Совершенствование организации лизинговой деятельности в сфере строительства

Проводимые в стране рыночные преобразования и связанные с ними коренные изменения экономики определяют новые требования к формированию эффективного управления сложными экономическими объектами. Особенно остро это ощущается в такой материалоемкой отрасли, как строительство. При этом главными проблемами нормального функционирования и развития строительной отрасли сегодня являются: сбалансированность инвестиционного спроса и предложения инвестиций; развитие конкурентной среды среди проектных и строительных организаций; всемирное поощрение предпринимательства; свободная деятельность заказчиков и подрядчиков, а также сбалансированность строительного рынка мерами бюджетной, налоговой и кредитной политики.

Сложность решения отмеченных выше проблем в строительстве обусловлена еще и большим числом его участников, прямым или косвенном образом влияющих на эффективность строительного производства в целом. Очевидно, что без эффективного взаимодействия различных участников в строительстве практически невозможна оптимальная реализация подрядных проектов и особенно связанная с этим необходимость минимизации издержек строительного производства.

С углублением рынка основу взаимодействия между различными субъектами в строительстве характеризуют договорные отношения и практика заключения контрактов, определяющих правила поведения сторон и финансовые отношения между ними. Однако в настоящее время имеются серьезные недостатки при заключении договоров в отечественной практике. Этим обстоятельством и определяется актуальность темы исследования.

Целью исследования является разработка методических рекомендаций и предложений по совершенствованию организации лизинговой деятельности в сфере строительства, обоснование организационно-экономического механизма, обеспечивающего повышение эффективности деятельности в сфере лизинга строительно-инвестиционной компании.

Для достижения сформулированной цели были поставлены и решены следующие задачи:

— выявить роль лизинга в строительной сфере и особенности формирования его инвестиционного потенциала;

— систематизировать принципы формирования инвестиционного потенциала лизинга в строительной сфере с учетом формирующихся условий этой деятельности;

— разработать основы системы управления инвестиционным потенциалом лизинга в строительной сфере;

— уточнить организационно-экономический механизм формирования и использования инвестиционного потенциала лизинга в строительной сфере;

— провести компаративный анализ методов оценки инвестиционного потенциала лизинга в строительной сфере и обосновать рациональность их использования с учетом условий этой деятельности;

— выработать рекомендации по совершенствованию методов оценки инвестиционного потенциала лизинга в строительной сфере;

— предложить и обосновать подходы к проведению мониторинга процесса формирования и эффективного использования инвестиционного потенциала лизинга в строительной сфере;

— оценить эффективность использования инвестиционного потенциала лизинга в строительной сфере;

— разработать алгоритм рационального использования инвестиционно-производственных ресурсов и эффективного управления лизинговыми проектами в строительной сфере.

Объект исследования — ООО «Эталон Кредит», осуществляющее реализацию инвестиционных проектов технического переоснащения производства.

Предмет исследования — процесс управления инвестиционной деятельностью предприятия в форме лизинга.

1. Экономическая сущность и значение лизинга

1.1 Исторические предпосылки развития лизинговых отношений

Лизинговые отношения имеют весьма интересную и неоднозначную историю развития.

Использование арендованного имущества для торговых целей с последующим выкупом имеет продолжительную историю, т.к. институт лизинга напрямую связан с развитием кредитных отношений и отношений по передаче имущества в пользование. Арендные и кредитные отношения предшествуют развитию лизинговой деятельности.

Многовековая история зарождения арендных отношений в предпринимательстве дала результаты только в наше время: начиная со второй половины XX в. лизинг из теоретических конструкций стал трансформироваться в практику предпринимательской деятельности.

В генезисе института лизинга объективно необходимо выделить два этапа: первый — арендный (имущественного найма) со времени до н.э. по 1952 г. и второй этап — финансового лизинга с 1952 г. по настоящее время Газман В. Д. Лизинг России — 2008. Результаты аналитического исследования. Часть первая. // Лизинг-ревю. 2009. № 2. С.2−3.

В мировом развитии лизинговых отношений ключевое место отводилось экономическим отношениям и нормативно-правовому регулированию.

В России развитие лизинга прошло пять этапов: первый этап — предварительный (1990 г. — август 1994 г.), второй этап — начальный (сентябрь 1994 г. — ноябрь 1998 г.), третий этап — законодательно-определенный (ноябрь 1998 г. — январь 2002 г.), четвертый этап — развития (январь 2002 г. — конец 2007 г.), пятый этап — кризиса (с 2008 г. по настоящее время). Данные этапы связаны, прежде всего, с развитием законодательства о лизинге и образованием лизинговых компаний.

Зарубежный опыт развития лизинговой деятельности, практика совершения лизинговых сделок, требования, которые предъявляются к организации лизингового бизнеса нормативно-правовыми актами в экономически развитых странах мира, представляют огромный интерес для российской науки и отечественных предпринимателей. Обобщение опыта этих стран, обычаев делового оборота, деловых обыкновений в области лизинговых отношений способствует позитивному развитию предпринимательской инициативы в нашем государстве, т.к. множество российских компаний участвуют в международных лизинговых сделках. В Российской Федерации активно развивают свой бизнес и ряд ведущих зарубежных лизинговых фирм, что также обязывает знание сложившейся практики в области международного лизинга.

Лизинг стал одной из важнейших составляющих инвестиционной политики ряда зарубежных государств. Темпы роста лизинговых операций опережают темпы роста основных макроэкономических показателей, что нужно учитывать и России, т.к. удельный вес лизинга в общем объеме инвестиций в основные фонды в Российской Федерации пока невелик.

