Совершенствование земельно-имущественных отношений как фактор экономического развития города

Актуальность темы

исследования обусловлена необходимостью совершенствования земельно-имущественных отношений как фактора экономического развития города для повышения уровня качества жизни населения, проживающего на его территории. Решение задачи эффективного использования земельных ресурсов, является основой ресурсного обеспечения роста экономики и максимизации объема поступлений в бюджеты различных уровней.

Трансформация отношений собственности, вызванная реформированием экономических отношений в Российской Федерации, предъявляет все более высокие требования к современной системе управления экономикой города. С повышением роли института частной собственности, многообразием организационно-правовых форм хозяйствования, установлением платности землепользования стала очевидна неэффективность прежних методов регулирования земельно-имущественных отношений, выявилась их непродуктивность в современных условиях.

До настоящего времени не удалось сформировать целостную институциональную среду землепользования, преодолеть административные барьеры и выработать научно обоснованную систему управления земельно-имущественными отношениями. В городских поселениях имеются значительные резервы увеличения доходов местных бюджетов за счет земельных платежей. Так, в 2009 году поступления в бюджет города Москвы от уплаты земельного налога по всем видам целевого использования составили 3 431 821 тыс. рублей, что составляет 0,28% от совокупного городского бюджета. В то же время земельный налог, рассчитанный по минимальной ставке 0,01% от кадастровой стоимости, только за земли, занятые жилыми домами, позволит увеличить поступление в бюджет на 138%.

Особую значимость приобретает необходимость применения современных методических подходов и правил функционирования системы управления земельно-имущественными отношениями, создающих условия для модернизации экономики города.

Степень научной разработанности темы. Проблемы совершенствования использования методик государственного регулирования развития территорий, формирования региональной социально-экономической политики, исследовали в своих работах: А. Л. Гапоненко, Ю. П. Алексеев, В. Б. Зотов, А. Н. Алисов, В. Н. Лексин, И. Ф. Чернявский, С. Б. Мельников, В. А. Николаев, В. П. Орешин, С. В. Раевский, А. Н. Швецов, Ю.М.Швырков1 и др.

Методология формирования институциональных условий совершенствования развития экономики территорий нашла отражение в работах отечественных авторов. В их числе: С. Г. Кирдина, В. М. Полтерович, Д. С. Львов, А. Н. Олейник, О. С. Сухарев, А. Н. Нестеренко Г. В.Савицкая2 и др.

Эволюция развития городской среды в условиях трансформации земельно-имущественных отношений, формирования современной модели построения организационно-экономических отношений нашли отражение в трудах ученых и специалистов-практиков, рассматривающих в своих работах земельные ресурсы, как объект исследования с целью экономического развития территорий. Среди них следует выделить, прежде всего, С. И. Сая, А. А. Варламова, Н. В. Комова, А. С. Чешева, В. А. Ершова, А. А. Алпатова, П. В. Кухтина, В. Н. Дамурчиева, Г. П. Браздникову, И.А.Зубцова3 и др.

1 Гапоненко AJI Стратегия совдашкюкоюмического развитая: страна, регион, город Учебное пособие. — М: РАГС, 2001, Николаев ВА Институциональные основы корпоративного развития экономики муниципальных обршовашй. -Ульяновск «Корпорация технологий продвижения», 2003, Алексеев ЮЛ, Алисов АЛ Территориальная гашально-экономическая организация — М, 1999, Гшзырин MB. Муниципальная самоорганизация. — М: Наука, 2003, Зотов ВБ, Макашева ЗМ Муниципальное управление. М: ЮНШИ2002, Дулышков Ю. С. Репюнальная полигика и управление, — М.: РАГС, 1998, Лексин В. Н, Швецов А. Н. Муниципальная РоссияМ.: Наука, 2000, Уколов В. Ф. и др. Народ государство, регионы: стабильность развитая. М.: 2001, Меты мков С. Б. Формирование коргюрагивт юго управления мунишпальнымиобраюваниями России в условиях кризиса — М.: АРиНА, 1996 и др.

