Управление объектами недвижимости

Управление объектами недвижимости — это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) при наиболее эффективном использовании объекта недвижимости в интересах собственника.

На рис. 5.10 изображена схема управления объектами недвижимости.

Рис. 5.10. Схема (принципы) управления недвижимостью

Основной целью этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимального эффекта от использования объектов недвижимости в интересах собственника при обеспечении здоровой и безопасной эксплуатации и сохранении в длительной перспективе потребительских качеств объекта. В логической связи с основной целью находится и повышение стоимости объекта недвижимости.

Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения, а также инфраструктуру, формирующую конкретную физическую среду для реализации конкретной функции.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная его собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.), т. е. управляющие воздействия формируются в самой управляемой системе, внутри нее. Орган управления, вырабатывающий управленческое воздействие, образует вместе с управленческой системой единый хозяйственный комплекс.

Внешнее управление недвижимостью — это деятельность государственных структур (или их уполномоченных) и саморегулируемых профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, а также контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Субъекты рынка осуществляют различные виды воздействия на объект недвижимости (рис. 5.11).

Рис. 5.11. Внешнее воздействие на объект недвижимости

Государственное регулирование недвижимости осуществляется:

• • путем прямого вмешательства (прямое административное управление), включающего: создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирование объектов недвижимости; введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости; контроль за соблюдением всеми субъектами рынка установленных норм и правил; регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними; лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости;
• • путем косвенного воздействия (экономические методы управления объектами недвижимости), включая: налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот; реализацию государственных целевых программ; установление амортизационных норм; реформирование жилищно-коммунального хозяйства; выпуск и обращение жилищных сертификатов;
• • путем комплексного решения вопросов землепользования и приватизации развития инженерной инфраструктуры и т. д.

Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с объектами недвижимости, которые служат основой для нормативных актов, положений и т. д.

Управление объектами недвижимости, которые собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности.

Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации: муниципальной недвижимостью; земельными ресурсами; лесным фондом; недвижимостью в жилищной сфере¹, нежилой недвижимостью^[1][2].

В основу системы управления недвижимостью положен принцип пообъектного управления, который заключается в пообъектном разграничении (формировании) объектов недвижимости; классификации и единой регистрации объектов; пообъектной регистрации имущественных прав и оценки объектов недвижимости; учете особенностей управления объектами недвижимости и координации политики в этой сфере.

Под формированием объекта недвижимости понимаются его техническое и экономическое описание и юридическое обоснование, в результате которого объект получает технические и экономические характеристики и юридический статус, позволяющий идентифицировать его среди других объектов. Формирование объекта недвижимости состоит из его инвентаризации, сервитутов и регистрации.

Услуги по управлению недвижимостью в отношении объектов, не подлежащих регистрации в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не оказываются.

В профессиональной постановке вопроса управление недвижимостью традиционно относилось к деятельности по управлению денежными потоками коммерческой арендной деятельности в интересах владельца объекта недвижимости. Соответственно, объектом такой деятельности являются все аспекты арендных отношений, в том числе:

• • обоснование приобретения или создания объектов аренды;
• • организация процесса сдачи в аренду, в том числе маркетинговая деятельность;
• • формирование арендных контрактов и их юридическое обоснование;
• • организация и контроль своевременной оплаты за аренду;
• • налоговый и финансовый учет аренды;
• • организация повседневных взаимоотношений с арендаторами, поставщиками услуг и подрядчиками, контрольными органами;
• • оценка и мониторинг рыночной стоимости объектов аренды;
• • продажа объектов аренды и т. д.

Как правило, управление объектами недвижимости концентрируется на текущей конъюнктуре экономики доходов объекта аренды, оставляя на уровне администрирования работу с поставщиками услуг, в том числе эксплуатации.

Соответственно, вне рамок акцентированного внимания управления объектами недвижимости остаются вопросы:

• • сохранения в длительной перспективе потребительских качеств объекта недвижимости;
• • построения программ эксплуатации исходя из долгосрочной экономики жизненного цикла арендной недвижимости и бизнес-целей пользователей;
• • адекватности объектов аренды с точки зрения оптимального размещения и параметров среды рабочих мест пользователей¹.