Широкое использование лизинга в развитых странах мира объясняется более благоприятными экономическими условиями, поскольку в этих странах (начиная с 50-х гг. в США и с 60-х гг. — в Западной Европе) осуществляется значительная поддержка предпринимательской деятельности, которая в основном развивается за счет инвестиций через лизинговый механизм. Для развития лизинга государство часто предоставляет налоговые льготы, кроме того, в институте лизинга достаточно тех преимуществ, которые продиктованы самим механизмом. Так, возможность отнесения на себестоимость продукции лизинговых платежей имеет преимущество перед другими формами производственных инвестиций.

Сравним общие тенденции развития российского лизинга с зарубежным опытом. «Общая линия» в России выглядит несколько иначе, чем в ведущих европейских странах, где исходным толчком служила явная экспансия американских лизингодателей, инициировавшая поступательное движение. В отличие от этого в России развитие «шло изнутри». В настоящее время иностранные лизингодатели (в основном Европейские) представлены на российском рынке, они имеют ряд несомненных преимуществ по сравнению с отечественными фирмами, но не они «внедрили» лизинг в хозяйственную практику. На первом этапе, как было показано выше, обращались к лизингу коммерческие банки, завоевывая позиции на рынке банковских услуг. В российских условиях для стимулирования развития лизинга со стороны государства недостаточно общих рычагов регулирования инвестиционной деятельности, нужны специальные направленные поддержка и регулирование. В табл. 1 дана некоторая общая характеристика развития лизинга в России.

Таблица 1 Солдатова А. Вектор современного лизинга в координатах кризиса мировой экономики // Лизинг-ревю. 2008. № 2. С. 35.

В РФ далеко не в полной мере действуют факторы, с которыми мы связываем широкое распространение лизинга, что и обусловливает частично невысокие по международным стандартам количественные показатели его развития. В частности, пока не действует такой важный фактор, как научно-технический прогресс. Другие выделенные в предыдущем параграфе рычаги тоже действуют не в полной мере.

Российский опыт демонстрирует как общие с мировым характеристики (например, весомую роль лизинговых фирм при банках), так и некоторые отличительные черты. К последним следует отнести присутствие фирм «нерыночного» типа и отсутствие пенсионных и страховых фондов в перечне типов лизингодателей. Это, с одной стороны, отражает реалии российской хозяйственной практики, с другой стороны — это существенно ограничивает возможности рыночного развития лизинга.

Уровень и глубину развития лизинга в стране, что показало исследование, определяют: нормативно-правовое регулирование, государственная поддержка, макроэкономические показатели, состояние инвестиционного рынка.

1.2 Классификационная характеристика видов лизинга

лизинг финансовый технический экономический

Лизинг и лизинговую деятельности можно представить как особый вид инвестиционной предпринимательской деятельности, характеризующийся тем, что предприниматель (лизингодатель) приобретает в собственность определенное имущество производственного назначения и на основе соответствующего договора передает его другому физическому или юридическому лицу (лизингополучателю) во временное владение и пользование за определенную плату и на иных определенных договорных условиях.

Все более широкое распространение лизинга определяется многими его достоинствами:

— лизинг выступает выгодной альтернативой обычному банковскому кредитованию, так как лизинг дает возможность не просто получить оборудование в полное пользование без его немедленной оплаты, но еще и на первоначальных условиях, более выгодных, чем кредит;

— малым и средним предприятиям, не являющимся «первоклассными» заемщиками и не имеющим надежной кредитной истории, относительно проще получить контракт на лизинг, чем равный по объему банковский кредит;

— лизинговое соглашение более гибко, чем кредитное, так как дает возможность выработать схему финансирования, удобную всем сторонам такого соглашения;

— лизинговая компания берет на себя не только вопросы, связанные с финансовой стороной сделки, но и значительную часть технических вопросов (переговоры с поставщиками, поставка, страхование и др.) а также может оказать полезные дополнительные услуги (информационные, консультационные и юридические);

— риск устаревания оборудования целиком ложится на лизингодателя;

— за лизинг платят из прибыли от использования соответствующего оборудования и такие платежи не подлежат налогообложению;

— при международных лизинговых операциях получатель оборудования может рассчитывать на налоговые льготы, принятые в стране кредитора, а также на дополнительные услуги.

Изучение тенденций развития лизинга и лизинговой деятельности в современной экономике России позволяет сделать следующие выводы:

— современное развитие лизинговых отношений характеризуется экономической агрессией крупных (столичных) лизинговых компаний, которые вытесняют региональных лизинговых операторов (путем их поглощения и формирования филиальной сети), что вызывает отток финансовых ресурсов из региональных бюджетов, не способствует экономическому и социальному развитию муниципальных образований;

— в условиях нестабильных экономических отношений на современном рынке лизинговых услуг идет процесс формирования специализированных лизинговых организаций, которые в своей деятельности ориентируются на сделки с определенным предметом лизинга;

— сложившиеся тенденции специализации лизинговых компаний способствуют формированию отраслевых кластеров (для промышленности, сельского хозяйства и др.), развитию инфраструктуры лизингового бизнеса (лизинговых брокеров, компьютерных фирм, автоматизирующих лизинговый бизнес, коллекторских агентств и т. п.), расширению перечня предметов лизинга.

