Управление объектом коммерческой недвижимости (офисного здания) Ленинского района города Перми, улица Клименко, дом 1

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Пермская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д.Н. Прянишникова»

Факультет заочного обучения

Кафедра земельного кадастра

«Управление объектом коммерческой недвижимости (офисного здания) Ленинского района города Перми, улица Клименко, дом 1»

Дипломный проект

по специальности 60 800 «Экономика и управление на предприятии (в оценке недвижимости)»

Дипломник А. Уткина

Пермь 2014

1. Теоретические основы управления объектами недвижимости

1.1 Цели, задачи управления объектами недвижимости

1.2 Теоретические подходы и этапы оценки объектов недвижимости

1.3 Коммерческая недвижимость как объект управления

1.4 Значение оценки рыночной стоимости при оптимизации ее использования

2. Анализ рынка коммерческой недвижимости и характеристика объекта

2.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Перми

2.2 Характеристика объекта недвижимости

2.3 Анализ наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

3.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

3.2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом

3.3 Обоснование отказа от использования затратного подхода

3.4 Определение итоговой стоимости объекта оценки Заключение Список нормативно-технических документов и литературы Приложение

Введение

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

Таким образом, невозможно оценить недвижимое имущество, не зная основных особенностей рынка недвижимости. Именно особенностям функционирования рынка недвижимости посвящена данная работа.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Объекты коммерческой недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой предпринимательской деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Существует три подхода для оценки любого объекта: сравнительный, доходный и затратный. Итоговая стоимость определяется посредством согласования результатов, полученных в рамках каждого подхода. В условиях равномерно растущего или стабильного рынка коммерческой недвижимости результаты, полученные при использовании трех подходов, практически совпадают.

Целью данной работы является оценка рыночной стоимости объекта оценки.

Объектом исследования является административное здание, расположенное по адресу: г. Перми, Ленинский район, ул. Клименко, д. 1.

Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:

1) изучены теоретические основы оценки недвижимости, основные понятия, виды и особенности недвижимого имущества;

2) проанализирован Пермский рынок коммерческой недвижимости;

3) проведена оценка;

4) расчет стоимости объекта оценки.

За последние годы в сфере коммерческой недвижимости России произошли существенные перемены. Рынок коммерческой недвижимости РФ считается на сегодняшний день одним из самых перспективных и стремительно развивающихся рынков, что и обусловило актуальность темы дипломной работы.

В процессе написания работы, мною были изучены действующие нормативно-правовые документы, периодическая литература в сфере оценки имущества, правовая, техническая документация и использованы следующие методы исследования: статистический, монографический, расчетный.

1. Теоретические основы управления объектами недвижимости

1.1 Цели, задачи управления объектами недвижимости В настоящее время теме управления объектами недвижимости уделяется все больше внимания как со стороны собственников, так и со стороны органов власти. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании.

Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью [].

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др.

Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:

· принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;

· управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

· любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

· процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

· систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

Основной задачей управления объектами недвижимости является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Целью управления объектами недвижимости является отличное функционирование объекта, сокращение затрат на его содержание и увеличение прибыли от его использования.

Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы, весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Управление объектами недвижимости может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.) [].

Внешнее управление недвижимостью — это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления объектами недвижимости субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости:

1.1 путем прямого вмешательства, т. е. прямое административное управление, включающее в себя:

· создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

· введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

· контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

· регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

· лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

1.2 путем косвенного воздействия, т. е. экономические методы управления рынком недвижимости:

· налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

· реализация государственных целевых программ;

· установление амортизационных норм;

· реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

· комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т. д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т. д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

· операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

· инвестиционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

· управление системами жилой недвижимости;

· нежилой.

Управление недвижимой собственностью может осуществляться в различных формах:

· сдача в аренду хозяйствующим субъектам;

· продажа;

· передача в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным и муниципальным унитарным предприятиям, учреждениям, казенным предприятиям;

· передача в доверительное управление профессиональным управляющим;

· передача в безвозмездное пользование, лизинг и т. п.