2 Савицкая Г. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: Учеб. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: ИНФРА-М, 2003, Олейник А. Н. Институциональная экономика, — М.: ИНФРА-М, 2000, Львов Д. С. Институциональная экономика. — М.: ИНФРА-М, 2001 и др.

3 Комов, Н. В. Управление земельными ресурсами России: Российская модель землепользования и землевладения / Н. В. Комов. — М., 1995., Сай, С. И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города / Сай, Сергей Иванович. — М.: Фонд развития отеч. книгоизд. им. И. Д. Сытина: [Изд-во РАГС], 2001., Чешев A.C., Вальков В. Ф. Основы землепользования и землеустройства: Учебник для вузов. Издание 2-е, дополненное и переработанное. — Ростов н /Д: издательский центр «МарТ», 2002., Варламов А. А. Земельный кадастр: в 6 т.: учебник. — М.: КолосС, 2004;2006, Алпатов А. А. Земельная реформа в новой России. — М.: Экономика и жизнь, 2005, Ершов В. А. Все о земельных отношениях. Кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность: с учетом изменений земельного законодательства, в том числе не вступивших в силу /Ершов, Владимир Александрович — М.:ГроссМедиа:РОСБУХ, 2009 и др.

Работы указанных авторов в значительной степени определили направление и теоретическую основу настоящего диссертационного исследования. Но, не смотря на значительные результаты в имеющейся научной литературе не в полной мере отражен анализ современных тенденций и накопленный опыт реформирования системы регулирования и управления земельными ресурсами, деятельности органов государственной власти по формированию институциональных условий развития земельно-имущественных отношений территорий, в первую очередь городских поселений.

Основная цель диссертационного исследования состоит в совершенствовании методов и процедур управления земельно-имущественными отношениями, как фактора экономического развития города.

Для достижения намеченной цели определены следующие основные задачи:

— выявить ключевые направления совершенствования земельно-имущественных отношений как фактора экономического развития города;

— уточнить институциональные предпосылки совершенствования процесса управления экономикой города в условиях трансформации земельно-имущественных отношений;

— предложить графическую модель способа группировки и оценки факторов в процессе принятия управленческих решений при реализации земельно-имущественных отношений в городе;

— обосновать пути преодоления административных барьеров в управлении земельно-имущественными отношениями города;

— выявить резервы дополнительных поступлений в бюджет от использования земельных ресурсов города;

— предложить методику определения величины частей земельных участков, занятых многоквартирными жилыми домами для целей их дальнейшего налогообложения.

Объектом исследования является процесс совершенствования земельно-имущественных отношений, как фактора экономического развития города.

Предметом исследования выступает совокупность социально-экономических, институциональных и связанных с ними управленческих отношений, возникающих в процессе совершенствования управления земельно-имущественными отношениями как фактора экономического развития города.

Теоретической основой исследования являются научные разработки в области экономической теории, региональной экономики, теории землеустройства и теории управления материальными ресурсами, прикладные исследования по данной проблематике, работы зарубежных и отечественных авторов, рассматривающих теоретические и практические вопросы развития земельно-имущественных отношений.

Методологическая база. При решении поставленных задач были использованы диалектический, логический, системный, процессный и ситуационный подходы, методы экономического анализа, прогнозирования и моделирования, применены сравнительные, экономико-статистические, графические методы исследования. В работе использован практический опыт автора в сфере регулирования земельно-имущественных отношений, имеющиеся прикладные исследования по рассматриваемой теме.

Информационной основой для проведения диссертационного исследования являются официальные нормативно-правовые акты Российской Федерации, города Москвы, регулирующие земельно-имущественные отношения, данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), Департамента земельных ресурсов города Москвы, экспертные заключения, отчетные материалы по использованию земельных ресурсов в городе Москве и Российской Федерации, программы, концепции, прогнозы и иные материалы.

Область исследования соответствует паспорту научных специальностей ВАК 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика, землеустройство): п. 3.9. Роль институциональных факторов в развитии региональных экономических систем. Региональные особенности трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования и развития региональных экономических системп. 14.6. Организационно-экономические механизмы регулирования земельно-имущественных отношений.