В отечественном научном и хозяйственном лексиконе под процессом управления недвижимостью подразумевается:

• • управление корпоративной недвижимостью. Объектом управления является корпоративная недвижимость, предназначенная для обеспечения основной деятельности компании, а сама деятельность по управлению концентрируется на стратегическом уровне в рамках приобретения, отчуждения и оценки объектов недвижимости. К особенностям управления корпоративной недвижимостью следует отнести то, что, как правило, данная предметная область не занимается практическими вопросами экономики жизненного цикла, в том числе эксплуатации недвижимости и ее компонентов; не имеет своим объектом инвестиционную недвижимость, предназначенную для генерации арендного дохода^[3][4];
• • управление эксплуатацией зданий;
• • управление инфраструктурой организации, включающей два направления: управление активами инфраструктуры и управление услугами инфраструктуры.

Управление отдельными объектами, предприятиями и другими имущественными комплексами предполагает их передачу в оперативное управление и хозяйственное ведение, доверительное управление, аренду в различных формах и т. д.

Деятельность управляющего объектами недвижимости предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем объекта, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов, поставляют энергоносители, воду и тепло.

Управляющий подбирает штат в зависимости от целей, которые ставит собственник, а также в соответствии с размером объекта недвижимости и масштабом предполагающихся объемов работ по его эксплуатации. Собственник может ограничиться наймом профессионального управляющего, в обязанности которого будут входить общее руководство, выработка концепции, создание бизнес-плана объекта недвижимости, переговоры, контроль за исполнением договоров третьими сторонами (арендаторами, сервисными службами и пр.) и отчеты собственнику. При более масштабных планах на то или иное здание или комплекс зданий управляющая компания может выделять группу специалистов, способных выполнить необходимый объем работ.

Реализуя контракт, управляющий преследует две основные цели: обеспечение текущей доходности объекта недвижимости и сохранения в длительной перспективе его потребительских качеств, что способствует увеличению его капитальной стоимости.

Исходя из четко сформулированных целей, управляющий разрабатывает бизнес-план для конкретного объекта. Содержащиеся в нем рекомендации могут иметь несколько вариантов развития. Они должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам осуществить выбор варианта.

Следующий этап — заключение собственником договора управления и регистрация права оперативного управления объектом недвижимости. Для этого необходимо подготовить и сдать в Росреестр следующий пакет документов.

• 1. Заявление о государственной регистрации права оперативного управления (хозяйственного ведения).
• 2. Документ об уплате государственной пошлины.
• 3. Документ, удостоверяющий личность заявителя, или документ, подтверждающий его полномочия, доверенность.
• 4. Правоустанавливающий документ (свидетельство и выписка о внесении в реестр федерального имущества, либо свидетельство и выписка о внесении в реестр собственности с перечнем закрепленных объектов недвижимости, либо распоряжение уполномоченного органа государственной власти о закреплении объекта недвижимости на праве хозяйственного ведения (оперативного управления)) — оригинал либо копия, заверенная органом, выдавшим документ. Если строительство объекта недвижимости завершено после 31 января 1998 г., то представляются документы, необходимые для государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости.
• 5. Распорядительный акт о передаче государственного имущества (объекта недвижимости) на баланс государственного предприятия или государственного учреждения или акт приема-передачи в случае передачи его на праве хозяйственного ведения или оперативного управления правообладателю до вступления в силу ч. 1 ГК РФ, т. е. до 1 января 1995 г.
• 6. Паспорт на квартиру, оформленный органами, осуществляющими технический учет объектов недвижимости, либо для жилых домов и объектов нежилого фонда — план объекта недвижимости, удостоверенный органом (организацией) по учету объектов недвижимого имущества с указанием кадастрового номера, оригинал.
• 7. Опись, составленную заявителем, содержащую перечень документов, представляемых на государственную регистрацию, с указанием их наименования, реквизитов, общего количества листов, заверенные подписью заявителя. В описи должны быть представлены копии правоустанавливающих документов, указанных в п. 4, 5, заверенные нотариально либо органом, их выдавшим.
• 8. Паспорта на квартиру, план объекта недвижимости, указанные в п. 5, заверенные нотариально, либо второй подлинный экземпляр.
• 8. Копия доверенности в случаях, если интересы юридического лица представляет доверенное лицо.

