Регулирование процессов развития рынка жилой недвижимости на основе управления ипотечными рисками

Актуальность темы

исследования. В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья путем создания условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства.

Благодаря реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» основной акцент в развитии рынка жилой недвижимости в России сделан на расширении системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. В целом по России в 2006 году общее количество ипотечных сделок достигло двухсот тысяч, превысив по различным регионам в 2−4 раза показатели 2005 года. Однако, несмотря на вклад национального проекта в активизацию процессов развития рынка жилой недвижимости, остается немало нерешенных проблем. Так, например, в Санкт-Петербурге количество ипотечных сделок по итогам 2006 года достигло 11 081, что вдвое больше соответствующего показателя 2005 года. При этом цена на жилье также выросла более чем на 100%, нивелировав тем самым достигнутые результаты в сфере повышения доступности жилья. Аналогичную динамику демонстрируют рынки жилой недвижимости в большинстве крупных городов России.

Необходимо отметить, что масштабный рост ипотечного кредитования влечет за собой появление существенных рисков, способных привести к кризисам, как на самом рынке жилой недвижимости, так и в банковской сфере. Ипотечные кризисы могут быть вызваны как резким сокращением предложения квартир в период роста рынка недвижимости, так и снижением стоимости залога в период его стагнации. Ипотечных кризисов не смогли избежать в свое время такие развитые страны, как, например, Япония и.

Великобритания, новый виток ипотечного кризиса начался весной 2007 г. в США.

В российских условиях либерализация требований банков к андеррайтингу заемщиков и рост цен на жилье приводит к значительному снижению качества кредитного портфеля банков. Ажиотажное повышение спроса на жилье в 2006 г. стало причиной невозможности осуществления ипотечных сделок как таковых, что обусловлено постоянной необходимостью пересмотра размера выдаваемого кредита в сторону увеличения или попросту конкурентным преимуществом покупателей с «живыми» деньгами над ипотечными заемщиками. Пример кризиса на американском ипотечном рынке показывает, что «ипотечный бум» может смениться ростом процентных ставок, снижением стоимости ипотечных компаний, массовым дефолтом заемщиков.

Таким образом, исследование влияния ипотеки на развитие рынка жилья и разработка методической базы по управлению ипотечными рисками представляется актуальной задачей, как в научном, так и в практическом плане.

Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретических и практических проблем развития рынка жилой недвижимости посвящены труды отечественных и зарубежных ученых, в числе которых: Бауэр Е., Васильева Н. В., Горемыкин В. А., Довдиенко И. В., Ершова С. А., Максимов С. Н., Ордуэй. Н., Стерник Г. М., Фридман Дж. и многие другие. Проблемам финансирования строительства жилья, стимулирования предложения на рынке жилой недвижимости, развития ипотеки и иных финансово-кредитных механизмов посвящены труды Бузовой И. А., Бузырева В. В., Гончарова С. Г., Гончарук О. В., Панибратова Ю. П., Попкова В. П., Селюкова В. К., Суворова Г. П., Чекалина B.C., Чепаченко Н. В., Шопенко Д. В., Южелевского В. К. и др. В их работах рассмотрены подходы к развитию системы ипотечного кредитования в России и зарубежом, определены базовые механизмы обеспечения населения жильем, исследованы вопросы рефинансирования ипотечных кредитов и методы управления ипотечными рисками. Вместе с тем, проблемы снижения ипотечных рисков в целях развития рынка жилой недвижимости в настоящее время исследованы недостаточно. Управление ипотечными рисками, минимизация их влияния на рынок жилья позволит ускорить реализацию государственных проектов в сфере формирования рынка доступного жилья и окажет позитивное влияние на динамику процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам.

Значимость исследуемой проблемы, ее недостаточная методологическая проработанность предопределяют актуальность избранной темы исследования, его цель и задачи.

Целью исследования является разработка методических положений и рекомендаций по управлению ипотечными рисками, направленных на регулирование процессов развития рынка жилой недвижимости.

Для достижения указанной цели в диссертационной работе поставлены и решены следующие задачи:

— выявление особенностей современного этапа развития рынка жилой недвижимости в России;

— анализ зарубежного и отечественного опыта развития ипотеки и ее влияния на рынок жилья;

— анализ нормативно-правовой базы управления ипотечными рисками и обоснование путей ее совершенствования;

— анализ сущности ипотечных рисков и их классификация;

— разработка предложений по формированию системы управления ипотечными рисками;

— анализ современных инструментов управления ипотечными рисками;

— разработка предложений по совершенствованию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов;

— разработка предложений по стимулированию развития рынка жилья путем минимизации риска сокращения доступности жилья;

— разработка схемы управления ипотечными рисками на рынке строящегося жилья.

Объектом исследования являются риски, возникающие при проведении операций по ипотеке на рынке жилой недвижимости.

Предмет исследования — теоретические и методические основы управления ипотечными рисками в целях развития рынка жилой недвижимости.

