Управление развитием коммерческой недвижимости на примере ТРЦ «МегаСити»

Министерство образования и науки государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«САМАРСКИЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Инженерно-экономический факультет Кафедра теоретической экономики и экономики недвижимости

Курсовая работа по дисциплине

«Управление недвижимостью»

на тему

«Управление развитием коммерческой недвижимости на примере ТРЦ «МегаСити»

Выполнила: Арзуманян М.Э.

Самара

Глава 1. Теоретические аспекты управления недвижимостью

1.1 Управление недвижимостью: сущность, функции и уровни управления

1.2 Субъекты рынка недвижимости, участвующие в управлении недвижимостью

1.3 Понятие коммерческая недвижимость и ее особенности

1.4 Виды коммерческой недвижимости

1.5 Способы управления коммерческой недвижимостью Глава 2. Управление развитием коммерческой недвижимости на примере ТРЦ «МегаСити»

2.1 Анализ рынка торговой недвижимости г. Самара

2.2 Краткое описание объекта недвижимости Заключение

Библиографический список Приложение

Введение

Вопросы создания, развития недвижимости и последующего управления ею в последнее время являются очень популярными. Это объясняется тем, что недвижимость формирует основное звено всех рыночных отношений. Определение недвижимость включает в себя жилую и коммерческую недвижимость.

Цель данной работы — определить основные направления развития коммерческой недвижимости.

Задача работы — изучение коммерческой недвижимости и элементов управления ею на примере торгово-развлекательного комплекса «МегаСити».

Методическую и теоретическую основу моей работы составили труды отечественных ученых, а так же материалы, предоставленные компанией «ВИКТОР и КО». Я использовала 30 источников, в том числе: Асаул А. Н. «Экономика недвижимости», Горемыкин В. А. «Экономика недвижимости», Озеров Е. С., Тарасевич Е. И. «Экономика недвижимости».

Курсовая работа состоит из двух глав, каждая из которых включает в себя несколько частей. В первой главе даётся определение понятия «управление недвижимостью», его цели, функции, рассматривается классификация коммерческих объектов недвижимости. Во второй главе дается краткая характеристика исследуемого объекта, его арендная политика и управление доходами.

Основными объектами, приносящими доход, являются объекты коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Разнообразие объектов недвижимости, приносящих доход, а так же необходимость эффективного управления, с целью получения максимально возможного дохода определяет актуальность вопросов, отраженных в моей курсовой работе.

Глава 1. Теоретические аспекты управления недвижимостью

1.1 Управление недвижимостью: содержание, функции и уровни управления Понятие «управление» широко употребляется в современной экономической и управленческой литературе, однако трактовки его многообразны. Трактовка автора базируется на понимании управления как свойства любых организованных систем, имеющего специфику в социальных системах.

В соответствии с этим в качестве исходного определения может быть принято следующее.

Управление — необходимая функция любых организованных (упорядоченных) систем (технических, социальных и пр.), обеспечивающая их сохранение и воспроизводство, координацию взаимодействия между элементами системы.

Применительно к человеческому обществу, где управление выделяется в конкретный вид деятельности, указанное определение развертывается в другое.

Управление — сознательная целенаправленная систематическая деятельность по организации эффективного функционирования объекта управления в условиях изменяющейся внешней среды.

Указанное определение может быть принято как базовое при раскрытии содержания управленческой деятельности в любой из сфер общественной практики, так как оно содержит основные требования, предъявляемые к этой деятельности:

— управление должно осуществляться сознательно, на основе изучения объективных закономерностей протекания общественных процессов (экономических, политических, национальных и т. д.);

— управление должно быть направлено на достижение определенных, ясно сформулированных целей, поскольку при ином подходе невозможно определить, является ли управленческая деятельность эффективной, и на разработку способов их достижения;

— Смысл управления состоит в обеспечении эффективного функционирования объекта управления, поэтому критерием эффективности критерием управления недвижимостью не может быть, например, минимизация затрат на него: эти затраты должны быть соразмерны с эффективностью использования объекта недвижимости;

— управление является систематическим, а не разовым процессом: нельзя свести смысл управления к принятию только одного, даже взвешенного и обоснованного решения или к однократному управленческому воздействию на объект управления;

— управление всегда осуществляется в условиях определенной, причем изменяющейся внешней среды, которая воздействует одновременно как на объект, так и на субъект управления.

