Земельный участок как объект рынка недвижимости

Земля (земельный участок) как объект рынка недвижимости занимает центральное место в системе недвижимого имущества (рынка недвижимости), так как земля (земельный участок) — это составная часть в любом объекте недвижимого имущества. Это естественная, созданная самой природой всеобщая основа размещения всех других элементов и людей. Специфика земли заключается в том, что исторически возникнув в виде материи, только с развитием человеческого общества она стала средством производства, предметом труда, источником дохода, а также местом проживания людей.

Понятия «земля» и «земельный участок» не являются синонимами: термин «земля» употребляется, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-либо работы, позволяющие использовать его по целевому назначению. Понятие земельного участка рассмотрено в различных законодательных актах (табл. 1.2).

Таблица 1.2

Понятие земельного участка

Окончание табл. 1.2

Правовой статус земельного участка включает его целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки также могут образовываться при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Известны различные классификационные признаки земельных участков (табл. 1.3).

Классификация земельных участков

Таблица 13

Согласно ст. 262 ГК РФ выделяют земельные участки общего пользования и закрытые земельные участки — участки, доступ на которые ограничен. Земельные участки общего пользования заняты площадями, улицами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и др. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений пребывать на участках общего пользования, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Неделимым признается земельный участок, который не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации (далее — Конституция РФ) земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. По праву собственности различают государственные (федеральные, субфедеральные, муниципальные) и частные земельные участки. Государственные земельные участки — это земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ) и другими федеральными законами.

В федеральной собственности находятся земельные участки (ст. 17 ЗК РФ):

• • которые признаны таковыми федеральными законами;
• • право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• • которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В собственности субъектов РФ находятся земельные участки (ст. 18 ЗК РФ):

• • которые признаны таковыми федеральными законами;
• • право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• • которые приобретены субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;
• • которые безвозмездно переданы субъектам РФ из федеральной собственности.

В муниципальной собственности находятся земельные участки (ст. 19 ЗК РФ):

• • которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ;
• • право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• • которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;
• • которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

По целевому назначению земли в Российской Федерации подразделяются на следующие категории (ст. 7 ЗК РФ):

• 1) земли сельскохозяйственного назначения;
• 2) земли населенных пунктов;
• 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• 4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
• 5) земли лесного фонда;
• 6) земли водного фонда;
• 7) земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения — это земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их состав входят: сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (ст. 77 ЗК РФ). Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта РФ. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

Земли населенных пунктов — это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам (ст. 83 ЗК РФ).

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

• 1) жилым;
• 2) общественно-деловым;
• 3) производственным;
• 4) инженерных и транспортных инфраструктур;
• 5) рекреационным;
• 6) сельскохозяйственного использования;
• 7) специального назначения;
• 8) военных объектов;
• 9) иным территориальным зонам.

На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства.

Земли промышленности и иного специального назначения — это земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ (ст. 87 ЗК РФ). В зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, земли промышленности и иного специального назначения подразделяются:

• 1) на земли промышленности;
• 2) земли энергетики;
• 3) земли транспорта;
• 4) земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;
• 5) земли для обеспечения космической деятельности;
• 6) земли обороны и безопасности;
• 7) земли иного специального назначения.

Земли особо охраняемых территорий — это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (ст. 94 ЗК РФ). К ним относятся земли:

• 1) особо охраняемых природных территорий;
• 2) природоохранного назначения;
• 3) рекреационного назначения;
• 4) историко-культурного назначения;
• 5) особо ценные земли.

Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, — вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие) (ст. 101 ЗК РФ). Земли лесного фонда определяются правовым режимом как ЗК РФ, так и Лесного кодекса.

К землям водного фонда относятся земли: 1) покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; 2) занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах (ст. 102 ЗК РФ). Земли водного фонда определяются правовым режимом как ЗК РФ, так и Водного кодекса РФ.

К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст. 80 ЗК РФ. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей (ст. 103 ЗК РФ).

Существует деление земель на земельные участки, изъятые из оборота, ограниченные в обороте и неизъятые из оборота. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных ГК РФ. К таким участкам относятся земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами (п. 4 ст. 27 ЗК РФ):

• 1) государственными природными заповедниками и национальными парками;
• 2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
• 3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
• А) объектами организаций федеральной службы безопасности;
• 5) объектами организаций органов государственной охраны;
• 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
• 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
• 9) воинскими и гражданскими захоронениями;
• 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки (и. 5 ст. 27 ЗК РФ):

• 1) в пределах особо охраняемых природных территорий;
• 2) из состава земель лесного фонда;
• 3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• А) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
• 5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
• 6) в границах закрытых административно-территориальных образований;
• 7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
• 8) предоставленные для нужд связи;
• 9) занятые объектами космической инфраструктуры;
• 10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
• 11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• 12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
• 13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
• 14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов РФ.

В описании земельного участка отражаются:

• • собственник земельного участка — юридическое или физическое лицо с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов;
• • место нахождения земельного участка (район, поселок, улица, номер дома или строения);
• • документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования;
• • категория земель, целевое назначение и фактическое использование;
• • код классификатора земель;
• • площадь по документам и фактическая;
• • вид земельного права;
• • улучшения и инженерное обустройство;
• • указание на режим использования.