В целом, указанные особенности позволяют определить лизинговый бизнес как самостоятельный вид деятельности с наилучшими возможностями для преодоления временных финансовых трудностей в реальном и финансовом секторах экономики, способствующий дальнейшему динамичному развитию многих секторов экономики.

Наиболее активно лизинг применяется в сделках с промышленным оборудованием (в 2008 г. свыше 47% от всего объема лизинговых сделок), востребован лизинг железно (24%) и автомобильной (24%) техники.

На рисунке 1 представлена схема классификации лизинговых отношений в промышленности.

Р Рисунок 1 — Признаки и классификация лизинговых соглашений

Специфика лизинга как экономического процесса состоит в том, что в процессе лизинговой деятельности происходит отделение капитала-собственности от капитала-функции. Социально-экономическая природа лизингового процесса такова, что объект сделки одновременно является собственностью лизингодателя и частью функционирующего капитала лизингополучателя.

В процессе лизинговой деятельности реализуются практически все права собственности: права владения, пользования, распоряжения, право на получение дохода и др.

Как категория, лизинг выражает социально-экономические отношения между всеми участниками лизинговой сделки: лизингодателем, лизингополучателем, поставщиком, страховщиком, инвестором и посредником.

1.3 Правовые и экономические основы лизинговых отношений

Несмотря на множество теорий о правовой природе лизинга, в настоящее время отсутствует единое понятие, раскрывающее лизинговые правоотношения.

Единого международно-признанного понятия «лизинг» не существует, что наглядно прослеживается при сравнительном анализе законодательства разных стран.

В Российской Федерации Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (с изм. и доп. от 29 января, 24 декабря 2002 г., 23 декабря 2003 г., 22 августа 2004 г., 18 июля 2005 г., 26 июля 2006 г., 08 мая 2010 г.) Собрание законодательства РФ. 1998. № 44. Ст.5394; 2002. № 5. Ст.376; 2002. № 52 (ч. 1). Ст.5132; 2003. № 52 (ч. 1). Ст.5038; 2004. № 35. Ст.3607; 2005. № 30 (ч.1). Ст.3101; 2006. № 31 (ч.1). Ст.3429; 2010. № 19. Ст. 2291. определены три ключевых понятия, которые выступают основными в регулировании лизинговых отношений. К ним относятся лизинг, договор лизинга и лизинговая деятельность, при этом понятие лизинговой деятельности отражает экономическую сущность данного вида инвестиционной деятельности, понятие договора лизинга рассматривает данный институт с правовой точки зрения, а лизинг в целом является самым широким понятием, тем самым как бы вбирая в себя все лизинговые отношения. Данные понятия позволяют судить о том, что институт лизинга в гражданском праве имеет сложную юридическую природу, которую мы попытаемся рассмотреть в последующих параграфах исследования.

При рассмотрении законодательства, регулирующего договор финансовой аренды (лизинга), стоить выделить следующие периоды его становления.

Первый период характеризуется отсутствием специального законодательства о лизинге. Второй период можно считать начавшимся 17 сентября 1994 года, когда был издан Указ Президента РФ № 1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности», который указывал на необходимость в самые короткие сроки принять ряд нормативных актов, способствующих развитию лизингового законодательства в России. Третий период развития лизинговых отношений наступил с момента принятия части второй ГК РФ. Четвертый период развития лизинговых отношений начинается с момента принятия изменений и дополнений к Федеральному закону РФ «О лизинге» от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ, который со 2 февраля 2002 год действует в новой редакции «О финансовой аренде (лизинге)» Собрание законодательства РФ. 1998. № 44. Ст.5394; 2002. № 5. Ст.376; 2002. № 52 (ч. 1). Ст.5132; 2003. № 52 (ч. 1). Ст.5038; 2004. № 35. Ст.3607; 2005. № 30 (ч.1). Ст.3101; 2006. № 31 (ч.1). Ст.3429; 2010. № 19. Ст. 2291.

На сегодняшний день договор финансовой аренды (лизинга) регулируется Конвенцией, нормами ГК РФ о договорах лизинга, Законом о финансовой аренде (лизинге) и подзаконными актами — указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ и т. д. Конвенция имеет приоритет по сравнению с нормами гражданского права РФ, нормы ГК превалируют над Законом о финансовой аренде (лизинге), а подзаконные акты не должны противоречить названным Конвенции, Кодексу и Закону.

Практика и доктрина зарубежных стран выделяют два основных вида лизинга: финансовый лизинг (financial lease) и оперативный, или эксплуатационный (operative leasing). По своей сути существует только финансовый лизинг, который в Российской Федерации регулируется законодательством о финансовой аренде (лизинге).

Термины финансовый лизинг (в законодательстве зарубежных стран) и лизинг (в законодательстве России) во многом представляют одну и ту же правовую и экономическую сущность с учетом специфики экономических отношений и их правового регулирования каждой конкретной страны.

На основе проведенного исследования, представляется верным отграничить в законодательстве Российской Федерации финансовый лизинг от оперативного, признав за первым самостоятельность правового института, в то время второго определить как разновидность аренды.

Под финансовым лизингом следует понимать совокупность инвестиционных отношений, возникающих из договора, в силу которого лизингодатель приобретает в собственность имущество у определенного поставщика и передает его лизингополучателю за плату во временное владение и пользование с последующим обязательным выкупом.

В некоторых государствах отсутствует специальное законодательство о лизинге. Но в последнее время имеет место тенденция к законодательному регулированию лизинговых отношений. Лизинг определяется и как особый вид аренды, купли-продажи, кредита, займа, так и других смежных договоров. В связи с этим видятся отличия и в самом содержании договора лизинга — прав и обязанностей участников лизингового обязательства.