В общем виде смысл понятия «управления» может быть изображен следующим образом (рис. 1.1.)

Управляющие воздействия Рис 1.3. Общая система управления.

Приведенное базовое определение управления применительно к экономической сфере нуждается в уточнениях с учетом следующих двух важных характеристик:

1. Экономическая деятельность всегда осуществляется на базе определенных отношений собственности: ее цели, содержания, критерии эффективности определяются собственником факторов производства. соответственно этому управление выступает в качестве важнейшей функции собственника и является способом и условием реализации его целей и экономической власти.

2. Развитие экономики органически связано с развитием разделения труда, в ходе которого управление превращается в самостоятельный вид хозяйственной деятельности, а при развитии предпринимательства становится одним из видов предпринимательской деятельности.

Между указанными характеристиками управления (управление как функция собственника и как предпринимательская деятельность) существует серьезное противоречие. С одной стороны, при управлении предприниматель призван реализовывать интересы собственника (например, повышать стоимость принадлежащей ему недвижимости), а с другой — он имеет собственные интересы, отличные от интереса собственника (получить максимальное вознаграждение за свою деятельность).

Существование указанного противоречия — это не следствие злого умысла, а объективный результат разного социально-экономического статуса собственника и управляющего.

Создание эффективной системы управления недвижимостью предполагает выработку таких норм и стандартов управления, таких договорных отношений и механизмов материального стимулирования управляющих, которые позволяли бы свести к минимуму негативные последствия этого противоречия.

Элементами такой системы могут быть:

— совместное определение основных целей и принципов, которыми должен руководствоваться управляющий, оформленных в виде декларации или концепции управления объектом (разработанным управляющим и согласованных с собственником);

— регулярная и пунктуальная отчетность управляющего перед собственником, включающая не только формализованные, цифровые данные, но и текстовую часть, объективно отражающую деятельность управляющего;

— регулярные аудиторские проверки по согласованному собственником и управляющим графику;

— создание механизмов материального поощрения управляющих, содержащих ясно выраженную связь между его доходом и приростом стоимости имущества (а не только объемами и темпами валового роста или чистого дохода от объекта);

— создание организационных форм, позволяющих вовлечь собственника или его представителей в принятие наиболее существенных решений по управлению объектами.

Конкретизируя приведенное выше определение управления как деятельности по обеспечению эффективного функционирования объекта управления, можно сформулировать его в виде следующих прикладных вариантов, помогающих лучше понять смысл управления недвижимостью.

Управление — целенаправленный перевод объекта из начального состояния в заданное в изменяющихся условиях,, осуществляемый наиболее эффективным образом.

Приведенное определение показывает, что управление, во-первых, всегда направлено на достижение определенных целей, которые должны быть ясно определены и сформулированы, а во-вторых, оно должно обеспечить достижение этих целей наиболее эффективным образом, т. е. с минимальными издержками.

Управление — выбор наилучшего варианта из возможных (наилучшего варианта использования объекта, наилучшей организационной структуры, наилучшей организации управления и т. д.).

Последние определение акцентирует внимание на том, что управление всегда связано с анализом сильных и слабых сторон объекта управления, внешней среды, разработкой критериев принятия решений и выбором возможностей.

Управление — комплекс мероприятий (функций), которые должны быть реализованы для достижения поставленных целей.

Управление, следовательно, предполагает активную деятельность по достижению поставленных целей, воздействие на объект управления.

Таким образом, указанные определения не являются альтернативными, они отражают различные аспекты управления и взаимно дополняют друг друга. Так, если речь идет об управлении развитием недвижимости, то в общем виде его задача состоит в том, чтобы обеспечить перевод объекта недвижимости из данного состояния (неразработанный земельный участок) в заданное (развитый объект недвижимости), причем это должно быть сделано наилучшим образом. Для разрешения поставленной задачи необходимо, во-первых, определить, какой из вариантов развития наилучший для данного участка, во-вторых, использовать наилучший вариант финансирования, наилучшую организационную схему, наилучший способ контроля за деятельностью подрядчиков и т. д.

