Эффективность проекта строительства высотного многофункционального жилого комплекса

• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1. Современные предпосылки появления и развития высотных многофункциональных жилых комплексов
• 1.1 СЛОЖНОСТИ РАЗВИТИЯ ВЫСОТНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
• 1.2 Современные предпосылки появления и развития высотных многофункциональных жилых комплексов
• 1.3 Высотные дома: общие положения к техническим требованиям
• 1.4 Обзор и анализ ситуации и тенденции на рынке недвижимости
• 1.5 Состояние и перспективы развития г. Москвы
• 1.6 Анализ рынка недвижимости г. Москвы
• ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
• 2.1 ОЦЕНКА ЖИЗНЕСПОСОБНОСТИ ПРОЕКТА
• 2.2 СУЩНОСТЬ И СТРУКТУРА ПРОЕКТНОГО АНАЛИЗА
• 2.3 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
• ГЛАВА 3. Проект ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА
• 3.1 ОСНОВНЫЕ ПРОЕКТНЫЕ РЕШЕНИЯ
• 3.2 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА
• 3.3 Пояснения к проекту организации строительства (к стройгенплану
• ГЛАВА 4. Расчет основных показателей эффективности проекта строительства высотного жилого комплекса (на участке по адресу Дмитровское шоссе, вл. 13)
• 4.1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ПРОЕКТЕ
• 4.1.1 Земельный участок
• 4.1.2 Объект строительства и архитектурно — планировочное решение
• 4.2 Доходы и издержки
• 4.2.1 План маркетинга
• 4.2.2 Доходы по проекту
• 4.2.3 Затраты на строительство объекта
• 4.2.4 Себестоимость строительства
• 4.2.5 Обременения по проекту
• 4.2.6 Прочие инвестиционные затраты по проекту
• 4.2.7 Расчетный период реализации проекта и график осуществления затрат по проекту
• 4.3 Расчеты по вариантам реализации проекта
• 4.3.1 Общий порядок проведения расчетов
• 4.3.2 Система оценочных показателей
• 4.3.3 Общие условия, принятые в расчете на момент его проведения4.3.4 Состав и порядок расчетов
• 4.3.5 Расчеты по варианту 1 — без привлечения кредита на строительство жилого комплекса
• 4.3.6 Расчеты по варианту 2 — с привлечением кредита на строительство жилого комплекса
• 4.3.7 Сводные результаты расчетов по вариантам реализации проекта
• 4.3.8 Расчеты по рекомендуемому варианту
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ Литературы

Переход к рыночной экономике коренным образом повлиял на формирование новой градостроительной политики, приоритетными задачами которой стали интенсификация использования городских территорий и совершенствование качества городской среды.

Процессы, связанные с глубинной трансформацией функционально-планировочной структуры Москвы, развитие и совершенствование транспортного каркаса города создают объективные предпосылки оптимизации городской среды за пределами центральной зоны. Постепенное преобразование центра Москвы в место сосредоточения уникальных объектов общегосударственного значения приводит к вытеснению общегородских общественных и деловых функций в смежные зоны — в первую очередь, в срединную часть Москвы и, частично, в периферийную зону. Ограничение экстенсивного развития города стимулирует поиск внутренних резервов интенсивного развития территорий и новых форм функционально-планировочной организации застройки.

Одной из перспективных градообразующих форм застройки, многократно повышающей эффективность использования территории и создающей структуру визуальных акцентов и связей, является высотный многофункциональный жилой комплекс (ВМЖК).

• Концепция создания ВМЖК тесно связана с положениями «Генерального плана развития города Москвы на период до 2020 года», где предусматривается постепенный переход от моноцентрического построения города к полицентрическому через создание системы общегородских центров и многофункциональных зон
• Тем самым, в целях дальнейшего социально — экономического и градостроительного развития Москвы столичным правительством была одобрена городская комплексная инвестиционная программа «Новое кольцо Москвы, предложенная Комплексом перспективного развития города и ЗАО «Корпорация «Конти». Программа предусматривает строительство серии высотных многофункциональных комплексов с использованием земельных участков, определенных Москомархитектурой в соответствии с предпроектной проработкой размещения указанных комплексов в срединном и периферийном поясе города Москвы
• Эта программа придает важное социально общественное значение вопросу комплексной реконструкции срединного и периферийного пояса города и создания в нем системы новых общественных центров за счет приведения в действие инвестиционных механизмов без привлечения бюджетных средств города. При этом одновременно решается одна из острейших социальных городских проблем, связанная со сносом ветхого пятиэтажного жилищного фонда периода строительства 1950;1960 гг. На вырученные от инвесторов программы средства город также решает вопросы развития инженерной инфраструктуры Москвы

По этой программе компания ЗАО «Корпорация «Конти» предложила городу перейти к новой схеме деловых отношений городских властей и частных фирм — организаторов строительства. Заключается она в учреждении института городских управляющих компаний, которые будут заниматься воплощением программ городского правительства, привлекая инвестиции под его гарантии, и в новом принципе их взаиморасчетов с властями — не от общих площадей, а от прибыли. Получать свою долю не натуральной оплатой — квартирами, а чистыми деньгами выгодно не только частным инвесторам, но и городу, который намерен вкладывать свои доходы в строительство домов для жителей хрущоб и в другие социальные программы.

В дипломном проекте на основании проведенного анализа информации по развитию рынка недвижимости были рассчитаны основные показатели эффективности проекта строительства при различных условиях его реализации, а также определены предварительные условия инвестиционного контракта на строительство комплекса в части соотношения долей города и инвестора по жилым и нежилым помещениям, приемлемых как для инвестора, так и для города.

Основная цель работы выявить методику оценки эффективности проекта строительства ВМЖК на основании условий реализации городской комплексной инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы».

Задачей работы является расчет основных показателей эффективности проекта строительства высотного многофункционального жилого комплекса на участке по адресу: Дмитровское шоссе, вл. 13, являющегося объектом программы «Новое кольцо Москвы». Расчет показателей позволит определить рентабельность проекта, как для инвестора, так и для города.

• ГЛАВА 1. Современные предпосылки появления и развития высотных многофункциональных жилых комплексов

1.1 СЛОЖНОСТИ РАЗВИТИЯ ВЫСОТНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Высотное домостроение сегодня активно развивается в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове и Новосибирске. Но только российская столица переживает его настоящий подъем. Высотки возводятся в рекордные для такого масштабного строительства сроки. В связи с чем была подготовлена по инициативе корпорации «Конти» городская комплексная инвестиционная программа «Новое кольцо Москвы» В соответствии с распоряжением мэра Юрия Лужкова к 2015 году должно быть построено 60 высотных жилых комплексов. Первая 43-этажная высотка на Давыдковской улице уже сдана в эксплуатацию. Еще две в работе: 48-этажная в районе Хорошево-Мневники и 50-этажная на Ленинском проспекте. Теперь на очереди — те самые шесть зданий, на финансирование строительства которых сейчас ищут инвесторов. Готовится исходно-разрешительная и проектная документация на будущие высотки на Новоясеневском проспекте и на Дмитровском шоссе. В небоскребах на Новоясеневском проспекте, Дмитровском шоссе, Профсоюзной улице, проезде Серебрякова и на пересечении улиц Перервы и маршала Голованова этажей будет не меньше, чем в первых трех башнях.

Помимо этих новостроек ЗАО «Корпорации «Конти» и вне рамок программы «Новое Кольцо» реализуются и проекты других столичных компаний. Самый активный застройщик высоток Москвы — «Донстрой» («Алые паруса», «Воробьевы горы», «Две башни», «Новая звезда» и др.) Коммерческая недвижимость тоже не отстает: «Башня-2000» в «Москва-Сити» поднялась вверх на 34 этажа, бизнес-центр на Павелецкой площади — на 27 этажей, административное здание МПС на Большой Спасской — на 28 этажей. Привычная инженерная начинка здания из-за вызванных высотой дома конструктивных особенностей превращается в сложнейшую систему. Сложнейшую с точки зрения эксплуатации. И для обслуживания своих неординарных зданий застройщики создают собственные структуры.

Мимо проблемы эксплуатации здания не проходит ни один инвестор, решившийся изваять не просто дом, а особый дом — высотку. От фундамента до крыши высотный дом особенный.

История развития высотных зданий

В истории московской архитектуры советского времени термин «высотные здания» применяется обычно к семи высоткам в 26−32 этажа, построенным в конце 40-х — начале 50-х гг. по единому градостроительному замыслу согласно специальному постановлению Совета министров СССР (1947).

