Современное развитие логистической терминально-складской инфраструктуры товарного рынка региона

Актуальность темы

исследования. Особенности развития современной транспортно-логистической инфраструктуры в последние два десятилетия обусловлены радикальной рыночной трансформацией товарного сектора экономики страны, системы хозяйственных связей и практики межфирменных коммуникаций операторов рынка, формирующих логистическую систему оптово-розничной дистрибуции товарно-материальных ресурсов, их перемещение в процессе взаимодействия экономических сфер воспроизводства и обращения. Важной составной частью современной транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка является ее складской сегмент.

Характеризуя состояние рынка складской недвижимости Ростовской области, необходимо отметить, что активная экспансия производителей и торговых сетей в регион, насыщение рынков крупных городов и постепенный выход сетевой розничной торговли в малые города в условиях сохраняющегося дефицита предложений качественных складских объектов обострили потребность в интенсивном развитии терминально-складской инфраструктуры в регионе.

Развитие сетевой дистрибуции в регионе и динамика товарного рынка Ростовской области требуют формирования обоснованной посткризисной стратегии развития регионального складского девелопмента, что позволяет актуализировать необходимость ее глубокой научно-практической разработки. Основу стратегии должна составить достоверная идентификация факторов и условий посткризисной трансформации регионального складского девелопмента с учетом перспективных сдвигов, которые характеризуют активное развитие и расширение географии сетевой розничной торговли, а также экспансии в регион крупных логистических операторов, формирующих новый уровень конкурентного предложения на рынке складских услуг.

Степень разработанности проблемы. Теоретико-методологическая платформа современного научно-практического синтеза транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка заложена в работах таких ученых, как А. Альбеков, В. Алферьев, Б. Аникин, А. Белоусов, В. Борисова, А. Гаджинский, В. Дыбская, К. Инютина, Д. Костоглодов, Л. Миротин, Д. Новиков, О. Новиков, Б. Плоткин, О. Проценко, А. Родников, В. Стаханов, А. Семененко, В. Сергеев, В. Щербаков, С. Уваров и др.

Современные проблемы рыночной трансформации складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка, динамики развития терминально-складской инфраструктуры в системе товародвижения отечественной экономики рассматривались в трудах таких ученых, как М. Васильев, В. Елин, А. Кизим, О. Лебедева, А. Матвеева, А. Носов, Н. Овчаренко, Н. Тетюхин, В. Федько, С. Федотов, Ю. Чижков, И. Чернов, О. Юрчук и др.

Концептуальные особенности трансформации рыночной инфраструктуры и ее логистической составляющей в контексте современного изменения системы товародвижения и роста сетевой розничной торговли получили высокий уровень научно-практической проработки и теоретического осмысления в работах ученых Е. Гокжаевой, Е. Пучковой, В. Радаева, С. Рындина, В. Федько и др.

Несмотря на высокий уровень научно-практической разработки проблем развития складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры современной системы товародвижения, динамика товарного сектора экономики в регионах, и прежде всего торговли, существенным образом трансформирует складское хозяйство. В Ростовской области развитие складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка характеризуется увеличением дефицита качественных складских комплексов, необходимостью изменения географии территориально-пространственной дислокации складских мощностей в рамках тенденции расширения внутрирегиональной дислокации сетевой розничной торговли.

Все это позволяет обосновать необходимость более глубокого научно-практического исследования особенностей развития региональной терминально-складской инфраструктуры, определения условий и особенностей развития региональных рынков складской недвижимости с целью выработки эффективной стратегии устойчивого и сбалансированного развития складского девелопмента в Ростовской области.

Целью диссертационной работы является исследование условий и факторов развития логистической терминально-складской инфраструктуры товарного рынка Ростовской области, а также разработка научно-практических рекомендаций по стратегическому развитию складского сегмента в условиях трансформации системы товародвижения региона.

Поставленная цель предопределила решение следующих научных задач:

— исследовать особенности развития складской инфраструктуры в контексте современной трансформации логистики цепей поставок;

— идентифицировать и обосновать проблему асинхронности развития торговой и складской инфраструктуры товарного рынка;

— оценить состояние развития складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка;

— провести анализ состояния и особенностей развития терминально-складской инфраструктуры товаропроводящей системы Ростовской области;

— исследовать динамику и тенденции посткризисной трансформации региональных рынков складской недвижимости;

— выработать стратегические направления развития регионального складского девелопмента;

— разработать модель современного развития складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка Ростовской области.

Объектом диссертационного исследования являются товарные потоки, направления и динамика их обслуживания в складском сегменте транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка Ростовской области.

Предмет исследования составляют факторы, условия и тенденции современного развития терминально-складской инфраструктуры товарного рынка Ростовской области.

Теоретико-методологическая основа исследования. Исследование базируется на фундаментальных и прикладных трудах зарубежных и отечественных специалистов в области проектирования и развития региональных транспортно-складских системстратегического планирования и анализа развития складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынкаконцептуально-теоретического и формально-логического моделирования, планирования и прогнозирования развития логистической терминально-складской инфраструктуры товародвижения.

Инструментарно-методический аппарат исследования. Для решения поставленных задач использовались общенаучные методы: диалектический, индуктивный и дедуктивный, а также системного анализа, логического моделирования, корреляционно-регрессионного анализа, рейтингового ранжирования, структурно-функционального проектирования, восхождения от абстрактного к конкретному, графические интерпретации.

Информационно-эмпирическая база диссертации формировалась на основе данных Федеральной службы государственной статистики, данных Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Ростовской области. Также использовались научно-практические разработки отечественных и зарубежных авторов, справочные сведения и статьи, аналитические отчеты, размещенные на веб-страницах ведущих отечественных и зарубежных научно-исследовательских центров, вузов и издательств, материалы научных семинаров и конференций.

Диссертационное исследование выполнено согласно пункту 4.6 «Развитие теоретических аспектов управления логистической инфраструктурой», пункту 4.14 «Логистический сервис, его виды, уровень, эффективностьвлияние логистического обслуживания товарных потоков на конечные результаты бизнеса» Паспорта научной специальности 08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством (логистика).

Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в обосновании доминирующего положения в сфере обращения ростовской области сетевой розничной торговли, того, что существенным образом трансформирует механизм ее взаимодействия с транспортно-складским компонентом, включая изменение географии территориальной дислокации логистической инфраструктуры региона. Важным фактором дальнейшей оптимизации всей товаропроводящей сети является достижение синхронности развития торговли и обслуживающей ее логистической инфраструктуры.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. В настоящее время возведение новых складских мощностей в Ростовской области осуществляется в значительной степени местными компаниями при ограниченной возможности логистических девелоперов удовлетворить спрос со стороны крупных арендаторов. Динамика развития рынка складской недвижимости, сохраняющийся в регионе дефицит спроса на складские помещения класса «А», неоднородная структура и специфика спроса в сегменте складов класса «В» требуют разработки и обоснования стратегии управления их предложением на региональном рынке складской недвижимости, которая должна базироваться на глубоком анализе структуры спроса, текущей и перспективной динамики спросообразующих факторов в регионе.