Аналогичным образом в процессе управления созданным объектом недвижимости должен быть выбран вариант управления, определены вариант использования объекта, целевая группа показателей. Модель арендной политики, вариант эксплуатации объекта и пр.

Для реализации выбранного варианта управляющий должен выполнить определенные мероприятия (функции) — организовать реализацию проекта, скоординировать действия разных участников, проконтролировать ход реализации проекта и т. д.

Определение управления как процесса, состоящего из отдельных мероприятий (функций), — одно из наиболее известных и традиционных в науке управления. Основы такого понимания управления заложены в классической школе управления французским теоретиком и практиком управления А. Файолем.

Согласно его представлениям, управлять — значит предвидеть организовывать, распоряжаться, координировать и контролировать.

Соответственно этому весь процесс управления состоит из следующих подпроцессов (распадается на следующие функции):

— прогнозирование и планирование (изучение будущего, постановка целей и разработка программ действий по их достижению)

— организация (создание технологических, организационных и социальных структур, обеспечивающих достижение поставленных целей)

— руководство (распоряжение), т. е. приведение в действие персонала

— координация (согласование работы отдельных участников деятельности)

— контроль (наблюдение за выполнением установленных правил и распоряжений).

В общем виде взаимосвязь между основными функциями управления может быть представлена схемой (рис. 1.2.)

Рис 1.2. Основные функции управления

Являясь частным случаем управления, управление недвижимостью подчинено общим законам управленческой деятельности и включает выполнение указанных функций. В то же время из-за специфики недвижимости как объекта управления управление ею имеет и особенности. Прежде всего, поскольку недвижимость выступает как одна из разновидностей собственности, на нее распространяются общие положения для управления собственностью.

Как отмечалось выше, собственность является одновременно субъект-субъективным и субъект-объективным отношением.

В связи с этим проблема управления собственностью может рассматриваться в двух аспектах:

— управление собственностью как управление субъектами собственности (управление отношениями собственности),

— управление собственностью как управление объектами собственности (эффективность их использования).

Управление собственностью, рассматриваемое как управление отношениями собственности, включает:

— определение оптимального соотношения между различными формами и видами собственности

— разграничение государственной и муниципальной, федеральной и субфедеральной собственности

— формирование системы приоритетов и ограничений для развития тех или иных форм и видов собственности.

Как следует из перечисленных позиций, большая часть функций по управлению отношениями собственности доступа только государству и отчасти муниципальным образованиям. Именно государство задает правила взаимоотношений между собственниками, определяет возможности развития разных форм и видов собственности (через законодательное определение статуса государственных предприятий, их разновидностей, лицензирование, систему банкротства, налогообложения и пр). поощряет или, напротив, тормозит их развитие.

Управление отношениями собственности — важнейшая функция государства независимо от его доли как непосредственного собственника экономике страны.

Что касается управления собственностью как управления объектами собственности, то в его рамках целесообразно выделить, в частности, следующие направления:

— управление недвижимостью;

— управление финансовыми ресурсами;

— управление нематериальными активами (интеллектуальной собственностью).

Управление недвижимостью, таким образом, — один из видов управления собственностью и поэтому должно быть подчинено интересам собственника. Оно призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.

Специфика управления недвижимостью определяется также такими факторами:

— цели собственника

— масштабы и структура объекта управления

— типы недвижимости Как отмечено выше, с точки зрения интересов собственника можно выделить по крайней мере две разновидности недвижимой собственностью — операционную и инвестиционную.

С точки зрения целей управления и его особенностей целесообразно в зависимости от масштаба и структуры объекта управления выделение следующих уровней в системе управления недвижимостью (рис 1.3.)

Рис 1.3. Основные уровни управления недвижимостью Каждый из выделенных уровней имеет свои особенности:

— в целях управления

— в содержании и организации управления

— в использовании юридических процедур при передаче объектов в управление.

Управление портфелем недвижимости. Это деятельность по управлению совокупностью объектов недвижимости, составляющих портфель активов собственника, направленная на получение прибыли на вложенный капитал и увеличение ценности портфеля в долгосрочной перспективе, включая составление и актуализацию портфеля в интересах повышения доходности и снижения рисков от владения портфелем.