В послевоенные годы в Москве было возведено семь высотных зданий, в 1960;70-е годы в Москве построили такие высотные комплексы (до 25 этажей), как здания Нового Арбата, Дом Туриста, гостиница «Националь». В 1990;е годы появились административные комплексы Газпрома, Сбербанка на Тульской, многофункциональные жилые комплексы на Можайском шоссе, 3оологической улице, «Алые паруса» и др.

Расположенные в важнейших (в градостроительном отношении) пунктах столицы, высотные здания являются чрезвычайно существенными ориентирами в пространственном построении Москвы, обогащают городской силуэт. При возведении зданий широко применялись сложные каркасные железобетонные и стальные конструкции. В 1950;е гг. на грандиозном проекте семи сталинских высоток в Москве был накоплен серьезный опыт высотного строительства, который впоследствии при переходе на индустриальное домостроение был во многом утрачен. Между тем и для создания стандартов, и для практики работы современных застройщиков этот опыт мог бы стать весьма полезным. Прежде всего в качестве примера, «как не надо строить». Высотки 50-х, были грандиозным проектом и на него отпускали деньги без ограничений. Поэтому экономику эксплуатации будущих зданий никто не просчитывал. Итог печален: в высотках огромные площади, большая часть которых не может быть использована для получения дохода. Кроме того, в них много архитектурных излишеств, на которые справедливо опасаются идти современные инвесторы.

Жилые высотки 50-х гг. были рассчитаны на особый контингент жильцов, поэтому дома технологически и конструктивно приспосабливали к ожидаемым привычкам и вкусам элитарных новоселов. В каждой высотке были кинотеатр, магазины, прачечная, парикмахерская, гаражи.

1.2 Современные предпосылки появления и развития высотных многофункциональных жилых комплексов Переход к рыночной экономике коренным образом повлиял на формирование новой градостроительной политики, приоритетными задачами которой стали интенсификация использования городских территорий и совершенствование качества городской среды.

Процессы, связанные с глубинной трансформацией функционально-планировочной структуры Москвы, развитие и совершенствование транспортного каркаса города создают объективные предпосылки оптимизации городской среды за пределами центральной зоны. Постепенное преобразование центра Москвы в место сосредоточения уникальных объектов общегосударственного значения приводит к вытеснению общегородских общественных и деловых функций в смежные зоныв первую очередь, в срединную часть Москвы и, частично, в периферийную зону. Ограничение экстенсивного развития города стимулирует поиск внутренних резервов интенсивного развития территорий и новых форм функционально-планировочной организации застройки.

Одной из перспективных градообразующих форм застройки, многократно повышающей эффективность использования территории и создающей структуру визуальных акцентов и связей, является высотный многофункциональный жилой комплекс (далее ВМЖК).

Высотный многофункциональный жилой комплекс — уникальное высотное, более 25 этажей здание (или ряд зданий и сооружений), состоящее из взаимосвязанных разнофункциональных структурных элементов, объединенных общим композиционным замыслом в единую архитектурно-пространственную систему, обусловленную градостроительным положением и комплексно реализующую основные функции жизнедеятельности человека.

Существующий сегодня в Москве опыт проектирования и строительства подобных комплексов свидетельствует о том, что пока еще не сложилось представление о структуре такого сложного градостроительного объекта, не исследованы взаимосвязи элементов комплекса и влияние этих взаимосвязей на формирование структуры ВМЖК. В проектировании и строительстве сегодня тиражируется известная по типовым 16-этажным домам схема функционально-пространственного решения с первыми нежилыми этажами, при этом неоправданно большую долю в общем балансе площадей комплекса занимает жилище.

Эволюция жилых интегрированных структур свидетельствует о тяготении их к многофункциональности на всех этапах исторического развития. Это способствует формированию эффективной структуры городской застройки, а повышение плотности населения приводит к увеличению этажности зданий. Процессы урбанизации XX века при быстром экономическом и научно-техническом прогрессе позволили перейти на новую стадию развития интегрированных структур, обусловив появление в развитых странах высотных многофункциональных жилых комплексов.

Исторически сложившаяся ярусная схема построения городского жилища к XX веку приобрела глобальные масштабы. Увеличение этажности зданий осуществляется не только автоматическим повторением жилых или нежилых уровней, но и определяет функционально-пространственные изменения объектов. Изучение развития ВМЖК на современном этапе позволило выявить и классифицировать основные проблемы их формирования: проблемы функционально-пространственной организации, конструктивно-коммуникационной организации, архитектурно-планировочных решений и создания объемно-пространственной композиции, специфики формирования жилых групп, оценки социально-экономической эффективности, соответствия структуры ВМЖК градостроительным условиям.

Современные градостроительные условия, проявляющиеся в уменьшении свободных селитебных территорий в крупнейших городах, ведут к повышению интенсивности использования городских территорий, что определяет высокоплотный и многофункциональный принцип застройки на наиболее ценных из них. Потребность в формировании новых локальных общественно-жилых центров в срединных и периферийных городских районах, необходимость создания градостроительных акцентов в городской среде, расширения типологии жилища и повышения его уровня комфортности, с одной стороны, и развитие новых строительных технологий, эффективных материалов, конструкций и оборудования, с другой, обусловливают создание системы высотных многофункциональных жилых комплексов.

Как уже упоминалось, концепция создания ВМЖК тесно связана с положениями «Генерального плана развития города Москвы на период до 2020 года», где предусматривается постепенный переход от моноцентрического построения города к полицентрическому через создание системы общегородских центров и многофункциональных зон. В качестве определяющих характеристик функционально-пространственной организации городских центров приняты интенсивность освоения территории, многофункциональность и плотность функций, достигаемые на его территории.

Решение проблемы восстановления выразительных силуэтных характеристик городской застройки, утраченных вследствие долговременного массового применения типовых серий 9−16 -этажных зданий, предложено ГУП НИИПИ Генерального плана Москвы, разработавшим систему локализации визуальных ориентиров-доминант для срединной и периферийной зон города.

Таким образом, следует признать, что в настоящее время в Москве сложились градостроительные, социально-экономические, научно-технические и правовые предпосылки возникновения и развития ВМЖК как нового общественножилого и градообразующего типологического элемента.

1.3 Высотные дома: общие положения к техническим требованиям

Пресса и общественность активно обсуждают, нужны ли Москве небоскребы. Но пока продолжается дискуссия, в Москве продолжается строительство высотных зданий (зданий высотой более 75 м). Правда, вместо запланированных высоток для офисов, гостиниц, супермаркетов проектируются и строятся жилые высотные здания до 35−40 этажей (то есть высотой до 130 м). Одним из обязательных условий обеспечения безопасности является адекватность проектирования и строительства требованиям нормативной документации. Однако в настоящее время нет общей методологии проектирования зданий выше 40 этажей и возведения современных небоскребов, действующий пакет СНиП не распространяется на строительство зданий выше 75 метров. Такие объекты строятся в Москве по разрабатываемым на каждый конкретный объект и утвержденным Госстроем РФ техническим условиям. В 2004 году по программе Правительства Москвы будет завершена разработка 14 московских территориальных нормативов по высотному домостроению, где вводится раздел по обеспечению комплексной безопасности. О том, какие виды угроз и возможные их последствия должны быть учтены при проектировании, какими техническими средствами, конструктивными решениями, организационными мероприятиями обеспечена безопасность людей. Например, городские коммунальные службы могут обеспечить работу инженерных коммуникаций (в первую очередь, возможность поднять воду и спустить канализацию с «верхотуры») только в домах, достигающих максимум 250 м. Именно по этой причине вот уже восьмой год оттягивается начало строительства башни «Россия» на территории «Москва-Сити», которая, по плану, должна достичь 649 м.

Из-за отсутствия правил строительства практически невозможно проконтролировать его качество. При этом действующие федеральные и московские нормативные документы на проектирование жилых зданий распространяются на жилые здания до 25 этажей включительно.

В соответствии со СНиП 10−01−94, СНиП 21−01−97 [2, 3] проектирование таких зданий, комплексов (кроме соблюдения действующих нормативных документов) необходимо выполнять по индивидуальным техническим условиям по всем разделам проекта, разработанным для объекта.

Технические условия на проектирование инженерных систем должны включать особенности противопожарной защиты здания с учетом конкретных объемно-планировочных решений, включать комплекс дополнительных инженерно-технических мероприятий. Технические условия должны согласовываться в установленном порядке с органами надзора и утверждаться заказчиком.

В качестве практического руководства при разработке технических условий на проектирование и строительство высотных зданий (высотой более 75 м и до 150 м) в Москве следует использовать «Общие положения к техническим требованиям по проектированию жилых зданий высотой более 75 м». «Общие положения» разработаны группой научно-исследовательских и проектных институтов Москвы по заказу Москомархитектуры, согласованы со всеми органами надзора, распространяются ГУП ЦПП.