На земельный участок составляется кадастровый паспорт — выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные сведения об объекте недвижимости.

Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости определен ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре). В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

• 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
• 2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
• 3) описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
• 4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
• 5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
• 6) площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

В государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:

• 1) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;
• 2) кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного соответствующего законодательству РФ действия с которым был образован другой объект недвижимости;
• 3) кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости;
• 4) кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
• 5) кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок:
  • • кадастровые номера помещений, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение,
  • • номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости;
• 6) кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;
• 7) адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект РФ, муниципальное образование, населенный пункт и т. п.);
• 8) сведения о вещных правах на объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, в случае, если указанные права не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• 9) сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости;
• 10) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости;
• 11) сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;
• 12) категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;
• 13) разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;
• 14) назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;
• 15) назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;
• 16) вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;
• 17) назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;
• 18) количество этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);
• 19) материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;
• 20) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;
• 21) сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости;
• 22) год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение;
• 23) сведения о прекращении существования объекта недвижимости (дата снятия с кадастрового учета), если объект недвижимости прекратил существование;
• 24) основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки), определяемая порядком ведения государственного кадастра недвижимости, и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение;
• 25) степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;
• 26) основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки), определяемая порядком ведения государственного кадастра недвижимости, и ее проектируемое значение, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
• 27) проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
• 28) наименование здания, сооружения, определяемое порядком ведения государственного кадастра недвижимости, при наличии такого наименования;
• 29) сведения о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, а также сведения об отнесении объекта недвижимости к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о включении его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации или об отказе включить его в данный реестр, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

Общедоступные сведения о правах и об ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, считаются внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Градостроительное зонирование земель. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Зонирование земель — э го форма учета требований к рациональному землепользованию, включающих комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент настроенности, долю озелененных и открытых пространств)^[1]. Градостроительное зонирование — зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Зонирование бывает: функциональным, территориально-экономическим, строительным и ландшафтным.

Функциональное зонирование — это дифференциация территории города по характеру использования (функциональному назначению). Функциональные зоны — зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение.

Территориальное зонирование связано с кадастровым делением города на районы, кварталы. Территориальные зоны — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Территориально-экономическое зонирование — это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой (удобство проживания). Например, Санкт-Петербург поделен на 19 зон градостроительной ценности, Москва без учета территории новой Москвы — на 69 зон. Территориально-экономические зоны — это участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенные качественные характеристики, экономическую и социально-экономическую ценность. Такие зоны характеризуются базовыми ставками земельного налога и арендной платы.

Согласно ст. 85 ЗК РФ и ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее — ГСК РФ) могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерных и транспортных инфраструктур, зоны рекреационного назначения, зоны сельскохозяйственного использования, зоны специального назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон (табл. 1.4).

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства (ст. 35 ГСК РФ).

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан (п. 5 ст. 35 ГСК РФ). Также в общественно-деловых зонах могут размещаться следующие объекты капитального строительства: жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов (п. 8 ст. 35 ГСК РФ).

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Помимо вышеперечисленных зон, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки (ст. 30 ГСК РФ) разрабатываются в целях:

• 1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
• 2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
• 3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
• 4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя (табл. 1.5):

• 1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
• 2) карту градостроительного зонирования;
• 3) градостроительные регламенты.

Таблица 1.5

Правила землепользования и застройки.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон, которые должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия (ст. 30 ГСК РФ).

Подготовка правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом (сг. 34 ГСК РФ):

• 1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
• 2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;
• 3) определенных ГСК РФ территориальных зон;
• 4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
• 5) планируемых изменений границ земель различных категорий;
• 6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;
• 7) историко-культурного опорного плана исторического поселения федерального значения или историко-культурного опорного плана исторического поселения регионального значения.

Границы территориальных зон могут устанавливаться (ст. 34 ГСК РФ):

• 1) по линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
• 2) красным линиям;
• 3) границам земельных участков;
• 4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
• 5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
• 6) естественным границам природных объектов;
• 7) иным границам.

Границы зон с особыми условиями использования территорий — границы территорий охранных, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранных зон, зон затопления, подтопления, зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зон охраняемых объектов, иных зон, устанавливаемых в соответствии с законодательством РФ, — могут не совпадать с границами территориальных зон.

Для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) устанавливается градостроительный регламент.

Градостроительный регламент — это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГСК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (ст. 36 ГСК РФ).

Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний (ст. 32 ГСК РФ). Обязательным приложением к проекту правил землепользования и застройки, подготовленному применительно к территории исторического поселения федерального значения или к территории исторического поселения регионального значения, кроме указанных обязательных приложений, является документ, подтверждающий согласование проекта правил землепользования и застройки соответственно с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Согласно ГСК РФ, правила землепользования и застройки подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети Интернет.

• [1] Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. 3-е изд., перераб. и доп.СПб.: Питер, 2013. С. 49.