Критерии комплексности и сбалансированности развития территории

Согласно подпрограмме «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011;2015 годы", принятой распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. № 1996;р, предполагался следующий перечень программных мероприятий, необходимых для комплексного развития территории в рамках соответствующих проектов:

• · Обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой;
• · Развитие социальной инфраструктуры для строительства жилья эконом-класса;
• · Обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройкой;
• · Строительство жилья эконом-класса (в первую очередь — малоэтажного), отвечающего требованиям стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности.

Достаточно ли данных критериев, чтобы оценивать проект по соответствию комплексности? Очевидно, что нет. Согласно данным критериям можно произвести застройку типовыми многоэтажными домами со всеми инженерными коммуникациями, обеспечить минимум социальной инфраструктуры и построить автомобильные дороги. Исключив из контекста проекта реализацию вопросов благоустройства, архитектуры, уникальных планировочных решениях и т. п.

В предыдущем подразделе мы определили, что комплексный район представляет собой определённый набор функций (или комплект благ). Но в то же время, сбалансированный город не требует повсеместного распространения исключительно комплексно развитых районов. Тем не менее, говоря о комплексности района, возникает следующий вопрос: какой набор функций (благ) должен присутствовать в районе, чтобы его можно было назвать комплексно развитым? В данном подразделе я постараюсь ответить на этот вопрос путём анализа восприятия «комплексности» территории со стороны жителей, а также выделить существующие критерии определения комплексного проекта.

Для определения критериев комплексности территории (комфортного квартала, комфортного района и комфортного города) с точки зрения жителей было проведено 10 интервью с жителями России и Германии, разных профессий, проживавших в разных регионах и городах России и ФРГ и осевших в Москве. Возраст респондентов: от 22 до 54 лет. Характеристики респондентов представлены ниже в таблице:

Таблица 2 «Характеристики респондентов» .

Результаты интервью приведены ниже:

Респондент № 1 (23 года, Москва/Берлин, менеджер/экономист).

• · Наличие магазинов в пешеходной доступности;
• · Наличие парка, в том числе для пробежек;
• · Наличие красивой и уникальной архитектуры, средняя этажность домов — до 5 этажей;
• · Транспортная доступность места работы (не более 20 минут);
• · Удалённость магистралей от жилых кварталов;
• · Отсутствие пробок в городе;
• · Крупные торговые центры в транспортной доступности.

Респондент № 2 (37 лет, Таганрог / Москва, военнослужащий / программист / инженер):

• · Наличие магазинов в пешеходной доступности;
• · Наличие парков в пешеходной доступности;
• · Наличие спортивных площадок во дворах;
• · Организация парковочных мест и хранения автотранспорта (отсутствие автомобилей во дворах);
• · Функциональное разделение рабочей и жилой зон;
• · Безопасность — достаточное количество сотрудников полиции, патрули;
• · Развитый и красивый общественный транспорт;
• · Автомагистрали в удалении от жилых домов;
• · Торговые и офисные кластеры — в транспортной доступности;
• · Сбалансированность центра — т. е. наличие нескольких мест притяжения людей.

Респондент № 3 (26 лет, Троицк/Москва, юрист).

• · Пропорциональное увеличение мест приложения труда с увеличением численности населения;
• · Пропорциональное увеличение объектов социальной инфраструктуры (поликлиники, больницы, детские сады, школы, детские площадки, места досуга и отдыха, магазины, кафе, рестораны, школа искусств для детей и подростков, творческие кружки и секции) с увеличением численности населения;
• · Пропорциональное увеличение транспортной инфраструктуры с увеличением численности населения (дороги, подъезды к городу, парковочные места, автомобильные стоянки, маршруты общественного транспорта, станции метро);
• · Наличие большого парка недалеко от дома (аналог парка Сокольники).

Респондент № 4 (36 лет, Санкт-Петербург-МоскваЧерногория (Бар), военнослужащий /инженер/ финансист/ шкипер).

• · Объекты социальной инфраструктуры (магазины, аптеки, детские сады и школы) в пешеходной доступности;
• · Рекреационные зоны, спортивные объекты, досуговые центры — в транспортной доступности;
• · Развитая транспортная инфраструктура (отсутствие пробок, общественный транспорт, отсутствие автомобилей во дворах);
• · Здоровая экология города, большой парк;
• · Транспортная доступность высокооплачиваемых мест приложения труда.

Респондент № 5 (23 года, Москва, студент).