Представляется, что Российской Федерации необходимо учесть законодательный опыт зарубежных стран в области регулирования лизинговых отношений, с тем, чтобы удачно строить правовые надстройки экономическим отношениям, складывающимся в области лизинга.

В Российской Федерации законодательно следует определить договор финансового лизинга как договор, в силу которого лизингодатель приобретает в собственность имущество у определенного поставщика и передает его лизингополучателю для предпринимательских целей за плату во временное владение и пользование с последующим обязательным выкупом.

Договор, не может быть расторгнут ни одной из сторон без дополнительного встречного удовлетворения.

К договору финансового лизинга применяются соответственно правила об аренде (глава 34), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу лизинга Комментарий к Федеральному закону «О финансовой аренде (лизинге)» / Под ред. Н. М. Коршунова. — М.: Издательство НОРМА, 2003. — 240 с.

1.4 Сходства и отличия лизинга от других финансовых инструментов

Описав многообразие форм и способов реализации лизинга, попытаемся показать, в чем состоят его преимущества и каковы их источники. Понимание преимуществ представляется важным для поиска форм организации и механизмов взаимодействия, обеспечивающих наиболее полную их реализацию.

Эффективная организация взаимодействия предполагает адекватную оценку и учет мотиваций всех участников. Соответственно сгруппируем преимущества по признаку отнесения их к основным субъектам лизинговой схемы.

Изготовитель, поставщик и лизингодатель. Наиболее полно преимущества проявляются, когда эти субъекты тесно связаны между собой. Это имеет место либо при их активном постоянном взаимодействии, не ограничивающимся актом купли-продажи и обычными гарантийными обязательствами, либо в случае совмещения данных функций одним субъектом.

Изготовитель и поставщик получают возможность использования нового рычага активного маркетинга. Лизинг здесь является инструментом рыночной экспансии, позволяющим расширить круг потребителей за счет тех, которые не нуждаются в постоянном использовании оборудования, не могут финансировать его покупку или хотели бы познакомиться с эксплуатационными характеристиками непосредственно в работе. По существу в этом случае лизинг — это своеобразный вид рекламы. Если в лизинг предлагается не одна единица, а целый комплекс оборудования, то это приводит к дополнительному увеличению объема продаж. Для лизингодателя привлекательно предоставление ему изготовителем права использования своей торговой сети, такая взаимосвязь называется «sales aid».

Лизингодатель, а через него и изготовитель получает возможность установления канала обратной связи с конечным пользователем оборудования. В течение временной эксплуатации оборудования лизингополучателем полная достоверная информация о конструктивных особенностях изделия поступает производителю, что способствует устранению их недостатков.

Еще одно преимущество для изготовителя связано с ускорением темпов обновления ассортимента выпускаемой продукции. Имея возможность передавать старые модели оборудования в лизинг, предприятия производители обновляют ассортимент, что так же способствует укреплению их позиций на рынке. Такая практика широко применяется ведущими производителями компьютеров.

Для лизинговой фирмы лизинг это «обычный» вид предпринимательской деятельности, обеспечивающий возможность получения прибыли. Преимущество такого бизнеса состоит в дополнительном страховании и риска неплатежа, поскольку материальным обеспечением сделки всегда является объект, принадлежащий лизингодателю.

В каждый конкретный период экономического развития государство может устанавливать определенные привилегии участниками лизинга (налоговые скидки, ускоренная амортизация, льготные кредиты и др.). Возможность получения различных льгот — еще одно преимущество лизинга.

Финансирующие организации. Эти участники лизинга получают прибыль за счет предоставления своих свободных средств. Кроме того, они так же могут иметь определенные льготы и привилегии за финансирование лизинга, установленные государством или другими субъектами лизинга (например, получение на льготных условиях продукции, выпускаемой пользователем и вносимой им в качестве оплаты услуг лизинга).

Государство. По правилам Международного Валютного Фонда сумма сделок международного лизинга не учитывается при определении национальной задолженности, не ухудшая значений оценочных показателей, что также следует отнести к преимуществам на уровне государства. Кроме этого, можно отметить общий народнохозяйственный эффект от применения лизинговых операций, способствующий появлению новых технологий, росту объемов производства товаров и услуг, расширению производственных мощностей. Через лизинг государство может стимулировать развитие приоритетных отраслей экономики. Несмотря на то, что лизинговое финансирование осуществляется в рамках совокупного инвестиционного спроса, зависящего от общей ситуации, при прочих равных условиях оно создает дополнительные стимулы к накоплению, является фактором ускорения научно-технического прогресса.

Часть перечисленных преимуществ (например, возможность получить современную технику без крупных первоначальных затрат или установление канала обратной связи) связана с экономической природой лизинга, они имеют место при любых внешних условиях, их реализация зависит от того, насколько правильно построена общая схема лизинга. Другие преимущества (прибыльность для финансовых институтов) имеют отношение к «предпринимательскому аспекту», для того, чтобы они проявились, нужно соответствующим образом рассчитать лизинговую плату. Кроме этого есть и чисто «конъюнктурные» плюсы лизинга, которые связаны с конкретными условиями его реализации, для того, чтобы они «работали», требуется с одной стороны, знание установленных правил, с другой стороны, адекватное определение последних. В таблице 2 приведено некоторое обобщение рассмотренных преимуществ.

