Экспертиза и инспектирование проекта строительства 8-ми этажного жилого кирпичного дома по ул. Киренского, 32 в г. Красноярск

В целях снижения себестоимости строительства материальные затраты играю важную роль. Для выбора оптимальных и обоснованных показателей стоимости, участникам строительства рекомендуется осуществлять мониторинг цен на материальные ресурсы.

Расчет срока окупаемости Схема расчета срока окупаемости:

Определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;

Рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;

Определить срок окупаемости (Т) по формуле:

T=Ti + НС/ДДП, где

Ti — число лет, предшествующих году окупаемости;

НС — невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП — дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Расчет ПВД от квартир Расчет денежного потока Прогнозный период Постпрогнозный период 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год 6 год Стоимость м2, руб 50 000 53 000 56 000 59 000 62 000 65 000

Количество 1-комн. Квартир (60 м2) 7 5 6 5 0 0 Пвд от 1-комн. кравртир 21 000 000 15 900 000 20 160 000 17 700 000 0 0 Количество 2-комн. Квартир (90м2) 10 8 5 2 0 0 ПВД от 2-комн. Квартир 45 000 000 38 160 000 25 200 000 10 620 000 0 0 Количество 3-комн. Квартир (110 м2) 5 7 6 4 3 0 ПВД от 3-комн. Квартир 27 500 000 40 810 000 36 960 000 25 960 000 20 460 000 0 Количество 4-комн.

Квртир (151 м2) 1 1 1 0 0 0 ПВД от 4-комн. Квартир 7 550 000 8 003 000 8 456 000 0 0 0 ПВД (тыс.

руб.) 101 050 000 102 873 000 90 776 000 54 280 000 20 460 000 0 Расчет ДВД поправка на недогруз (% от ПВД) 0 0 0 0 0 0 поправка на неплатежи (% от ПВД) 0 0 0 0 0 0 ДВД 101 050 000 102 873 000 90 776 000 54 280 000 20 460 000 0 Расчет операционных расходов операционные расходы в т. ч.: налоги на недвижимость 7 073 500 7 201 110 6 354 320 3 799 600 1 432 200 0 страховка 10 105 000 10 287 300 9 077 600 5 428 000 2 046 000 0 затраты на управление 4 244 100,00 4 320 666,00 3 812 592,00 2 279 760,00 859 320,00 0,00 бухгалтерские и юридические услуги 3 031 500,00 3 086 190,00 2 723 280,00 1 628 400,00 613 800,00 0,00 маркетинг и работа с арендаторами 3 031 500,00 3 086 190,00 2 723 280,00 1 628 400,00 613 800,00 0,00 охрана 36 000,00 36 000,00 36 000,00 36 000,00 36 000,00 36 000,00 реклама 36 000,00 36 000,00 36 000,00 36 000,00 36 000,00 36 000,00 прочие расходы 3 031 500,00 3 086 190,00 2 723 280,00 1 628 400,00 613 800,00 0,00 ЧОД до налогооблажения и выплаты долга 70 460 900 71 733 354 63 289 648 37 815 440 14 209 080 0

5 Система инспектирования и контроля за объектом недвижимости Важнейшая часть организации капитального ремонта — разработка его стратегии. Теоретически возможны два варианта ремонта: по техническому состоянию, когда ремонт начинают после появления неисправности, и профилактически-предупредительный, когда ремонт выполняют до появления отказа, т. е. для его предупреждения. Второй вариант является экономически целесообразнымна основе изучения сроков службы и вероятности наступления отказов можно создать такую систему профилактики, которая бы обеспечила безотказное содержание помещений. В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание обоих вариантов.

Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов. Основная задача такой профилактики — предупреждение отказов. Система плановопредупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены.

Ремонт назначают в зависимости от срока эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию.

Рекомендуемая нормативными документами периодичность ремонтов на примере жилых зданий приведена в таблице 2.

Накопленные статические данные позволяют для различных конструкций и схем зданий, материалов, сроков эксплуатации определить параметры плотности распределения времени наступления отказов и сроки назначения конструкций на ремонт.

Таблица 2.

Группа жилых зданий по капитальности Периодичность ремонтов, лет Текущего при общем износе здания, % капитального до 60 более 60 1 3−5 2−4 18−25 2,3 3−5 2−4 15−20 4,5 3−5 2−3 12−15 6,7 3−4 2 12−15 8 3−4 2 Нецелесообразен Нормы, регламентирующие среднюю продолжительность эффективной эксплуатации зданий без ремонта, представлены в таблице 3.

Таблица 3. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов Виды жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения по материалам основных конструкций Продолжительность эффективной эксплуатации, лет до постановки на текущий ремонт до постановки на капитальный ремонт Полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т. п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома) 3−5 15−20 Здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений 3−5 20−25 То же, при благоприятных условиях эксплуатации, при постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме (музеи, архивы, библиотеки и т. п.) 2−3 10−15 То же, при тяжелых условиях эксплуатации, повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры (бани, прачные, бассейны, бальнеои грязелечебницы и т. п.), а также открытые сооружения (спортивные, зрелищные и т. п.) 2−3 15−20 Со стенами из кирпича, естественного камня и тюп. С деревянными перекрытиями: деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) 2−3 8−12

Работы по капитальному ремонту жилых зданий финансируются за счёт амортизационных отчислений, а общественных и производственных зданий — за счёт бюджетных ассигнований.