После заключения с собственником договора управления проводится работа по его реализации в соответствии с выбранным собственником вариантом использования здания и территории. Управляющие объектами недвижимости выполняют следующие функции:

• • проводят рекламную кампанию по объекту управления, рассылая предложения, используя газеты, журналы, распространяемые среди потенциальных клиентов, и личные контакты;
• • регулируют отношения собственников с арендаторами и государственными структурами;
• • ведут финансовую отчетность;
• • подбирают профессиональный обслуживающий персонал;
• • осуществляют страхование объекта недвижимости;
• • проводят технико-эксплуатационное обследование и приемку;
• • заключают любые необходимые договоры (по всему их спектру) по управлению техническим состоянием объектов, одновременно осуществляя контроль за их исполнением, и т. д.

В функциональном плане персонал управляющей компании решает на объекте три главные задачи: административное управление объектом, включающее арендные отношения и организацию общего распорядка работы объекта; организацию производственно-хозяйственной деятельности и взаимодействие с внешними контролирующими органами; обеспечение работы инженерных, технических и прочих систем, отвечающих за функционирование объекта. Известно, что затраты на персонал составляют наиболее значительную часть в составе операционных расходов, следовательно, определение оптимального количества персонала, а также его графика работы на объекте существенно зависит от опыта управляющей компании.

В российских условиях управление объектом недвижимости осуществляется по следующей схеме.

• 1. Управляющая компания публично представляет информацию о себе: свидетельство о государственной регистрации; документы, подтверждающие квалификацию (обучение и аттестацию) сотрудников; тарифы и расценки на оказание услуг; образцы типовых договоров, протоколов, доверенностей; книгу жалоб и предложений; процедуру обжалования действий должностных лиц управляющей компании.
• 2. Между собственником и управляющей компанией заключается договор на управление объектами недвижимости, соответствующий требованиям ГК РФ. Договор заключается в письменном виде с четкими формулировками по срокам, условиям, обязанностям и обязательствам сторон. В договоре должны быть указаны: стороны договора и его предмет; обязанности исполнителя; обязанности потребителя; стоимость услуг и порядок расчета; срок действия договора^[5] и условия его расторжения; ответственность сторон; порядок разрешения споров; юридические адреса и реквизиты сторон.
• 3. Управляющая компания является частной предпринимательской организацией любой организационно-правовой формы, штат которой укомплектован квалифицированным персоналом, прошедшим обучение и аттестованным в порядке, установленном руководящим органом по сертификации.
• 4. Управляющая компания за услуги по управлению объектами недвижимости получает вознаграждение, размер и форма которого определены в договоре. Теоретически его размер может составлять 15% оборота или чистого дохода, но, по опыту, он колеблется в пределах от 8 до 50%, в зависимости от состояния и доходности объекта.
• 5. Управляющая компания предоставляет собственнику объекта недвижимости гарантийное обеспечение договора в виде залога страхования или иных законных способов обеспечения обязательств.
• 6. Отбор частных компаний по управлению объектами недвижимости осуществляется на основе особого доверия управляющей компании (ее руководителю).
• 7. Собственник объекта недвижимости осуществляет контроль за качеством управления объектом.
• 8. Услуги по управлению недвижимостью должны удовлетворять требованиям конфиденциальности обслуживания; соответствию назначения; этичности обслуживания; полноте и своевременности исполнения; ответственности управляющего.

Отношения управляющего с собственником должны быть легитимны, прозрачны и соответственно оформлены.

Предпочтительными для управления объектами недвижимости считаются крупные (от 3—5 тыс. м²) офисно-административные, складские, торговые, производственные помещения независимо от формы собственности и степени занятости. Оптимальным для управления является наличие нескольких зданий разной направленности (общей площадью до 100 тыс. м²).