2. Анализ рыночной конъюнктуры в Ростовской области позволил выявить потребность в активизации строительства качественных терминально-складских комплексов. Вместе с тем тенденция возобновления строительства 7 заявленных до кризиса складских объектов, выход на рынок отложенного спроса со стороны хозяйствующих субъектов требуют обоснования условий для устойчивого роста складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка региона с учетом повышения уровня присутствия в регионе федеральных логистических операторов, а также прогнозируемой синхронности реализации вновь вводимых объектов.

3. Развитие складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка Ростовской области характеризуется снижением темпов роста традиционного рыночного предложения складов и формированием предпосылок для активизации сегмента адресного строительства складов под конкретного арендатора. Развитие данных тенденций требует идентификации факторов реструктуризации предложения в системе складского девелопмента Ростовской области, которые составят основу выработки стратегии дальнейшей качественной трансформации предложения на рынке складов региона, в частности, увеличения активности в сегменте услуг ответственного хранения.

4. Развитие рыночной инфраструктуры в регионах характеризуется существенным различием уровня рентабельности инвестиций в торговую и складскую недвижимость, что обусловливает ускоренное развитие торговой инфраструктуры. Современным фактором развития складской инфраструктуры выступает возросший уровень спроса на качественные склады со стороны торговых сетевых операторов, что требует более глубокой дифференциации и учета факторов развития рынка складской недвижимости, обоснования в качестве перспективного направления стратегии восполнения дефицита качественной складской недвижимости в условиях активного развития торговых сетей, спрос со стороны которых будет детерминирован потребностью в складах класса «А» и «В».

5. В условиях повышения требований к производственно-складским объектам в Ростовской области важнейшим критерием эффективного развития 8 складского девелопмента будет являться способность удовлетворить индивидуальные потребности арендатора. Перспективным направлением развития данного рынка является разработка и реализация по индивидуальным проектам складов на основе определения и обоснования специфики адресной направленности данного инструмента в регионе, определения оптимального уровня замещения традиционного рыночного предложения складов проектами, создаваемыми под нужды конкретного клиента.

Научная новизна результатов исследования заключается в развитии и совершенствовании организационно-функционального обеспечения логистической терминально-складской инфраструктуры товарного рынка, что позволило обосновать необходимость практического внедрения предложений по эффективной трансформации складского девелопмента в системе товародвижения региона.

К конкретным результатам диссертационного исследования, обладающим научной новизной, относятся следующие:

1. Разработаны стратегические направления развития регионального рынка складской недвижимости, в частности, повышение востребованности складов класса «В», на основе учета общей динамики развития экономики регионауровня экспансии в область крупных компаний, нуждающихся в складских услугах высокого качествавероятной локализации ставок аренды на ценовом уровне помещений класса «В», что составит основу для прогнозирования и эффективной корректировки современной структуры предложения в системе складского девелопмента региона.

2. Определены закономерности современного этапа активизации развития проектов федеральных логистических операторов, представляющие собой оценку включая обоснование и оценку риска возникновения некоторого периода насыщения рынка, в результате чего появляется возможность учета и измерения влияния периода активизации приостановленного в кризис строительства складских объектов в регионе на динамику роста складского 9 сегмента транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка и сформировать обоснованные прогнозные оценки дальнейшего развития регионального рынка складской недвижимости.

3. Представлена схема реструктуризации регионального складского сегмента, позволяющая определить перспективы развития и параметры оптимизации структуры рыночного предложения объектов в системе складского девелопмента Ростовской области, что составит научно-методическую основу выработки стратегии дальнейшей качественной трансформации рынка складской недвижимости региона, а также позволит усилить адаптационный потенциал развития складского девелопмента и укрепить конкурентные позиции логистических операторов.

4. Сформулированы предложения по дифференциации факторов развития рынка складской недвижимости, опирающиеся на учет инерционной составляющей развития рынка складовтенденции их качественного обновлениястратегическую оценку возможностей восполнения увеличивающегося дефицита качественной складской недвижимости в условиях растущей в сетевой розничной торговле потребности в складах класса «А» и «В», позволяющие обосновать и реализовать эффективную корректировку стратегии развития логистических операторов в регионе.

5. Предложена модель развития регионального складского девелопмента, представленная на основе активизации схем адресного строительства складских объектов в рамках индивидуального проектирования и особых требований к логистике мощностей (размещению оборудования, инженерным коммуникациям, планировке помещений и др.), что обеспечит эффективное удовлетворение растущего спроса федеральных и региональных компаний, относительно выкупа и аренды складов в регионе.

Теоретическая значимость исследования состоит в дальнейшем развитии теоретико-методических представлений об особенностях, факторах, условиях и перспективах развития логистической терминально-складской ю инфраструктуры товарного рынка региона, а также концептуально-теоретическом обосновании модели устойчивого развития складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка региона.

Практическая значимость исследования состоит в научно-прикладных рекомендациях и обоснованиях автора, методически сгруппированных в комплекс стратегических решений и выводов, реализация которых позволяет обеспечить эффективное и устойчивое развитие складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры Ростовской областиреализовать многомерный подход к оценке и решению проблем достижения устойчивого развития терминально-складской инфраструктуры и ее эффективной организационно-экономической конвергенции с остальными элементами товаропроводящей сети региона, и прежде всего инфраструктурно доминирующей в региональной дистрибуции сетевой розничной торговлей.

Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования и практические рекомендации, сформулированные в диссертационной работе, докладывались и обсуждались на международных, региональных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях, включая международную научно-практическую конференцию «Актуальные проблемы науки» (г.Тамбов, 27 сентября 2011 г.) — международную научно-практическую конференцию «Институты и механизмы инновационного развития: мировой опыт и российская практика» (г. Курск, 11 октября 2011 г.) — всероссийскую научно-практическую конференцию профессорско-преподавательского состава, студентов, аспирантов и молодых ученых «Актуальные проблемы социально-экономического, политического и правового развития современной России» (г. Ростов-на-Дону, 22 ноября 2011 г.) — международную научно-практическую конференцию профессорско-преподавательского состава, молодых ученых и студентов «Инновационные стратегии и механизмы управления экономикой» (г. Ростов-на-Дону, 22 ноября 2011 г.) и др.

Публикации. По теме исследования диссертантом опубликовано 13 работ общим объемом 5,2 п.л., включая 3 печатные работы в издании, рекомендованном ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации, -1,5 п.л.