• · Социальная инфраструктура (школа, детский сад, прачечная, магазины, гараж) в пешеходной доступности;
• · В районе — больницы, кинотеатры, музей, клуб, рестораны и т. п.;
• · Безопасность — пожарная охрана и полиция в удобной транспортной доступности;
• · Наличие в районе филиалов государственных учреждений;
• · В городе — множество предприятий различных типов и отраслей, чтобы были востребованы специалисты различных профессий;
• · В городе — быстрая реакция власти на возникновение любого рода конфликтов.

Респондент № 6 (30 лет, Красный Сулин — Москва, музыкант/дирижер).

• · Уникальность архитектуры каждого района, в том числе у промышленных объектов;
• · Социальная инфраструктура (аптека, детский сад, школа) в пешеходной доступности;
• · Ухоженность территории: чистота, тротуары, пешеходные переходы;
• · Наличие большого благоустроенного парка с водоёмом;
• · Безопасность: меньше мигрантов, законопослушные граждане, наличие порядка;
• · Транспортная доступность крупных торговых центров;
• · Уникальность архитектуры внутри станций метро и соблюдение комфорта (чистые вагоны и станции).

Респондент № 7 (22 года, Новокузнецк-Москва, студент/музыкант):

• · Продуктовый магазин возле дома;
• · Наличие салона красоты возле дома в пешеходной доступности;
• · Наличие крупного торгового центра в районе;
• · Наличие специализированного магазина в районе: музыкальный;
• · Наличие достаточного количества площадок для выступления по всему городу (от небольших заведений до престижных клубов).

Респондент № 8 (54 года, Россия, Германия, Черногория, инженер/юрист/руководитель/ бизнесмен):

• · Наличие объектов жилкоммунхоза в районе — общественные бани;
• · Наличие супермаркетов и небольших магазинов в пешеходной доступности;
• · Наличие гаражных комплексов и охраняемых парковок для хранения автомобилей, автозаправок (запрет стоянки автомобилей во дворах);
• · Благоустройство — чистота и наличие ландшафтного или природного парка в пешеходной доступности, озеленение, лесопарк;
• · Наличие православных церквей в пешеходной доступности;
• · Достаточное количество детских садов и школ;
• · Архитектура — разнообразная, гетерогенная морфология застройки (высотные новостройки, коттеджные посёлки, дома средней этажности), наличие простора;
• · Наличие крупных торговых центров и рынков в транспортной доступности.

Респондент № 9 (52 лет, Кемерово-Москва, преподаватель / музыкант).

• · Безопасность в районе
• · Большой парк, свежий воздух
• · Озеленение, благоустройство дворов
• · Наличие в пешеходной доступности детских садов, школ, больниц
• · Наличие разных магазинов и больших супермаркетов / торговых центров
• · Отсутствие автомобилей во дворах, наличие гаражных комплексов, а не плоскостных стоянок
• · Разная архитектура зданий
• · Транспортная доступность мест работы (на метро, не более 35 минут)

Респондент № 10 (49 лет, Красногорск-Москва, дизайнер /мастер-кожевник).

• · Транспортная доступность места работы (не более 30−35 минут)
• · Наличие в пешеходной доступности больниц, школ, магазинов
• · Отсутствие автомобилей во дворах, хранение автомобилей в гаражах и/или многоуровневых стоянках
• · Отсутствие автомобильных пробок
• · Больше озеленённых территорий, спортплощадок во дворах
• · Распределение деловых центров по городу (не всё сконцентрировано в центре)

В таблице, представленной ниже, все пожелания жителей (критерии комплексности развития территории) соединены в соответствующие разделы, и разделены по масштабу территории: квартал (микрорайон), район и город, соответственно. Ранжирование критериев проведено согласно частоте упоминаний того или иного критерия.

Таким образом, на уровне восприятия жителей чётко прослеживается разделение уровней комплексного развития микрорайона, района и города. При этом, с увеличением масштаба территории увеличивается количество требований к этой территорий, что вполне естественно, хотя некоторые из требований на уровне города уже носят неясный и «размытый» характер. Следует отметить, что на всех уровнях территориальных единиц (от микрорайона до города) респонденты отмечают важность развития социальной инфраструктуры (объекты торговли, школы, детские сады, больницы), транспортной инфраструктуры (от наличия подъездов к домам до грамотного развития транспорта в городе), благоустройство (в том числе озеленение территории, наличие больших парков в транспортной или пешеходной доступности), безопасность. Также немаловажен тот факт, что отдельные требования к комплексному развитию территории повсеместны у определённого количества респондентов:

• · Наличие крупных торговых центров в транспортной доступности, социальная инфраструктура в пешеходной доступности, наличие небольших магазинов в пешеходной доступности — по 8 респондентов;
• · Благоустройство и ухоженность территории — по 7 респондентов
• · Наличие большого парка, отсутствие автомобильного транспорта во дворах (наличие гаражей) — по 6 респондентов;
• · Развитый общественный транспорт, социальный комфорт (безопасность, определённая социальная сегрегация), транспортная доступность мест приложения труда — по 5 респондентов;
• · Гетерогенная архитектура, отсутствие пробок, функционально-территориальное разделение мест работы и жилья — по 4 респондента;
• · Удалённость автомагистралей от жилых кварталов, наличие специализированных объектов (музыкальный магазин, бани и т. п.), повсеместное распределение площадок для выступления творческих коллективов — по 2 респондента;

Ниже представлены результаты в виде диаграммы:

Рисунок 4″ Количественное распределение благ, опрос жителей" .