Нежилые помещения, размещенные в жилых высотных зданиях, проектируются в соответствии с действующими нормативными документами. При проектировании конструкций здания принимается первый класс ответственности с учетом коэффициента надежности: 1,1 — для зданий свыше 75 м до 100 м; 1,15 — свыше 100 м до 125 м; 1,2 — свыше 125 м до 150 м Жилые высотные здания следует проектировать в соответствии с требованиями, предъявляемыми к жилищу: I категории — по уровню комфорта [4]; категории, А (высококомфортные здания) — по допустимому шуму, вибрации и звукоизоляции ограждающих конструкций.

Уровень комфорта по метеорологическим условиям в жилых помещениях определяется заданием на проектирование. При строительстве и проектировании инженерных систем высотных жилых зданий возникают проблемы [6], требующие специального изучения и принятия нестандартных решений. Это проблемы противодымной защиты при пожаре, воздействия окружающей среды, теплоснабжения и отопления, вентиляции, систем автоматизации и управления, наконец, проблемы безопасности и психологического дискомфорта.

Особенности строительства на проблемных почвах Дело в том, что Москва расположена на карстовых и рыхлых, осадочных породах, в основном известняках, на флювиогляциальных песках и глинах, на которых категорически запрещено возводить тяжелые дома. А вес даже московских небоскребов 20−30 этажей составляет 130−140 тыс. тонн. А тот же Нью-Йорк, с которым в последнее время часто сравнивают нашу столицу, — на твердом щите, обеспечивающем крепкий «фундамент» для небоскребов. Наиболее неблагоприятная геообстановка для высоток — в районе Октябрьского поля и Хорошевского шоссе. Специалисты Госстроя уже пришли к выводу, что для московских условий предпочтительнее железобетонные конструкции, которые гораздо прочнее металлических. Последние, как правило, используют для возведения офисных центров.

Дешевый неквалифицированный труд Одна из главных и чисто российских причин — любовь наших строительных компаний к гастарбайтерам из ближнего зарубежья. Их дешевый неквалифицированный труд в будущем обязательно отразится на московских застройщиках. Зачастую, рядовые строители даже не имеют представления о том, как строится многоэтажный дом. Технологические нарушения и брак в их работе допускаются из-за элементарного незнания. А выявить все нарушения невозможно — отсутствуют правила".

Только в самых крупных компаниях, развивающих высотное домостроение, понимают, что экономить на рабсиле не стоит, и привлекают зарубежных строителей, например, из Южной Европы. Но площадки, на которых трудятся «иностранные специалисты», можно по пальцам пересчитать. Как и организации, обладающие хорошей техникой для высотного строительства, например, специальными кранами. В США, где этот процесс максимально индустриализирован, многие элементы зданий делаются на заводах, а на месте небоскребы просто собираются, как конструкторы.

Архитектурно-культурный аспект

Впрочем, у «высотной» проблемы есть и другие аспекты. Один из них — архитектурно-культурный. Как считают ученые, современные здания-гиганты нарушают исторический облик Москвы. Они закрывают всю панораму центра города. Например, прекрасного вида на малоэтажную застройку Замоскворечья, открывавшегося от Кремля, уже нет. Новый жилой дом закрыл вид на Петровский монастырь с Трубной площади. К сожалению, у нас нет специального закона об охране исторических видов. А во многих странах подобные законодательные акты действуют более 100 лет. В европейских столицах власти стараются превратить исторический центр в жилой квартал с малоэтажной застройкой. Именно такая градостроительная политика ведется в Париже и Амстердаме".

Сложности управления строительством ВМЖК Сегодня высотки возводят (или собираются возводить) всего пять компаний: «Спецвысотстрой», «Конти», «Донстрой», «Квартал» и «Строймонтаж». Столь немногочисленный состав застройщиков, при том, что конкуренция на рынке недвижимости весьма высока, объясняется просто: технологии возведения небоскребов очень сложны, требуют согласования во множестве инстанций и вложения больших денег. Кроме того, после терактов 11 сентября в США и российские власти ужесточили требования безопасности для недвижимости такого рода. Например, на каждой высотке необходимо разместить минимум одну вертолетную площадку для возможной эвакуации жильцов, а во избежание жертв при возникновении пожаров все здание разделяется на специальные блоки, которые в случае возгорания становятся полностью автономными друг от друга. Кроме того, каждый этаж обязательно оборудуется современной системой пожаротушения (напор воды под давлением + инертный газ), ее стоимость может составлять $ 20 тыс.

Но и это не все возможные для большинства строительных фирм сложности. Одна из них — строительная техника. Например, в нашей стране не было подъемных кранов, способных работать на больших высотах. Например, в компании «Конти», при строительстве своих небоскребов используют кран, который «цепляется» за уже построенные этажи и «ползет» вверх вместе с растущим зданием. Когда нижние этажи уже готовы и возникает необходимость «нарастить» кран, нижняя его часть разбирается и освободившиеся звенья крана крепятся к нему сверху. Кроме того, для строительства высотных домов требуется бетон особого качества. Поэтому «Конти» специально приобрела в Германии бетонный завод, производительность которого 100 куб. м в сутки.

Проблема эксплуатации высотных зданий Одна из основных особенностей эксплуатации высотных зданий — очищение фасада и окон. Здесь не обойтись без специалистов по промышленному альпинизму. Промальпинизм — это специальная технология выполнения работ на высотных зданиях и объектах при помощи альпинистских методов передвижения и страховки. Специалисты говорят, что по технике работы с альпинистским снаряжением промышленный альпинизм наиболее близок к спелеологии. Промышленные альпинисты работают там, где использование строительных лесов, автовышек или люлек затруднено, экономически невыгодно или вообще технически невозможно.

В Москве существует несколько компаний, специализирующихся на предоставлении услуг промышленного альпинизма. Несмотря на усиливающуюся конкуренцию среди них, стоимость работы высотников остается значительной и рассчитывается в зависимости от объема работы и ее сложности. Например, компания «АльпинСервис», выполнившая работы на зданиях банка МЕНАТЕП, Межпромбанка, компаний «ЛУКОЙЛ», «Би Лайн», в аэропорту «Внуково», оценивает механическую и химическую очистку фасадной плитки из природного камня в 97 руб. и 50 руб. за 1 кв. м. Мытье стекол и фасадной плитки — от 15 руб. до 30 руб. за 1 кв. м. Выполнение работ по теплоизоляции дома стоит от 44 руб. до 180 руб. за 1 кв. м. Реконструкция фасада гостиницы «Украина», которая проводилась в течение одного года (при подготовке к празднованию 850-летия Москвы), обошлась примерно в $ 2 млн. «Донстрой» изобрел новый способ реконструкции фасадов собственных зданий — например, на фасаде «Триумф-Паласа» устанавливается специальный технический лифт, который может двигаться по направляющим, обеспечивая доступ к любой его части.

Современный рынок стройматериалов предлагает новые решения. К примеру, технологии вентилируемых фасадов. «Опыт их применения на высотных зданиях в Москве очень невелик — всего 3−4 года, поэтому для проекта „Новое кольцо Москвы“» — «Эдельвейса» использовали фасад с облицовкой китайской керамогранитной плиткой по кирпичу. Для «Эдельвейса» ее потребовалось более 2500 кв. м. Стоимость 1 кв. м плитки с учетом монтажа — $ 28−30. По расчетам, она не потребует никакого дополнительного ремонта и ухода в течение 30 лет Проблема безопасности людей Проблема эвакуации людей из высотного здания ничуть не менее актуальна для Москвы, чем для Нью-Йорка с его печально знаменитым Всемирным торговым центром. В старых высотках был предусмотрен особый способ: с верхних этажей здания должны были протягиваться вниз надувные рукава, по которым, как по горке, люди могли спуститься на землю. К счастью, ни одного случая продемонстрировать эту систему в действии в столице не представилось.

В современных небоскребах предусматриваются более прогрессивные методы. Например, в «Эдельвейсе» автономная система энергоснабжения, чтобы при аварии городских сетей обеспечить подачу электричества для работы инженерных систем здания. Кроме того, застройщики выполнили требование пожарников и установили сплинкерную систему пожаротушения в каждой квартире, в то время как в обычном доме она устанавливается только на этаже.

В домах «Донстроя» пожарники почему-то такого не требовали: здесь сплинкерные системы пожаротушения ставят в гаражные блоки, в холлы этажей и только по желанию владельца жилья — в квартиры.