Структура и объем диссертации

Структура работы определяется поставленной целью и соответствует логической последовательности решения определенных автором задач исследования. Диссертация состоит из введения, 8 параграфов, объединенных в три главы, заключения, библиографического списка, приложений.

Результаты исследования ООО «АВС&МТ Group» показывают, что отсутствие в районе трассы М4 функционирующих складов автоматически формирует спрос на наиболее близкие к данному направлению складские помещения на Сельмаше и пос. Чкаловском. В представленной на рис. 2.6 диаграмме, несмотря на то, что в общей структуре предложения,.

78 проанализированной на основе информации агентств недвижимости, превалирует состояние «хорошее», нельзя сказать, что это соответствует действительности. С большей достоверностью можно говорить о том, что хорошее можно отнести к удовлетворительному состоянию.

Поскольку, как показывают данные рис. 2.6, большую часть предложения составляют складские помещения низкого качества, в регионе в целом и г. Ростове-на-Дону в частности, сформировались предпосылки к изменению ситуации на основе масштабного строительства логистических терминалов, которые позволили бы удовлетворить как текущий, так и перспективный спрос.

В современный момент, значительную долю ростовского рынка складской недвижимости (до 70%) составляют неотапливаемые склады класса С и Б, предлагаемые местными собственниками. Преимущественно, это переоборудованные помещения фабрик, заводов и сооружения, построенные еще в советское время. Все это позволяет заключить, что в г. Ростове-на-Дону рынок складской недвижимости еще не сформирован, поскольку, несмотря на высокий спрос, на нем практически отсутствует качественное предложение. Терминально-складская инфраструктура Большого Ростова характеризуется дефицитом современных оборудованных складов с пандусами, эстакадами, температурным режимом. Составляющие ее складские помещения, в большинстве своем — старые оптовые базы, в которых проведен легкий косметический ремонт. Собственниками этих объектов являются не профессиональные девелоперы или логистические операторы, а бывшие чиновники и директора предприятий, которым удалось в середине 90-х приватизировать помещения. В силу этого, владельцы устаревших складов априори совершенно не заинтересованы в их реконструкции, несмотря на то, что проблемы со сбытом таких помещений практически отсутствуют, за исключением кризисного ослабления спроса в 2009 г.

По данным исследований компании ООО «АВС&МТ Group», площадь всех складских помещений в г. Ростове-на-Дону составляет всего около 200 тыс. кв. м. Учитывая тот факт, что Ростов-на-Дону представляет собой крупнейший транспортный узел на юге страны, существующий объем терминально-складской инфраструктуры является недостаточным. Дефицит складских площадей в столице ЮФО в сложившихся экономических условиях оценивается в 300 тыс. кв. м., то есть в 1,5 раза больше, чем имеется. При этом почти половина неудовлетворенного спроса приходится на склады класса А. С нашей точки зрения, такая ситуация закономерно спровоцировала повышенный интерес к региону со стороны профессиональных международных и федеральных девелоперов, которые либо заявили о планах, либо уже приступили к строительству логистических терминалов высокого класса для донской столицы. Согласно данным ООО «АВС&МТ Group», в 2010;2011 гг. за пределами города будет введено в эксплуатацию порядка 1 млн. кв. м. складов класса, А и В+.

Проведенный ООО «АВС&МТ Group» сравнительный анализ обеспеченности качественными складскими площадями г. Ростова-на-Дону и других регионов позволяет отметить следующее. В Московской области на 1 тысячу человек приходится 175 кв. м складов, Ленинградский регион на это же количество человек имеет 145 кв. м, Новгородская область — около 100 кв. м, Самарская — 70 кв. м, Новосибирская — 65 кв. м. В Ростовской области, ориентировочно (если брать в расчет наиболее крупные складские комплексыпорядка 100 000 кв.м.), обеспеченность на одну тысячу населения составляет.

79 около 44 кв.м., что существенно ниже, чем в других регионах. а До 100 кв. м Ш До 200 кв. м ш До 500 кв. м ш До 1000 кв. лл И Свыше 1000 кв. м Свыше 5000 кв. м.

Рис. 2.7 Структура предложения складских помещений по площади в г, Ростове-на-Дону в 2008 г. 80.

Как видно из диаграммы рис. 2.7 структура предложения по площади достаточно однородна за исключением складских помещений большой площади. Эмпирическое уточнение данного вывода представлено на рис. 2.8.

ЕЗ Спрос на «дешевые» склады ® Спрос на «дорогие» склады.

Рис. 2.8 Соотношение спроса на складские помещения в г. Ростове-на-Дону в 2009 г. 81.

80 По данным источника: Анализ рынка складской недвижимости г. Ростова-на-Дону // ООО «АВС&МТ Group». Ростов-на-Дону. 2008. — С. 15. [Электронный ресурс]: littp://www.veakon.ru/imgs/wysivyg/analyzrynkaskladskihpomesheiiiy vrostovenadonu.pdf.

Sl По данным источника: Обзор рынка складской недвижимости г. Ростова-на-Дону за Ш квартал 2009 г. // ООО «АВС&МТ Group». Ростов-на-Дону. 2009. — С.7. [Электронный ресурс]: http://vvww.weakon.ru/imgs/vysivyg/skladskaya%20nedvigimost.%203%20kv.2009.pdf.

Согласно результатам исследований ООО «АВС&МТ Group» в складском сегменте рынка коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону в 2009 г. в целом уже не наблюдается дефицит современных, хорошо оборудованных складских комплексов. Реальная проблема развития данного сегмента состоит в незначительной величине спроса на такие склады, который и до кризиса предъявлялся преимущественно только со стороны крупных региональных операторов. С наступлением кризиса спрос на склады значительно уменьшился, количество заявок на складские помещения площадью до 4 ООО кв.м. в 2 раза, а по площадям свыше 4 ООО кв.м. в 3 раза. Отсюда, можно заключить, что спрос на объекты площадью от 2000 до 5000 кв. м., ориентировочно равный 30−35% от общего спроса, не удовлетворен82.

В силу этого, характерным для развития регионального рынка логистических услуг и, рынка г. Ростова-на-Дону в частности, является отказ от сотрудничества крупных торговых компаний с местными логистическими операторами, которые могли бы заключать выгодные долгосрочные контракты. Несмотря на благоприятную для местных игроков на рынке складской недвижимости ситуацию, большое количество компаний не пользуются складским аутсорсингом. Полагая, что оптимальнее построить собственный склад, чем обращаться к сторонней организации, достаточно много потенциальных клиентов региональных ЗРЬ-провайдеров («Донской табак», «Магнит», «Балтика-Дон», «Иманго») отказались от складского аутсорсинга. Логика развития данного тренда объясняется де неспособностью местных складских провайдеров гибко реагировать на растущие запросы потенциальных клиентов. Другим важным фактором выступают специфические требования крупных операторов к условиям хранения и качеству складских помещений. Последние должны быть определенным образом оборудованы, отапливаемы,.