Цель управления в данном случае — максимизация дохода, приносимого совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель, при одновременной минимизации рисков, связанных с владением портфелем. Очевидно, что достижение этой цели в полном объеме невозможно. В связи с этим реальный портфель недвижимости всегда результат компромисса между стремлением к доходу и желанием избежать риска. Так же как и на фондовом рынке, возможны различные по составу портфели — «агрессивные», «консервативные» и пр. в зависимости от готовности инвестора идти на риск. Однако, каков бы ни был конкретный портфель, его формирование и поддержание в актуальном состоянии требует решения таких задач:

— формирование портфеля из взаимодополняющих объектов недвижимости, отличающихся друг от друга по местоположению, типу, размерам и пр.

— актуализация портфеля (приобретение, продажа, ликвидация, развитие),

Управление портфелем недвижимости связано с решением задач, относящихся к сфере инвестиционных и финансовых решений. В числе функций, выполняемых при управлении портфелем недвижимости, выделяют следующие:

— выработка общей инвестиционной стратегии, подготовка программ инвестирования;

— подбор объектов для инвестирования и продажи;

— отбор компаний для управления объектами, заключение соответствующих договоров, разработка и реализация проектов;

— подготовка отчетности о результатах управления портфелем перед инвестором;

— перечисление чистых доходов портфеля инвестору.

Управление комплексами объектов недвижимости. Они сформированы по функциональному назначению недвижимости (жилая, индустриальная, коммерческая и пр.), либо по территориальному признаку, либо по признаку единства управления (единая управляющая компания).

Цель управления комплексом объектов недвижимости задается его собственником (собственниками). В качестве такой цели могут выступать и максимизация стоимости комплекса к определенному периоду времени, и максимизация дохода, приносимого комплексом, и достижение иных целей.

Основные задачи, решаемые на уровне управления комплексом объектов недвижимости:

— формирование политики в отношении комплекса (определение сегментов пользователей для объектов, входящих в комплекс);

— поддержание отношений с собственником и партнерами;

— координация и контроль за деятельностью управляющих объектами недвижимости.

Управление объектом недвижимости. Цель управления на данном уровне — достижение максимальной отдачи от объекта недвижимости.

Основные задачи, решаемые при управлении объектом недвижимости:

— учет и отчетность;

— маркетинг;

— управление финансовыми потоками, связанными с объектами;

— технический менеджмент;

— обеспечение объекта и пользователей необходимыми ресурсами;

— управление занятостью объекта;

— управление персоналом.

Задачи, стоящие перед управлением объектами недвижимости, могут решаться на разных уровнях управляющей компании. Линейный управляющий может решать лишь часть из них, касающихся непосредственных взаимоотношений с арендаторами, оказания им услуг, обеспечения эксплуатации здания и т. д. Значительная часть задач по управлению объектом недвижимости решается на уровне управляющей компании.

1.2 Субъекты рынка недвижимости, участвующие в управлении недвижимостью Отличительной особенностью рынка недвижимости является наличие значительного количества субъектов, прямо или косвенно задействованных на рынке. Тем не менее, можно выделить четыре наиболее характерных группы участников рынка (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Схема взаимоотношений субъектов рынка недвижимости

1. Продавцы, арендодатели. Физические или юридические лица, которые владеют документально подтвержденными правами на объект недвижимости и которые готовы продать свое недвижимое имущество другому лицу — покупателю (или сдать его в аренду на определенный срок). Следует особо отметить, что представлять интересы продавцасобственника или выступать в качестве собственника могут управляющие компании.

2. Покупатели, арендаторы. Физические или юридические лица, которые хотят и могут (с финансовой и юридической точек зрения) приобрести (или арендовать) объект недвижимости с целью его использования в качестве операционной или коммерческой недвижимости. Как и в предыдущей группе субъектов рынка недвижимости, в качестве покупателя (или арендатора для дальнейшей субарендой деятельности, инвестора и т. д.) могут выступать управляющие недвижимостью компании.

