Пути снижения риска при инвестировании в недвижимость

(i) Диверсификация инвестиций и предоставляемых кредитов

Доминирующий тезис диверсификации звучит следующим образом: как правило, следует избегать чрезмерного «перевеса» инвестиций в единственный крупный инвестиционный проект. Целесообразно, по возможности, вкладывать средства в комплекс разнообразных проектов развития недвижимости (а также, сочетая с иными типами вложений: в государственные облигации, акции и другие ценные бумаги). При этом небольшим финансирующим учреждениям рекомендуют избегать прямых вложений в конкретный проект. Им лучше это делать через вложения в акции ведущих компаний, которые занимаются развитием недвижимости. Таковыми являются в мировом бизнесе недвижимости трастовые фирмы и специализированные инвестиционные фонды, оперирующие с достаточно большими количествами инвестируемых объектов недвижимости.

(и) Профессиональная оценка.

Здесь имеют в виду обеспечение качества аналитической оценки проекта развития недвижимости, оценки реальных возможностей и условий возврата кредита. В связи с этим возникает высокая потребность в специализирующихся в данной области профессиональных организациях, а также современных компьютерных средствах и методах анализа проектов. В числе таковых модифицированные пакеты CAMFAR (базовая разработка UNIDO для анализа инвестиционных проектов развивающихся стран), современные западные пакеты инвестиционного анализа: Project Invest и Project Manager, отечественные пакеты ТЭО-Инвест, Альт-Инвест и др.^п.

Примечание

В мировой и последовательно развивающейся отечественной практике существуют профессиональные институты и объединения оценщиков недвижимости, аналитиков проектного развития, риэлторов и других, близких к оцениванию специализаций (например, технических инвентаризаторов — в России, Building Surveyor — в Великобритании и т. д.). Это могут быть частные лица и крупные компании, объединенные в профессиональные ассоциации, независимые специалисты и структурные подразделения в рамках государственных и муниципальных органов власти.

К настоящему времени разработано (и регулярно обновляется) множество стандартов, нормативных документов и различных руко;

" Информацию об этих пакетах программ можно найти в работах:

Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (2-я редакция) / M-во экон. РФ, М-во фин. РФ. ГК по стр-ву, архит. и жил. политике. — М.: ОАО НПО Изд-во «Экономика», 2000.

Цвиркун А., Акинфиев В. (2002) Анализ инвестиций и бизнес-план: методы и инструментальные средства. — М.: Изд. «Ось-89», 288 с.: стр. 8−38,215−254.

водящих методических материалов по оценке недвижимости, бизнеса, инвестиционных проектов и др.^[1].

(Ш) Продуманное установление договорных обязательств

В этих целях, наряду с необходимой фиксацией процентной ставки за кредит, могут устанавливаться некоторые требования по результатам использования кредита, как, например:

• • согласование условий долевого владения результатами проекта,
• • увязка уровня процентной ставки с уровнем прибыли девелопера по итогам распоряжения результатами проекта развития,
• • установление специальных условий отчуждения развиваемой недвижимости при нарушении правил возврата заемных средств и др.
• (iv) Многоступенчатые схемы финансирования развития

Многоступенчатые схемы предусматривают финансирование проекта развития не одним единственным банком, а несколькими — через последовательные заемные «ступени» между другими финансовыми учреждениями. При этом каждая из таких ступеней демпфирует риск кредита, но, конечно, и повышает процентную ставку выдаваемого кредита. Подчеркнем, что, в конечном счете, все дополнительные затраты возлагаются на кредитуемое лицо. Так что, многоступенчатые схемы — это, с одной стороны, дополнительная надежность позиций кредиторов, но, с другой стороны, дополнительное бремя кредитуемого лица.

Пример

Банк выдает кредит страховому обществу или, другими словами, страхует кредит, предоставляемый заемщику, который, в свою очередь, оформляет залоговые отношения уже не с банком, а со страховым обществом. Подчеркнем, что в такой схеме заемщик несет увеличенное процентное бремя за полученный кредит, а банк не связан напрямую с кредитуемым проектом.

• [1], г См., в качестве примеров, наряду с выше названными, следующие материалы: Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), 2000 Edition, AppraisalStandards Board, Appraisal Foundation of USA, 2000. RICS Appraisal & Valuation Manual — руководство по оценке Королевского обществаспециалистов по недвижимости Великобритании (ежегодно обновляется). Champness, Р. (1997): Approved European Property Valuation Standards. London, EstateGazette / пер. на рус. / под ред. Тарасевича Е. И. — М.: РОО, 1998,160 с (Европейские стандарты оценки — обновлены в 2000 и 2005 гг.). Guide to the Project Management Body of Knowledge: PMBOK Guide, ProjectManagement Institute, USA, 2000,216 p. Товб A.C., Ципес ГЛ. Управление проектами: стандарты, методы, опыт. — М.: ЗАО"Олимп-Бизнес", 2003. — 240 с., стр. 13−40. Система строительных норм и правил (СНиП) и временных строительных норм (ВСН) по организации строительного производства СНиП 3.01.01−85, оценки физическогоизноса зданий ВСН 53−86р и др.