Взаимосвязь рынка капиталов и рынка товаров в функционировании рынка недвижимости

Как указывалось ранее, недвижимость в силу своей природы должна конкурировать одновременно на рынке капиталов и товаров, предлагая конкурентоспособную ставку дохода для инвесторов и конкурентоспособную ставку арендной платы для пользователей недвижимости.

Каково влияние этой особенности на функционирование рынка недвижимости, как уровень арендной платы влияет на привлекательность рынка недвижимости для инвесторов, каково влияние доходности инвестирования в недвижимость на строительную активность? Все эти вопросы так или иначе связаны с взаимозависимостями между функционированием рынка капитала и рынка товаров в рамках рынка недвижимости.

Для того чтобы найти ответы на поставленные вопросы, представим сферу недвижимости как совокупность процессов, происходящих в четырех взаимосвязанных сегментах:

• 1) на рынке недвижимости как товара;
• 2) рынке недвижимости как капитала;
• 3) рынке нового строительства;
• 4) в сфере изменений в фонде недвижимости.

В соответствии с поставленной задачей — показать взаимосвязь между функционированием рынка недвижимости как рынка товаров и функционированием рынка недвижимости как рынка капитала — рассмотрим, как взаимодействуют эти сегменты (рис. 3.4), исходя из общих принципов функционирования рыночной экономики. (Анализ проводится на примере рынка жилой недвижимости, но он полностью применим и к рынкам других типов недвижимости.).

Рис. 3.4. Взаимодействие рынков капиталов и товаров на рынке недвижимости.

Как известно из экономической теории, спрос на факторы производства определяется спросом на конечные блага, в качестве которых в данном случае выступает недвижимость как товар, удовлетворяющий потребности пользователей недвижимости.

Исходный пункт анализа в связи с этим — рынок недвижимости как товара, удовлетворяющего потребности его пользователей.

Цена пользования недвижимостью — арендная (квартирная) плата, которая определяется спросом и предложением на рынке аренды.

Объекты недвижимости могут не только арендоваться, но и покупаться для удовлетворения потребности в жилье, но арендная плата может быть, как известно, трансформирована в цену с использованием известной формулы:

Р= R/U

где R — арендная плата (рента); i — ставка капитализации.

Спрос на рынке аренды зависит от уровня самой арендной платы, числа потребителей, уровня их доходов. В свою очередь, число потребителей и их доходы зависят от состояния экономики.

Следовательно, спрос будет функцией от двух основных факторов — уровня арендной платы и состояния экономики:

D = f(R, экономика).

Предложение на рынке в каждый данный момент фиксировано и определено размером имеющегося фонда недвижимости.

Если в данный момент на рынке есть равновесие, то.

D = S.

Этому равновесию соответствует определенный уровень арендной платы, которая представляет собой доход от недвижимости, а значит, влияет на привлекательность недвижимости на рынке капиталов.

Рассматривая недвижимость как актив, приносящий доход, инвестор ориентируется на доходность данного актива в его сравнении с иными активами.

Доходность недвижимости определяется ставкой капитализации, т. е. в данном случае отношением арендной платы к цене недвижимости:

i = R/P.

При обращении к ставке капитализации нужно обратить внимание на следующее. Ставка капитализации определяется как ставка доходности инвестированного в недвижимость капитала с учетом возврата вложенной суммы. Из этого вытекает, что ставка капитализации для недвижимости состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и ставки возврата капитала.

При этом необходимо учитывать, что стоимость вложенного капитала с течением времени нс обязательно остается неизменной. Здесь возможны три варианта:

• 1) стоимость капитала остается неизменной;
• 2) стоимость капитала растет;
• 3) стоимость капитала снижается.

В зависимости от динамики стоимости капитала возможны и разные варианты учета возмещения капитала в общей ставке капитализации: прямолинейное возмещение капитала (возмещение стоимости капитала происходит равномерно в течение срока эксплуатации недвижимости); возмещение капитала по фонду возмещения и ставке доходности инвестиций; возмещение капитала, но безрисковой ставке и фонду возмещения.

Рассматривая недвижимость в ряду иных активов, инвестор должен учесть факторы, которые определяют необходимую для принятия положительного решения об инвестировании ставку капитализации:

• • специфику недвижимости как актива (стабильность дохода, относительная независимость доходности от инфляции и пр.);
• • уровень дохода по альтернативным инвестициям (ценные бумаги и пр.);
• • ожидаемую динамику арендной платы;
• • ставку процента по долгосрочным займам (если он намерен использовать заемные средства);
• • уровень налогов на имущество;
• • риски, связанные с владением недвижимостью (необходимость страхования), и пр.