3. Профессиональные участники, посредники, консультанты. Управляющие компании и другие участники рынка недвижимости, которые обслуживают недвижимость, ее собственников и потенциальных покупателей недвижимости. Иначе эти компании называют поставщиками товаров, работ, услуг на рынке недвижимости;

— эксплуатационные компании, осуществляющие работы по техническому обслуживанию, ремонту, охране или уборке объекта недвижимости;

— консалтинговые компании (консалтинг в сфере управления недвижимостью, маркетинговые исследования, оценка имущества);

— риэлтерские компании;

— рекламные агентства;

— кредитные организации;

— юридические службы;

— эксперты-оценщики;

— профессиональные ассоциации управляющих недвижимостью;

— кадровые агентства;

— архитектурные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные и другие организации, привлекаемые для осуществления процессов развития (девелопмента) объектов недвижимости;

— высшие учебные заведения, центры подготовки и повышения квалификации специалистов, работающих с объектами недвижимости.

4. Государственные надзорные и регулирующие органы и прочие. Участие органов государственной власти в процессе управления недвижимостью осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами региональных и местных органов власти. Государственные надзорные и регулирующие органы осуществляют регулирование и контроль над состоянием объекта управления или деятельностью на нем пользователей. Предприятия, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование и прочие, способствующие организации деятельности на рынке недвижимости, например компании — поставщики коммунальных ресурсов (электрическая и тепловая энергия, вода и т. п.).

Наиболее активными участниками рынка недвижимости являются управляющие компании, специализирующиеся на управлении недвижимостью. Специализация такой компании и по охвату функционального назначения объектов недвижимости, и по сфере непосредственной деятельности намного шире и может включать в себя несколько видов бизнеса одновременно. Например, совмещение функций девелопера, подрядчика строительных работ и эксплуатирующей организации или, например, функции риэлтора, оценщика, юриста и консультанта по недвижимости.

Управляющие и консалтинговые компании, обладающие квалифицированными специалистами, являются центрами накопления и распространения опыта профессионального управления недвижимостью. В рамках рынка профессионального управления недвижимостью они способны оказывать следующие услуги:

— мониторинг и анализ рынка недвижимости;

— юридическая экспертиза объекта (оценка и восстановление правоустанавливающих документов, составление перечня основных документов, необходимых для управления, рекомендации по выбору договора управления и т. д.);

— техническая экспертиза объекта (определение ограничений по использованию из-за технических и физических характеристик, анализ технического состояния строительных конструкций, инженерного оборудования, оценка физического и морального износа и т. д.);

— определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;

— разработка и оценка программ управления объектом недвижимости;

— рекомендации по формированию арендной политики;

— кадровый аудит и подбор персонала;

— разработка маркетинговых стратегий и планов рекламных мероприятий;

— подготовка текста контракта на управление тем или иным объектом недвижимости и приложений к нему;

— разработка проектов развития недвижимости, создание и реализация стратегий и программ управления недвижимостью;

— непосредственное управление развитием недвижимости и др.

Практика показывает, что привлечение управляющих компаний, имеющих достаточный опыт управления и квалифицированный персонал, может обеспечить быстрое и беспристрастное решение вопросов, возникающих в ходе управления недвижимостью. Решение, принятое независимым профессиональным управляющим недвижимостью или консультантом, которому доверяют собственник, подрядная организация, арендатор объекта недвижимости и другие заинтересованные участники рынка недвижимости, может быть более приемлемым для сторон, чем решение, принятое одной из них. Впоследствии это позволяет избежать длительного и дорогостоящего арбитражного или судебного разбирательства. 15]

1.3 Понятие коммерческая недвижимость и ее особенности Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.2):

Рис. 1.2. Укрупненная классификация объектов недвижимости

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

Перейдем непосредственно к рассмотрению объектов коммерческой недвижимости.

Как видно из рисунка 1.1. коммерческая недвижимость является разновидностью искусственных объектов недвижимости, т. е. построенных объектов недвижимости.

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

К объектам коммерческой недвижимости относятся всякого рода объекты нежилого фонда, например: здания особняков (отдельно стоящие здания), используемые под офисные, банковские, торгово — развлекательные и иные цели, не связанные с проживанием людей; все без исключения административные здания, офисные и бизнес центры, магазины, рестораны, павильоны, нежилые помещения на первых, цокольных, полуподвальных и подвальных этажах в жилых зданиях, изначально не предназначавшиеся для использования, как квартиры, а так же квартиры, выведенные из жилого фонда и имеющие следующие целевые назначения — «помещение свободного назначения», «…под торговые цели», «…офисное», «…бытового обслуживания», «…складское», «…производственное», всякого рода промышленные объекты (здания и помещения заводоуправлений, цеха, складские, производственные и иные аналогичные помещения, находящиеся на территории предприятий), земельные участки, предназначенные для промышленного или складского строительства и т. п.