82 поддерживать определенный температурный режим, особую влажность, плюс удобства сортировки, отгрузки, обслуживания. В современной ситуации практически никто из местных собственников складских помещений не имеет возможности предложить ритейлерам такие условия хранения.

В данной ситуации, региональные операторы вынуждены инвестировать в строительство собственных складов, рассматривая при этом последние как ликвидную недвижимость, которая будет только дорожать.

Вместе с тем, реализация данной стратегии сопряжена с рядом сложностей чисто экономического порядка. Вложения в этот вид недвижимости — очень длинные деньги. В силу этого, для крупной компании не всегда оказывается экономически целесообразно масштабно вкладываться в то, что не будет приносить компании значительного дохода. Следует отметить, что затраты на строительство одного кв. м склада класса, А составляют порядка 400 долл. США, а сроки окупаемости — 5−7 лет83. Замораживание значительных средств из общего оборота компании при этом дополняется целым шлейфом проблем, связанных с согласованиями, строительством, а впоследствии — с эксплуатацией комплекса (инженерными системами, охраной, уборкой территории, озеленением). В случае сдачи в аренду части собственных площадей возникает необходимость контролировать уже и деятельность арендаторов на складе, поступление денежных средств и т. д.

Таким образом, стратегия автономного развития складской инфраструктуры приводит к необходимости формирования целого штата специалистов, занятых непрофильным бизнесом. При аренде согласно международным стандартам эти вопросы ложатся на профильные организации девелопера и управляющую компанию.

Эффективность аутсорсинга в данном случае объясняется и тем, что складское хозяйство в силу своей специфики нуждается в постоянной модернизации. Рано или поздно складское помещение устареет, что оборачивается для непрофильной компании более значительными финансовыми издержками, чем у конкурента, который использует склад на аутсорсинге.

С нашей точки зрения, дефицит качественных складских помещений, стимулирующий автономное развитие складской инфраструктуры крупными ритейлерами Ростовской области, формирует и такой эффект, как невозможность объективно точного определения адекватности повышательного ценового тренда на рынке. В условиях, когда наблюдается большой дефицит качественных складских помещений, свободных складов, особенно большого метража, определить адекватность цены аренды невозможно. В такой ситуации выбор клиентами площадей крайне ограничен. Как итог — значимость цены отходит на второе место. Таким образом, можно резюмировать, что усиление инфляционного тренда на региональном рынке складской недвижимости может являться следствием его сохраняющейся структурой несбалансированности, что неминуемо будет увеличивать стоимость дистрибуции в системе товароснабжения региональной розничной торговли.

В рамках такой макроэкономической оценки необходимо отметить и тот факт, что рынок производственно-складской недвижимости оказался одним из самых восприимчивых к общим финансово-экономическим колебаниям. Его крайне высокая восприимчивость к конъюнктурному кризисному ослаблению деловой активности в экономике объясняется тем, что основными участниками данного сектора (формирующими спрос) являются лица (физические и юридические), от которых, по большому счету, зависит общее состояние.

84 экономики страны. Его ухудшение в период кризиса 2008;2009 гг. привело к.

84 Согомонян С. А. Современная ситуация, тенденции и перспективы развития рынка складской недвижимости города // Логистика как фактор формирования конкурентных преимуществ региона:

83 резкому снижению оборотов рынка складской недвижимости в результате падения ставок арендной платы и снижения стоимости недвижимости. В докризисный период, ставки арендной платы по складским помещениям возросли в 5 раз с 2004 г. по 2008 г. За это время темп роста составил порядка 20% в год85.

9 .I.

8,5.. ! шшвш^вШшт —— ?

8.!.¦ННjjj. ?

7,5 .j.jHlВ. |.

7 i. flBflH||^B|.ЩШЯ^ЯШЯк.-.

6,5 .i.,.

2008 г. 2009 г. j.

Я Отапливаемые помещения Неотапливаемые помещения | i. .).

Рис. 2.9 Динамика доходности по складской недвижимости в г. Ростове-на-Дону в 2008;2009 гг.86.

Рынок складской недвижимости региона оказался крайне эластичен к снижению доходности бизнеса в период кризиса, что явилось фактором пролонгации строительства крупных логистических проектов в Ростовской области. Как видно из диаграммы рис. 2.9 Валовый Рентный Мультипликатор87 материалы межрегиональной научно-практической конференции (VI Южно-российский логистический форум) // Ростовский государственный экономический университет (РИНХ). — Ростов-н/Д, 2009.-С.З75−385.

85 По данным источника: Обзор рынка складской недвижимости г. Ростова-на-Дону за III квартал 2009 г. // ООО «АВС&МТ Group». Ростов-на-Дону. 2009. — С.7. [Электронный ресурс]: http://www.weakon.ru/imgs/wysiwyg/skladskaya%20nedvigimost.%203%20kv.2009.pdf.

86 По данным источника: Обзор рынка складской недвижимости г. Ростова-на-Дону за III квартал 2009 г. // ООО «АВС&МТ Group». Ростов-на-Дону. 2009. — С.10. [Электронный ресурс]: http://www.weakon.ru/imgs/wysiwyg/skladskaya%20nedvigimost.%203%20kv.2009.pdf.

87 Соотношение цены продажи и потенциального валового дохода от использования объекта недвижимости. по отапливаемым складам снизился почти на 1%, а по неотапливаемым на 0,4%.

Соответственно, такое снижение доходности складской недвижимости также повлияло на решения девелоперов о приостановлении строительства складских комплексов.

Более детальная оценка кризисного ослабления объемов строительства складских комплексов в Ростовской области позволяет выделить следующие причины:

— общая нестабильность экономической ситуации и вектора развития рыночной конъюнктуры вследствие возрастающей инфляции, кризиса на мировых финансовых рынках;

— кризис ликвидности в банковской сфере приведший к преобладанию в структуре кредитования кредитов сроком на 1,5 — 2 года, что оказалось недостаточным для реализации крупных проектов в сфере регионального девелопмента;

— ужесточение условий кредитования девелоперских проектов и повышение стоимости кредитования;

— повышение риска инвестирования в строительство логистических комплексов по сравнению с офисными зданиями и торговыми комплексами. В период кризиса был зафиксирован тренд аккумулирования инвестиций в рамках форматов, которые в текущий момент демонстрировали высокую доходность, востребованность, и, следовательно, быструю окупаемость;

— высокая стоимость земельных участков, особенно с учетом разрешительной документации и рост стоимости строительства помещений.

В целом, обобщение закономерностей и тенденций, выявленных в результате анализа докризисного состояния терминально-складской инфраструктуры Ростовской области, позволяет резюмировать следующее.

