «локальный рынок жилья» и определить его место и значение в общей структуре внутреннего рынка РФисследовать общие закономерности развития локальных рынков жилья и выявить особенности их формирования и развития в крупных индустриальных городахна основе изучения зарубежного и отечественного опыта сформулировать конкретные рекомендации по использованию подходов в оценке жилья при формировании системы управления рынком жильяисследовать процесс управления рынком жилья в современной России и в целях его совершенствования провести многофакторный анализ цен на жилье в рамках микрорайона крупного индустриального городасформулировать оптимальную модель управления рынком жилья на примере отдельного микрорайона города.

Объектом исследования является рынок жилья, функционирующий в экономическом пространстве крупного индустриального города.

В качестве предмета исследования выступают экономические отношения, связанные с управлением процессом формирования и развития локального рынка жилья.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют современные общеэкономические теории, основы финансово-инвестиционного анализа, теоретические и методические разработки форм управления и подходов по оценке стоимости компаний, основ рынка недвижимости, ориентированные на получение конкретных знаний для выработки управленческих решений на локальном уровне. Правовую базу составили законодательные акты, принятые на всех уровнях государственной власти.

Методической основой исследования является системный подход с использованием оценочного инструментария при проведении анализа рынка жилья и применением многофакторного анализа при изучении динамики цен на жилье в рамках крупного индустриального города. В работе учитываются Международные стандарты оценки в аспекте национальной и исторической специфики современной России.

Основными методами исследования являлись экономико-математические методы, сравнительного анализа, статистические методы сбора и обработки первичной информации, элементы моделирования ситуаций, финансово-инвестиционного анализа.

Информационную базу исследования составили годовые аналитические и ретроспективные обзоры рынка жилья России в целом,.

Уральского региона, Свердловской области и города Екатеринбурга, а также статистические данные Госкомстата России, Свердловского областного комитета статистики и собственные наработки и расчеты автора на основе изучения практического опыта по оценке жилья города в целом и его отдельных микрорайонов.

В результате проведенного исследования получены следующие результаты, содержащие элементы научной новизны:

1. Уточнено содержание понятия «локальный рынок жилья» путем включения в него единства трех составляющих — функционального аспекта, изучающего структуру рынка недвижимости по потребительной стоимости, территориального аспекта, обусловленного спецификой рынка жилья на локальном уровне и неразрывную связь объекта жилой недвижимости с землей.

2. Выявлены особенности формирования и развития локального рынка жилья на основе анализа факторов, раскрывающих дифференцированный подход при проведении социально-экономической политики государства на локальном уровне, в рамках существующих диспропорций в развитии градообразующих районов.

3. Разработан и апробирован авторский подход к формированию эффективной системы управления локальным рынком жилья, сочетающей элементы государственного регулирования и рыночного механизма, обоснован и проведен многофакторный анализ.

4. Предложена авторская модель оптимального управления локальным рынком жилья, включающая создание экономического механизма, который реализуется через частичное делегирование администрацией города функций управления предпринимательским структурам.

Практическая значимость работы заключается в возможности реализации ее основных положений и результатов при: разработке модели управления локальным рынком жильяформировании социально-экономической политики города в достижении целей эффективного развития территории микрорайонов, их взаимодействия в решении жилищных проблем гражданпостроении взаимоотношений между органами власти и управления субъекта Федерации, местного самоуправления и хозяйствующими субъектами различных форм собственности, особенно в условиях реализации реформы ЖКХ.

Разработанная автором и успешно реализуемая на практике в течении последних пяти лет методика анализа рынка жилой недвижимости в рамках муниципального образования — г. Екатеринбург, позволяет определить тенденции изменения цен и построить тренды, зависимости и прогнозы.

Полученные в ходе исследования результаты позволят: а) обычным гражданам города с наибольшей эффективностью вложить свои сбережения в приобретаемую квартируб) администрации города минимизировать затратную часть бюджета направленную на воспроизводство жилищного фонда и увеличить доходную статью бюджета за счет повышения стоимости ресурсного потенциала территориив) строителям, инвесторам, девелоперам более эффективно проводить инвестиционную политикуг) банкам и другим кредитным организациям более точно прогнозировать процентную ставку и определять кредитный риск.

Материалы диссертации могут быть использованы при обучении студентов по курсам: «Государственное и муниципальное управление», «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости», а также при повышении квалификации специалистов предприятий и органов управления в сфере земельно-имущественных отношений.

Апробация результатов работы. Результаты исследования автором методов и подходов по определению рыночной стоимости жилой недвижимости, возможности их применения на практике оценщиками, специалистами в сфере недвижимости освещены в письмах, адресованных в Свердловский арбитражный суд и районные налоговые инспекции г. Екатеринбурга. Основные положения модели анализа рынка прошли апробацию и приняты к внедрению Свердловской областной организациейСоюзом профессиональных оценщиков.

Рекомендации и выводы диссертации нашли свое отражение в деятельности администраций г. Екатеринбурга и Синарского р-на г. Каменск-Уральского при формировании стратегии по жилищной политике в аспекте реформирования ЖКХ.