Таблица 2. Преимущества лизинга, их источники и особенности реализации

Безусловно, лизинговые схемы нельзя считать панацеей, универсальным средством решения всех экономических проблем.

Заключение

и выполнение лизингового договора само сопряжено со многими трудностями, некоторые из них носят объективный характер, другие — связаны с особенностями конкретной ситуации (последние особенно остры в российских условиях). Как отмечалось выше, возможность получить по лизингу дорогостоящее оборудование имеют даже небольшие предприятия, не располагающие свободными средствами, достаточными для покупки. Однако в целом для организации всей цепочки нужны значительные финансовые ресурсы.

Внешняя и внутренняя среда развития лизинга регулируется государством и лизинговой фирмой, но выбор этой формы приобретения оборудования делает пользователь. Обозначим некоторые альтернативы, которые он оценивает, принимая такое решение, их перечень и характеристики приведены в табл. 3.

лизинг финансирование Таблица 3. Характеристики альтернативных способов финансирования оборудования

В таблице рассматриваемые способы оценены с позиций пользователя. Альтернатива «покупка» (1 способ) отражает традиционную для российских фирм форму приобретения долгосрочных активов у продавца на основе договора купли — продажи. Для реализации данного варианта фирма должна располагать свободными финансовыми ресурсами.

Альтернатива «выпуск акций» (2 способ) предполагает, что фирма прибегает к дополнительной эмиссии акции с целью привлечения ресурсов для покупки оборудования (или комплекса машин и механизмов). Следует отметить, что на сегодняшний день эта альтернатива не представляется реальной для большинства фирм в переходной экономике, однако, мы считаем важным, ее сформулировать.

Альтернатива «кредит» (3 способ) — это традиционное приобретение оборудования за счет заемных средств.

Вариант «лизинг» (4 способ) — будем считать, что это финансовый лизинг Выделяемые характеристики альтернатив представляются значимыми, поскольку они либо определяют непосредственно финансовые потоки фирмы (столбцы 4 и 5 таблицы), либо влияют на налоговые обязательства (столбец 2) и оценку финансового состояния (столбец 3).

Обобщая анализ роли лизинга, его преимущества, можно выделить следующие его составляющие:

— инвестиционную, лизинг представляет собой элемент инвестиционного процесса;

— сбытовую, лизинг расширяет сбытовые возможности предприятий;

— производственную, наличие лизинговых каналов сбыта способствует росту производства и повышению его технического уровня;

Эти составляющие роли лизинга относятся к отдельным его субъектам, которые через свое поведение изменяют рыночную структуру, что влияет на общую экономическую ситуацию.

2. Анализ деятельности ООО «Эталон-кредит»

2.1 Организационно-экономическая характеристика предприятия

ООО «Эталон Кредит» это коммерческая организация, учредителем выступает одно физическое лицо, которое несет ответственность по обязательствам общества и риск убытков в пределах только внесенных ими вкладов.

На рис. 2 приведена организационная структура ООО «Эталон Кредит».

Структура управления производством в ООО «Эталон Кредит» — линейно-штабная, руководят работой исполнителей начальники отделов, заместители директора (главный инженер, технический директор), а непосредственно процессом производства руководят линейные руководители (прораб, мастер, бригадир) (рисунок 1).

Основным производственным ядром являются бригады монтажников. В каждой бригаде назначен бригадир, который руководит работой бригады и подчиняется прорабу и мастеру.

Данная структура позволяет качественно и быстро реагировать на изменения во внешней среде и эффективно реализовывать свою инвестиционно-строительную деятельность. При такой организационной структуре предъявляются высокие требования к директору организации.

Рисунок 2 — Организационная структура ООО «Эталон Кредит»

Для учреждения ООО заключен учредительный договор, в котором определены наименование фирмы, местонахождение и направление деятельности предприятия, а также указаны размеры уставного капитала и долевое участие в нем членов общества.

К исключительной компетенции общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью относятся:

1) изменение устава общества, изменение размера его уставного капитала;

2) образование исполнительных органов общества и досрочное прекращение их полномочий;

3) утверждение годовых отчетов и бухгалтерских балансов общества и распределение его прибылей и убытков;

4) решение о реорганизации или ликвидации общества;

5) избрание ревизионной комиссии общества.

ООО «Эталон Кредит» вправе преобразовываться в акционерное общество или производственный кооператив. Ликвидировано общество может быть только по единогласному решению его участников.

ООО «Эталон Кредит» самостоятельно осуществляет свою деятельность в пределах, определяемых законодательством Российской Федерации. Предприятие строит свои отношения с другими учреждениями, предприятиями, организациями и гражданами во всех сферах деятельности на основе договоров.

В силу сотрудничества с иностранными поставщиками ООО «Эталон Кредит» использует оплату с отсрочкой.

На протяжении периода с 2009 по 2011 г. ООО «Эталон Кредит» постоянно наращивал объемы работ, что позволяет значительно снизить себестоимость строительной продукции, и эффективного использования финансовых ресурсов и поддержания организации в ликвидном состоянии.

Бухгалтерский учет финансово-хозяйственной деятельности в ООО «Эталон Кредит» осуществляет структурное подразделение, возглавляемое Главным бухгалтером п. 2 ст. 6 ФЗ от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».. Ответственность за организацию бухгалтерского учета в ООО «Эталон Кредит», соблюдение законодательства при выполнении хозяйственных операций несет Руководитель ООО «Эталон Кредит» п. 1 ст. 6 ФЗ от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете». .