Методологической и информационной базой исследования являются научные труды, результаты фундаментальных и прикладных исследований современных отечественных и зарубежных специалистов по проблемам развития рынка жилой недвижимости и управления ипотечными рисками. Исследование проводилось с применением общих методов научного познания: наблюдения, сравнения, анализа и синтеза. Для решения поставленных задач в работе использовались методы предметно-логического и функционального анализа, организационного проектирования и регламентации управления, экономико-статистической обработки информации.

Информационной базой исследования послужили официальные статистические отчеты, справочные материалы органов управления и научно-исследовательских институтов, отечественные и зарубежные публикации, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике.

Научная новизна исследования заключается в разработке методических положений и рекомендаций по управлению ипотечными рисками, направленных на регулирование процессов развития рынка жилой недвижимости в целях обеспечения доступности жилья для населения.

В результате исследования получены следующие результаты, имеющие научную новизну:

1. Уточнен и дополнен понятийный аппарат в исследуемой области: дана трактовка понятия ипотечных рисков как финансовых потерь участников сделок по ипотеке и негативных воздействий на процессы развития рынка жилой недвижимостираскрыто понятие управления ипотечными рисками.

2. Осуществлена классификация ипотечных рисков, позволяющая сформировать адекватную систему управления ими в целях развития рынка жилой недвижимости.

3. Обоснована необходимость системного подхода к управлению ипотечными рисками, разработаны принципы формирования, цель и функции системы управления ипотечными рисками, направленной на регулирование процессов развития рынка жилой недвижимости и обеспечение доступности жилья для населения.

4. Разработана экономико-математическая модель определения доступности жилья с использованием заемных средств, позволяющая фиксировать и прогнозировать ее изменения в зависимости от роста стоимости жилья и изменения доходов граждан.

5. Разработаны рекомендации по совершенствованию действующей модели рефинансирования ипотеки, позволяющие использовать краткосрочные и среднесрочные пассивы для рефинансирования ипотечных сделок.

6. Разработана принципиальная схема взаимодействия участников ипотечных сделок на первичном рынке жилья, особенностью которой является использование ипотечных брокеров, аккредитация застройщиков и объектов строительства, страхование финансовых рисков, что позволяет минимизировать риски финансирования строящегося жилья.

Практическая значимость исследования состоит в разработке конкретных методических рекомендаций, моделей и схем управления ипотечными рисками, которые могут быть использованы органами власти для регулирования процессов развития рынка жилья, а также кредитными организациями, страховыми компаниями, ипотечными брокерами и другими участниками рынка, задействованными в реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях, используются в практической деятельности субъектов рынка недвижимости, а также в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете.

Выводы по главе 3:

1. Решение задачи обеспечения граждан РФ доступным жильем на основе механизма долгосрочного ипотечного кредитования реализуемо при условии построения унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Данная система способствует удлинению сроков привлечения финансовых ресурсов в жилищную сферу за счет перераспределения ипотечных рисков.

2. В то же время, хотелось бы отметить, что авторы Концепции УСР ИЖК склонны преувеличивать риски, вызванные различиями в срочности ресурсов, необходимых для направления в ипотечное жилищное кредитование: опыт рефинансирования ипотечных кредитов за рубежом показывает возможность финансирования «длинных» активов за счет «коротких» пассивов.

3. На наш взгляд, решение проблемы доступности ипотечного кредита в отрыве от конечной цели развития ипотечного кредитованияприобретения жилья — является одним из факторов, замедляющих развитие рынка жилой недвижимости. По нашему мнению, доступность ипотечного кредита, в первую очередь, определяется соотношением будущих доходов заемщика и суммы основного долга, которое, в конечном счете, отражается на размере ежемесячного платежа по кредиту — в этом заключается прямая связь рынка ипотечного кредитования с рынком жилой недвижимости.

4. Наиболее востребованным и эффективным сегментом рынка жилой недвижимости, на котором возможно применение механизма ипотечного кредитования является рынок строящегося жилья. Механизм кредитования под залог приобретаемой квартиры является наиболее эффективным, с точки зрения обеспечения населения жильем, поскольку не накладывает обязательств (например, в виде поручительств) на 3-х лиц, не требует предоставления дополнительного залога. Однако при использовании данного механизма на первичном рынке жилья возникает значительный временной лаг: от момента выдачи кредита до момента регистрации ипотеки — время, необходимое для строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Расширение платежеспособного спроса на данном рынке в СУИР возможно реализовать на основе принципа страхования, механизма аккредитации застройщиков и ипотечного брокериджа.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Подводя итоги настоящего исследования, хотелось бы еще раз обратить внимание на основные его положения и результаты.

В отечественной экономической литературе нет устоявшегося определения рынка жилой недвижимости. В настоящем исследовании на основе анализа работ Стерника Г. М., Максимова С. Н., а также особенностей рынка жилой недвижимости автор предлагает следующее определение: «рынок жилой недвижимости — это структурная составляющая рынка недвижимости, представляющую собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов спроса и предложения, обеспечивающих создание, обращение и эксплуатацию жилой недвижимости посредством передачи прав на нее».