Управление объектами недвижимости осуществляется в трех направлениях:

· правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

· экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

· техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Управление объектами недвижимости это более высокий уровень работы с недвижимостью по сравнению с обычными риэлторскими операциями.

Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.

Управляющий недвижимым имуществом — это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.

1.2 Теоретические подходы и этапы оценки объектов недвижимости В настоящее время оценка недвижимости основана на развернутой и устойчивой законодательной и нормативной базе. Такими актами являются:

— Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

— приказы Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254, 255, 519 утвердившее Стандарты оценки, обязательные к применению субъектамиоценочной деятельности;

— методики оценки жилых помещений и другие правовые нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность в жилищной сфере.

Оценочная деятельность регулируется также иными федеральными законами, которые, так или иначе, касаются вопроса оценочной деятельности. В качестве примера таких законов можно привести Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральные законы «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О рынке ценных бумаг», «О саморегулируемых организациях» и многие другие.

Помимо федеральных законов и международных договоров к норамтивным правовым актам Российской федерации в соответствии со ст. 3 ГК РФ относятся также:

— Конституция Российской федерации;

— указы Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить ГК РФ и другим законам России;

— постановления Правительства Российской Федерации, принимаемые во исполнение Гражданского кодекса и иных законов России, указов Президента России;

— акты министерства и иных федеральных органов исполнительной власти, содержащие нормы гражданского права, в случаях и пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами.

Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ввел основные понятия оценочной деятельности, основания и условия для ее осуществления и регулирования.

Специфика современного российского рынка оценочных услуг такова, что большая часть рынка принадлежит компаниям, занимающимся одновременно аудитом и консалтингом, имеющим стабильную репутацию и широкий круг связей.

Следует отметить, что единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков начал функционировать только 28 июня 2007 г. Тогда же была зарегистрирована и первая Саморегулируемая Межрегиональная Ассоциация специалистов-оценщиков, чуть позже Ассоциация Российских магистров оценки и крупнейшая профессиональная ассоциация — Российское общество оценщиков. Затем вступил в силу Федеральный закон от 01.12.2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».

В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 г. № 220-ФЗ) фактически оценщиками являются физические лица, которые несут личную ответсвенность за результат своей деятельности.

Вышли в свет Федеральные стандарты оценки (ФСО):

— «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256;

— «Цель оценки и виды стоимости. Требования к отчету об оценке» (ФСО № 2), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255;

— «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254.

Первые три федеральных стандарта оценки были подготовлены в целях реализации положений Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Они устанавливают общие понятия оценки, требования к ее проведению, виды стоимости и основные требования к отчетам оценщиков, т. е. представляют собой некий основной обязательный базис для любого оценщика.

В Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденном приказом МЭРТ России от 20.72 007 г. № 256, описываются и раскрываются основные понятия, применяемые в области оценки, в том числе закрепляются понятия объектов оценки, цены, стоимости и затрат, подходов к оценке, процесса оценки, определяются основные эапы оценки.

Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным приказом МЭРТ России от 20.07.2007 г. № 255, устанавливаются общие критерии определения рыночной стоимости и понятие цели оценки. В стандарте перечислены основные случаи использования результатов оценки, даны определения видов стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая) и общепринятые случаи применения каждого из них.

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом МЭРТ России от 20.07.2007 г. № 254, содержит требования к содержанию и оформлению отчета об оценке. В стандарте устанавливаются обязательные разделы отчета об оценке, а также требования к описанию в нем:

· объекта оценки;

· информации, используемой при проведении оценки;

· методологии оценки;

· расчетов.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской федерации» № 135-ФЗ, проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

— при приватизации, передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

— при использовании в качестве предмета залога;

— при продаже или ином отчуждении объектов оценки;

— при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

— при передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Проведение оценки обязательно и при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

— при национализации имущества;

— при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

— при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

— при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

— при проведении контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

В обязательном порядке производится оценка при внесении не денежного вклада в уставный капитал акционерного общества. Для общества с ограниченной ответственностью независимая оценка обязательна, если номинальная стоимость вклада превышает 200 МРОТ.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки. Договор может быть заключен непосредственно с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В ряде случаев оценка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. В соответствии с требованиями ФСО № 1, договор должен включать задание на оценку. В договоре в обязательном порядке должна содержаться следующая информация:

· объект оценки;

· имущественные права на объект оценки;

· цель оценки;

· предполагаемое использрвание результатов оценки и связанные с этим ограничения;

· вид стоимости;

· дата оценки;

· срок проведения оценки;

· допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка;

· размер денежного вознаграждения за проведение оценки. При этом размер оплаты оценщику не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки;

· сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

· наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

· указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

· указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

При заключении договора оценки необходимо знать, что убытки причененные заказчику, или имущественный вред, причененный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Поэтому размер сраховой суммы по договору обязательного страхования ответственности оценщика не может быть меньше чем триста тысяч рублей. При недостаточности этой суммы для покрытия ущерба, требование о получении компенсационной выплаты может быть предъявлено к саморегулируемой организации, членом которой является оценщик на момент причинения ущерба.

В соответствии с ФСО № 3, оценщик при составлении отчета об оценке должен придерживаться следующих принципов: существенность, однозначность, проверяемость, достаточность В отчете об оценке обязательно должны содержаться следующие разделы:

· основные факты и выводы. В этом разделе приводится общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке и итоговая величина стоимости объекта оценки;

· задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

· сведения о заказчике оценки и об оценщике;

· допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

· применяемые федеральные стандарты оценочной деятельности;

· описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе, сведения об имущественных правах, связанных с объектом оценки, физичесих свойствах объекта оценки, износе, устаревании; информация о текущем использовании объекта оценки;

· анализ рынка объекта оценки;

· описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения того или иного подхода к оценке объекта;

· согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности установленного законодательством РФ.

В практике оценки недвижимости выделяют следующие подходы:

1. Рыночный (сравнительный) подход

2. Доходный подход

3. Затратный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценкис аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

1. принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью её предложения).

2. принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.).

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения).

Этапы рыночного подхода:

1. Изучение рынка (анализ состояния и тенденции рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно).

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода:

1) Метод моделирования рыночного ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения. Этот метод предназначается для длительного использования в оценке множества объектов, что требует обеспечения корректировки этой зависимости во времени на основе мониторинга рынка недвижимости. Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления.

2) Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначение объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости. При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки. Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент отражающий степень различий в характеристиках объектааналога и оцениваемого объекта. Стоимостные (абсолютные) поравки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Итоговые занчения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Преимущества рыночного подхода:

— оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе расчетов.

— реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее полно учитывает ситуацию на рынке.

Недостатки сранительного подхода:

— базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.

— подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным процессом.

— оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

1. принцип ожидания (стоимость объекта приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

2. принцип замещения (стоимость оюъекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного каптиаловложения, необходимого для приобретения сопоставимого замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода. Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

1) Метод капитализации доходов:

При использовании метода капитализации дохлдов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предлагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется когда доходы меняются от периода к периоду, т. е. они не стабильны.

Основные этапы оценки методом капитализации доходов:

· определение чистого операционного дохода;

· определение действительного (эффективного) валового дохода;

· определение величины операционных расходов;

· определение чистого операционного дохода;

· расчет коэффициента капитализации;

· расчет оцениваемой стоимости недвижимости (чистый операционный доход, деленный на коэффициент капитализации).

2) Метод дисконтированных потоков При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется когда доходы меняются от периода к периоду, т. е. они не стабильны. Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Основные этапы оценки методом дисконтированных доходов:

· определение прогнозного периода;

· прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию;

· расчет стоимости реверсии. Реверсия — это остаточная стоимость; объекта при прекращении поступлений потока доходов;

· определение ставки дисконтирования.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков производится по следующей формуле:

(1)

где PV — текущая стоимость;

Ct — денежный поток периода t;

i — ставка дисконтирования денежного потока периода t;

R — стоимость реверсии Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Информация необходимая для применения затратного подхода это: уровень заработной платы; величина накладных расходов; затраты на оборудование; нормы прибыли строителей в данном регионе; рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

1. расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

2. расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

3. расчет накопленного износа (Ин);

4. физический износ — износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

5. функциональный износ — износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

6. внешний износ — износ в результате изменения внешних экономических факторов;

7. расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

8. определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп=Сз+Су Основные методы затратного подхода:

1) Метод сравнительной единицы. Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.)