Ответственность за формирование учетной политики, ведение бухгалтерского учета, своевременное предоставление полной и достоверной бухгалтерской отчетности несет Главный бухгалтер ООО «Эталон Кредит» п. 2 ст. 7 ФЗ от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете». .

Бухгалтерский учет в ООО «Эталон Кредит» ведется с использованием Рабочего плана счетов.

Первичные учетные документы принимаются к учету по формам, содержащимся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации п. 2 ст. 9 ФЗ от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».. Первичные документы, которые не содержатся в альбомах унифицированных форм, разрабатываются ООО «Эталон Кредит» самостоятельно п. 4 ПБУ 1/2008, утв. Приказом МФРФ № 106н от 06.10.2008 г. «Ученая политика организации».. Перечень лиц, имеющих право подписи первичных учетных документов, утверждается Руководителем ООО «Эталон Кредит» согласованию с Главным бухгалтером.

Информация, содержащаяся в первичных учетных документах, в установленном порядке накапливается и систематизируется в регистрах бухгалтерского учета.

ООО «Эталон Кредит» применяет автоматизированную систему ведения бухгалтерского учета с использованием бухгалтерской программы 1С УПП. Исходящие и внутренние первичные учетные документы, регистры бухгалтерского учета формируются с использованием 1С УПП. Принятые к учету входящие учетные документы регистрируются в 1С УПП.

Занимаясь строительством жилых домов, ООО «Эталон Кредит» самостоятельно разрабатывает проекты домов и квартир, беря за основу показатели комфорта проживания и удобства расположения жилых домов.

Миссия компании ООО «Эталон Кредит» заключается в тщательном подборе лучших участков земли под строительство объектов, проектировании наиболее комфортных для проживания объектов недвижимости и возведении современных домов. ООО «Эталон Кредит» строит дома, опираясь на опыт, собственные ноу-хау, богатые технические знания, используя только экологически чистые материалы.

ООО «Эталон Кредит» основано в 2004 году для реализации проектов жилой и коммерческой недвижимости.

Основная сфера деятельности компании: осуществление всех этапов жизненного цикла объекта недвижимости: от формирования концепции до участия в управлении уже готовым объектом, а именно:

— поиск наиболее перспективных площадок,

— маркетинг проектов,

— разработка технико-экономического обоснования,

— создание бизнес-плана,

— привлечение финансирования,

— разработка архитектурной концепции,

— подготовка архитектурно-строительной документации,

— получение разрешений и согласований,

— возведение объекта,

— его реализацию и последующую эксплуатацию.

ООО «Эталон Кредит» обеспечивает реальное повышение эффективности инвестиций в стоящуюся недвижимость, которое возможно лишь на основе использования системного опыта по обеспечению мероприятий структурно-функционального, финансово-экономического, конструктивно-технологического и кадрового характера.

Конкурентные преимущества:

— знание специфики местного рынка;

— надежные партнерские отношения с инвесторами и кредитными организациями;

— конструктивное взаимодействие с органами государственной власти и управления;

— стабильность и прозрачность во взаимоотношениях с клиентами;

— безопасность сделок с объектами недвижимости в строгих рамках законодательства РФ;

— квалифицированные специалисты, имеющие качественное профильное образование и практический опыт работы на местных рынках. Четкое понимание каждым сотрудником собственной зоны ответственности;

— материально-техническая и юридическая базы позволяют производить широкий спектр работ собственными силами.

Техническая база ООО «Эталон Кредит» позволяет производить в полном объеме все виды работ:

— краны стационарные и мобильные;

— опалубка;

— подъемники;

— гибочные и рубочные станки;

— электроинструменты ведущих мировых производителей Bosch, Hilti;

— леса, подмости;

— средства малой механизации.

Компания с каждым годом динамично развивается, активно осваивая площадки во всех районах города, предлагая доступное жилье самым широким слоям населения.

При этом, продажи осуществляются как в кредит при помощи ипотечного кредитования, так и в рассрочку.

В планы ООО «Эталон Кредит», наряду с существующим развитием проектов в области жилой недвижимости, также входит строительство доступного жилья в одном из спальных районов и элитного жилья в историческом центре города, с коммерческими помещениями на первых этажах зданий.

2.2 Оценка производственного потенциала ООО «Эталон-кредит»

Поскольку ООО «Эталон Кредит» является участником производственно-строительного холдинга «Эталон-Эталон Кредит», является учредителем многих дочерних компаний, то в хозяйственной деятельности предприятия имели место сделки с аффилированными лицами, связанными сторонами. Сумма таких сделок в объеме выручки составила 421 073,7 тыс. руб., в том числе:

Таблица 4

В 2011 году осуществлялось приобретение работ, услуг, связанных сторон и ассоциированных компаний. причем наибольший объем составило приобретение:

строительно-монтажных работ у ЗАО «СПб МФТЦ» -585 332,4 т.р. строительно-монтажных работ у ЗАО «Эталон Кредит-Реконстукция» — 1 250 014,3 т.р. строительно-монтажных работ у ЗАО «Новатор» — 977 277.9 т.р. строительно-монтажных работ у ООО «Эталон Кредит-Комфорт» — 261 658,6 т.р. строительно-монтажных работу ЗАО «СУ-267» -100 000.2 т.р. строительно-монтажных работ у ЗАО «Славянский строитель» — 52 272,1 т.р. строительно-монтажных работ, коммунальных услуг у ЗАО «Сервис-Недвижимость» -69 505.5 т.р.