В комплекс услуг по управлению объектами недвижимости входят:

• • конкретизация целей потребителя при владении объектом недвижимости;
• • консультирование собственника по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости при установлении прав на объект недвижимости по поводу его соответствия потребностям собственника;
• • приемка объекта недвижимости в управление;
• • физическая, правовая и экономическая экспертиза объекта недвижимости;
• • анализ вариантов дальнейшего использования объекта недвижимости и выбор варианта его наилучшего использования с учетом потребностей потребителя;
• • разработка программы управления объектом недвижимости и ее реализация с периодической корректировкой;
• • представление интересов собственника перед третьими лицами по вопросам, связанным с переданным в управление объектом недвижимости;
• • организация и ведение процедуры взаиморасчетов субъектов, участвующих в обеспечении жизнедеятельности объекта недвижимости;
• • ведение периодической отчетности перед собственниками о ходе реализации программы управления.

Услугами профессиональной управляющей компании, как правило, пользуются собственники крупных объектов недвижимости, испытывающие дискомфорт от неэффективного использования принадлежащих им зданий и территорий. К ним относятся также государство и муниципалитеты, которые по-прежнему являются крупнейшими собственниками недвижимости. Как правило, федеральные органы управления государственным имуществом и комитеты по управлению муниципальным имуществом городов (КУМИ) используют следующие схемы распоряжения недвижимостью: передачу в оперативное управление и хозяйственное ведение, доверительное управление, сдачу в аренду и управление эксплуатацией (техническим состоянием) объектов недвижимости.

Оперативное управление и хозяйственное ведение общественной собственности остается прерогативой государственных унитарных предприятий (ГУП) и муниципальных унитарных предприятий (МУП), хотя профессиональные управляющие смогли бы извлечь из этих объектов недвижимости дополнительный доход с увеличением их капитальной стоимости, т. е. управлять более эффективно. Главный недостаток ГУПов и МУПов по управлению общественной недвижимостью — их неэффективность.

В нашей стране доверительное управление объектами недвижимости как самостоятельная правовая форма управления чужим имуществом введено недавно. Доверительное управление чужим имуществом — это осуществление всех правомочий собственника в едином процессе предпринимательской деятельности по управлению чужим имуществом. В настоящее время широко распространена практика передачи в доверительное управление пакетов акций, находящихся в государственной собственности.

Аренда как метод эффективного управления объектами коммерческой недвижимости, с одной стороны, является видом предпринимательской деятельности, с другой — это эффективный способ получения предпринимателями за соответствующую плату необходимых зданий, сооружений, нежилых или жилых помещений и пр.

В секторе жилой недвижимости в среднем по стране жилье арендует около 5% населения. Сейчас более востребована аренда новых, построенных в последние три-пять лет, квартир. Чаще всего это квартиры с хорошим местоположением, ремонтом и бытовой техникой, которые собственники покупали с инвестиционными целями. Цена их аренды на 10—20% выше, чем в среднем по рынку. Ставки на такие объекты не падают, напротив, растут.

Сегмент доходных домов в России пока развит слабо, хотя доходность проектов рентного жилья — около 14%. Пока рынок доходных домов не развит, то и четкой классификации таких объектов нет.

В случае управления техническим состоянием объектов недвижимости (эксплуатацией зданий) управляющий планирует и осуществляет модернизацию и поддержание качественного водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электричества, лифтового хозяйства, систем коммуникаций и связи, вентиляции, кондиционирования, пожарной безопасности, своевременную уборку помещений и прилежащей территории, вывоз мусора, обеспечение надежности охраны объекта, функционирования автостоянки, всевозможные капитальные и косметические ремонтные работы на объекте.

Цель управления техническим состоянием объекта недвижимости — обеспечение здоровой и безопасной эксплуатации на весь период его жизненного цикла, а также обеспечение текущей доходности.

Управление эксплуатацией объектов недвижимости — понятие сложное и многогранное. В зависимости от жизненного цикла объекта недвижимости, его функционального назначения и пр. разные субъекты рынка недвижимости (собственник, инвестор, управляющая компания, бизнес-консультант и др.) понимают под ней совершенно разный состав работ. Для единообразного понимания сути термина уточним перечень услуг, относящихся к эксплуатации. Это мониторинг технического состояния объекта, нормативные мероприятия, клининг, технический консалтинг, обеспечение ресурсами, планирование и бюджетирование.

