Особенности инвестиций в недвижимость

Неустойчивое состояние современной экономики заставляет задуматься о сохранении накопленных средств и создании резервов, поэтому инвестиции в недвижимость так востребованы. Инвестирование в недвижимость — это приобретение объектов недвижимости с целью получения пассивного или активного дохода. Неотъемлемым условием инвестиций в недвижимость является анализ состояния рынка недвижимости, от которого зависит уровень инвестиционных рисков и возможная цена объекта недвижимости в будущем. Мониторинг изменений рынка недвижимости позволяет более точно оценить инвестиционную привлекательность объекта недвижимости, а также дает возможность спрогнозировать тенденции развития цен на него в ходе реализации.

Параметры сравнения при анализе рынка недвижимости:

• • конкурентоспособность. В зависимости от находящихся в обороте предложений формируется и активность рынка недвижимости. Каждый земельный участок или здание, расположенное на нем, уникальны и, соответственно, обладают разным экономическим потенциалом;
• • цены. Спрос на объекты недвижимости никогда не бывает массовым, так как цены на них всегда высоки и недоступны широкой публике. Объекты недвижимости как объект инвестирования почти всегда приобретаются на длительный срок, поэтому обладают относительно невысокой ликвидностью, что также влияет на формирование цен. Высокие цены на объекты недвижимости нередко вынуждают инвесторов использовать заемные средства, что, в свою очередь, влияет на соотношение спроса и предложения. Рынок обычно отстает от спроса на конкретный объект недвижимости, а долгий строительный процесс только усиливает эту разбалансированность;
• • методы регулирования. Отсутствие саморегулирования на рынке недвижимости — еще один важный фактор развития. Федеральные, региональные и местные законы в сфере прав собственности создают много ограничений.

Типы инвестиций в недвижимость: реальные инвестиции — вложение в строительство объекта недвижимости, в переоборудование или реконструкцию объекта; портфельные инвестиции — увеличение финансового капитала инвестора за счет вложения средств в покупку акций или ценных бумаг объекта недвижимости; инвестиции в нематериальные активы — приобретение имущественных прав на недвижимость или на интеллектуальную собственность, связанную с ней.

Виды инвестирования в недвижимость:

• • корпоративные заимствования — это выпуск компаниями ценных бумаг (облигаций) для увеличения своих денежных ресурсов и активизации инвестиционной деятельности;
• • паевые инвестиционные фонды (ПИФ) — имущественные комплексы, без образования юридического лица, управлением которых занимается специализированная компания с целью повышения стоимости имущества фонда. Фонд формируется из денег инвесторов (пайщиков), каждому из которых принадлежит определенное количество паев, которые удостоверяют долю инвестора. Паевые фонды включают:

S рентные фонды — инвестируют средства в уже существующую коммерческую недвижимость, получают доход за счет арендной платы в ходе эксплуатации объекта недвижимости;

• ?S девелоперские (спекулятивные) фонды — получают прибыль за счет роста стоимости объекта недвижимости, который уже находится в их собственности. Дополнительные инвестиции позволяют увеличить качество недвижимости и, соответственно, доход;
• •S акционерный инвестиционный фонд (АИФ) — это открытое акционерное общество, деятельность которого направлена на инвестирование имущества в ценные бумаги и иные объекты. Значимым отличием АИФ от акционерного общества является система независимого контроля за его деятельностью, а также разделение имущества фонда на активы для обеспечения хозяйственной деятельности (до 10%) и инвестиционные резервы. В отличие от паевых инвестиционных фондов акционерный фонд является плательщиком налогов. Акции АИФ более рискованны, но и более доходны, так как источником его будущих прибылей может быть девелоперская, риелторская и спекулятивная деятельность.

Рынок недвижимости подвержен многочисленным колебаниям из-за внутренних и внешних обстоятельств. Множество его особенностей требуют скрупулезной подготовки перед непосредственным инвестированием и соблюдения мер предосторожности.