Величина необходимой ставки капитализации (доходности) определяется, таким образом, под влиянием факторов, как относящихся к рынку недвижимости, так и не связанных с ним.

Вопросы практики

Для рынка недвижимости в целом характерна более низкая доходность (компенсируемая большей стабильностью дохода и сохранностью актива), чем для рынка корпоративных ценных бумаг. В экономически развитых странах ставка капитализации (измеряемая, как правило, как отношение годового чистого операционного дохода к стоимости объекта) составляет 8−10% (т.е. соотношение между ценой и годовой арендной платой примерно (7−9): 1). В настоящее время в условиях высокой экономической нестабильности требуемая доходность по инвестициям в коммерческую недвижимость составляет около 20%^[1].

Имея заданный уровень арендной платы и величину ставки капитализации, можно получить соответствующий им уровень цен на рынке недвижимости:

Pr=R/l

где Рr - цена на вторичном рынке недвижимости.

Существующий уровень цен на рынке недвижимости определяет целесообразность и масштабы нового строительства. (Строительство начнется лишь в том случае, если затраты будут ниже сложившихся на рынке цен.).

Цена вновь созданных объектов недвижимости (Рп) является, следовательно, функцией от затрат (С):

Pn=f(C).

До тех пор пока затраты на строительство будут ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства будут расти (освоение новых территорий, рост цен на стройматериалы).

Когда затраты на строительство приблизятся к уровню цен на рынке, строительство станет нерентабельным для частных застройщиков и будет прекращено.

Созданная недвижимость (V) является валовым приростом фонда недвижимости (валовые инвестиции) и будет присоединена к имеющемуся фонду недвижимости. Однако одновременно часть имеющегося фонда должна выбыть в связи с износом:

S1 = SG,

где S1 — выбывший фонд; G — норма выбытия.

Величина выбытия зависит от возрастной структуры фонда недвижимости и нормы амортизации. Поскольку объемы строительства в разные периоды отличаются, то абсолютная величина выбывающего фонда существенно отличается в разное время.

Следовательно, изменение величины фонда недвижимости будет определяться как разница между вновь созданным и выбывшим фондами:

S= VS1.

Эта разница — чистый прирост фонда недвижимости (или чистые инвестиции) — может иметь положительное, нулевое или отрицательное значение. В первом случае объем предложения на рынке жилищных услуг возрастает (что ведет при прочих неизменных условиях к падению уровня арендной платы), во втором он остается неизменным, в третьем — уменьшается (уровень арендной платы повышается).

Учитывая зависимость цен на недвижимость от уровня арендной платы, можно предвидеть, что рост арендных ставок при неизменной ставке капитализации приведет к росту цен на рынке недвижимости как рынке капитала. В свою очередь это будет означать рост активности на рынке нового строительства, который в дальнейшем может привести к избыточному предложению на рынке жилищных услуг с последующим падением ставок аренды. В этом случае процессы начнут развиваться в противоположном направлении: падение ставок аренды, снижение цен, снижение строительной активности, снижение предложения и далее рост арендной платы. Таким образом, рынок недвижимости развивается циклически: от роста стоимостных показателей к их снижению и т. д.

Важно запомнить

Рассмотренная выше схема функционирования рынка недвижимости показывает, что на ситуацию на рынке недвижимости существенное влияние оказывает состояние финансового рынка и государственная политика в сфере недвижимости.

Падение ставки процента по ипотечным займам, снижение рисков, рост нормы амортизации (учитываемой при налогообложении) ведут к росту цен на жилье, увеличению объемов нового строительства, росту чистых инвестиций.

Рост ставки по краткосрочным кредитам на строительство ведет к росту затрат на строительство, уменьшению чистых инвестиций, росту арендной платы, цен на рынке недвижимости.

Рост доходности государственных ценных бумаг ведет к относительному снижению доходности инвестиций в недвижимость, цены на недвижимость падают, снижаются объемы строительства, чистые инвестиции надают, арендная плата растет.

Дотирование арендной (квартирной) платы ведет к искусственному ее завышению, искажению рыночной информации, поступающей на рынок недвижимости как рынок капитала, что приводит в итоге к завышению цен на рынке.

Государственное строительство жилья (предоставление льгот строительным компаниям) ведет к превышению объемов строительства над теми размерами, которые востребованы рынком. В конечном счете это приводит к снижению арендной платы, снижению цен на недвижимость, падению объемов частных инвестиций в недвижимость и строительство (частные застройщики «выталкиваются» с рынка).

• [1] Данные компании Colliers International.