Затраты на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 25— 40% валового дохода объекта имущественного комплекса в зависимости от его особенностей. Как их подсчитать? Существует несколько методов планирования расходов на эксплуатацию объектов недвижимости. Первый — доходный. Сумма валового дохода объекта недвижимости принимается за 100%, и на каждую статью расходов приходится строго определенный процент. Например, расходы на обслуживание бизнесцентров классов В и С будут распределяться так: эксплуатация объекта (техническое обслуживание, текущий ремонт, уборка, зарплата персонала, накладные и обеспечивающие расходы и т. п.) — 10—15% дохода; расходы на управление (вознаграждение УК) — 6—8%; коммунальные услуги (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение) — 5—7%; обеспечение безопасности — 4—5%.

При расчете стоимости эксплуатации объекта недвижимости расходным методом та или иная статья расходов определяется исходя из площади объекта недвижимости и составляет фиксированную величину, принятую для бизнес-центра определенного класса (табл. 5.2). Она не зависит от его валового дохода.

Таблица 5.2

Примерная структура эксплуатационных затрат для бизнес-центра класса В

Сравнительный анализ позволяет использовать показатели по объектам-аналогам. Так, к примеру, мы планируем расходы на эксплуатацию для офисного комплекса класса В, общая площадь которого — 5411 м²; арендопригодная — 4058 м². Арендная ставка — 1000 — 3000 руб/м² в мес. Валовой ежемесячный доход — 5500 руб/м² в мес.

Реальные затраты на эксплуатацию — 720 руб/м² в мес. Стоит учесть, что затраты на эксплуатацию — величина, меняющаяся из месяца в месяц. При подготовке к отопительному сезону (август — сентябрь) расходы выше, чем в апреле — мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (например, 700 руб/м² в мес.). Следует помнить, что летом она может снижаться до 400 руб., а осенью повышаться до 1200 руб.

Для рационализации затрат оценка эксплуатации может быть проведена на любой стадии существования объекта недвижимости (имущественного комплекса).

Консалтинг и оценка в сфере управления эксплуатацией объектов недвижимости — новая услуга, но очень востребованная, так как 2/3 участников рынка недвижимости остро нуждаются именно в системном подходе к этому процессу. Рассмотрим основные этапы.

На этапе бизнес-планирования оценка эксплуатации объекта недвижимости позволяет рассчитать стоимость и график финансирования эксплуатации. Заказчик получает готовую программу управления, а также рекомендации по оптимизации затрат.

Оптимальный срок для решения проблем эксплуатации ставится не позднее чем за пять месяцев до сдачи объекта. На этом же этапе составляются штатное расписание и ориентировочные должностные инструкции. За месяц до ввода объекта недвижимости уже должен быть укомплектован штат работников. Игнорирование этого — самая распространенная на сегодня ошибка.

На этапе строительства или редевелопмента услуга по оценке эксплуатации предполагает сопровождение инвестиционного проекта и самого процесса строительства. Заказчик получает рекомендации по изменению проектных и строительных решений для оптимизации затрат. Это не технический надзор в привычной форме — это фиксация допущенных в процессе строительства отклонений показателей от проектных, их анализ и прогнозирование будущих затрат. Зачастую изменения в проект вносятся прямо на стройплощадке. Например, в бизнес-центре запланирована высота потолка 2,5 м. Приезжает «якорный» арендатор и высказывает пожелание увеличить ее, соорудить эркер, поставить колонны и т. д. Компания, которая ведает эксплуатацией, должна зафиксировать, что изменится система вентиляции, будут применяться другие отделочные материалы и т. п., затем составить прогноз скорректированных эксплуатационных затрат.

Если консультант привлечен уже после того, как в проект внесены изменения, их можно только учитывать, рекомендации давать поздно. Случается, что при корректировке проекта стоимость эксплуатации может доходить до 20% валового дохода здания вместо планируемых 10%. Бывает и так, что по сделанному проекту собственник должен тратить 20% на эксплуатацию, но все равно расходует на нее 10%. Такое занижение стоимости значительно увеличивает физический износ здания и сокращает время между текущими ремонтами. В итоге собственник заплатит еще больше.