Российский рынок недвижимости является по большей части нестабильным, он подвержен влиянию многих факторов. Пожалуй, основополагающим из них является огромная территория страны и протяженность границ как с севера на юг, так и с запада на восток. Различные природные, социальные и экономические особенности регионов формируют огромный разброс цен на российском рынке недвижимости. Также мировой процесс глобализации и специфическое положение России между Европой и Азией существенно влияют на динамику развития цен. Недоступность недвижимости для большинства населения является основным катализатором развития отечественного рынка. В период между двух кризисов в России (1998—2008) наблюдался постоянный рост экономики в целом и увеличение денежных средств населения, что в свою очередь стимулировало спрос.

Большинство граждан России не удовлетворены своими жилищными условиями, поэтому в нашей стране традиционно высокий спрос на жилье. Но недостаточная развитость финансовой системы, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам создают такую ситуацию на рынке, что позволить себе купить жилье может лишь небольшая часть населения страны. А низкая активность кредитования связана с низким доверием кредитных учреждений к возможностям заемщика. Большая часть граждан страны получает свой доход по так называемым серым схемам, в связи с чем очень сложно оценить их платежеспособность. Кризисы 2008 и 2012 гг. достаточно сильно сократили намечавшиеся положительные тенденции в этой сфере, доступность заемных средств резко снизилась. Но с 2015 г. идет медленное восстановление экономики и финансового сектора — увеличение выдаваемых кредитов и финансовых операций, рост потребительских расходов. Немаловажным фактором является еще и то, что даже жилье первичного рынка отстает от европейских стандартов из-за недостаточного финансирования государством инфраструктуры городов. Недвижимость как объект инвестирования недоступна для большинства населения.

Следует отметить, что развитие рынка недвижимости в России зависит от тенденций в странах с развитой рыночной экономикой. Сегодняшняя тенденция цен тяготеет к их снижению в связи с кризисом ряда экономик еврозоны и США. Исходя из общей динамики можно сделать вывод, что рынок недвижимости и в будущем будет отличаться крайней несбалансированностью. Для улучшения его состояния необходимы следующие изменения:

• • снижение ставок по кредитам — инвестиции в недвижимость в большинстве случаев осуществляются с участием заемного капитала, увеличение доступности заемных средств увеличит как спрос, так и предложение;
• • упрощение правовых процедур для субъектов рынка недвижимости — при проведении сделок с недвижимостью требуется огромный объем документов и прохождение многочисленных инстанций; упрощение этих процедур могло бы значительно уменьшить издержки при заключении сделок;
• • развитие доступного жилья и программ государственного финансирования — большая часть населения России живет за чертой бедности и не в состоянии позволить нормальные жилищные условия, государственные программы финансирования могут помочь развитию регионов;
• • совершенствование законодательной базы;
• • создание привлекательного инвестиционного климата;
• • снижение темпов роста инфляции.

Несмотря на все сложности, связанные с инвестированием в недвижимость, результаты этой деятельности все равно доходны. Инвестиции позволяют защитить и увеличить свободные сбережения. Также благодаря тому, что недвижимость непосредственно основывается на праве собственности, инвестор имеет возможность напрямую участвовать в ее управлении. Хоть инвестициям и присущи высокие риски, они по большей части компенсируются в будущем. Поэтому инвестиции в недвижимость — наиболее надежные и прибыльные, о чем свидетельствует статистика. Объем инвестиций в 2016 г. увеличился на 29% и составил 300 млрд руб. При этом российский капитал составил 96% от всего объема инвестиционных сделок, в то время как доля иностранного капитала сократилась до 4% с 15% в 2015 г. Сказалась санкционная политика. Лидерами по объему инвестиций по итогам года стали: офисный сегмент (44%) и гостиницы (17%). При этом за последние 10 лет доля гостиниц в 2016 г. рекордно высока. Также в 2016 г. была зафиксирована высокая доля жилого сегмента (11%). Доля торговой и складской недвижимости составила 18 и 4% соответственно. Следует отметить рост инвестиций и в жилом секторе (11%) — девелоперы активно скупали земельные участки под строительство жилья.

Объем собственного капитала, доступного для инвестирования в объекты коммерческой недвижимости, — свыше 200 млрд руб. (50% иностранные инвестиции), еще около 60 млрд руб. —для инвестирования в жилье. С учетом заемных средств более 600 млрд руб. могут быть инвестированы в объекты недвижимости.