Крыша высоток должна быть такой конструкции, чтобы обеспечить посадку вертолета для спасения людей в случае аварий или пожара на верхних этажах дома, куда не дотягиваются пожарные лестницы.

Интеллектуальные системы в высотных зданиях Какой бы многочисленной ни была служба эксплуатации высотки, ежедневное передвижение сантехников и электриков по 40 этажам — не самый продуктивный способ поддержания хорошего технического состояния дома. Следовательно, нужна система диспетчеризации и контроля за работой всех «органов» здания. Объем инвестиций в создание системы контроля работы инженерных систем высотного здания обходится инвестору примерно в $ 1 млн. В случае оснащения новостройки элементами «интеллектуального дома» стоимость еще больше возрастает.

По данным компании «АРМО-Инжиниринг», цена интеллектуальных систем составляет 5−15% от стоимости инженерных и технических систем здания. В пересчете на площадь эти системы увеличивает стоимость строительства в среднем всего на $ 5−35 за 1 кв. м. Однако благодаря использованию автоматизированного управления и собственник здания, и его жильцы экономят значительные суммы на электроснабжении, отоплении и других эксплуатационных расходах. В конечном итоге экономия расходов на содержание здания может составить 20%. Для объектов площадью 50 000 кв. м это соответствует примерно $ 180 000 в год.

Любое нестандартное решение в строительстве отражается на себестоимости объекта. Применение особого оборудования и технологий для высоток приводит в 20−30%-ному увеличению цены 1 кв. м жилой площади. В США — признанном лидере по технической начинке небоскребов эта прибавка составляет до 50%.

Влияние высоты на самочувствие Еще одна проблема, характерная для проживающих в небоскребах, но в России пока неизученная, — влияние высоты на самочувствие. По строительным нормативам ветровые нагрузки высотного здания допускают величину прогиба, равную 1/500 от его высоты. Т. е. в здании высотой 200 м допустимым является раскачивание по горизонтали в 40 см.

В России исследований врачей на эту тему не ведется, а вот американские медики уже привыкли к тому, что у некоторых жильцов небоскребов могут развиваться невротические реакции и фобии, повышаться вероятность заболеваний агорафобией, наблюдаться психосоматические расстройства и даже резко подниматься кровяное давление.

Но и в проживании в высотных зданиях есть и свои прелести. С точки зрения экологии высотные здания имеют положительную сторону — вредные вещества в условиях городской застройки концентрируются ниже 5 этажа.

1.4 Обзор и анализ ситуации и тенденции на рынке недвижимости После дефолта 1998 года рынок московской недвижимости оправился довольно быстро. Уже летом 1999;го цены пошли вверх. Вскоре они достигли докризисного уровня, но на этом не остановились и за короткий срок превысили его. Не имеющая аналога в России динамика стоимости квадратного метра начала настораживать аналитиков и риэлторов. Стагнацию и даже снижение цен они предрекали уже осенью 2002 года и делали выводы о том, что покупательский спрос начинает отставать от роста цен. Но пессимистические прогнозы не оправдались.

Ежемесячный рост цен на новостройки в 2003 году составлял 2,5−4,5% в месяц. В целом стоимость квадратного метра увеличилась, по разным данным, от 30 до 41%. Таким образом, рынок поставил новый ценовой рекорд, перепрыгнув показатели не только 2002;го, но и 2001 года. Впервые с начала 90-х годов, когда в России появился рынок недвижимости, средний уровень цен на жилье, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», достиг $ 1400 за метр. За этот же период доллар «подешевел» примерно на 8%. В результате, реальный рост составил 22−27%.

«В Москве интереснее строить, потому что запас „прочности“ по стоимости строительства и по цене продажи площади отличается принципиально»,

Основная причина роста цен банальна — спрос. Пока он будет повышенным, жилье дешеветь не станет. Особенно популярно нетиповое жилье, считают в компании «Дон-Строй». Среди причин небывалого спроса специалисты называют общую политическую и экономическую стабильность, как следствие — предсказуемость ситуации, развитие бизнеса. Приток иностранных инвестиций способствует развитию экономики, в том числе и рынка недвижимости. Повышение доходов населения обеспечивает стабильный платежеспособный спрос. Кроме того, в регионах сформировалась довольно большая категория жителей, накопивших достаточно средств для покупки столичной недвижимости.

Постоянно растет количество частных инвесторов, которые покупают квартиры с целью вложения средств и получения дохода. «Недвижимость — ясный, понятный для большинства финансовый инструмент. Покупатели знают, что они получат квартиру в столице, которую всегда смогут сдать в аренду или продать гораздо дороже, чем купили». На рынке типового жилья доходность колеблется от 40 до 60% годовых, нетипового жилья бизнес-класса, по данным Алексея Белоусова, президента «Капитал Груп Маркетинг», «доходность инвестиций в среднем составляет 40% в год, а по некоторым объектам достигает 60% годовых». На рынке элитной недвижимости прибыль инвестора -15−30%.

Рынок недвижимости испытывает сильное давление денег, кредитные учреждения стремятся часть своего кредитного портфеля держать в квадратных метрах.

Растущие объемы строительства — в прошлом году — 4,7 млн. кв. м, в этом — 5 млн. кв. м — решению жилищного вопроса помогают в малой степени. По мнению мэра Москвы Юрия Лужкова необходимо увеличивать темпы жилищного строительства. В масштабе всей России необходимо строить в 3−4 раза больше жилья, чем возводится на сегодняшний день.

По мнению специалистов, несмотря на быстрое повышение цен, потенциальные покупатели за последние годы накопили сумму, необходимую если не для покупки квартиры с нуля, то хотя бы для обмена с доплатой. Поскольку порядка 75% всех сделок альтернативные (продается старое жилье и покупается новое), то активность рынку обеспечена и в этом году.

Развитие ипотеки, за которую взялся сам президент, также работает на рост цен. Как только стоимость кредита снизится до 8% годовых, покупательская способность увеличится еще раза в 2−3.

«Существующая тенденция к увеличению доли города в возводимом коммерческом жилье (раньше инвестиционный контракт был в соотношении 27/73, теперь — 40/60), а также обременения по социальной сфере, коммуникациям приводят к повышению себестоимости строительства дома.

На рост цен влияет и подорожание строительных материалов. «Основные составляющие любого строительства — это цемент и металлопрокат, они вместе формируют около 60% себестоимости. Цена металлопроката за прошедший год увеличилась на 100%, железобетона — на 150−200%. Обычный цикл строительства — это год-полтора. И если сейчас еще продаются дома, построенные из относительно дешевых материалов, то в течение года затраты будут увеличиваться, и это непременно скажется на цене будущего жилья».

Среди причин удорожания квартир есть и довольно непривычные. Инфляция доллара обратила внимание на «деревянный» рубль не только обывателей. Ряд застройщиков перешел на рублевые цены. Одним из первых это сделал Департамент инвестиционных программ строительства города (ДИПС). Правда, перешли по странному курсу: с 1 февраля одна условная единица. равнялась 30 рублям. Следом за крупнейшим московским застройщиком с курсом доллара поиграли и остальные, в результате чего стоимость одной условной единицы оказалась выше стоимости одного американского доллара. Строители компенсировали убытки, а потребители получили очередное повышение стоимости метра.

Нельзя забывать о финансовом рынке и планах ЦБ по регулированию курса евро. В связи с этим курс рубля будет рассчитываться, исходя из кросс-курсов двух основных мировых валют. Скорее всего, рубль будет иметь плавающий курс, что, возможно, повлияет на рост цен на недвижимость".

На темпы роста уже обратили внимание в Федеральной антимонопольной службе. Ее глава Игорь Артемьев в начале марта заявил о сговоре крупных игроков. По его мнению, высокие цены держит определенное количество девелоперов, связанных с московскими чиновниками. У каждой компании своя экономическая политика. Например, у некоторых застройщиков есть кредитная линия, а у другой компании нет, и ей важно обеспечить объем продаж для того, чтобы процесс строительства шел беспрерывно.

Ситуация с недорогим жильем В 2003 году поведение рынка удивило самих профессионалов — такого роста они не ожидали. Повышенный спрос привел к «вымыванию» недорогого жилья в середине прошлого года и дефициту предложений квартир по цене менее $ 1000 за квадратный метр. Несмотря на то, что в прошлом году началось освоение новых удаленных районов Трехгорка и Котельники, ситуацию это не спасло. В результате к моменту сдачи дома Госкомиссии в панельном доме свободными оставались не более 10% квартир. «Весь прошедший год в Москве наблюдался дефицит жилья, особенно панельного Домостроительные комбинаты работали в основном на муниципальный заказ. Безусловно, это привело к ажиотажу на рынке недвижимости. В этом году ситуация с недорогим жильем только усугубится. Большинство дешевых новостроек в Бутове, Люблино, Кожухове, Дегунине, Бескудникове и в других районах отдано на реализацию городских программ и переселение очередников. По оценкам специалистов аналитического центра www.irn.ru, объем предложения такого жилья в 2004 году окажется примерно вдвое меньше, чем в прошлые годы. В дальнейшем типовое жилье, по оценке компании «Домострой», будет дорожать быстрее по сравнению с остальными классами домов. «При этом за счет меньшей площади квартир панельные новостройки останутся дешевле практически всех аналогичных квартир в монолитных домах», — отмечают в компании.