В докризисный период, несмотря на наличие большого количества заявок от логистических провайдеров и местных операторов, в регионе был введен.

85 лишь один складской комплекс, приближенный к классу А. На рынке региона, и г. Ростова-на-Дону в частности, зарегистрирована высокая потребность в качественных складских помещениях, но не класса А. Спрос на новые качественные помещения в Ростовской области формируется за счет иногородних и иностранных компаний. Потенциальную возможность для заполнения складских помещений класса, А определяет ориентация именно на этот сегмент регионального рынка и его планы по заходу в регион.

Как показал анализ, на сегодняшний момент предложение новых складских помещений формируется преимущественно за счет местных операторов, строящих складские помещения, как для собственных нужд, так и для стороннего потребителя.

На рынке логистических услуг региона компании не в состоянии удовлетворить спрос со стороны крупных арендаторов. Однако, расположение складских помещений, как правило, в черте города делает их предложение чрезвычайно выгодным для компаний среднего и малого бизнеса. В силу узкого спроса на складские помещения класса А, более перспективным направлением является строительство помещений класса В, спрос на которые будет формироваться помимо иногородних и за счет местных потребителей.

Результирующий посыл данного обобщения подчеркивает тот факт, что ограниченность предложения с сегменте площадей класса, А в ближайшие годы будет корректироваться исходя из анализа динамики рынка. Эффективность строительства складских комплексов класса, А в большей степени будет детерминирована динамикой развития экономики региона и приходом в него крупных игроков, нуждающихся в такого качества услугах. При этом местные компании будут потенциальными клиентами только в случае сохранения ставок аренды на уровне помещений класса В.

2.2.2 Эмпирическое уточнение посткризисного вектора развития терминально-складской инфраструктуры региона в 2011;2012 гг. Оценка состояния и особенностей развития терминально-складской инфраструктуры.

Ростовской области позволила нам выделить и проанализировать базовые закономерности ее развития, инерция которых в целом формирует магистральный вектор развития рынка. В период кризиса 2008;2009 гг. данный вектор был трансформирован в силу ослабления экономической активности в регионе, что сказалось на общей динамике развития спроса и предложения на рынке складской недвижимости, скорректированной спадом объемов товароснабжения в системе регионального ритейла и производства целом.

Учет данного момента требует обозначения особенностей послекризисного роста рынка. С нашей точки зрения фаза восстановительного роста последнего в ближайшие два года будет характеризоваться умеренной динамикой увеличения регионального рынка складской недвижимости и сделок на нем. Это обусловлено тем фактом, что практически все крупные проекты в регионе остаются замороженными из-за снижения доходности и сроков окупаемости бизнеса.

Данный вывод позволяет априори допустить, что только к концу 2011 г. рынок региона начнет оживать, формируя новый послекризисный тренд на увеличение адресного строительства под конкретного заказчика88.

Основной тенденцией развития рынка в 2010 г. является «замораживание» проектов, когда фактически не планировалось строительство и открытие новых логистических комплексов. Одним из факторов такой «стабилизации» выступили, в частности, высокие ставки по банковским кредитам, не позволившие многим девелоперам начать строительство. Другой фактор — сохраняющееся после кризиса снижение доходности бизнеса, которое произошло из-за падения ставок аренды.

88 В современный момент общий объем предложения складской недвижимости г. Ростова-на-Дону составляет порядка 486 тыс. кв. м. Это единственный город в Южном федеральном округе, где имеются качественные складские объекты — А и В классов. По данным исследований компании GVA Sawyer, общая площадь этих объектов составляет 156 тыс. кв. м. или 32% от общего объема рынка.

На уровне реальной эмпирической оценки можно констатировать, что в Ростовской области было заявлено много проектов логистических комплексов класса А, но реализована лишь первая очередь проекта логистического комплекса компании Raven Russia («Мегалоджикс»). Это обусловлено тем, что запросы потенциальных арендаторов достаточно сильно отличаются от московских, центрального и северо-западного округов, где, как правило, запрос потенциального арендатора начинается от 1,5−2 тыс., и далее счет идет на десятки тысяч. В ЮФО же средняя площадь, которая интересует потенциального арендатора, гораздо меньше. Основной спрос здесь. Равно как и в ростовской области в частности, формируют именно местные компании, а федеральные операторы представлены крайне слабо (см. выше).

Тем не менее, данная ситуация не является статичной в области, ибо крупные компании постепенно начинают выходить на рынок. Это дистрибьюторы, ретейлеры, торговые сети, которые формируют устойчиво узкий типологический ряд клиентов.

Если местные компании только начинают переключаться со «старых» складских помещений на объекты класса, А и В, то спрос федеральных операторов на более высококлассные склады имеет объективные основания. Крупный сетевой ритейл и продуценты используют технологии, которые не могут быть функционально и технологически интегрированы в складские комплексы низкого класса.

Из реализованных в современный момент крупных проектов можно назвать проект компании «Мегалоджикс Лимитед», осуществленный в Аксайском районе Ростовской области.89 В марте 2009 г. была введена в строй первая очередь логопарка класса, А площадью 100 тыс. кв. метров стоимостью 148 млн. дол. США. Первая очередь логопарка, расположенного на северовостоке от Ростова, у трассы М-4 «Дон», составила 100 тыс. кв. метров (из них 87 тыс. кв. метров — складские помещения, 8 тыс. кв. метров — мезонинная зона для упаковки, 5 тыс. кв. метров — офисные помещения).

Вторую, позже замороженную очередь проекта, компания планировала начать в третьем квартале 2009 г. Общий размер комплекса после ввода второй очереди должен составить 228 тыс. кв. метров. Отметим, что ГК «Авалон» в конце 2009 г. отказалась от участия в строительстве второй очереди проекта, продав партнеру 50%-е доли в девелоперской компании Megalogix и в совместном логистическом бизнесе Avalon Logistics (сумма сделки составляет порядка 250 млн. дол.). В Avalon Group данное решение было мотивировано влиянием кризиса на изменение темпов реализации логистических проектов. В реальности, вероятным фактором, спровоцировавшим данное решение, выступило резкое удлинение сроков окупаемости проекта.

Тем не менее, именно логопарк «Мегалоджикс» в современный момент представляет собой не только в Ростовской области, но и ЮФО в целом, а 90 законченный комплекс класса, А .

Как показывает исследование, в послекризисный период, в сегменте рынка складской недвижимости Ростовской области в 2010;2011 гг. крайне слабо обозначен тренд на преодоление его существенного отставания от остальных сегментов рынка коммерческой недвижимости региона. Констатируя данный факт в своих исследованиях за 2008;2009 гг., специалисты ООО «АВС&МТ Group» подчеркивают, что, несмотря на интенсивное строительство и функционирование в регионе крупных торговых центров и современных гостиничных комплексов, рынок складской недвижимости Ростовской области устойчиво идет вторым эшелоном91.