Таким образом, понятие объектов коммерческой недвижимости достаточно обширно. Проще говоря, коммерческой недвижимостью является все, что не является жильем, дачными и коттеджными постройками, личными гаражами, а так же земельными участками, предназначенными для дачного или иного индивидуального жилого строительства.

Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать (взять) в аренду, купить или продать, передать право пользования, заложить в качестве обеспечения в банк при получении кредита, внести в качестве уставного взноса и использовать еще великим множеством способов, в зависимости от стоящей перед Вами задачи и поставленной цели. Цель использования коммерческой недвижимости у всех, как правило, одна — получение дохода. Одни — собственники, или фирмы, являющиеся прямыми арендаторами у собственников — эту недвижимость не только используют сами, но и сдают или продают. Собственники проводят операции по переуступке прав аренды «ППА" — (прямые арендаторы) и на этом зарабатывают. Другие — снимают в аренду (субаренду), или покупают (ППА) для открытия офиса, магазина, склада, ресторана, банка, производства и т. п., таким образом, используя коммерческую недвижимость, так же получают свой доход.

Любой вид деятельности любой из фирм невозможен без использования коммерческой недвижимости того или иного рода, будь то офис или завод. Разумеется, любая операция с коммерческой недвижимостью должна проводиться таким образом, чтобы быть в соответствии с законодательством РФ, законами, постановлениями и аналогичными документами местных органов власти и органов надзора (например, СЭС и ГПН). Будь то аренда или покупка — любая сделка с коммерческой недвижимостью должна сопровождаться приложением необходимого, в том или ином случае, пакета документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки, и производиться по той или иной не противоречащей законодательству схеме. Например, любая сделка, проводимая с объектом коммерческой недвижимости — муниципальной (городской) или федеральной собственности, вне зависимости от срока заключения договора аренды (субаренды), нуждается в обязательной регистрации в соответствующих инстанциях. При сдаче в аренду объекта коммерческой недвижимости собственником, арендные отношения обязательно регистрировать только в том случае, если срок действия договора превышает 1 год (т.е. краткосрочные договора — на 11 месяцев — не регистрируются). Для регистрации договора прилагается пакет документов на объект коммерческой недвижимости, являющийся объектом сделки.

1.4 Виды коммерческой недвижимости Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход — коммерческие и создающие условия для его извлечения — промышленные (индустриальные).

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта.

Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).

1.5 Способы управления коммерческой недвижимостью Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с ней: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы — весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях: 1. правовом (распределение и комбинирование прав на недвижимость); 2. экономическом (управление доходами и затратами в процессе эксплуатации объекта недвижимости); 3. техническом (содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением), и включает систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами, оформление и регистрация правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости, управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

— систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

— оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

— управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.).

Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Работа с объектом коммерческой недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и «расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т. д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т. п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Эксплуатирует объект пользователь — арендатор, предприниматель и т. д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

Деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости.

Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

коммерческая недвижимость торговый

Глава 2. Управление развитием коммерческой недвижимости на примере ТРЦ «МегаСити»

2.1 Анализ рынка торговой недвижимости г. Самара С открытия первых торговых центров в Самаре прошло уже более десяти лет. Несмотря на стремительный рост торговых площадей, пока ни один тц не был закрыт и каждый находит своего потребителя. Ежегодно вводятся все более современные объекты, девелоперов давно не смущают площади более 100 тыс.кв.м — они замахиваются на 200. Не сумевшие адаптироваться к быстрым изменениям уйдут с рынка.

Ниже представлена карта ТЦ города.

Однако и сейчас количество торговых площадей на душу населения в Самаре немаленькое. Так, в компании «РТМ Девелопмент» считают, что на тысячу человек их приходится порядка 500 кв.м. В администрации города приводят более впечатляющие цифры: 324 кв. м/1000человек площадей продовольственной торговли и610кв. м/ 1000 по непродовольственной группе. Между тем еще в 2005 г. на1000 жителей приходилось менее 300кв. м торговых площадей. Всего по данным администрации в городе работает 4870магазинов и 68ТЦ. Для наглядного сравнения тц объединим их в таблицу 2.1.