Конечно, такое благо, как «удалённость автомагистралей от жилых кварталов», скорее всего, необходимо большинству респондентов, но в интервью многие не упомянули о такой детали. Возможно из-за того, что в некоторых случаях проблемы близости автомагистралей к жилым домам не было изначально, или она уже была решена. Таким образом, данная диаграмма, скорее, демонстрирует существующие потребности жителей Москвы, и наличию специфических проблем на других территориях они не придают значения.

Тем не менее, несмотря на различия в понимании собственной комфортной городской среды, среди ответов респондентов есть схожие предпочтения относительно комплексного развития территории. Основными акцентами комплексно развитого жилого квартала являются: объекты социальной инфраструктуры, объекты торговли, благоустройство и озеленение территории, наличие парка, отсутствие транспорта во дворах (гаражи), транспортная доступность мест приложения труда, развитый общественный транспорт и безопасность.

Может ли крупный застройщик-инвестор предусмотреть, если не отдельные требования к развитию территории, то хотя бы требования, соответствующие большинству ответов респондентов, учитывая тот факт, что инвестор ориентируется на массового покупателя жилья, а соответственно, пользователя данной территории? Какой набор благ территории предлагают инвесторы-застройщики в своих проектах, с официальным признанием проекта «комплексного развития/освоения территории» (согласно внесению проекта в соответствующую программу или согласно рекламе проекта)? Для ответа на данные вопросы будут рассмотрены некоторые проекты застройщиков-инвесторов по освоению и/или развитию территорий в Москве в третьей главе.

Тем не менее, существуют официально признанные критерии проекта комплексного освоения территории, утверждённые Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ для ежегодного градостроительного конкурса в номинации «Лучший проект комплексного освоения территорий». В части темы моей работы, меня интересуют следующие критерии такого рода проектов:

• 1. минимальный объем жилищного строительства — 30 000 кв.м.
• 2. Транспортная доступность, удаленность мест приложения труда
• 3. Архитектурно-планировочные решения, используемые для интеграции проекта в ландшафт прилегающей местности
• 4. Оригинальность архитектурной концепции
• 5. Применение решений, направленных на формирование безбарьерной среды для маломобильных групп населения
• 6. Применение решений, направленных на повышение энергоэффективности жилых домов
• 7. Новизна и отличие данного проекта строительства от существующих
• 8. Применение инновационных технологических решений и материалов
• 9. Развитие транспортной инфраструктуры
• 10. Развитие социальной инфраструктуры, доступность школ, поликлиник, детских садов
• 11. Развитие сетей инженерно-технического обеспечения
• 12. Наличие рекреационных территорий внутри организованной застройки
• 13. Обеспеченность площадками отдыха и физической культуры
• 14. Развитие дворовых пространств

Поэтому, учитывая выше сказанное, в оценке комплексности проектов по развитию территорий в целях жилищного строительства, я бы использовала критерии, принятые Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Но для определения сбалансированности территории проекта с территорией города в современных условиях реалий Москвы могут быть дополнительно применены следующие критерии:

• 1. Транспортно — пешеходная доступность мест приложения труда
• 2. Транспортно-пешеходная доступность объектов социальной и бытовой инфраструктур, культуры и досуга.
• 3. Возможности развития общественного транспорта
• 4. Баланс городских сред в пределах и за границами локальной территории
• 5. Баланс правового градорегулирования
• 6. Присутствие элементов финансово-экономической диффузии
• 7. Наличие социальных взаимосвязей
• 8. Возможности культурного взаимообмена

Выше названные критерии сбалансированности комплексно развитой территории с территорией города соответствуют тем критериям, которые были высказаны респондентами (жителями) в ходе интервью.

Таким образом, учитывая практическое совпадение мнений потенциальных жителей районов комплексной застройки на сбалансированной территории — условно среднего класса, как основного представителя городского населения, и официально принятых критериев комплексности/сбалансированности, можно с большой долей уверенности принять эти критерии, на основе эмпирических выводов за основу.