строительно-монтажных работ у ЗАО «Электронстрой» — 504 723,8 т.р.

проектных работ у ЗАО «ЭталонПроект» — 225 119,7 т.р.

агентских услуг у ЗАО «ЦУН» — 393 869,7 т. р услуг управляющей компании ЗАО «УК Эталон» — 218 901,1 т. руб.

аренда помещений и оборудования у ЗАО «Актив» -160 940,2 т.р.

охранных услуг у ООО «Базис» — 9 937,9 т.р.

услуг по регистрации прав на недвижимость у ООО «Эталон-Консалт» — 12 200 т.р.

ООО «Эталон Кредит» ориентировано на исполнение функции Застройщика, по внешним заказам Генподрядчика, но с привлечением Генподрядных и субподрядных организаций, в связи с чем с структуре затрат предприятия расходы на потребление энергетических ресурсов составляют незначительный объем, поскольку являются расходами подрядных организаций, непосредственно осуществляющих строительство. Так за 2011 г. расходы на тепловую и электрическую энергию, потребленную в целях выполнения работ, оказания услуг составили 23 815,1 тыс. руб. Однако, вследствие того, что с момента сдачи построенного дома и до момента заключения эксплуатирующей организацией договоров с ресурсоснабжающими организациями проходит значительный период времени, в течение которого Застройщик продолжает нести расходы по энергоснабжению построенного объекта, данные расходы представляют значительную сумму и за 2011 г. составили: по тепловой энергии — 45 891,9 тыс. руб.; по электроэнергии;

— 1520 тыс. руб.

В 2011 г. имело место изменение состава финансовых вложений:

— ликвидация дочернего общества ООО УН «Эталон Кредит» — 1680 руб. Предоставлено краткосрочных займов -95 529,2 т.р. Получено в погашение займов — 120 213,1 т. руб.

За 2011 год ООО «Эталон Кредит» сумело привлечь долговое финансирование в сумме 1 250 млн руб. (Банк Санкт-Петербург), 47.9 млн. долларов США (Райффайзенбанк и Банк Зенит). 22,3 млн евро (Альфа-банк и Банк Санкт-Петербург) За тот же период было погашено заёмных средств на общую сумму более 5141,2 млн руб.

ООО «Эталон Кредит» по прежнему осуществляет продажу недвижимости по ипотечной системе кредитования. Сумма обеспечений обязательств выданных по ипотеке за 2011 г. составила 1 32 621 тыс. руб., прекращено обязательств по ранее заключенным договорам на 355 505 тыс. руб.

Всего в 2011 г. было выдано обязательств на сумму 135 105,6 т. р, прекращено обязательств выданных — 443 229,7 т.р. Получены обязательства на сумму 13 222 206 тыс. руб., прекращено обязательств полученных — 5 862 503 тыс. руб.

Таблица 5

За 2010 г.

Сведения о способах начисления амортизационных отчислений по группам объектов основных средств:

Таблица 6

Результаты последней переоценки основных средств и долгосрочно арендуемых основных средств, осуществленной за 5 завершенных финансовых лет, предшествующих отчетному кварталу, либо за каждый завершенный финансовый год, предшествующий отчетному кварталу, если компания осуществляет свою деятельность менее 5 лет, и за отчетный квартал. Переоценка основных средств за указанный период не проводилась.

2.3 Оценка финансовых возможностей организации по развитию технического потенциала

ООО «Эталон Кредит» по итогам финансово-хозяйственной деятельности в 2011 году характеризуется достижением следующих показателей:

Таблица 7

В 2011 г. ООО «Эталон Кредит» построено зданий общей площадью 228 998 кв. м. В структуре выручки 16,9% составляет доход от реализации инвестиционных проектов и выполнения СМР по договорам генподряда, 82,2% доход от реализации недвижимости и 0,9% доход от остальных видов деятельности.

Валюта баланса на 31.12.2011 г. составила 42 637 053 тыс. руб. Чистые активы предприятия — 11 266 353 тыс. руб.

Остаток денежных средств на конец отчетного периода- 4 798 089 тыс. руб., в т. ч:

— касса — 234 т. руб.

— расчетные счета — 70 075 т. руб. — валютные счета — 12 193 — депозиты- 4 401 580 т. руб.

— аккредитивы в валюте -314 007 т. руб.

Отчет о движении денежных средств составлен в соответствии с требованиями ПБУ 23/2011. Ввиду миллиардных оборотов по счетам расчетов, данные в отчете о движении денежных средств приведены с учетом НДС.

В течение года фирмой осуществлено финансирование благотворительных мероприятий на поддержку ветеранов войны и труда, образовательных учреждений, культуры и спорта, общественных организаций, а также на восстановление храмов и пожертвования культовым учреждениям на общую сумму 7 456,9 тыс. руб.

В 2010 г. ООО «Эталон Кредит» было построено зданий общей площадью 212 785 кв. м. В структуре выручки 7% составляет доход от реализации инвестиционных проектов и выполнения СМР по договорам генподряда, 92,7% доход от реализации недвижимости и 0,3% доход от остальных видов деятельности.

Существенное увеличение дохода от реализации недвижимости вызвано тем, что в предыдущие годы покупателями вносились только авансовые платежи по предварительным договорам купли-продажи, а реализация, по погашении полной стоимости договора и на основании прекращении права собственности ООО «Эталон Кредит», приходится на 2010 г.