К середине 2004 года предложение жилья как на первичном, так и на вторичном рынках дешевле $ 1000 за квадратный метр в пределах Москвы практически исчезнет. А это в свою очередь приведет к новому скачку цен во всех сегментах.

Повышающим фактором на столичном рынке жилья является и дефицит земли. Объем нагрузки на городскую инфраструктуру достигает предельных значений, что в будущем может заставить городские власти определенным образом ограничить столичное строительство. Строительство все чаще будет осуществляться на месте выведенных промышленных зон или снесенных ветхих домов. Обременения увеличивают и время строительства, и затраты компании, которые она компенсирует за счет покупателей. Сокращение площадок отразится и на составе общего объема новостроек, специалисты прогнозируют уменьшение доли типового жилья.

При сохранении экономической и политической ситуации, а оснований для сомнений нет, ситуация на рынке недвижимости не изменится. Максимум, на что могут надеяться покупатели, — незначительное уменьшение темпов роста. Но начало этого года продемонстрировало обратное. Так, в феврале-марте жилье бизнес-класса, по данным Группы компаний «КОНТИ», выросло в цене на 3−5%.

Через год метр жилья, по мнению специалистов компании «Новый мир», в типовом доме достигнет $ 1400, в домах бизнес-класса превысит $ 2000, в элитных — $ 4000. Сергей Полонский считает, что «цена на жилье бизнес-класса застынет в районе $ 3000−3500 за кв. м. Эта цифра уже до такой степени вздута, что дальше некуда». Элитное жилье вряд ли наберет больший темп в силу ограниченности целевой аудитории покупателей, считают в компании «Домострой.

В 2005 году общий рост сохранится, но уже с меньшим темпом, «в пределах 15−20%»

Все перечисленные факторы приведут к тому, что столица станет доступной лишь для обеспеченных покупателей. А дешевого жилья в Москве нет и не будет. Во всяком случае, до очередного кризиса.

И как следствие — рост популярности ближнего Подмосковья. Сегодня именно здесь строятся достаточно большие объемы жилья эконом-класса. В течение 2004 года в городах-спутниках цены на недвижимость будут расти высокими темпами — около 15% за год и вплотную приблизятся к московским.

Особенности спроса и предложения на рынке недвижимости. Рост до небес Сегодняшний рынок недвижимости не отражает, по мнению ряда экспертов, реального соотношения спроса и предложения. Он «перегрет» инвестиционным спросом. По разным оценкам, доля квартир, приобретаемых для извлечения дохода, составляет от 10 до 50%. В некоторых комплексах-до 70%. Ежегодный прирост доли частных инвесторов, составляет порядка 5%.

При появлении новых доходных сегментов инвесторы с рынка недвижимости «побегут». Обвала вряд ли стоит ожидать, но цены неизбежно поползут вниз. Любой рынок подвержен цикличности и рынок недвижимости не является исключением из правил".

Учебники маркетинга утверждают, что после высшей точки всегда идет спад, но это всего лишь объективный фактор. Москва настолько специфический город, что здесь субъективный фактор перевешивает все законы.

Потолок платежеспособности будет достигнут в тот момент, когда «величины накоплений перестанет хватать на минимальное улучшение жилищных условий — то есть на приобретение квартиры на одну комнату больше, чем есть сейчас. Это остановит рост цен, так как спрос снизится и рынок достигнет на какое-то время равновесия. Затем возможны следующие варианты развития ситуации:

· потенциальные покупатели продолжат копить, но период накопления возрастет — в этом случае после достаточно короткого времени (от нескольких месяцев до года) цены вновь продолжат расти, хотя и меньшими темпами;

· жители перестанут улучшать жилищные условия и переведут свободные деньги в другие отрасли экономики: цены останутся стабильными на тот период, пока у продавцов есть запас прочности (ожидаемый доход превышает издержки на величину, большую банковского процента) — это, по нашей оценке, от 4 до 8 месяцев, затем цены плавно снизятся;

· снизятся темпы притока иммигрантов в Московский регион, что в перспективе приведет к снижению цен за счет уменьшения спроса; -условия ипотечного кредитования будут приемлемы хотя бы для 10% желающих приобрести квартиру, это будет стимулировать рост;

· США выставит на мировой рынок дешевую нефть, что приведет к кризису российской экономики, на рынке недвижимости через четыре-пять месяцев после кризиса снизятся цены".

Угроза затоваривания столичного рынка инвестиционными квартирами и потенциальный обвал цен могут реализоваться на рубеже 2005;2006 годов. Тогда возможно более легкое преодоление перехода от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения, вызванного инвестиционными квартирами. При этом однозначно сказать, что это станет началом серьезного кризиса, нельзя. «В зависимости от влияния других факторов в период 2005;2006 годов может произойти просто плавное замедление темпа роста цен и переход рынка в стадию стабилизации, — говорит он. — При этом может даже сохраниться небольшой прирост цен — на уровне инфляции — порядка 10% в год».

Недвижимость не всегда будет наиболее прибыльным инструментом. «В прошлом году доходность паевых инвестиционных фондов достигла в среднем 50% годовых. Эта форма вложения средств пока не получила широкого распространения, но в дальнейшем она может составить достойную конкуренцию рынку недвижимости.

Еще одной альтернативной формой вложения средств может стать рынок акций. Так, рост простых и привилегированных акций «Ростелекома» за 2003 год составил 55% годовых, а общий рост индекса РТС за 2003 год составил 57%". Таким образом, вероятно перетекание части средств в иные формы вложений. Правда, если доходность альтернативных финансовых инструментов окажется ниже, рынок недвижимости получит дополнительные средства, и цены вырастут более прогнозируемых цифр.

«В большей мере спрос обеспечивают служащие нефтегазодобывающих и прочих сырьевых отраслей», — отмечают в финансовой группе «Новый мир». По оценкам экспертов-до 30%. Цены же на нефть могут упасть, что, соответственно, приведет к снижению спроса.

О возможном «перегреве» столичного рынка недвижимости говорит и опыт других стран. Так, в США в конце 70-х — начале 80-х годов кризис переоценки недвижимости и неплатежи по ипотечным кредитам стали стартовым механизмом для кризиса банковской системы и всей экономики в целом. Для ликвидации последствий государство было вынуждено потратить порядка $ 10,8 миллиарда.

Тем не менее неизбежного кризиса на рынке недвижимости в скором времени ожидать не приходится. Пока не появится столь же доходных иных отраслей, в строительный рынок по-прежнему будут вкладывать деньги, увеличивая тем самым спрос и цены.

Дефицит московских земель под жилищное строительство На острый дефицит московских земель под жилищное строительство столичные девелоперы сетуют давно. Строить и хочется, и можется, но по большому счету негде. Те времена, когда Москва щедро отдавала под застройку огромные территории ушли безвозвратно.

Единственно возможный способ добыть необходимые городу строительные площадки — дать вторую жизнь ранее застроенным территориям. Встав на этот нелегкий путь, московское правительство разработало несколько долгосрочных программ. Одна из них предполагает снос и реконструкцию пятиэтажного жилья первого периода индустриального домостроения. Программа реализуется, и на месте морально и физически устаревших зданий возводят новые жилые кварталы. То, что сносу не подлежит, реставрируется, реконструируется и модернизируется.

Задумки столичных властей касаются не только сноса, вывода и реконструкции. Один из самых масштабных проектов в сфере жилищного строительства как и отмечалось получил название «Новое кольцо Москвы».

До 2008 года в рамках программы планируется возвести 7 высоток. Первенец «Нового кольца», 43-этажный жилой комплекс «Эдельвейс» с офисами и подземной автостоянкой, уже построен в Западном административном округе Москвы на Давыдковской улице, вл. 3., строительство второго небоскреба с лаконичным названием «Вертикаль» полным ходом ведется в ЮЗАО на Ленинском проспекте, вл. 111/2. «Третья высотка, — рассказывает он, -реализуется в Северо-Западном округе. Жилой комплекс „Континен-таль“ общей площадью 150 тысяч кв. м насчитывает 48 этажей. На первых двух расположатся нежилые помещения — офисы, торговые точки, развлекательный центр. Подземная автостоянка с мойкой и автосервисом уйдет на пять уровней вниз. Холлы первого этажа будут облицованы гранитом и мрамором. В среднем цена „высокого“ квадратного метра пока не превышает $ 1500−1700».