2) Метод количественного обследования. Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т. е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

· анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

· технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

· оценка общественно-государственных и специальных объектов;

· оценка объектов на малоактивных рынках;

· оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

— Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

— Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

— Несоотвествие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

— Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;

— Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;

— Отдельная оценка земельного участка от строений;

— Проблематичность оценки земельных учатсков в России.

1.3 Коммерческая недвижимость как объект управления Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческой недвижимостью являются все нежилые объекты недвижимости, которые используются в коммерческой деятельности с дальнейшим извлечением прибыли.

К коммерческой недвижимости относят:

— офисную недвижимость (офисы, офисные центры);

— производственную недвижимость (складские и промышленные помещения, здания заводов и фабрик);

— торговую недвижимость (магазины, торговые центры) Особенности оценки офисной недвижимости обусловлены рядом взаимосвязанных факторов, присущих объектам данного типа. Во-первых, это концентрация недвижимых данных объектов в городской зоне, во-вторых — та роль, которую офисная недвижимость оказывает на имидж компании. Большинство посетителей, особенно те, кто приходит впервые, формируют свое мнение об организации именно на основе впечатлений от офиса: его месторасположения, отделки и прочего. Именно поэтому месторасположение, удаленность офиса от транспортной сети, наличие парковки играют решающую роль при оценке такой недвижимости. Не менее важны также планировка, площадь и отделка помещения.

На стоимость производственной недвижимости серьезное влияние оказывают следующие факторы: наличие удобных подъездных путей, коммунальных благ, обязательных для производственного процесса.

Помещение должно соответствовать требования пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологической службы, в случае необходимости быть оборудовано дополнительными системами вентиляции и канализации, утилизации отходов и прочими.

При оценке торговых помещений важнейшими факторами остается их месторасположение и доступность для покупателей. Привлекательность района, демографический состав населения, распространенность в районе других подобных объектов — эти сведения будут главными для оценщика. Также учитываются перспективы района: реконструкция, строительство новых торговых комплексов и жилых объектов.

Оценка коммерческой недвижимости является одним из самых распространенных в настоящее время видов оценки и включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды.

Обстоятельства, при которых может потребоваться оценка коммерческой недвижимости, могут быть самыми разнообразными. Ниже приведён перечень наиболее распространённых ситуаций, с которыми приходилось сталкиваться:

· для купли-продажи, дарения, наследования;

· при страховании;

· для залога при получении кредита;

· для внесения его стоимости в уставный капитал;

· для раздела имущества (для суда).

Документы необходимые для оценки объектов коммерческой и офисной недвижимости.

— документы, подтверждающие права собственности на объекты недвижимости (участок);

— документы БТИ на объект (данные о территориальных границах участка и паспорта БТИ);

— сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию.

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и спецификой объекта оценки [].

Основное отличие коммерческой недвижимости от любой другой в том, что она приобретается для последующего извлечения дохода. Имеется в виду не тот доход, который возникает при практически неизбежном росте цен на объект недвижимости, а доход, возникающий в процессе эксплуатации этого объекта. Также коммерческая недвижимость, в отличие от жилых помещений, довольно трудно поддается оценке, приходится применять несколько другие, более дорогостоящие методы, чем при оценке жилья. Нужно учитывать множество моментов, это не только общая площадь, но и потенциал месторасположения, наличие транспортной развязки, терминалов и т. д.

Оценка коммерческой недвижимости включает в себя целый ряд мероприятий, таких как определение стоимости права аренды или пользования. Когда производится оценка коммерческой недвижимости профессионалами, происходит учет размера дохода, риска получения этого дохода и периода, необходимого для его получения. Для учета берется внимание целый ряд факторов, от которых зависит способность недвижимости приносить доход: функциональное назначение, качество и местоположения объектов, подлежащих оценке. Проводимая во время аудита компании оценка стоимости зданий, основывается на изучении их состояния, а так же условий месторасположения.