Таблица 2.1. Сводная таблица всех Самарских торговых объектов Основываясь на данные таблицы 2.1. можно сделать вывод о том, что бум строительства объектов торгового назначения пришелся на период с 2003 по 2007 года. Конечно же есть и объекты, построенные раньше указанного срока и функционирующие по сей день. Нельзя и не отметить, что участниками 3 крупнейших проектов является известная в Самаре компания «Виктор и Ко». Именно они являются основателями таких гигантов рынка коммерческой недвижимости города как ТРЦ Московский, ТРЦ Космопорт и ТЦ Мега-Сити.

Сравнивая объекты коммерческой недвижимости нельзя не рассмотреть стоимость аренды этой недвижимости.

Стоимость аренды торговых объектов Самары варьируется в зависимости от типа помещения и места расположения. Она колеблется от 500 до 4500 руб. за кВ. метр. Все зависит, конечно же, от месторасположения и отличительных особенностей ТЦ. Ниже представлена таблица арендных ставок в ТЦ Самары.

Таблица 2.2. Стоимость аренды 1 м.кв. в ТЦ Самары

Приведенная выше таблица позволяет сравнить объекты торговой недвижимости города и определить колебание цен на аренду коммерческой недвижимости, зависящее от различных показателей объектов.

Основываясь на данные таблицы 2.2. можно утверждать, что самая дорогая арендная ставка наблюдается в ТРК Московский и ТРК Космопорт. Это объясняется и благоприятным местоположением объектов, и их соответствием требованиям и запросам современных людей. Самая же низкая арендная ставка в ЦУМ Самара. Последнее время ЦУМ, занимавший ранее лидирующее место среди торговых площадей города, покидает лидирующие позиции и становиться все менее востребованным. Главной причиной этого является неэффективное управление объектом, отсюда и проблемы с арендаторами и как следствие отсутствие посетителей.

Заканчивая разговор о торговой недвижимости Самары, можно сделать вывод о том, что Самарский рынок коммерческой недвижимости достаточно развит и в количественном отношении уже почти насыщен. В плане качественного развития потенциал его еще велик. Городу нужны высококлассные коммерческие площади, и операторы из других регионов это понимают.

2.2 Описание объекта недвижимости ТРЦ «МегаСити» — региональный торговый комплекс на одной из самых оживленных магистралей города (ул. Ново-Садовой) имеет успех благодаря продуманной торговой и архитектурной концепции, удачному расположению. Ближайшая прилегающая к ТРЦ территория отличается развитой инфраструктурой: зона отдыха, учебные заведения, медицинские учреждения, предприятия культурно-развлекательного профиля и гостиница международного класса.

ТРЦ «МегаСити» был введен в эксплуатацию весной 2006 г., компанией «Виктор и Ко», владеющей и другими ТЦ города.

Общая площадь объекта составляет 61 038 кв.м., из них

Арендопригодная площадь — 28 321 кв.м., надземный/ подземный паркинг на 1100 машин/мест.

В ТРЦ «МегаСити» минимальная торговая площадь сдаваемая в аренду — 5 кв.м., а максимальная — 4000 кв.м.

Особенности ТРЦ «МегаСити»:

· Компания «Виктор и Ко», при содействии немецкой строительной компании «ESP» и московской компании «Венталл», разработала архитектурную концепцию, спроектировала и построила торгово-развлекательный комплекс всего за 1 год.

· «МегаСити» — это торгово-развлекательный центр регионального масштаба.

· Большой плюс «Мега-Сити» — наличие супермаркета «Карусель». Среди партнеров ТРЦ — сеть гипермаркетов электроники и бытовой техники «М.Видео», также салон фирмы грамзаписи «Союз», сеть магазинов «Детский мир».

· Фудкорт в «Мега-Сити» расположен на втором этаже и предлагает посетителям отведать кухню разных стран: итальянскую «Сбарро», русскую «Блинноff», европейский фаст-фуд «Papa Potato» и KFC «Ростикс».