Анализ эффективности инвестиций является неотъемлемой частью рынка недвижимости. В зависимости от особенностей расположения, степени завершенности, прогнозируемого дохода разные проекты несут в себе различную степень риска.

Параметры сравнения эффективности инвестиций в объекты недвижимости:

• • общий макроэкономический анализ. Мировой процесс глобализации оказывает все большее влияние на все сферы экономики в целом и на недвижимость в частности, особенно на коммерческую. Разные события в мире могут существенно повлиять на движение финансовых инвестиционных потоков. Наличие этой связи особенно заметно из-за кризиса всей еврозоны, вследствие чего ряд мировых агентств понизил инвестиционную привлекательность таких титанов промышленности, как Англия, Франция и Германия. Для крупных инвесторов хорошее понимание экономико-политической ситуации в мире является важным фактором при составлении достоверного прогноза инвестиционной эффективности на рынке недвижимости;
• • маркетинговые риски. В зависимости от состояния рынка спрос на определенные товары может увеличиться или уменьшиться, и это необходимо, чтобы проследить перспективы объекта в будущем, возможности перепрофилирования. Выбор подходящих инструментов инвестирования содействует более эффективному позиционированию объектов недвижимости на рынке;
• • оценка функциональности объекта недвижимости. Достоинства и недостатки объекта недвижимости, сравнение с другими вариантами: особенности местоположения, развитость инфраструктуры, транспортных магистралей и т. д.

Суть оценки эффективности инвестиций в объекты недвижимости состоит в прогнозировании процесса реализации проекта: рентабельности, сроков окупаемости инвестиций, рисков, присущих проекту, и разного рода издержек.

В настоящее время рынок недвижимости стремительно развивается. По сравнению с другими сферами экономики его инвестиционная привлекательность всегда высока благодаря стабильному увеличению рыночной стоимости объектов недвижимости, устойчиво высокому спросу на них, относительно низкой степени инвестиционных рисков.

К сожалению, российский рынок недвижимости отстает от мирового по большинству показателей, несмотря на высокий спрос на недвижимость по всей стране. Можно отметить, что нестабильность социальноэкономического развития и не самый благоприятный инвестиционный климат затрудняют приток крупных инвесторов. Также из-за высокого материального порога и неразвитости системы кредитования российская недвижимость практически недоступна и для частных инвестиций.

Выходом из данной ситуации может быть развитие инвестиционных фондов. Большинство граждан в нашей стране имеют весьма скромный доход, а из-за растущей с каждым годом инфляции хранить сбережения в виде банковских вкладов весьма невыгодно. Благодаря понятной структуре формирования инвестиционных фондов, прозрачности в их управлении, привлекательности с точки зрения налогообложения и доходности может значительно увеличиться приток инвестиций на рынок недвижимости.

Переход от рынка продажи к рынку покупателей способствовал развитию жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

Схема с использованием ЖСК полностью соответствует действующему законодательству и прямо допускается Жилищным кодексом РФ, а также Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (п. 2 ст. 1). ЖСК создается и действует в соответствии с гл. 9 Жилищного кодекса РФ, гражданским законодательством и уставом кооператива. И для покупателей, и для застройщиков законом даются одинаковые гарантии как при использовании договоров долевого участия, так и при вступлении в жилищно-строительный кооператив.

Основное преимущество кооперативной схемы по сравнению с участием в долевом строительстве заключается в том, что приобретатель пая может получить длительную рассрочку платежа, вселиться в квартиру после окончания строительства и проживать в ней, продолжая выплачивать свой пай, в отличие от схемы долевого участия, которая требует оплаты стоимости квартиры до окончания строительства.

Другим неоспоримым преимуществом кооперативной схемы являются отношения членства, в соответствии с которыми лицо, желающее приобрести квартиру в доме по схеме ЖСК, принимается в члены кооператива и становится пайщиком. Указанный статус дает право пайщику самым непосредственным образом принимать участие в деятельности ЖСК, влиять на принимаемые кооперативом решения вплоть до переизбрания руководства. Таким образом, кооператив пайщику полностью подконтролен. Схема долевого участия таких прав дольщику не дает.