Следует выделить основные моменты, когда оценка зданий и оценка сооружений приобретает особое значение, а именно подготовка к операциям купли-продажи, кадастровая оценка для целей налогообложения, страхование недвижимости, кредитование под залог имущества, сдача зданий в аренду и других целей.

Понятие оценки нежилой недвижимости включает в себя оценку стоимости коммерческой недвижимости, оценку производственных и складских помещений, оценку магазинов и торговых помещений, оценку офисных зданий и т. д.

Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных сил очень трудно выделить и количественно определить. Базовым фактором, определяющим специфику ценообразования объектов коммерческой недвижимости, является показатель доходности. Рыночная стоимость коммерческого объекта напрямую зависит от его способности приносить доход владельцу. Чем большей способностью генерировать денежные потоки доходов обладает оцениваемый объект, тем выше будет рыночная стоимость квадратного метра его территории. Самыми прибыльными на сегодняшний день считаются торговые помещения (магазины). Потому этот сегмент рынка коммерческой недвижимости традиционно является и более дорогим.

Основные ценообразующие факторы для коммерческой недвижимости можно разделить на следующие:

· местоположение;

· плотность застройки и социальный класс населения в районе торговли (если рассматривается недвижимость коммерческого назначения, особенно магазина);

· хорошая репутация объекта;

· наличие организационной инфраструктуры (автостоянка, подъездные пути);

· состояние помещения магазина, коммуникаций, оборудования;

· характеристики оцениваемого объекта — общая площадь, планировка;

· наличие (или отсутствие) складских, вспомогательных и/или служебных площадей.

В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» в целом при оценке недвижимости используются три основных подхода оценки: сравнительный, доходный, затратный. Основными подходами оценки коммерческой недвижимости являются сравнительный и доходный подходы.

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по сопоставимым объектам недвижимости. Цены на сопоставимые объекты затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от объекта оценки.

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость объекта недвижимости зависит от возможности получения дохода, который может быть извлечен собственником от владения объектом. Этот метод заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки (с учетом фактора времени) [].

Для объектов коммерческой недвижимости методы доходного подхода могут быть применены при наличии достоверной информации, характеризующей потоки доходов и расходов при эксплуатации недвижимой собственности.

1.4 Значение оценки рыночной стоимости недвижимости при оптимизации её использования Понятие рыночной стоимости связано с коллективным восприятием и поведением участников рынка. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции (сделки), совершаемые на рынке, и отделяет их от других «внутренне присущих» или нерыночных соображений, влияющих на стоимость. Рыночная стоимость основывается на рыночных данных, и поэтому все входные параметры должны базироваться на информации, полученной на рынке.

Определение рыночной стоимости согласно Федеральному стандарту оценки № 2 (ФСО № 2): при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме []

Согласно Международным стандартам оценки (МСО 2007) — рыночная стоимость определяется как: расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Согласно ФСО № 2, рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

— при изъятии имущества для государственных нужд;

— при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

— при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

— при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

— при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

— при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Рыночная стоимость на практике также применяется при решении следующих задач:

1. Принятие управленческих решений;

2. Продажа и покупка имущества Рыночная стоимость является основой для определения залоговой, ликвидационной и специальной стоимостей.

Понятие рыночной стоимости не зависит от фактической сделки, заключенной на дату оценки и не предполагает, что она обязательно будет заключена.

Рыночная стоимость это результат общего восприятия участников рынка. Оно отображает разнообразные факторы, способные влиять на стоимость объектов оценки на рынке.

Таким образом, рыночная стоимость это расчетная возможная цена, которая может быть применена при трансакции (сделки) на дату оценки при следующих условиях:

· Сделка проходит на конкурентном и открытом рынке, что подразумевает присутствие альтернативных и доступных объектов, при этом потенциальный покупатель может выработать наиболее продуктивный объект. Предполагается, что оцениваемое имущество будет открыто и должным образом выставлено на рынке с достаточной гласностью. Так же, принимается во внимание, что объект оценки — товар, который не является распространенным предметом купли-продажи, и его продажа требует значительного усилия для адекватного маркетинга и переговоров.