Текущий ремонт предусматривает своевременное и систематическое проведение работ по предупреждению преждевременного износа частей здания и инженерного оборудования, а также работы по устранению мелких повреждений и неисправностей. Его выполняют обычно эксплуатационные организации (хозспособом) или спецорганизации на договорных началах (подрядным способом).

Текущий ремонт включает:

техническое обслуживание элементов зданий регулировка и наладка оборудования);

выполнение непредвиденного ремонта, заключающегося в устранении внезапно возникающих неисправностей, обнаруженных при обследовании или по заявлению проживающих, в сроки, предусмотренные правилами и нормами;

проведение планового ремонта, планируемого заранее, исходя из требований положения о проведении планово-предупредительных ремонтов и с учётом технического состояния элементов.

Основным является текущий планово-предупредительный ремонт. К нему относят также ежегодно выполняемые работы по подготовке домов к сезонным условиям эксплуатации и осмотру инженерного оборудования. Обычно на производство работ по текущему планово-предупредительному ремонту предусматривается до 80% средств, выделяемых на текущий ремонт.

Периодичность текущего ремонта зависит от степени износа различных по капитальности зданий. В жилых зданиях с износом свыше 60% планово-предупредительный текущий ремонт, как правило, выполняется ежегодно.

Система планово-предупредительного ремонта позволяет чётко планировать работы и своевременно принимать меры по повышению эксплуатационных качеств здания. Эффективность её зависит от организационной структуры ремонтно-эксплутационных служб, наличия материальных и трудовых ресурсов, уровня теоретических разработок положения системы.

Таблица 3. Периодичность ремонтов для жилых зданий

№

П/П Типы жилых зданий Периодичность ремонта в годах при общем износе здания, % До 20 От 20 до 30 От 30 до 60 1 Каменные с кирпичными стенами, крупноблочные, крупнопанельные с железобетонными перекрытиями и незагнивающими перегородками 4…5 4 3…4 2 Каменные с деревянными перекрытиями и перегородками 4 3…4 3 3 Деревянные, смешанные, со стенами из сырцовых материалов 3 3…2 2

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Экспертиза проектов занимает существенное место в управлении проектами. Практически любая стадия управления проектом должна пройти экспертизу на соответствие замыслу, запланированным показателям, нормативным и законодательным документам, требованиям качества (качество решений, продукции, ресурсов, результатов проекта, сертификация качества и пр.) и безопасности (в первую очередь экологической, промышленной, строительной и пр.). Результатом экспертизы должна стать документально оформленная уверенность в соответствии проекта требованиям и правилам, зафиксированным документально в виде ведомственных, нормативных, законодательных актов.

В курсовом проекте были определены эффективность и прибыльность строительства 18-ти этажного кирпичного жилого дома на основе проектной документации по разделам: архитектура и экономика. Рассмотрены правовые аспекты нового строительства. Рассмотрены вопросы охраны природы и окружающей среды в границах проектирования.

1. Основа менеджмента, Учебное методическое пособие. Под ред. М. Л. Чернышева, Ростов-на-Дону, Феникс, 2007.

2. Абрашитов В. С. Техническая эксплуатация и обследование строительных конструкций/Учебное пособие.

М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2005. — 104с.

3. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: Учебное пособие для вузов / Т. Е. Леванкова, Н. Ф. Чертоляс — М.: Изд-во АСВ, 2003. — 302 с.: ил., табл., прил.

4. Леушин В. Ю. Экспертиза — 200 лет назад и сегодня. Главгосэкспертиза России, М.: 2004.

5. Крылов Э. И. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия: учеб. пособие для студентов экон. специальностей / Э. И.

Крылов, В. М. Власова, И. В. Журавкова. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2003.

6. Экспертиза инвестиционно-строительных проектов и объектов недвижимости: методические указания к выполнению курсового проекта [Текст] / сост. Е. В. Крелина — Красноярск: Сиб. федер. ун-т, 2013.

7. Новопашина Е. И. Техническая экспертиза объектов недвижимости. Пермь, 2002.

8. Данилов — Данилян В. И., Залиханов М. Ч., Лосев К. С. Экологическая безопасность. Общие принципы и российский аспект. — М., «Наука», 2001 г. Дьяконов К. Н., Дончева А. В. Экологическое проектирование и экспертиза: учебник для ВУЗов. М., «Аспект Пресс», 2002.

9. Комков В. А., Рощина С. И., Тимахова Н. С. Техническая эксплуатация зданий и сооружений:

М.: ИНФРА-М, 2005. — 288с.

Лист

8-ми этажный жилой кирпичный дом по ул. Киренского, 32 в г. Красноярске Изм.

Лист Дата Подпись

№ документа