Современный этап развития рынка жилой недвижимости в России характеризуется процессами интенсивного формирования инфраструктуры рынка жилья в части создания и совершенствования законодательной базы, регулирующей правоотношения участников рынка, а также механизмов финансирования рынка жилья и увеличения платежеспособного спроса.

Анализ законодательной базы управления ипотечными рисками продемонстрировал, что управление ипотечными рисками в России находится на стадии формирования, и позволил выявить следующие недостатки:

• отсутствие единообразной трактовки понятия ипотечных рисковотсутствие исчерпывающей классификации ипотечных рисков;

• понятия доступности жилья, сформулированные в Концепции УСР ИЖК, на наш взгляд, заведомо не точны, поскольку не учитывают такой важной характеристики, как стоимость жилья;

• в решении задачи обеспечения граждан доступным и комфортным жильем сделан акцент на развитии механизмов расширения платежеспособного спроса и не задействованы механизмы увеличения предложения жилья.

Важнейшей задачей современного этапа развития рынка жилой недвижимости в России является обеспечение граждан комфортным и доступным жильем. В основу ее решения, в соответствии с приоритетным национальным проектом «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», положены механизмы долгосрочного ипотечного кредитования. Двукратное превышение фактических темпов роста ипотеки над запланированными, сопровождающееся сопоставимым по величине ростом цен на жилье, привело к сокращению его доступности на всей территории страны. Опыт зарубежных государств в развитии ипотеки показывает, что масштабное повышение платежеспособного спроса за счет ипотечного кредитования влечет за собой появление ипотечных рисков, способных привести к кризисам, как на самом рынке жилой недвижимости, так и в банковской сфере. Подобных кризисов не удалось избежать, в том числе, и развитым странам: Великобритании, США, Японии. Данное обстоятельство, по мнению автора настоящего исследования, требует разработки системного подхода к управлению ипотечными рисками в РФ.

С точки зрения развития рынка жилой недвижимости и повышения доступности жилья, риски ипотечного кредитования можно классифицировать следующим образом:

• фундаментальные риски;

• специфические риски;

• интегрированные риски.

При этом в качестве интегрированного риска автор настоящего исследования предлагает рассматривать риск снижения доступности жилья.

Управление ипотечными рисками на современном этапе развития рынка жилой недвижимости в России необходимо осуществлять путем построения системы управления ипотечными рисками (далее — СУИР).

Важнейшей функцией СУИР должно являться регулирование развития рынка жилой недвижимости на основе управления ипотечными рисками.

Анализ современного инструментария в управлении ипотечными рисками, с точки зрения функционирования СУИР, подтверждает обоснованность построения в России двухуровневой модели ипотечного кредитования. С другой стороны, отсутствие в рамках «федерального ипотечного стандарта» альтернативных вариантов погашения лишает АИЖК возможности дифференциации ипотечных рисков путем выбора инструмента ипотечного кредитования.

Решение задачи обеспечения граждан РФ доступным жильем на основе механизма долгосрочного ипотечного кредитования реализуемо при условии построения унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Данная система способствует удлинению сроков привлечения финансовых ресурсов в жилищную сферу за счет перераспределения ипотечных рисков.

В то же время, хотелось бы отметить, что авторы Концепции УСР ИЖК склонны преувеличивать риски, вызванные различиями в срочности ресурсов, необходимых для направления в ипотечное жилищное кредитование: опыт рефинансирования ипотечных кредитов за рубежом показывает возможность финансирования «длинных» активов за счет «коротких» пассивов.

На наш взгляд, решение проблемы доступности ипотечного кредита в отрыве от конечной цели развития ипотечного кредитования — приобретения жилья — является одним из факторов, замедляющих развитие рынка жилой недвижимости.

По нашему мнению, доступность ипотечного кредита, в первую очередь, определяется соотношением будущих доходов заемщика и суммы основного долга, которое, в конечном счете, отражается на размере ежемесячного платежа по кредиту — в этом заключается прямая связь рынка ипотечного кредитования с рынком жилой недвижимости.

Наиболее востребованным и эффективным сегментом рынка жилой недвижимости, на котором возможно применение механизма ипотечного кредитования является рынок строящегося жилья. Механизм кредитования под залог приобретаемой квартиры является наиболее эффективным, с точки зрения обеспечения населения жильем, поскольку не накладывает обязательств (например, в виде поручительств) на 3-х лиц, не требует предоставления дополнительного залога. Однако при использовании данного механизма на первичном рынке жилья возникает значительный временной лаг: от момента выдачи кредита до момента регистрации ипотеки — время, необходимое для строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Расширение платежеспособного спроса на данном рынке в СУИР возможно реализовать на основе принципа страхования, механизма аккредитации застройщиков и ипотечного брокериджа.