Некоторые теоретические положения диссертационного исследования отражены в материалах 3-й международной научно-практической конференции «Экономика, экология и общество России в 21-м столетии» (г.Санкт-Петербург, 23 — 25 мая, 2000 г.) и других.

Материалы диссертационного исследования были использованы автором при подготовке и разработке курса: «Оценка рыночной стоимости недвижимости», проводимого совместно с Международным центром профессиональной оценки и американской консалтинговой компанией «Артур Андерсен» .

Итоги проведенного исследования изложены в методическом пособии для студентов, опубликованном Уральским государственным университетом, а также в курсе лекций по экономике недвижимости.

Публикации. Основные положения работы отражены в 8 публикациях общим объемом 5,55 п.л.

Структура и объем работы. Диссертационная работа изложена на 178 страницах (без приложений) и состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Заключение

.

Происходящие изменения в экономической жизни России, связанные с созданием современной рыночной экономики, требуют продуманного и умелого проведения преобразований форм и отношений собственности на всех уровнях иерархии государственной власти. При этом смещение центра государственной политики до уровня муниципального района создает потребность в повышении эффективности управления процессами институциональных преобразований в системе отношений собственности на локальном уровне.

Неотъемлемая составляющая этих преобразований — управление процессом формирования и развития локальным рынком жилья.

В диссертации для целей решения поставленных уточнен категориальный аппарат таких понятий, как «недвижимость» и ее производные, «локальный рынок жилья» с определением его места в системе рынков, «управление развитием», который закладывает основу для практической реализации задачи формирования оптимальной модели управления рынком жилья.

Исследование выявляет, что процесс формирования и развития локального рынка жилья должен быть управляем с двух сторон:

Во-первых, со стороны рыночного механизма, предполагающего прежде всего изучение всех его составляющих, владение достоверной информацией об их состоянии и прогнозировании. Здесь решающее значение имеет проблема оценки, ранжирование и изучение факторов, на нее влияющих, что аргументировано и апробировано в разработанной в исследовании методике.

Во-вторых, одновременного госрегулирования на макрои микроуровнях и прежде всего законодательного обеспечения процесса формирования и развития локального рынка жилья.

В работе обосновано, что место его в общей структуре внутреннего рынка требует комплексного подхода — стыковки экономических, финансовых и социальных проблем.

Специальному исследованию в работе уделено внимание проблеме оценке как фактору повышения эффективности системы управления рынком. Теоретические разработки и практический опыт накопленный в зарубежных странах, нуждается в серьезном изучении и исследовании. Изъян известных подходов — простое перенесение методов оценки отдельных объектов вне учета факторов, влияющих на весь земельно-имущественный комплекс в рамках локальных границ которого оценивается отдельная жилая единица. Отмеченная в работе институциональная неполноценность рынка недвижимости потребовала проведения многофакторного анализа.

В результате на практике применительно к одному из жилых районов такого крупнейшего индустриального центра, как г. Екатеринбург, данный анализ не только позволил достигнуть более точных результатов по ценам на разные типы квартир, но и создать модель для оценки воздействия мер государственной региональной политики и эффективность ее влияния на локальный рынок жилья.

Многофакторная модель анализа локального рынка жилья привела к выводу, что наиболее значимыми параметрами, влияющими на стоимость жилого объекта, являются: среднемесячный доход в промышленности и в целом по г. Екатеринбургу, индекс потребительских цен, стоимость строительства. Другие составляющие анализа существенного влияния не оказывают.

Таким образом, представленная модель анализа. формирует модель управления, позволяющей вписывать инструменты государственной региональной политики в канву показателей моделей для решения перспективных задач социально-экономического развития города и его градообразующих районов.

Проведенные в работе исследования показали применимость принципов организации и методов управления, опробованных в международных корпорациях на уровне государственной исполнительной власти.

Совершенствование методов управления процессом формирования и развития локального рынка жилья привела к выводу, что наиболее значимым элементом разрабатываемого механизма является легитимное делигирование функции собственника специализированным управляющим компаниямкорпорациям, развития территории, аккумулирующим в составе своих активов ресурсы локальной территории.

Принципы построения такой организации и цели, направленные на повышение стоимости ее активов, позволяют органам власти и управления посредством реализации функций владения, распоряжения и пользования эффективно и рационально использовать ресурсы территории в направлении достижения максимального социально-экономического эффекта, связанного с повышением стоимости денежных потоков с территории, увеличивая доходную статью городского бюджета.

Практическая значимость разработанной оптимальной управленческой модели, следует из складывающихся тенденций развития мирового сообщества, а также из практических результатов проведенного анализа рассмотренных факторов, оказывающих существенное влияние на процесс формирования и развития локального рынка жилья.

Последнее в аспекте реализации социальных и экономических программ, позволяет органам власти и управления с учетом рационального землепользования проводить эффективную жилищную политику по поддержанию объектов жилого фонда в надлежащем состоянии и максимальному удовлетворению потребностей ' граждан в решении жилищных проблем.

Безусловно, имеются резервы для дальнейшего развития и совершенствования системы управления локальным рынком жилья. Данное исследование раскрывает лишь один из эффективных механизмов ее реализации на пути совершенствования и не исключает существование других вариантов построения подобных моделей.