90 Логистическая терминально-складская инфраструктура в российских регионах. Выпуск 2. Справочник. Часть 3. М. 2009. — С.36−43.

91 По данным источника: Обзор рынка складской недвижимости г. Ростова-на-Дону за III квартал 2009 г. // ООО «АВС&МТ Group». Ростов-на-Дону. 2009. — С. 11−12. [Электронный ресурс]:

Наибольшей ликвидностью сегодня обладают недорогие склады среднего качества, которые можно отдавать в аренду «мелкой нарезкой», площадью не более 500 кв. метров". В послекризисный период 2010;2011 гг. отвечая запросам обновленной структуры спроса на рынке, на рынке закрепилась практика уменьшения «нарезки» блоков (до размера небольших блоков в 0,2−1 тыс. кв. метров) для сдачи в аренду. До кризиса в высококачественных складах предлагались обычно блоки минимум 3−5 тыс. кв. метров.

Характеризуя складскую инфраструктуру компаний «второго уровня», прочно закрепившихся на рынке логистических услуг в области следует отметить, что их функционирование характеризуется успешной реализацией различных проектов достаточно высокого класса. В частности, это терминал «НЛК — Батайск» (общая площадь — 10 тыс.кв. м., полезная высота — 12,5 м, емкость склада —18 000 паллето-мест), в котором оказывают полный комплекс услуг в соответствии с международными стандартами качества.

Отчетливую конкуренцию на рынке составляет ООО «Северо-Кавказкое логистическое предприятие», владеющее помещениями с общей площадью 25 000 кв. метров и высотой потолков 7 метров.

Большой комплекс логистических услуг предоставляет ООО «Служба перевозки», владеющее общей складской площадью 7 000 кв. метров (с высотой потолков 3 метра). Сдача в эксплуатацию 7 500 кв. метров в конце 2010 г. была запланирована ООО «Логистик-Сервис». Перспективные планы другого оператора рынка — «КМ-Логистик» — включают расширение складских площадей с 10 тыс. кв. метров до 30 тыс. кв. метров.

Важным событием в 2010 г. является открытие в г. Батайске распределительного центра сети «Магнит» (общая площадь — более 17 тыс. кв. м.), который позволит более точно формировать ассортимент донских http://www.weakon.ru/imgs/wysiwyg/skladskaya%20nedvigimost.%203%20kv.2009.pdf (дата обращения: 12.02.2011) магазинов. В г. Ростове-на-Дону компанией ООО «Мегамаркет» построен складской комплекс площадью 34 тыс. кв. м., в котором будут располагаться холодные склады и бизнес-центр класса В+ площадью 9 200 кв. метров.

Знаковым для будущего качественного развития рынка является официально продекларированное намерение крупных федеральных и иностранных операторов построить логопарки в Ростовской области.

Британская компания London&Regional Properties (L&RP) в начале марта 2010 г. заявила о намерении построить в Ростове логистический комплекс класса, А и гостинично-деловой центр площадью 30 тыс. кв. м. Первую очередь логистического центра планируется построить за год. Британский фонд London & Regional Properties (L&RP) и российская VVV Company подписали соглашение о строительстве логистических центров в десяти городах России, в том числе в Краснодаре и Ростове (по 100 тыс. кв. м складских помещений в каждом из городов). Общий объем инвестиций в логистический проект должен составить 750 млн долл. Согласно договоренностям, инвестором проекта выступит L&RP, a VVV Company станет девелопером и оператором построенных складских площадей.

Следует отметить, что г. Ростов-на-Дону стал третьим городом в России после Москвы и Санкт-Петербурга, где L&RP уже приобрела земельный участок для строительства. Компания MLP («Международное логистическое партнерство», Франция) объявила о намерении построить в Ростовской области логистический комплекс класса А. Московская девелоперская компания Hermitage Construction & Management заявила о намерении построить в Ростовской области офисно-логистический комплекс класса, А общей площадью 70 тыс. кв. метров. ОАО «РЖД» планирует создать в крупнейших транспортных узлах России 8−10 логистических центров в течение ближайших 2−3 лет, один из которых планируется построить в г. Ростове-на-Дону.

Заключение

.

В результате проведенного исследования были получены следующие результаты. Для актуализации и обеспечения более глубокого понимания эмпирических особенностей проблематизации современных процессов развития логистической терминально-складской инфраструктуры товарного рынка Ростовской области был исследован корпус литературы, формирующей современный наличный уровень научно-практической разработки проблем развития складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры современной системы товародвижения.

Было выявлено, что стремительное развитие сетевой дистрибуции в результате ускоренной интеграции отечественной экономики в глобальный рынок требует формирования адекватного уровня и стратегии развития складского девелопмента в посткризисный период. Верификация данного посыла на примере Ростовской области позволила обосновать актуальность развития складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка области, которая на сегодняшний день характеризуется увеличением дефицита качественных складских комплексов, усилением конкуренции между складскими девелоперами, необходимостью изменения географии территориально-пространственной дислокации складских мощностей в рамках тенденции расширения региональной структуры форматной сетевой дистрибуции.

В теоретической части диссертации была сформирована концептуальная платформа существующих научно-методических и аналитических разработок в области современных проблем развития складской инфраструктуры. Ее преломление через призму эмпирических особенностей динамики рынка складской недвижимости России и усложнения его взаимодействия с остальными звеньями системы товародвижения, и, прежде всего, сетевой торговлей, позволило обозначить контур и вектор современного исследования.

Ориентация на данные контур и вектор исследования позволила методически спрограммировать общую линию исследования, идентифицировать наиболее актуальные аспекты эмпирического анализа, сформировать алгоритм движения по предмету исследования, использование которого позволило нам точечно углубить научно-практическое исследование особенностей развития региональной терминально-складской инфраструктуры.

В аналитической и рекомендательной части диссертации в русле теоретически эксплицированной теоретико-методической основы и концептуальной платформы исследования было проведено: обоснованное и достоверное определение результирующего вектора и факторов посткризисной трансформации складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка Ростовской областивыявление императивных условий и особенностей развития региональных рынков складской недвижимости с целью построения посткризисной модели устойчивого развития складского девелопмента в Ростовской области.

В процессе исследования условий, особенностей и факторов развития логистической терминально-складской инфраструктуры товарного рынка Ростовской области, а также обосновании модели посткризисного развития складского сегмента в условиях трансформации системы товародвижения региона, были последовательно решены следующие научные задачи:

— исследованы особенности развития складской инфраструктуры в контексте современной трансформации логистики цепей поставок;

— идентифицирована и обоснована проблема асинхронности развития торговой и складской инфраструктуры товарного рынка, обозначить условия конвергенции траектории их посткризисного роста;

— рассмотрены особенности и оценить состояние развития складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка;

— проведен анализ состояния и особенностей развития терминально-складской инфраструктуры товаропроводящей системы Ростовской области;

— исследованы особенности посткризисной трансформации региональных рынков складской недвижимости;

— идентифицирован и обоснован вектор и особенности модели развития регионально-складского девелопмента.

