Расчет погашения кредита

Многие из тех, кто собирается взять ипотечный кредит, или даже уже взял его, слабо представляют себе, каким образом банки начисляют проценты и формируют график погашения займа.

На данный момент в России используется два основных способа гашения ипотечного банковского кредита: дифференцированными (уменьшающимися) или аннуитетными (равными) платежами. Аннуитетные платежи иногда еще называют рентными, а способ погашения кредита дифференцированными платежами — коммерческим.

Необходимость получения кредита на продолжительный срок чаще всего приводит клиента (в том числе физических лиц, организации, представителей малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей, привлекающих средства под залог жилого недвижимого имущества) к ипотечным схемам.

В случае долгосрочного («длинного») кредита, которым, в частности, и является ипотечный кредит, различия между данными способами погашения проявляются особенно ярко.

Аннуитетные платежи более распространены среди российских банков, однако, в отличие от дифференцированных платежей, данный способ гашения кредита вызывает у клиентов сложности в понимании.

В данной статье мы ставим цель раскрыть механизмы гашения банковских кредитов, тем самым исключив возможную двусмысленность в понимании их сути.

Дифференцированный платеж Схема расчета дифференцированных платежей выглядит следующим образом: сумма кредита делится на число месяцев в сроке кредита, далее происходит ежемесячное погашение равными долями тела кредита, также ежемесячно вносятся проценты, набежавшие за месяц на сумму остатка задолженности.

Таким образом, размер общего платежа каждый месяц уменьшается, а погашение основного долга равномерно распределено на весь срок кредита.

Например: клиент взял 1 млн руб. под 12% годовых (то есть в условном приближении 1% в месяц) на 10 лет.

1 млн. делим на 120 месяцев, получаем 8,33 тыс. руб. — сумму, которую необходимо вносить ежемесячно в счет погашения тела кредита. Выплата процентов по кредиту в первый месяц составит 10 тыс. рублей (1% от 1 млн.). Итого сумма платежа за первый месяц: 18,33 тыс. руб.

К моменту наступления второго платежа (второй месяц) непогашенный остаток по кредиту будет уже меньше. Поэтому уменьшится и сумма платежа и составит 18, 25 тыс. руб. последний (120-й) платеж будет составлять всего 8,82 тыс. руб.

Общая сумма платежей в счет погашения кредита в данном случае составит 1,605 млн руб. Из данной суммы 1 млн. — погашение тела кредита, 605 тыс. руб. — сумма выплат процентов по кредиту.

Следует учитывать достаточно существенный нюанс: при дифференцированном платеже максимальная нагрузка по возврату кредита приходится на первые месяцы его погашения. Самые трудные для заемщика — первые периоды выплат (необходимо переезжать, обустраиваться и т. д.), и самый крупный платеж по кредиту — тоже первый. Зато затем остаток задолженности и процентные начисления все время снижаются.

Большая величина выплат в первые периоды погашения кредита дифференцированным способом — существенный минус данного способа.

Относительно «безболезненной» долей платежа по кредиту в общей величине дохода заемщика является доля в 40−50%. А дифференцированный платеж по кредиту в первые периоды его гашения может составлять до 90% дохода, что может оказаться неприемлемым для заемщика, которому помимо обслуживания кредита нужно еще питаться, одеваться, оплачивать учебу, лечение и т. д.

Аннуитет Аннуитет с точки зрения финансового менеджмента представляет собой равные (в случае ипотечного кредита, как правило, ежемесячные) платежи, осуществляемые через равные промежутки времени.

Первоначально этот термин означал платежи, осуществляемые один раз в год, но сейчас он употребляется применительно к любым промежуткам времени, т. е. ежеквартальным, ежемесячным и т. д.

Аннуитетные платежи равны. Это означает, что каждый месяц в счет погашения кредита вносится одинаковая сумма вне зависимости от этапа срока погашения кредита.

Аннуитет рассчитывается по следующей формуле:

ОСЗ — остаток суммы кредита на расчетную дату ПС — месячная процентная ставка, равная 1/12 годовой (в долях единицы) ПП — количество процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения кредита.

В рассмотренном выше случае ежемесячный платеж составит 14,35 тыс. руб. Но внутри этой суммы соотношение «тела» кредита и процентов постоянно меняется: сначала клиент платит практически исключительно проценты, и только малую часть составляет тело кредита. Потом эта пропорция выравнивается, и лишь к концу срока основную часть платежа будет составлять тело (Рис.2).