В обозримом будущем предполагается начать строительство 37-этажного высотного здания на пересечении проспекта Нансена и проезда Серебрякова, владение 11−13 (СВАО); двух высоток на Дмитровском шоссе -56-этажного небоскреба во владении 15−16 и 40-этажного здания во владении 13 (САО); 43-этажного дома на пересечении Карамышевской набережной и Проектируемого проезда 2062,48-этажной высотки на проспекте Маршала Жукова, владение 72−74 (СЗАО); 38-этажного здания на Новоясеневском проспекте, владение 5−13, и 40-этажной высотки на Профсоюзной улице, владение 156 (ЮЗАО). Скоро ОАО «Новое кольцо Москвы» намерено провести конкурс на право инвестирования строительства небоскребов на земельных участках во владениях 28 по Краснобогатырской улице и 121−123 по Ярославскому шоссе.

Вообще, в настоящее время застройщики стремятся строить монолитные дома везде, где местоположение позволяет вытянуть проект в бизнес и элит-класс. «Доля таких издержек, как стоимость участка земли, коммуникаций, согласований и пр., на 1 кв. м меньше. Кроме того, на одном и том же участке монолитного жилья можно, как правило, построить существенно больше, чем панельного в силу больших возможностей поэтажности и площади этажа».

1.5 Состояние и перспективы развития москвы Состояние и перспективы развития по округам ЦАО. Центральный округ столицы по количеству возводимого жилья является одним из аутсайдеров. До 2020 года здесь построят всего 3,3 млн. кв. м. жилых площадей. Для сравнения — на западе столицы будет возведено порядка 12 млн. кв. м. Но что касается престижности и комфортабельности домов, то тут Центр по-прежнему на высоте. Ни один округ Москвы не может похвастаться таким количеством дорогих проектов. На территории ЦАО расположены самые элитные кварталы жилой застройки. Например «Золотая миля» — Остоженка, респектабельный Арбат, тихие окрестности Патриарших прудов.

Но эти районы скоро исчерпают свои возможности. Строительных резервов Остоженки, например, по мнению специалистов, в лучшем случае хватит еще лет на пять. За это время достроят не только новые проекты, но и снесут или отреставрируют все имеющееся в наличии ветхое жилье.

Правда, район Хамовники, частью которого является «Золотая миля» все же останется одним из самых ликвидных мест столицы. За счет тоге самого ветхого жилья. Пятая часть жилого фонда района построена в 30−40-е годы, и сегодня почти 60% строений нуждается в реконструкции. К 2005 году в Хамовниках должно быть отреставрировано около 100 000 кв. м, и построено 160 000 кв. м. жилья. В том числе, на территориях, освобождаемых от производственных и коммунальных зон, — 40 000 кв. м. Наиболее перспективная площадка района — Плющиха, которую уже называют «Серебряной милей» столицы. До «золота» она вряд ли дотянет. Застройка ведется в основном точечно, а значит, однородной социальной среды (как на Остоженке) не получится.

К числу перспективных районов «элитной» застройки можно отнести Якиманку и Замоскворечье. Последний уже входит в пятерку наиболее дорогих районов. До 2020 года здесь планируется построить 364 000 кв. м. жилья, в основном на территориях реорганизованных предприятий и за счет сноса аварийного жилья, в том числе построек 20−30 годов XX века. Активная комплексная реконструкция коснется промзон на Озерковской набережной. К 2005 году в Замоскворечье реализуют 25 новостроек.

Говоря о Якиманке, специалисты чаще всего упоминают Болотный остров, образованный Москвой-рекой и Водоотводным каналом. Масштабная реконструкция с новым строительством ожидает Софийскую набережную и Болотную площадь. Здесь возведут не только жилье, но и различные развлекательно-торговые комплексы. Скорее всего, лет через 10 остров станет самым респектабельным кварталом Центра.

Еще одна перспективная площадка находится неподалеку от Третьяковской галереи. Здесь компания «Капитал Груп» построит несколько домов по проекту известного голландского архитектор Эрика Ван Эгераата. Всего же до 2005 года на территории Якиманки возведут 20 новостроек.

Характерная для Центрального округа проблема дефицита земли под новое строительство для Пресненского и Басманного районов не столь актуальна. Конечно, «элитку» здесь возводить не будут, но жилье бизнес-класса построят в большом количестве. На территории Пресненского района до 2020 года планируется реализовать 1 млн. кв. м. Ситуация в Басманном районе в смысле перспективы развивается по схожему сценарию. К 2020 году здесь возведут порядка 743 000 кв. м (из них за счет ликвидации ветхого фонда — 239 000 кв. м), реконструируют 582 000 кв. м, а на месте выселенных предприятий m строят 132 000 кв. м. жилья. До 2020 года в ЦАО планируется ликвидировать и отправить в ссылку 190 объектов промзон, что высвободит под общегородские цели 140 га земли.

САО. Северный административный округ — один из самых больших и густонаселенных московских округов — территория 113,2 км², или 10,5% территории города. В его составе 16 районов с почти миллионным населением: Аэропорт, Беговой, Бескудниковский, Войковский, Восточное Дегунино, Головинский, Дмитровский, Западное Дегунино, Коптево, Левобережный, Молжаниновский, Савеловский, Сокол, Тимирязевский, Ховрино, Хорошевский. В САО насчитывается 127 промышленных предприятий, в первую очередь флагманы отечественной авиационно-космической индустрии (КБ С. Илюшина, А. Яковлева, П. Сухого), 170 научных центров, в том числе сельскохозяйственная академия им. Тимирязева, 73 медицинских учреждения, среди которых больница им. Боткина, Центральный институт травматологии и ортопедии, Всероссийский гематологический центр, а также масса спортивных сооружений, в том числе: спорткомплекс ЦСКА и стадион «Динамо».

В округе, как и в целом по Москве, ведется достаточно активное строительство. В 2003 году вместо предполагаемых 444 тыс. м2, в ведено 688 тыс. м2 жилья. В частности, по программе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда в САО введено в эксплуатацию 23 жилых корпуса общей площадью 385,1 тыс.кв.м.

Для северных округов столицы характерна некая двойственность. С одной стороны, районы, ближайшие к Центру, — Сокол, Хорошевский, Савеловский, Останкинский — безумно популярны. На окраинах же цены невысоки и спрос ниже.

Но как бы там ни было, именно север является округом будущих новостроек. К 2020 году жилой фонд САО увеличится с 18,5 млн. кв. м до 24,6 млн. кв. м. Выполнение жилищной программы предусмотрено за счет нового строительства в объеме 8,1 млн. кв. м.

В основном город будет прирастать новым жильем за счет освоения таких районов, как Дегунино, Коптево, Бескудниково, Левобережный, Головинский и Ходынское поле. У последнего — большое будущее. На центральном аэродроме имени Фрунзе, который занимает большую часть Ходынки, возведут 465 тыс. кв. м жилья. Часть квартир -120 тыс. кв. м — получат военнослужащие. Жилые кварталы предполагается строить на территории аэродрома — вдоль улицы Куусинена. Большие территории под жилье отведены на ул. Нарвская, 1а (7,4 га), на Ленинградском шоссе, 73 (4,1 га) и на ул. Викторенко, 16 (2,3 га) ЗАО. Строительный потенциал западных округов столицы переоценить сложно. Девелоперы в один голос рассказывают о блестящих перспективах этого «оазиса» в каменных джунглях мегаполиса. Не согласиться с ними невозможно. С точки зрения экологии эти территории максимально выигрышны (насколько это возможно в пределах столицы). Минимум вредных промышленных производств, много зелени и воды, развитая инфраструктура, хорошие дороги — все это существенно повышает ликвидность жилья. К тому же пока здесь еще не так тесно, как в других районах Москвы. Например, площадь ЗАО составляет 153 кв. км. Это 14,2% всей территории столицы. А плотность населения (без учета крупных лесопарков) всего 6,2 тыс. человек на кв. км. По городу в целом цифра равна 7,9 тыс. человек на кв. км.

В Западном округе появится максимальное число новостроек. К 2020 году в эксплуатацию сдадут около 13 млн. кв. м. жилья. Серьезные преобразования коснутся промзоны «Очаково». Ее территорию сократят на 250 га.