Решение данных задач позволило сформировать доказательную базу научных аргументов и положительно верифицировать рабочую гипотезу диссертационного исследования, которая базируется на предположении о том, что дальнейшее усиление доминирующего положения в сфере обращения Ростовской области сетевого форматного ритейла существенным образом трансформирует механизм его взаимодействия с транспортно-складским компонентом, включая изменение географии территориальной дислокации логистической инфраструктуры региона. В этих условиях, важным фактором дальнейшей гармонизации всей товаропроводящей сети является достижение синхронности развития сетевой торговли и обслуживающей ее логистической инфраструктуры. Особый сегмент последней, с точки зрения организационно-экономического и процессного сопряжения с торговлей, составляет складская инфраструктура, дальнейшая модернизация и развитие которой должны максимально корреспондировать с динамикой инфраструктурного и технологического роста розничной торговли.

В целом, структура и логика положений исследования, которые формируют приращение научного знания и содержат резюмирующие выводы и обоснования, может быть сведена к следующей системе тезисов.

1.Современная трансформация системы взаимодействия экономических сфер воспроизводства и обращения в экономике Российской Федерации характеризуется ослаблением потенциала эффективной товарно-сбытовой кооперации производственного звена отечественной индустрии с современными форматами торговли сетевой дистрибуции. Дальнейшее усиление доминирующего положения в последней сетевого ритейла существенным образом трансформирует механизм его взаимодействия с.

161 транспортно-складским компонентом, включая изменение географии территориальной дислокации логистической инфраструктуры в результате обновления контура территориального разделения форматов розничной торговли (миграции крупноформатной розничной торговли за город). Имманентным фактором закрепления данного тренда в ближайшие годы будет являться дальнейшее аккумулирование основной части товарных поставок через распределительные центры, расширяющее возможности реинжиниринга логистических систем сетевого ритейла за счет: сокращения товарных запасовприменения современных методик управления товарными запасамисокращения числа участников цепочки поставок и внедрения передовых информационных технологий.

2. Рыночная модификация товаропроводящей сети потребительского рынка характеризуется перманентным усилением функциональной ниши розничной торговли, которая фактически монополизировала пространство коммуникационного доступа к конечному потребителю, а ее финансовая устойчивость сформировала мощные предпосылки для давления сферы обращения на товарный сектор экономики и вытеснение с рынка дистрибуторов. В этих условиях, важным фактором дальнейшей гармонизации всей товаропроводящей сети является достижение синхронности развития ритейла и обслуживающей его логистической инфраструктуры. Особый сегмент последней, с точки зрения организационно-экономического и процессного сопряжения с торговлей, составляет складская инфраструктура, дальнейшая модернизация и развитие которой должны максимально корреспондировать с динамикой инфраструктурного и технологического роста розничной торговли.

3. Расширение форматной торговли в сетевой розничной дистрибуции в ближайшие годы может обеспечить ускоренное развитие сегмента складов и логистических комплексов классов «А» и «В»., темпы строительства которых, будут опережать скорость инфраструктурного расширения логистических.

162 мощностей более низких категорий. Данный процесс в ближайшие годы не будет являться линейным, а будет проходить в несколько итераций. Поскольку более половины высококлассных складских площадей (классы «А» и «В») принадлежат крупным производственным и торговым компаниям, обслуживая их потребности, на рынке в среднесрочной перспективе обнаружится дефицит предложения качественных складских объектов для более мелких операторов. Это сформирует дополнительный импульс для увеличения объемов строительства высококлассных складских площадей на рынке спекулятивных складов, снижая уровень неудовлетворенного спроса в малом секторе экономических сфер воспроизводства и обращения.

4. На основе результатов исследования автором разработана схема идентификации вектора и факторов посткризисной трансформации складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка. Анализ схемы позволил заключить, что: наличие определенных в схеме имманентных особенностей современного развития логистических компаний и складского девелопмента будет препятствовать расширению их специализации, постепенное развитие которой может заметно облегчить последующую консолидацию «разнопрофильных», но сочетаемых бизнесов на логистическом рынкеускорение прогрессивной трансформации логистического рынка может быть обеспечено на основе усиления регулирующего участия государства в этом процессе, логика стратегического программирования которого укладывается в концепцию государственного маркетинга, которая в настоящее время имеет крайне фрагментарное прикладное использование. Применение данной концепции для решения проблем развития логистического рынка в России, и его складского сегмента, в частности, позволит устранить перекосы и асимметрию в развитии различных секторов последних, в частности, за счет ослабления их стихийной рыночной динамики, хаотичного развития рынка спекулятивных складов и т. д.

5. Дефицит качественных складских помещений, стимулирующий автономное развитие складской инфраструктуры крупными ритейлерами Ростовской области, формирует такой эффект, как невозможность объективно точного определения адекватности повышательного ценового тренда на рынке. В условиях, когда наблюдается большой дефицит качественных складских помещений, свободных складов, особенно большого метража, определить адекватность цены аренды невозможно. В такой ситуации выбор клиентами площадей крайне ограничен. В результате — значимость цены отходит на второе место. Это позволяет заключить, что посткризисная стабилизация и/или усиление инфляционного тренда на региональном рынке складской недвижимости являются, в том числе, следствием его сохраняющейся структурой несбалансированности, что неминуемо будет увеличивать стоимость дистрибуции в системе товароснабжения региональной розничной торговли.

6. Как показало исследование, в настоящее время, предложение новых складских помещений в Ростовской области формируется преимущественно за счет местных операторов, строящих складские помещения, как для собственных нужд, так и для стороннего потребителя. На рынке логистических услуг региона девелоперы не в состоянии удовлетворить спрос со стороны крупных арендаторов. Однако, расположение складских помещений, как правило, в черте города делает их предложение чрезвычайно выгодным для компаний среднего и малого бизнеса. В силу узкого спроса на складские помещения класса «А», более перспективным направлением является строительство помещений класса «В», спрос на которые будет формироваться помимо иногородних и за счет местных потребителей. Это позволяет заключить, что ограниченность предложения в сегменте площадей класса «А» в ближайшие годы будет крайне эластичной к динамике рынка, а эффективность строительства складских комплексов класса «А» в большей степени будет детерминирована динамикой развития экономики региона и приходом в него.

164 крупных операторов, нуждающихся в услугах такого качества. Условием стабилизации или повышения спроса со стороны местных компаний будет являться локализация ставок аренды на ценовом уровне помещений класса «В».

