Участники процесса редевелопмента нежилой недвижимости

В период формирования профессионального рынка редевелопмента недвижимости важным вопросом является структура участников проекта редевелопмента, которая обеспечит успешный исход проекта.

Основными участниками проекта редевелопмента являются:

• 1) редевелоперская компания;
• 2) инвестор проекта;
• 3) генеральный проектировщик;
• 4) генеральный подрядчик;
• 5) компания по управлению строительной фазой проекта;
• 6) риелторская компания.

Каждый из участников редевелопмента имеет свои специфические интересы, связанные с реализацией проектов редевелопмента, и играет свою роль в процессе движения проекта (рис. 3.4):

• • собственник объекта недвижимости, заинтересованный, как правило, в умножении своего богатства путем повышения ценности недвижимого имущества или получении дохода. В качестве собственника могут выступать как частные (физические или юридические) лица, так и государство или органы муниципального самоуправления. К существенным особенностям российского рынка относится то, что чаще всего в качестве субъекта собственности на объект реконструкции выступает государство;
• • государственные органы, регулирующие отношения в сфере развития недвижимости, проектирования, реконструкции, эксплуатации недвижимости;
• • юристы, обеспечивающие сопровождение всех стадий проекта, — каждая стадия включает в себя определенные этапы, которые сопровождаются заключением различных договоров между редевелопером и другими лицами, участвующими в реализации проекта;
• • инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта развития. Это могут быть банки, кредитующие строительство (в том числе под залог результатов развития или иной недвижимости собственника), негосударственные инвестиционные фонды (типа страховых и пенсионных), специализированные финансовые институты, иные юридические и физические лица;
• • генподрядные организации;
• • подрядчики — проектные и строительные организации, обеспечивающие проектирование и выполнение строительно-монтажных, отделочных, пусконаладочных работ;
• • профессиональные советники — инжиниринговые компании, консультанты по планированию, экономике, агенты по недвижимости, оценщики, консультанты по налоговому планированию и бухгалтерскому учету, консультанты по строительству и архитектуре, сметчики, инженеры-проектировщики, менеджеры по проекту и сдаче в аренду результатов развития объекта;
• • другие «узкие» специалисты — геодезисты, археологи, специалисты по отдельным секторам рынка, юристы и др.

Все они на различных этапах развития и в различной мере содействуют решению отдельных специальных вопросов проекта.

На рис. 3.4 отображена структура распределения участников по этапам реализации проекта развития объекта недвижимости. Такая структура позволяет достичь качественного выполнения проекта в рамках бюджета, времени и качества.

В реализации проектов редевелопмента задействовано большое количество участников, которые, несмотря на, казалось бы, единые цели, совершенно по-разному подходят к решению одних и тех же задач. Инвестора, как правило, интересуют прежде всего экономические показатели проекта, такие как минимизация бюджета, доходность, стоимость привлеченного капитала, прозрачность процесса редевелопмента, соблюдение договорных сроков, прозрачная отчетность со стороны подрядчиков, контролируемость основных рисков по проекту и шаги, направленные на их минимизацию.

Фундаментальная проблема, которая встает между инвестором и подрядчиками по проекту, заключается в том, что каждый из участников стремится максимизировать свою собственную прибыль, увеличить сроки производства работ для обеспечения комфортности их исполнения, а инвестор заинтересован прямо в противоположном.

Как известно, расходы на строительно-монтажные работы оказываются самыми крупными и составляют от 70 до 90% всего бюджета редевелоперского проекта, поэтому вопрос выбора генподрядной организации является одним из ключевых в рамках выбора участников проекта. Рассмотрим основные варианты развития событий при реализации масштабных редевелоперских проектов. К таким проектам, как правило, привлекаются крупные строительные компании, надежно зарекомендовавшие себя на рынке строительных услуг, или возможен вариант привлечения иностранной строительной компании.

Рис. 3.4. Распределение участников процесса редевелопмента на этапах жизненного цикла процессов развития объектов нежилой недвижимости

Крупные строительные компании, как правило, имеют солидное портфолио, большой опыт работы, отлаженную систему взаимодействия подразделений и контроля качества производства работ. В то же время, крупное производство требует постоянной загрузки мощностей, так как в противном случае оно становится убыточным. По этой причине строительные компании стараются обеспечить загрузку своего производства с коэффициентом превышения своих мощностей как минимум на 10−20%. Поэтому они, с одной стороны, достаточно негативно относятся к предложению поучаствовать в проектах, ориентированных на небольшие объекты, так как просто перегружены крупными заказами. А с другой — в условиях, когда производственные подразделения берутся за работу заведомо с превышением своих существующих мощностей, очевидно, что это не гарантирует своевременного и качественного исполнения взятых на себя обязательств. Крупные компании имеют характерный набор специфических проблем, связанных с масштабом своей структуры. Поэтому желание привлечь к проекту крупную известную строительную компанию должно быть детально проанализировано редевелопером со всех точек зрения. Кроме того, на качестве работы крупной строительной компании негативно сказываются такие проблемы, как задержка сроков разработки проектной документации, недочеты и несоответствия проектных материалов, когда приходится по ходу строительства менять проектные решения по причине объективных факторов, связанных с особенностями строительной площадки. А если рассмотреть эту проблему в комплексе, с учетом получения технических условий на объект, требуемых разрешений и согласований на внесенные изменения в проектную документацию и других факторов, то выполнение работ крупной организацией не является гарантом успешной реализации проекта.