· Банкоматы в «Мега-Сити» представляют несколько крупнейших банков области, в том числе в самом центре можно найти специальные отделы-представительства банков, которые помогут вам оформить кредит за несколько минут.

Якорными арендаторами являются:

— «Детский Мир»;

— «Карусель»

— «М-видео».

Торговая галерея представлена известными брендами, такими как: OSTIN; Carlo Pazolini; SAVAGE; FINN FLARE; Columbia; Mothercare; Motor Jeans; Бюстье; Glance; Союз; Adidas; Levi’s; Camaieu; The Body Shop; NEXT; Colin`s.

В скором времени планируется масштабная реконструкция ТРЦ

«МегаСити». При реконструкции общая площадь торгового комплекса увеличится на 10 000 кв. м, а парковка — на 1 770 кв.м. Планируемые сроки завершения работ — начало 2012 года.

Благодаря расширению в ТК «Мегасити» появится давно ожидаемая посетителями развлекательная зона, в которой будут размещены: боулинг, бильярд и многозальный кинотеатр, а также новые кафе и рестораны. Кроме того, будет открыт фитнес-клуб всемирно известной сети «Gold's Gym».

Заключение

Коммерческая недвижимость — это такой вид недвижимости, который используется человеком для достижения какой-либо прибыли. Прибыль, которую владелец недвижимости получает от ее использования, может быть прямой и опосредованной. Например, если человек сдает в аренду свою коммерческую недвижимость, то он получает прямой доход, а если использует ее под офис или магазин, то здесь владелец недвижимости уже получает опосредованную прибыль.

Что же относится к коммерческой недвижимости? К коммерческой недвижимости относятся — офисы, магазины, склады и производственные помещения. Если говорить по-простому, то к коммерческой недвижимости относится, все что не относится к жилой недвижимости.

Коммерческую недвижимость можно продавать, сдавать в аренду или использовать для получения прибыли.

Сдавая в аренду свою коммерческую недвижимость, Вы тоже можете неплохо жить на средства, вырученные от аренды, при этом оставаясь владельцем востребованной коммерческой недвижимости.

Если же Вы хотите использовать свою коммерческую недвижимость в своем же бизнесе, то Вы экономите достаточную сумму денег на аренде, таким образом, сокращая свои расходы.

В секторе торговой недвижимости Самары за последние несколько лет произошли изменения, связанные прежде всего с повышением уровня жизни населения. Традиционный для начала XXI века формат ТЦ, характеризуемый 1−2 якорными операторами и мелкой нарезкой оставшихся площадей, уходит в прошлое.

Сегодня ТЦ уже не является просто совокупностью арендаторов: первостепенные позиции начинает занимать концепция проекта, его будущий ценовой сегмент и символы, которые население потребляет наравне с товарами и услугами, то есть так называемое «символическое потребление». Девелоперы начинают ориентироваться преимущественно на качественную характеристику объекта и с целью привлечь большее число потребителей к торговой составляющей проекта все чаще добавляют развлекательную. Яркими представителями ТРК в Самаре являются «Мегакомплекс Московский», «Космопорт», Park House. (В которых помимо магазинов есть мультиплекс, боулинг, бильярдный клуб, аквапарк, фитнес-центр, веллнес-центр, теннисные корты и фуд-корт и многое другое).

В историческом центре города рынок торговой недвижимости выражен в основном сегментом street-retail, который здесь активно развивается. Наибольшей концентрации магазины данного формата достигают на ул. Куйбышева, Молодогвардейской, Ленинградской и Самарской. Арендные ставки на торговые площади в магазинах формата оставляют около $ 600/кв. м в год. В соответствии с данными аналитического центра «Индест-Development», в 2002 году суммарное количество сдаваемых в аренду площадей в ТЦ составляло 113 500 кв. м. На сегодняшний день эта цифра перешагнула отметку в 500 тыс. кв. м.

Сравнивая различные объекты торговой недвижимости города, становится понятно, что главную роль в функционировании любого объекта играет девелопмент коммерческой недвижимости. Ведь только рациональное управление может сделать объект безубыточным. А если владелец получает прибыль, то он в состоянии финансировать и развивать свой объект торговой недвижимости. Именно так и поступает компания «Виктор и Ко», являющаяся владельцем ТРЦ «МегаСити».

Библиографический список

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.93. М., 2002.