Партнерство и современные механизмы управления ресурсами недвижимости

Анализ тенденций в современном менеджменте деловых отношений организаций показывает, что концепция конкурентной борьбы за потребителя, за долю на рынке, за рейтинговые позиции и т. д. перестает быть определяющей в стратегии их роста и развития. Сегодня все большее внимание уделяется концепциям и механизмам партнерства (Partnership). Причем эта тенденция проявляется, в том числе в условиях различных интересов и даже прямых противоречий между организациями, вступающими в партнерские взаимодействия.

История возникновения и развития партнерских отношений

Существенно подчеркнуть, что исторически партнерство было инициировано государственным и муниципальным собственниками для вовлечения финансовых и управленческих ресурсов частного сектора в решение проблем предоставления населению услуг, которые ранее как обязательные должны были оказывать исключительно государственные и муниципальные структуры^[1]. Дело в том, что соответствующего бюджетного финансирования для выполнения этих обязательных функций не хватало. Причем их не хватало как в оперативном, так и еще острее в долгосрочном плане. Тем более, этих средств стало недостаточно при возрастающих требованиях к качеству предоставляемых услуг и известном управленческом консерватизме публичного сектора экономики.

Проблема качества, в конечном счете, привлекла внимание к принципиально новой трактовке обязательности предоставляемых властями населению услуг. Государство (далее для терминологической краткости будем оперировать только с этим уровнем управления, подразумевая его концептуальную общность, по крайней мере, в имущественных аспектах с муниципальным уровнем) должно обеспечить населению эти обязательные услуги как общедоступные и по самым современным стандартам качества. Однако способы предоставления услуг нет необходимости связывать только и именно с государственными хозяйствующими субъектами и базировать их на основе объектов, находящихся в государственной собственности.

Государство должно взять на себя ответственность, гарантии объемов, доступности и качества всего установленного перечня предоставляемых обязательных услуг населению. А для исполнения этих обязательств, для конкретного предоставления услуг и возникла идея привлечения частного сектора.

Наличие значительных финансовых средств и многолетнего опыта успешного хозяйствования в аналогичных отраслях частного сектора экономики позволяло рассчитывать на долгосрочные инвестиции и современный менеджмент, которые в наилучшей мере проявляют себя именно в долгосрочной перспективе. Тщательный финансово-экономический анализ и бизнес-планирование подтвердили жизнеспособность подобных схем взаимодействий государства и частного сектора. Так были сделаны первые крупномасштабные шаги и были вызваны к жизни первые из современных механизмов государственно-частного партнерства — механизмы частной финансовой инициативы (Private Financial Initiative — PFI).

Многолетний положительный опыт PFI послужил тому, что концепции и механизмы партнерства стали находить применение и во взаимодействиях крупных собственников внутри частного сектора. И, в первую очередь, это коснулось сферы управления корпоративной недвижимостью (Real Estate Partnership — REP).

Стартовав порядка пятнадцати лет назад в Великобритании с идей частной финансовой инициативы, эти подходы сегодня охватили широкий спектр механизмов подготовки и реализации партнерских отношений, в частности, таких как аутсорсинг (Outsourcing) и обратная аренда (Sale-Leaseback — SL). Обобщение названного многообразия механизмов в рамках института государственно-частного партнерства (Public-Private Partnership — РРР) вызывает в последние годы большой интерес во всем мире, в том числе в странах Европейского Союза.

При этом делаются попытки создания концептуальных и нормативных основ такого партнерства для всех стран Европейского Союза^[2]. Первоочередными ориентирами европейского партнерства стали крупномасштабные проекты развития внутрии межгосударственной транспортной инфраструктуры Европы. Стоимость таких проектов составляет десятки и сотни миллионов евро, а сроки реализации измеряются несколькими годами.

Другой важнейшей областью партнерских взаимодействий стали непосредственно объекты недвижимости государственного и муниципального собственников и услуги, предоставляемые на этой материальной основе населению.

Так, к настоящему времени суммарные объемы инвестиционных проектов, уже реализованных в рамках партнерских отношений государственного и частного секторов за последние годы только в Великобритании, превысили 26 млрд, фунтов стерлингов. В планах британских властей находятся еще около 500 проектов на аналогичную сумму.

Таким образом, речь идет действительно о крупномасштабных проектах, а не о локальной финансовой помощи или точечных европейских или национальных правительственных грантах. Более того, по результатам проведенных исследований опыта РРР даются рекомендации установить нижнюю границу порядка 20 млн. фунтов как минимально целесообразный объем финансирования партнерских взаимодействий государственного и частного сектора в рамках PFIпроектов.

В отечественной практике концепция партнерства в последние годы находит отражение в ряде стратегических соглашений крупнейших корпораций, таких как, например, ОАО «Газпром» и ЛУКОЙЛ о взаимодействиях в освоении новых месторождений нефти и газа, строительстве нефтеи газопроводов.

Осуществлены первые масштабные партнерские сделки с использованием механизмов обратной аренды внутри российского торгового сектора рынка недвижимости. Так, сеть «Седьмой континент» продала магазин (4000 м²) в «Атриуме» за 22 млн $ компании «Инвестнедвижимость» с обратной арендой на длительный срок с арендной платой 2 млн $ в год.

С развитием отечественного концессионного законодательства, программ и проектов, реализуемых на базе национальных приоритетов и важнейших задач социально-экономического характера, мощный импульс получают механизмы государственно-частного партнерства в жилищно-коммунальной и дорожной сфере, в образовании, на транспорте и в энергетике. Об этом, в частности, свидетельствуют материалы, подготовленные и опубликованные в журнале «Недвижимость и инвестиции» (2005, № 4) к конференции «Механизмы государственночастного партнерства при реализации важнейших национальных проектов» — Москва, апрель 2006 года^[3].

• [1] «Управление государственной собственностью / Под ред. В. И. Кошкина. — М.: ИКФ"Экмос», 2002. — 664 с. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью. — М.: ВШПП, 2001. — 368 с.
• [2] Ниже приводятся примеры актуальных публикаций из профессиональной периодики и документов Европейского Союза по тематике партнерства в названной сфере (PFI, РРР. REP, SL): Asson, Т. (2002): Real estate partnerships: a new approach to corporate real estateoutsourcing, in: Journal of Corporate Real Estate, No. 4 (4), pp. 327−333. Farncombe M., Waller A. (2005) Outsourcing for corporate real estate managers: How canreal estate learn lessons from other industries? // Journal of Corporate Real Estate, No. 3, pp.258−270. Bryan, B. (2003): The state of sale-leasebacks: What corporations can and should expecttoday, in: Journal of Corporate Real Estate, No. 6 (1), pp. 15−23. Communication from the Commission to the European Parliament, the Council, theEuropean Economic and Social Committee and the Committee of Regions on Public-PrivatePartnership and Community Law on Public Procurements and Concessions (2005) / Report ofthe Commission of European Communities. — COM (2005) 569 final, 11 p. PFI: strengthening long-term partnership (2006) / Report of HM Treasury. — www. hm-treasury.gov.uk., 128 p.: pp. 4−26.
• [3] В качестве конструктивных примеров можно привести следующие материалы: Росляк Ю. (2005) Опыт и возможности города Москвы в организации проектов государственно-частного партнерства // Недвижимость и инвестиции: правовое регулирование, № 4 (25), стр. 31−35. Шонибер У. (2005) Будет ли работать схема государственно-частных партнерств вновых государствах — членах ЕС // там же, стр. 40−43. Сулакшин С. С., Виллисов М.8. Хрусталева Е. А. Государственно-частное партнерствов дорожной сфере // там же, стр. 44−47.