Основные научные результаты, полученные лично автором и выносимые на защиту, состоят в следующем.

В диссертации разработаны концептуальные основы совершенствования земельно-имущественных отношений как фактора экономического развития города и даны методические рекомендации, направленные на повышение эффективности управления земельными ресурсами. В частности:

По специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика):

1. Выявлены ключевые направления совершенствования земельно-имущественных отношений как фактора экономического развития города:

— научно-методическое обеспечение процесса оценки эффективности принимаемых решений в области земельно-имущественных отношенийиспользование дополнительных показателей результативности деятельности органов власти в области земельно-имущественных отношений, связанных с экономической стратегией развития города;

— расширение информационного взаимодействия между органами государственной и местной власти в процессе управления земельно-имущественными отношениями.

2. Уточнены институциональные предпосылки совершенствования процесса управления экономикой города в условиях трансформации земельно-имущественных отношений. Доказано, что становление полноценного института рыночных земельно-имущественных отношений реализуется путем структурирования землепользователей, а также развития современной рыночной инфраструктуры.

В дополнении к институционально сложившимся методам повышения результативности управления земельно-имущественным отношениями предложены мероприятия по оценке вовлечения земельных ресурсов хозяйственный оборот, включающие:

— мониторинг процесса передачи в собственность земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями;

— централизация и адресная ответственность за эффективное управление земельными ресурсами;

— внедрение антикоррупционных методов и инструментов управления земельно-имущественными отношениями.

3. Предложена графическая модель способа группировки и оценки факторов, влияющих на результативность управления земельно-имущественными отношениями в городе. Модель предусматривает выделение ведущих факторов результативности и взаимосвязи между ними с целью совершенствования процесса воздействия на эти факторы и их взаимосвязи. Показано, что этот способ позволяет обеспечивать интегрированную процедуру управления всеми ресурсами территорий, равномерно распределять налоговую нагрузку и обеспечивать дополнительное поступление средств в местные бюджеты.

Специальность 08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством (землеустройство):

4. Обоснованы пути преодоления административных барьеров в управлении земельно-имущественными отношениями города. Предложено создание межведомственного органа осуществляющего регулирование мероприятий в контексте продолжающейся земельной реформы. Обоснован механизм интеграции информационных систем различных ведомств в единое информационное поле. Доказано, что в результате будут обеспечены:

— оперативность и прозрачность процедур оформления прав на земельные участки;

— возможность использования объективной и актуальной информации;

— ответственность за предоставляемую информацию и в целом процесс управления земельно-имущественными ресурсами.

5. Выявлены резервы дополнительных поступлений в бюджет от использования земельных ресурсов города:

— вовлечение в рыночный оборот земель, занятых многоквартирными домами;

— актуализация информации о состоянии земель производственных территорий, их реабилитация и включение в активный хозяйственный оборот;

— разработка целевых программ освоения земель подлежащих реформированию для повышения их инвестиционной привлекательности.

6. Предложена методика определения величины частей земельных участков, занятых многоквартирными жилыми домами для целей их дальнейшего налогообложения. Данная методика позволяет учитывать при расчете налогооблагаемой базы, наряду с площадью жилых помещений в здании, целевое использование площадей общего пользования в коммерческих целях. Расчеты показали, что применение новой методики позволит снизить земельный налог на граждан, имеющих на праве собственности квартиры в многоквартирных жилых домах на 15−20%, одновременно увеличив объем налоговых поступлений в бюджет за земельный участок в среднем на 30%.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в использовании автором результатов работы в процессе организации работы Департамента земельных ресурсов города Москвы по сокращению регламентных сроков оформления земельно-правовых документов. Они также могут быть применены при подготовке нормативно-правовых актов города Москвы в сфере земельных отношений, при составлении долгосрочных программ развития территорий, разработки регламентов оформления земельно-правовых документов и взаимодействия органов государственной власти в части информационного обмена с заинтересованными лицами в процессе оформления прав на объекты недвижимости. В результате исследования предложены конкретные предложения и рекомендации, которые позволят ускорить процесс совершенствования институциональных основ развития системы земельно-имущественных отношений.