Что касается пятиэтажек, то Западный округ занимает почетное второе место по их количеству. Больше только в Северном округе. В ЗАО находится 1,1 млн. кв. м хрущевок, подлежащих сносу. На сегодняшний день в округе возводится порядка 50 жилых объектов. Очаги строительной активности наблюдаются в районах Тропарево-Никулино, Проспект Вернадского, Очаково-Матвеевское, Кунцево. Меньше строят в Можайском и Раменском районах округа. До 2005 года окончательно определятся проекты планировок квартала 107−110 района Можайский, квартала 53 района Филевский парк, квартала 45−46 района Кунцево, кварталов 87 и 123−126 района Фили-Давыдково.

ЮЗАО. Серебряным призером по количеству новых квадратных метров к моменту окончательной реализации Градостроительного плана развития Москвы окажется Юго-Западный округ. К 2020 году здесь планируется построить 8,2 млн. кв. м жилья. Пожалуй, самый известный застройщик ЮЗАО — компания ОАО «Квартал». Вдоль Ленинского проспекта появилось восемь красавцев монолитов класса «люкс». В 2004 году компания закончит строительство пятой пары домов — класса «люкс» и middle-класса по ул. Удальцова, 23−1 и 25−1 соответственно, а также муниципального дома по ул. Удальцова, 3−12−1. По завершении стройки сразу начнется возведение очередного, шестого «дуэта» — класса «люкс» по Ленинскому проспекту, 94−1, и middle-класса по ул. Удальцова, 17−1. По словам Сергея Лушкина, директора по маркетингу и продажам ОАО «Квартал», ЮЗАО в большей степени, чем остальные районы Москвы, соответствует факторам, определяющим высокую риэлтерскую оценку стоимости жилья:

«Благоприятная экология сегодня не последний аргумент в пользу покупки жилья в том или ином районе столицы. Чистый воздух на юго-западе обеспечивают несколько крупных зеленых зон. К выгодной географии местности добавляются удобные скоростные магистрали, развитая инфраструктура. Что касается социальной среды, то юго-запад не один десяток лет считается традиционным местом проживания научной, политической и культурной элиты общества».

СЗАО. Масштабное освоение северо-западных окраин города началось 30 лет назад. В 70-е годы в живописной пойме Москвы-реки стартовало строительство спального района Строгино. Затем достаточно долго никаких новых проектов здесь не реализовывалось. Инвесторы обратили взор в сторону самого красивого округа столицы лет семь назад. В сложившейся застройке Щукино вырос грандиозный комплекс «Алые паруса», который стал первым известным детищем компании «Дон-Строй». Затем появились другие, не менее уникальные проекты. На сегодняшний день компания ведет строительство в пяти округах Москвы — в районе Раменки (квартал Воробьевы горы), на Соколе (Триумф-Палас), в Сокольниках (Дом в Сокольниках) и в историческом центре города (комплексы «Новая Остоженка» и Дом на Смоленской набережной). В дополнительной рекламе объекты не нуждаются. Достаточно сказать, что сегодня «Дон-Строй» признан одним из самых влиятельных девелоперов Москвы.

В Хорошево-Мневниках свой проект «Дом на Карамышевской набережной» реализует компания «Астиком». Жилье в этом комплексе реализуется по достаточно низкой для такого «видового» дома цене — $ 1300−2000 за кв. м. Мало того, до 1 мая компания проводит уникальную акцию. Покупатель 4-комнатной квартиры получает бесплатно 5 квадратных метров жилья.

Практически все остальные территориальные единицы СЗАО позиционируются как наиболее ликвидные и перспективные. Например, районы экспериментальной застройки Куркино и Митино. Правда, строительство жилья в них почти закончено, поэтому внимание переключилось на реконструкцию бывших сел и деревень, коих на территории округа несколько. Это Рождествено, Юрово, Троице-Лыково.

В течение ближайших года-двух увеличение жилых территорий округа за счет сокращения промзон и освоения резервных площадок увеличится на 300 га. Реорганизация ожидает территорию промзоны «Силикатные улицы». Новое строительство затронет микрорайон 14−14а в Строгино, микрорайоны 14 и 15 в Покровском-Стрешневе, микрорайон 12 в Щукине и квартал 74 в Хорошево-Мневниках. Всего же к 2005 году в строй введут порядка 3 млн. кв. м жилья.

СВАО. В Северо-Восточном округе продажу квартир по адресу ул. Маломосковская, вл. 21, корпуса 1, 2, 3,4, начинает Группа Компаний ПИК. Комплекс жилых домов «Маломосковский» расположен между Проспектом Мира и парком «Сокольники». На участке планируется возвести 4 панельных домах серии КОПЭ и КОПЭ-М-«Парус», состоящие из 11 секций от 14 до 22 этажей. Вид «Паруса» современен и элегантен: лоджии, эркеры, полукруглые балконы создают интересный и разнообразный архитектурный силуэт здания. Большая площадь остекления — 60% от всей поверхности здания — делает дома воздушными и легкими. По выразительности и пластике фасада «Парус» не уступает монолитным домам. Облицовка фасада производится керамической плиткой «под мрамор» цвета морской волны. Работы начались в феврале нынешнего года, а уже в декабре будет сдан первый дом. Оставшиеся здания предполагается достроить к IV кварталу 2005 года. Стоимость квартир — от $ 1450 за кв. м.

С 1997 года строительство в нескольких микрорайонах Северо-Восточного и Восточного округов ведет финансовая группа «Новый мир». Согласно инвестиционным контрактам компания также планирует возведение жилья в Северо-Западном округе и ЦАО. В этом году в эксплуатацию введут 6 объектов ценового диапазона от $ 1200 до $ 5500 за кв. м.

Всего на северо-востоке столицы к 2005 году различными инвесторами будет построено 2,5 млн. кв. м жилых площадей. Максимальное количество — 1,3 млн. кв. м реализуют в районах комплексной реконструкции пятиэтажек. К 2020 году новостройки принесут округу 6,5 млн. кв. м. жилья.

Еще одна возможность для новых строек — высвобождение и реорганизация промышленно-складских территорий, пока еще прописанных в черте города. Например, индустриальному Северо-Восточному округу подобные манипуляции дадут в конечном итоге порядка 517 га территории, часть которой пустят под застройку жилыми домами.

ВАО. В Восточном округе жилья будут строить мало — всего 2,3 млн. кв. м. Наиболее перспективным представляется малоэтажная застройка в жилом районе Кожухово (мкр. 1, 2, 3) и реконструкция поселков за чертой МКАД — Косино-Ухтомского и Восточного.

ЮВАО. У юга Москвы перспективы в основном панельные. Несмотря на непопулярность, на неблагополучную экологию, обилие промзон (в ЮВАО они занимают порядка 33% территории округа), относительно недорогое жилье здесь строят в больших объемах. Через 15 лет Юго-Восточный округ по количеству реализованных жилых объемов займет почетное четвертое место. К 2020 году будет возведено 7,7 млн. кв. м. Основная доля придется на застройку реорганизованных промзон (2,7 млн. кв. м). Размеры освобожденной территории составят более 1 га. В районах массовой застройки появится 2 млн. кв. м. жилья. В основном оно будет строиться на окраинах — в Жулебине, Люблино, Кузьминках, на Рязанском проспекте.

Самый дорогой район ЮВАО — Лефортово. Но домов здесь возведут немного. Всего около 200 000 кв. м. Как и по всей Москве, в округе активно сносят ветхие дома. До 2020 года будет ликвидировано 770 000 кв. м.

ЮАО. Южном округе жилой фонд увеличится почти на 4 млн. кв. м. Нового в отдаленном будущем построят 5,5 млн. кв. м. В том числе «точечным» способом — более 1 млн. кв. м, в районах реконструкции хрущевок — 2,6 млн. кв. м. Перспективные места застройки — кварталы «Волхонка-Зил», Царицыно, Нагатино-Садовники, Москворечье-Сабурово.

1.6 Анализ рынка недвижимости москвы

Описание рынка Рынок недвижимости делится на несколько секторов:

· типовое жилье,

· индивидуальные проекты (обычно эконом-класса) (С-класс),

· бизнес-класс (В-класс)

· элитное жилье. В свою очередь, оно бывает просто элитным (А-класс) и суперкласс («люкс»).

Типовые панельные дома устраивают и инвесторов, и строителей, и потенциальных покупателей — большинство москвичей. Застройка идет только на ровных площадках.

Наиболее удачной по планировке и скорости возведения считается серия П-44Т — произведение ДСК-1 и «Мосфундаментстроя-6», квадратный метр в среднем стоит $ 600.