Необходимо отметить то обстоятельство, что выдача документов по договорам купли-продажи недвижимости Управлением Федеральной службы государственной регистрации на протяжении всего 2010 года осуществлялась с большим опозданием, что явилось причиной отражения реализации недвижимости не по дате прекращения права собственности, а на основании даты фактического получения документов от УФРС бухгалтерией ООО «Эталон Кредит». В связи со сложившейся ситуацией в бухгалтерском учете выручка по договорам, отданным на регистрацию в УФРС в 4 квартале 2010 г. и полученным с задержкой сроков, будет отражена в 2011 г.

Поскольку ООО «Эталон Кредит» является участником производственно-строительного холдинга «Эталон-Эталон Кредит», является учредителем многих дочерних компаний, то в хозяйственной деятельности предприятия имели место сделки с аффилированными лицами, связанными сторонами. Сумма таких сделок в объеме выручки составила 627 695,7 тыс. руб.

В 2010 г. было приобретено работ, услугу аффилированных лиц, связанных сторон на сумму 3 926 677 т.р., в том числе наибольший объем составило приобретение:

строительно-монтажных работ у ЗАО «СПб МФТЦ» -800 167,1 т.р.

строительно-монтажных работ у ЗАО «Эталон Кредит-Реконструкция» — 199 361,1 т.р.

строительно-монтажных работ у ЗАО «Новатор» — 418 998,9 т.р.

строительно-монтажных работ у ООО «Эталон Кредит-Комфорт» — 544 408,5 т.р.

строительно-монтажных работ у ОАО «Энергогарант» — 31 004,5,0 т.р.

строительно-монтажных работ у ЗАО «Славянский строитель» — 52 272,1 т.р.

строительно-монтажных работ у ЗАО «Электронстрой» — 238 883,8 т.р.

проектных работ у ЗАО «ЭталонПроект» — 211 069,8 т.р.

агентских услуг у ЗАО «ЦУН» — 442 435,5 т. р услуг управляющей компании ЗАО «УК Эталон» — 224 565,4 т.р.

услуг по выработке энергии дизельными станциями у ЗАО «Актив» — 110 804,3 т.р.

аренда помещений и оборудования у ЗАО «Актив» — 23 926,1 т.р.

охранных услуг у ООО «Консьерж-1; 2» — 53 432,4 т.р.

услуг по регистрации прав на недвижимость ООО «Эталон-Консалт» — 12 572,4 т.р.

ООО «Эталон Кредит» ориентировано на исполнение функции Застройщика, по внешним заказам Генподрядчика, но с привлечением Генподрядных и субподрядных организаций, в связи с чем с структуре затрат предприятия расходы на потребление энергетических ресурсов составляют незначительный объем, поскольку являются расходами подрядных организаций, непосредственно осуществляющих строительство. Так за 2010 г. расходы на тепловую и электрическую энергию, потребленную в целях выполнения работ, оказания услуг составили 972 тыс. руб. Однако, вследствие того, что с момента сдачи построенного дома и до момента заключения эксплуатирующей организацией договоров с ресурсоснабжающими организациями проходит значительный период времени, в течение которого Застройщик продолжает нести расходы по энергоснабжению построенного объекта, данные расходы представляют значительную сумму и за 2010 г. составили: по тепловой энергии — 40 360,2 тыс. руб.; по электроэнергии — 6394,2 тыс. руб.

В 2010 г. имело место изменение состава финансовых вложений:

— продажа доли в Уставном капитале дочернего общества ООО «Каменка» — 21 505,1 т.р. — покупка акций ЗАО «Завод стройматериалов Эталон» — 91 020,0 т.р. — покупка акций ОАО «СМУ Электронстрой» — 3164,1 т.р. — приобретение доли в УК ООО «Дайкар» — 472 500,3 т.р.

Предоставлено краткосрочных займов-763 825 т.р., долгосрочных на сумму 101 459,4 т.р. Получено в погашение займов -1 399 440,9 т.р.

В течение 2010 года ООО «Эталон Кредит» сумело привлечь более 290 млн долл. заёмных средств, в том числе: 150 млн долл. от North Star SA, 2 миллиарда руб. от размещения облигационного займа серии БО-02, 600 млн руб. от Банка ЗЕНИТ, 20 млн долл. от Банка ГЛОБЭКС, 13 млн долл. от Инвестиционного банка КИТ-Финанс, 10 млн долл. от Райффайзенбанка, 7,8 млн долл. от Банка Александровский.

За тот же период было погашено заёмных средств на общую сумму более 190 млн долл., в том числе 34,3 млн долл. РОСБАНКу, 24,4 млн долл. Golden Ring Finance SA, 20 млн долл. Банку ГЛОБЭКС, 16,4 млн долл. Райффайзенбанку, 15 млн долл. Альфа-Банку, 13 млн долл. Инвестиционному банку КИТ-Финанс, 7,8 млн долл. Банку Александровский, 2,4 млн долл. ПромСервисБанку, 400 млн руб. по облигационному займу серии 01. Кроме того, досрочно был осуществлен выкуп коммерческой недвижимости по сделкам возвратного финансового лизинга на общую сумму более 45 млн. долларов США.

Эталон Кредит в мае 2010 г. снизил долговую нагрузку на $ 13,7 млн. Эталон Кредит полностью и своевременно перечислило лизинговый платёж по договору возвратного финансового лизинга объекта «АУРА» в размере 5,6 млн долл.

Общая задолженность по договору перед Банком Санкт-Петербург снизилась до 20,9 млн долл., сообщает пресс-служба компании.