Полученные методические и теоретические результаты, составляющие новизну диссертационного исследования, могут быть использованы в процессе обучения, переподготовки и повышения квалификации кадров в области земельно-имущественных отношений.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации обсуждены, одобрены и рекомендованы к защите на заседании кафедры общего и стратегического менеджмента «Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации». Материалы, содержащие новизну диссертационного исследования, доложены на хозяйственно-экономическом активе Комплекса имущественно-земельных отношений города Москвы.

Результаты исследования отражены в 10 публикациях автора общим объемом 3,6 п.л., в том числе 5 публикаций в журналах, рекомендованных ВАК.

Структура и содержание работы определены целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, изложенных на 129 страницах машинописного текста.

Заключение

.

Результаты, достигнутые в процессе исследования системы управления земельными ресурсами и разработки мероприятий по ее совершенствованию, позволяют сделать следующие выводы:

1. Земельные отношения, это совокупность социально-экономических взаимосвязей по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, включая предусмотренные законом сделки по ее купле-продаже, сдаче в аренду, обеспечение эффективного использования.

2. Процесс управления земельными включает землеустройство, государственный кадастр недвижимости, мониторинг, охрану земель и др. Система управления земельными ресурсами состоит из трех уровней, общегосударственного, муниципального, внутрихозяйственного в зависимости от органа, осуществляющего функции управления, формы собственности на землю.

3. Государственный кадастр недвижимости является организационной и информационной основой совершенствования регулирования и управления земельными ресурсами. Это инструмент государства по учету земли как национального богатства, обеспечения гарантий прав на земельные участки, развития рынка земли. Государственный кадастр недвижимости Российской Федерации — единая иерархическая система, состоящая из трех уровней: федерального, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

4. Имеющиеся в научной литературе и предложенные различными авторами принципы управления земельными ресурсами в целом соответствуют одиннадцати принципам, закрепленным в Земельном Кодексе. В дополнении к этому автор считает необходимым дополнить их следующими принципами:

— Приоритет интересов землепользователей;

— Принцип рыночных интересов;

— Принцип минимизации документов.

5. Имеются существенные резервы совершенствования системы регулирования и управления земельными ресурсами, увеличения поступлений в бюджеты различных уровней на основе предложенных новых механизмов, а именно:

— применение нового подхода к осуществлению мероприятий по оценке состояния и уровня оформления земельно-имущественных документов для выявления основных факторов, влияющих на принятие управленческих решений;

— использование новой методики установления различным группам землепользователей величины доли в праве собственности на земельные участки с расположенными на них многоквартирными домами.;

— новой модели взаимодействия между государственными учреждениями различного ведомственного подчинения в части их информационного обмена, а так же доказана экономическая, финансовая и социальная эффективность принятия соответствующих управленческих решений, с целью сокращения стоимостных и временных затрат заинтересованных лиц на оформление земельно-правовых документов.

Освещенные в диссертационном исследовании резервы развития системы регулирования и управления земельными ресурсами свидетельствуют о необходимости, а главное, об имеющихся возможностях продолжения ее реформирования. С начала земельных преобразований в Российской Федерации проведена значительная масштабная работа, связанная с перераспределением земель, ликвидацией монополии государства на землю, развития институтов, обеспечивающих функционирование рыночных отношений в сфере земельно — имущественного комплекса.

Продолжающаяся административная реформа органов государственной власти, совершенствование их деятельности по принципу «одного окна», создание центров обслуживания населения по оказанию государственных услуг, направлены на построение такой системы оформления запрашиваемых документов, при которой заявителем будет потрачено минимум средств и времени на их оформление и получение. Одновременно регламентируется и закрепляется в нормативных актах процесс оформления земельно-правовых документов. В процессе реализации указанных мероприятий проявляются противоречия, несоответствия, которые необходимо корректировать.