При аннуитетном способе погашения кредита общая сумма платежей в случае нашего примера составит 1,722 млн руб.

То есть при погашении кредита аннуитетом клиент заплатит больше, чем при погашении дифференциалом, даже при условии равенства процентных ставок.

Поясним, почему же аннуитет дороже. Разница в сумме итоговой выплаты за весь период гашения кредита обусловлена тем, что при аннуитете тело кредита погашается медленно. Платежи рассчитаны так, что в первые периоды клиент платит в основном проценты, при этом размер основного долга фактически остается нетронутым. При этом банк начисляет проценты на непогашенный остаток. Так как данный остаток уменьшается относительно медленными темпами, начисляемая сумма процентов в первые периоды выплаты кредита практически не меняется.

В рассмотренном нами случае это обернулось переплатой в 120 тысяч рублей при сроке гашения кредита в 10 лет или 120 месяцев. Если взять такой же кредит (1 млн. рублей под 12% годовых) на 30 лет, переплата при аннуитете по сравнению с дифференциалом составит уже 900 тыс. рублей, так как при более продолжительном сроке дольше откладывается погашение тела кредита, и, следовательно, дольше начисляются проценты на значительную сумму остатка по кредиту.

Практически все банки, работающие с «длинными» деньгами (в частности, ипотекой), предлагают кредиты только с аннуитетным способом погашения, тем самым фактически не оставляя заемщику выбора.

Это объяснимо: с позиции кредитной организации аннуитетная схема выглядит выгоднее, так как выплат в итоге получается больше .

В любом случае, при использовании аннуитета клиент вынужден переплачивать. Получает ли он при этом какие-либо плюсы от подобного способа погашения кредита? Ответ на данный вопрос: «Да». Поясним. Сравнивая затраты на погашение кредита двумя описанными выше способами, необходимо принимать во внимание временную стоимость денег. Если не прибегать к дисконтированию денежных потоков, то аннуитет будет выглядеть значительно дороже. Однако не стоит забывать о том, что в первые периоды выплаты кредита (на начальном этапе гашения), аннуитетные платежи (выплаты по кредиту) будут значительно меньше дифференцированных. Клиент может использовать свободные деньги, получить на них доход. В то же время, в связи с инфляцией и ростом заработной платы, каждый последующий платеж (несмотря на его по-прежнему большой размер) будет в меньшей степени сказываться на бюджете клиента. То есть, согласно теории финансового менеджмента о временной стоимости денег, чем дальше отнесен платеж, тем он фактически дешевле с точки зрения клиента.

Если принять во внимание временную стоимость денег и, используя метод дисконтирования денежных потоков, привести будущие выплаты к моменту в настоящем, то сумма переплаты будет не так уж велика.

Например, если взять кредит 1 млн руб. под 14% годовых на 5 лет, то разница в итоговых суммах составит 40 тыс. руб. в пользу дифференцированных платежей. Но с учетом временной стоимости денег экономия по дифференциалу составит всего 16 тыс. руб. На наш взгляд, это вполне разумная плата за временное использование свободных денежных средств при аннуитетном способе погашения.

Более того, на более длинных кредитах (с применением процедуры дисконтирования) может оказаться, что аннуитет будет даже дешевле дифференциала.

Кроме того, аннуитетный способ погашения кредита имеет еще одно, немаловажное преимущество перед дифференциалом. При одинаковых условиях кредита первый платеж при аннуитете меньше, чем при дифференциале. Так как банки, как правило, позволяют заемщику направлять на погашение долга не более 40−50% его ежемесячного дохода, максимальная сумма кредита с использованием аннуитета при той же заработной плате будет больше.

Аннуитет позволяет получить кредит людям с меньшим доходом, так как в первые периоды размер платежа по кредиту будет меньше, чем при дифференцированном способе погашения. Максимальная нагрузка по обслуживанию кредита ложится на заемщика именно в начальный период выплат, когда он несет массу дополнительных расходов, связанных с покупкой квартиры, переездом и пр. Аннуитетный способ погашения кредита условно дает клиенту «льготу», позволяя дольше не платить тело кредита и пользоваться свободными деньгами.

3.5.6 График погашения кредита На основании ожидаемой чистой прибыли составим график погашения кредита, который оформим в виде таблицы.

Таблица 11 График погашения кредита.

Срок погашения кредита, учитывая рентабельность, доходы и чистую прибыль равен 7 месяцам.