Уже функционирующий доходный объект тоже может нуждаться в оптимизации затрат на эксплуатацию. Заказчик получает отчет о техническом состоянии конструкций и инженерных коммуникаций, а также рекомендации по эффективному использованию и экономии трудовых, материальных и финансовых резервов.

Еще одна составляющая — оценка затрат заказчика на коммунальные услуги. Нет такого объекта, на эксплуатации которого нельзя было бы сэкономить. Хотя не всегда эта экономия явная.

Развитие управления как вида экономической деятельности в нашей стране прошло три условных этапа.

Первый этап — управляющие компании занимались на вверенных им объектах буквально всем: сами их рекламировали и сдавали в аренду, сами нанимали сантехников, электриков и уборщиц. У такой организации процесса есть два существенных недостатка. Первый — низкая прозрачность управления, второй — низкая технологичность.

Второй этап — выделение из структуры специализированных служб: отдела аренды, службы эксплуатации, единой диспетчерской службы и аварийно-ремонтной бригады для срочных выездов на объекты. Были созданы службы клининга, охраны заказчика и генподрядчика. Однако при очевидных плюсах такого подхода у него есть и свои минусы. Созданная структура матричного типа подразумевает двойное подчинение: персонал, который обслуживает конкретный объект, подчиняется как его управляющему, так и начальнику специализированной службы. Это первый серьезный недостаток такой структуры. Кроме того, размывается зона ответственности, функции дублируются, решения принимаются не на местах, а в центральном офисе, из-за чего тормозится бизнес.

Третий этап — создание на базе обслуживающих служб нескольких специализированных компаний (по клинингу, охране и эксплуатации). Все они объединяются под общим брендом. Такой тип организационной структуры называется «звездным». Он позволяет децентрализовать все процессы. Естественно, при этом они четко регламентированы. В результате управляющий объектом строит отношения не со структурными подразделениями одной большой компании, а с самостоятельными организациями. Это отношения заказчика и подрядчика, которые предусматривают систему штрафов и поощрений. В принципе, управляющий имеет возможность организовать конкурс и привлечь на объект стороннюю клининговую или охранную структуру. Таким образом, бывшие подразделения действуют в рыночных условиях и конкурируют по качеству услуг. У них не должно быть разницы в стандартах работы на «своих» и «чужих» объектах.

Профессиональные менеджеры управляют объектами недвижимости: офисными и административными зданиями, нежилыми помещениями, жилыми домами, объектами социальной сферы, предприятиями, земельным участком и др. Профессиональный менеджер может не только исполнять волю собственника, но и выступать в роли консультанта, предлагать различные варианты использования объекта недвижимости.

Профессия «управляющий недвижимостью» востребована только в том обществе, где есть частная собственность и четкое понимание того, что для обеспечения текущей доходности и увеличения капитальной стоимости объекта недвижимости требуется квалифицированное управление. В рыночной экономике альтернативы профессиональному управлению государственной (муниципальной) собственностью нет.

• [1] В качестве примера управления жилой недвижимостью можно привести создание Городского объединения домовладельцев (ГОД) в Санкт-Петербурге, котороедолжно стать единым органом, выполняющим функции заказчика на обслуживаниежилья, находящегося в собственности ЖСК и ТСЖ. Обслуживанием государственного (муниципального) жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).
• [2] Системами государственной нежилой недвижимости управляют районные агентства Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ). В Санкт-Петербургеболее 20 тыс. зданий сдается в аренду и только 30 объектов находится в доверительном управлении (ДУ). Районные агентства КУГИ не в состоянии эффективно управлятькаждым конкретным объектом. В результате городская аренда на 30% ниже рыночной, а обслуживание полностью отсутствует. Управляющая компания смогла бы организовать комплекс услуг для арендатора, перечислить дополнительные средства в бюджет, увеличив при этом доходы как минимум на 15% и заработав на этом виде предпринимательской деятельности.
• [3] Тарасевич Е. И. Технологии эксплуатации недвижимости. С. 31—32.
• [4] Там же. С. 32.
• [5] Исходя из целесообразности реализации инвестиционных проектов договорысоставляют на срок не менее пяти лет.