· Покупатель и продавец действуют на основе типичных мотиваций, при этом испытывая прессинга неких чрезвычайных обстоятельств. Это означает, что предполагаемая сделка будет происходить между сторонами, которые не связаны между собой особыми связями, которые действуют самостоятельно, стремясь приобрести выгоду — достигнуть цены, наилучшей с их точки зрения на данный момент времени. Для этого покупатель и продавец, и должны иметь достаточно информации — у каждого из них было достаточно времени для изучения других рыночных потенциалов и альтернативных вариантов. Именно при этих условиях покупатель не станет платить цену, выше той, которую диктует рынок, а продавец не будет настаивать на цене, если она не считается адекватной сложившемуся рынку. Таким образом, рыночная стоимость — это максимальная из реально возможных для продавца и минимальная из реально возможных для покупателя цена.

· Итог оценки должен отражать имеющуюся рыночную ситуацию, а не предыдущую или предполагаемую. Для такой временной привязки непременным является указание даты оценки, вне которой в силу непостоянства рынка и рыночных условий рассчитанное значение стоимости может быть неверным или некорректным.

Следование этим нормам позволяет распознавать рыночную и иные виды стоимости, которые учитывают характерные особенности конкретного имущества и/или конкретной трансакции (сделки).

Крайне важно выделить, что профессионально определенная рыночная стоимость является объективной оценкой имущества на конкретную дату. При этом под рыночной стоимостью понимается стоимость при наиболее эффективном использовании имущества, полученная без учета затрат по купле-продаже и связанных с ней налогов.

Важнейшими характеристиками рынка являются открытость и степень конкурентности. Открытый рынок это рынок, в котором отсутствуют какие-либо серьезные препятствия правового, технологического, финансового или другого характера, которые делали бы неосуществимым появление на рынке новых продавцов и покупателей и их уход с рынка.

Уровень конкурентности рынка обусловлен числом покупателей и продавцов, степенью однородности товара, контроля над ценами со стороны некоторых покупателей и продавцов, открытости рынка, наличием конкуренции. Совершенно противоположными моделями рынка являются рынок абсолютной конкуренции и рынок абсолютной монополии.

При определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых, озабочен возможностью получения предельно высокой выгоды от сделки с этим объектом. Максимально высокая выгода ассоциируется: у продавца — с максимально высокой ценой сделки, у покупателя — с максимально высокой доходностью объекта после его приобретения.

Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки считается ключевым и необходимость учета его в процедурах оценки приводит к рассмотрению вариантов альтернативного использования. Дополнительные расчеты и аналитические заключения позволят установить и экономически обосновать оптимальный вариант использования.

управление недвижимость рыночный стоимость

2. Анализ рынка коммерческой недвижимости и характеристика объекта

2.1 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Перми Анализ рынка недвижимости является неотъемлемой частью информационного обеспечения оценки и любых операций с недвижимым имуществом, включая строительство объектов недвижимости, изменения их функционального использования. Знание рынка и его потребностей дает основу для эффективной инвестиционной деятельности при строительстве, обороте объектов недвижимости, эксплуатации.

Анализ рынка недвижимости — это вид деятельности, цель которой заключается в том, чтобы обеспечить объективной информацией лиц, принимающих решение о совершении определенных операций с недвижимостью на рынке, инвестирующих недвижимость, осуществляющих оценку ее рыночной стоимости.

Рынок коммерческой недвижимости — этот сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. — все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

Рассматривая структуру рынка коммерческой недвижимости в апреле 2014 года, можно наблюдать отрицательную динамику в сегменте купли-продажи.

По данным аналитического центра «Медиана», самыми дорогими на рынке коммерческой недвижимости по стоимости квадратного метра являются торговые помещения, цена за месяц составила 61,88 тыс. руб. за кв.м. Средняя цена продажи офисов составила 55,88 тыс. руб. за «квадрат». Помещения производственно-складского назначения предлагались в среднем по 17,93 тыс. руб. за кв.м.