Следующий рассматриваемый вариант — подписание договора подряда на проведение работ с фиксированной ценой за 1 м² площади. Но, к сожалению, в российской практике сформировалась тенденция подписывать контракты с открытой ценой на стадии рассмотрения тендерной документации и подготовки коммерческого предложения, выигрывая тендер за счет заведомо неполного состава работ и материалов. В процессе создания объекта появляются дополнительные услуги и работы, которые не были учтены в процессе выбора подрядчика, и стоимость производства работ за счет этого существенно возрастает.

Преимущества варианта привлечения иностранной строительной компании — это, во-первых, передовые технологии и опыт работы. Во-вторых, в отличие от наших подрядчиков, умение работать с фиксированной ценой по проекту, детальные сметы по всем видам производимых работ на этапе коммерческого предложения, громкое имя и лейбл, которые будут только плюсом для рекламы проекта, детализированные контракты, более высокая прозрачность процессов для инвестора, более детальная и полная отчетность. Следует отметить, что такой подход оправдывает себя по отдельным видам и разделам работ в общей структуре редевелопмента. У иностранных компаний накоплен богатейший опыт разработки масштабных планов крупных территорий, есть уникальные конструкторские и дизайнерские решения в проектной части. В области технологий строительства применяются инновации, позволяющие ускорить скорость и качество производства строительных работ. С точки зрения культуры управления проектами, контроля качества производства работ, бюджета и технологии опыт, безусловно, богаче, по причине устоявшейся и сложившейся культуры в этом сегменте.

Появление редевелопмента стало следствием возникшей необходимости в концентрации и ответственности за весь спектр вопросов, связанных с развитием объекта, его позиционированием, продвижением, управлением проектом. Редевелопер контролирует и направляет этот процесс, позволяя инвестору принять правильные решения, опираясь на опыт профессионалов. При такой схеме инвестор в свою очередь осуществляет финансирование проекта и заключает прямые контракты с основными подрядчиками и исполнителями работ, опираясь на рекомендации редевелопера, что обеспечивает прозрачность финансовых потоков для инвестора, понимание основных рисков по проекту и осознанность принятых решений.

Общим для реализации всех видов проектов развития недвижимости и одной из самых существенных проблем является недостаточно квалифицированное управление проектом на всех стадиях его реализации. Редевелопмент — задача не только комплексная, но и всегда уникальная, требующая специалистов, способных решать нестандартные задачи, находящиеся на стыках различных областей, например таких, как согласования, строительство, проектирование, экономический анализ, логистика и маркетинг [21].

Отправной точкой успешной реализации любого проекта является квалифицированная проектная команда. С точки зрения авторов, команда проекта редевелопмента должна включать опытного строителя, проектировщика, управленца для выбора и контроля подрядчиков, так как при отсутствии таких специалистов сложно ставить и контролировать задачи по реализации проекта. Команда высокого профессионального уровня формируется не один год, и уровень квалификации специалистов проверяется только в работе на объектах. Эффективность работы такого рода команд возможно оценить за счет реализации конкретного проекта и его прямых экономических показателей, таких как рентабельность и сроки окупаемости. В настоящее время круг такого рода специалистов, имеющих разносторонний опыт и способных взять на себя вышеобозначенные обязанности, крайне ограничен. Характерной чертой строительного комплекса является то, что специалист, который постоянно не находится в процессе производства, не анализирует сметы, не производит подбор подрядчиков, не сталкивается с реальными проблемами управления в строительстве, быстро теряет актуальность. Ситуация на строительном рынке меняется очень быстро как с точки зрения технологий, состава исполнителей, так и с точки зрения стоимости производства работ. Менеджеры высшего звена, умеющие управлять всем процессом целиком, ставить задачи разноплановым подрядчикам, контролировать исполнение работ по проектным, строительным, маркетинговым работам, согласованиям, получению технических условий на объект, разбирающиеся в вопросах оснащения и ввода объекта в эксплуатацию и при этом обладающие системным аналитическим мышлением, познаниями в области экономики проекта и управленческими навыками, являются, как правило, владельцами собственных редевелоперских компаний.