7. Анализ рыночной конъюнктуры в 2010;2011 гг. в Ростовской области позволил выявить предпосылки возобновления строительства качественных терминально-складских комплексов. Вместе с тем, было обосновано, что активизация фазы активизации логистических проектов федеральных операторов, расширяющих уровень своего присутствия в регионе, будет определяться синхронностью их реализации. С этой теоретической позиции априори можно констатировать существование определенного риска возникновения некоторого временного лага — периода насыщения рынка после ввода объектов. Детерминантом динамики развития данного насыщения выступит период времени, в течении которого будет разморожено строительство остальных складских объектов. Катализатором посткризисного расширения терминально-складской инфраструктуры в регионе в 2012;2013 гг. будет являться общее макроэкономическое развитие Российской Федерации. Если последнее окажется устойчивым и будет характеризоваться повышательным трендом, в течение 2−3 лет отложенный спрос со стороны хозяйствующих субъектов, который был до кризиса, выйдет на рынок, формируя условия устойчивого роста складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка региона.

8. Развитие складского сегмента транспортно-логистической инфраструктуры товарного рынка Ростовской области в 2011;2013 гг. будет характеризоваться наложением инерционных факторов развития терминально-складской инфраструктуры региона, действовавших до кризиса. Это будет сдерживать темпы роста рынка спекулятивных складов и сформирует предпосылки для активизации сегмента адресного строительства складов под конкретного арендатора — ЬшЫо-эик. Посткризисное развитие рынка не будет сопровождаться существенным ростом спроса, а качественная трансформация.

165 предложения на рынке будет сопровождаться некоторой его реструктуризацией в пользу услуг ответственного хранения.

9. Анализ развития региональных рынков складской недвижимости в межкризисный (1998;2008 гг.) и в послекризисный периоды позволяет заключить, что детерминантом докризисного роста складского девелопмента на региональных рынках являлся существенный перепад рентабельности инвестиций в торговую и складскую недвижимость, что обусловило ускоренное развитие торговой инфраструктуры в регионах. Постепенное насыщение рынка торговых площадей автоматически развернуло инвестиционные потоки в сторону объектов складской недвижимости. Не спекулятивным фактором развития складской инфраструктуры выступил возросший уровень спроса на качественные склады со стороны торговых сетевых операторов. Реальный уровень поглощения складских площадей в крупных региональных городах не позволяет говорить о насыщении данного рынка, в котором 15−30% площадей остаются невостребованными. В посткризисной фазе развития рынка складской недвижимости необходимо учитывать также и структурный фактор, подчеркивающий дефицит качественной складской недвижимости в ситуации, когда формирующийся спрос в сетевой розничной торговле будет почти полностью детерминирован потребностью в складах класса «А» и «В». То есть, в посткризисный период фактором ускорения роста складской инфраструктуры будет являться ее качественное обновление.

10. Низкая динамика посткризисного роста объема розничного товарооборота Ростовской области при ежегодном его приросте на 14% в докризисный период в 2010 г. не обеспечила восстановления продаж до кризисного уровня. Общая глубина их падения в регионе, оказалась больше, чем по РФ в целом — соответственно 15,3% против 4,9%. Это позволяет констатировать сохранение некоторого риска формирования больших запасов в торговле и недозагруженности складских площадей, что автоматически отразится на их востребованности со стороны региональных торговых.

166 операторов и других компаний. Отсюда, априори можно предположить, что значительный, если не основной прирост предложений складской недвижимости на региональном рынке Ростовской области в 2011;2012 гг. будет формироваться за счет освобождающихся площадей. Как показал анализ, в условиях сохраняющегося послекризисного снижения объемов производства, потребления и грузоперевозок данный тренд является закономерным и может быть укреплен краткосрочной неустойчивостью конъюнктурного изменения спросообразующих факторов, вызванного выходом на рынок отложенного спроса. Все это ограничивает возможности пересмотра антикризисных стратегий производителей и ритейлеров, снижая потенциал роста уровня рыночного поглощения складских объектов в Ростовской области.

11. В условиях повышения требований к производственно-складским объектам в Ростовской области важнейшим условием эффективного развития складского девелопмента в 2012;2013 гг. будет являться способность девелопера удовлетворить индивидуальные потребности арендатора, предложив наиболее адаптированный к нуждам клиента продукт. Идентификация вектора стратегического развития складского девелопмента резко актуализирует поиск инструментов реализации данной стратегии. В сложившейся ситуации оптимальное направление для девелоперов могут составить проекты ЬиПМо-зий. Необходимо отметить, что адресная направленность данного инструмента не должна быть трансформирована в полномасштабное замещение спекулятивного предложения исключительно проектами, создаваемыми под нужды конкретного клиента. Эффективным представляется проектирование стандартных складов, удовлетворяющих требования большинства складских пользователей и, возможно, производителей. В посткризисный период виПМо-зик может составить одну из наиболее оптимальных форм регионального складского девелопмента. В Ростовской области потенциальный спрос на такие проекты в ближайшие годы может быть сформирован компаниями-арендаторами, которые оперируют.

167 нестандартными товарными линейками, а также компаниями с особыми требованиями к логистике (размещению оборудования, инженерным коммуникациям, планировке помещений и др.).

12. Эмпирические предпосылки использования ЬтЫю-вик в 2012;2013 гг. могут быть обусловлены кризисной реструктуризацией активов региональных девелоперов, в которых, равно как и в 2010 г., могут находиться не полностью используемые складские помещения. Реальные рыночные возможности сдачи в аренду данных помещений будут определяться общим трендом развития рынка и возможностями маркетингового планирования в условиях слабо идентифицируемого перспективного конъюнктурного тренда. В условиях низкой динамики послекризисного восстановления объемов товароснабжения в сфере обращения отсутствии и отсутствии устойчивых предпосылок экономического роста реального сектора экономики в краткосрочной перспективе можно прогнозировать снижение темпов ввода в эксплуатацию объектов во всех сегментах рынка недвижимости. Важным фактором ослабления динамики ввода объектов недвижимости в регионах является отсутствие инвестиционной привлекательности, а также невысокий уровень социально-экономического развития самих регионов. Все это в ближайшие годы может ограничить возможности точного маркетингового планирования объемов сдачи в аренду вакантных помещений, в результате чего стратегически приемлемым может оказаться склад под заказ.

Прогностический и разрешающий научный потенциал данных выводов, их научно-практическая ценность локально были выделены в научной новизне диссертации, которая заключается в исследовании и концептуально-теоретическом обосновании особенностей и факторов развития логистической терминально-складской инфраструктуры товарного рынка Ростовской области, а также обосновании модели посткризисного развития складского сегмента в условиях трансформации системы товародвижения региона.