На втором месте серии П-3М, П-55М и КОПЭ. Цена квадратного метра серии 111-М сопоставима с П-44Т, но строительство дома требует больше времени. Обычно «панель» строят крупными участками — в Северном (Бескудниково), Северо-Западном (Ходынское поле), Юго-Восточном (Марьинский парк) и Южном округах (Южное Бутово — абсолютный лидер продаж, самые низкие цены). Самые горячие участки точечной застройки — вблизи станций метро «Новые Черемушки», «Юго-Западная», «Нагорная», «Беговая», «Печатники», «Планерная», «Люблино», «Кузьминки» и др.

Эконом-класс — жилье качественное, но не в центре: Кунцево, те же Новые Черемушки. Наиболее популярный вариант — монолитный каркас с отделкой из кирпича — приживается плохо. Монолитные дома милы сердцу производителя и московского правительства: они прочнее панельных, служат в два раза дольше панельных, из-за отсутствия швов исключены протечки, лучше держат тепло и дают возможность свободной планировки. Но с учетом площади и стоимости отделки покупателю приходится платить примерно на 30−50% больше. Кстати, монолит возводится на самых лучших площадках в районах массовой застройки. Проект строительства высотного многофункционального жилого комплекса по адресу Дмитровское шоссе, вл. 13 относится к сектору эконом-класса .

Бизнес-класс одними рассматривается как самостоятельная группа, другими — как нижняя граница элитного жилья, для которого характерны следующие элементы: высота потолка от 3 м, изысканные архитектурные решения, привлекательное месторасположение, использование высококачественных стройматериалов при проведении строительных и отделочных работ, наличие развитой инфраструктуры, профессиональная эксплуатация комплекса. Продаются дома такого уровня обычно уже на первых этапах строительства.

Анализ рынка Обобщенные данные по рынку жилой недвижимости рассчитаны на основе собственных данных компании «Конти» и обобщения открытых данных компаний РМЛС (12 600 предложений квартир), «Миэль-Недвижимость» (13 900 предложений) и «БЕСТ-Недвижимость» (7200 предложений).

Для понимания общей ситуации, складывающейся на рынке московских квартир за прошедшие шесть лет, рассмотрим графики. График изменения средней цены предложения 1 кв. метра за период с 1998 по 2003 год, взяв за 100% данные о ценах в 1998 году.

График 1

График изменения средней цены предложения 1 кв. метра за период с 1998 по 2003 год График 2

Рейтинги районов — престиж района с позиций количества москвичей, желающих жить в районе.

На схеме (ниже) видно что, по мнению москвичей, наиболее привлекательными для проживания в Москве являются Западный, Северо-Западный и Юго-западный районы (по информации www.mian.ru).

График 3

Схема наиболее привлекательных для проживания районов столицы

Статистический анализ цен на квартиры по округам Москвы График 4

Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных округах за 2002;2003 год (в долл. США) Если судить по активности предложений жилья на рынке Москвы (см. График № 3), то здесь лидируют ЮАО, ЮЗАО, ЗАО. В остальных округах наблюдается примерно одинаковая активность по количеству предложений.

Прирост цен во всех 10-ти административных округах города, был примерно равным. Исключение составил только Зеленоградский АО. Перевалив в конце прошлого года 1000 долларовый рубеж, продавцы квартир в этом АО не стали форсировать цены и месячный прирост цен был наименьшим.

График 5

Динамика процента предложения квартир в различных АО Февраль подтвердил предположение о том, что рынок начинает постепенный возврат к своей структуре. Доли дорогих округов в общей структуре рынка постепенно уменьшаются, а доли более дешевых округов увеличиваются.

График 6

Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных типах домов

(цифрами обозначена этажность дома, П — панельный — блочный, К — кирпичный — монолитный) В феврале квартиры, предлагаемые к продаже в 6−8 этажных и 10−12 этажных кирпичных домах, перевалили за отметку в 2220 долларов за 1 кв.метр.

График 7

Динамика присутствия различных типов домов на рынке в процентном содержании от общего количества представленных квартир (цифрами обозначена этажность дома, П — панельный — блочный, К — кирпичный — монолитный)

Объемы предложений в различных типах домов изменились незначительно. Но можно отметить общую тенденцию увеличения доли типового жилья и уменьшения доли дорогого жилья.

Февраль подтвердил предположение о том, что рынок начинает постепенный возврат к своей структуре. Доли дорогих округов в общей структуре рынка постепенно уменьшаются, а доли более дешевых округов увеличиваются.

Обобщая все факторы, влияющие на рынок недвижимости, можно сказать, что в ближайший год на рынке жилья не произойдет значительных изменений и можно ожидать дальнейший рост цен на квартиры.

Рынок торговых площадей На рынке торговых площадей спрос в столице по-прежнему остается высоким. После небольшого спада в конце года ставки аренды в торговых комплексах центра города начали повышаться. Средняя ставка аренды площади в высококлассных торговых центрах по состоянию на середину февраля равняется 1790 $/м2 в год. Разброс значений арендных ставок для торговых площадей в центральной части города составляет от $ 1170 до $ 4300 за м2 в год. В периферийных районах города аренда торговых площадей составляет от $ 185 до $ 450 за 1 м².

Цены сделок по продаже торговых помещений составляли на середину февраля 2004 года $ 1950 — $ 4590 за 1 м² в центральной части города, и $ 850 — $ 1750 в остальных торговых помещениях.

Рост спроса и арендных ставок показывает, что московский рынок торговых помещений продолжает подниматься. В 2004 году ожидается введение новых площадей в размере около 50% от существующих, и, как следствие, рост уровня свободных площадей до 5 — 6%. Ставки аренды, по нашему мнению, ожидает стабилизация с тенденцией к понижению.

Рынок офисной недвижимости В сфере офисной недвижимости активность рынка, по-прежнему, остается высокой. Среди совершенных сделок за 2003 г. значительно увеличилась доля купли-продажи (14,8%). По-прежнему, наиболее популярными у арендаторов и покупателей остаются офисы, расположенные в Центральном деловом и Замоскворецком районах (42% от числа всех купленных или арендованных в октябре площадей). Затем следуют районы, не входящие в существующую классификацию (21,5%), что свидетельствует о продолжающейся тенденции возрастания спроса на офисы, расположенные, на первый взгляд, в не престижных офисных районах.

Уровень свободных офисных площадей в среднем за год по столице сократился и составил 5,2% в месяц. Максимальный уровень вакансий был зафиксирован в Новослободском (9,1%) и Центральном деловом (8,0%) районах. В настоящее время наблюдается еще и значительное количество свободных площадей в районах, не входящих в существующую классификацию (29 000 м2, т. е. 46% от существующего предложения в Центральном районе). Минимальное значение уровня вакансий уже несколько месяцев наблюдается в Таганском районе (1,5%). Из-за увеличения темпов строительства к концу года, средний по городу уровень вакансий повысился на 2,7% в месяц, до отметки 7,9%.

Средние значения базовых арендных ставок в офисной недвижимости по состоянию на середину февраля 2004 года, расположенные в центральной части города составляют:

— $ 630 за 1 м² в год (без учета НДС) за офисные помещения класса «А» (для класса А1- $ 675, А2 — $ 595, А3- $ 555);

— $ 495 за 1 м² в год (без учета НДС) за офисные помещения класса «В» (для класса В1- $ 505, В2 — $ 430);

Арендные ставки за офисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районах города, ниже на 11−19%.

Цены за аренду 1 м² в год в офисных помещениях класса «С» составляют $ 200 — $ 355, класса «D» — $ 180 — $ 270 (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС и, часто, оплату всех коммунальных услуг).

Цены сделок по продаже офисных помещений на начало года были следующими:

— $ 2150 — $ 3750 за 1 м² офисных помещений классов «А» и «В» ;

— $ 750 — $ 1580 за 1 м² остальных офисных помещений.

Подводя итог, можно отметить, что на сегодняшний момент большинство аналитиков рынка недвижимости сходятся во мнении, что в 2004 году рынок недвижимости продолжит свой рост, сравнимый с ростом в 2003 году. Этому будут способствовать, как естественные причины, к которым относятся такие процессы, как развитие города в целом, рост его населения, в том числе, и за счет жителей регионов, развитие инфраструктуры, улучшение потребительских характеристик нового жилья, повышение уровня жизни и т. п., так и другие факторы, влияющие как на спрос, так и на предложение, например, политическая стабильность, изменения в законодательной базе и пр.

Единственным контраргументом может служить указание на слишком сильный скачок цен на рынке недвижимости в 2003 году. Это означает, что хотя потенциал для роста цен и существует, но из-за стечения обстоятельств рынок реализовал его с опережением. Такое утверждение уместно и при других обстоятельствах оно позволило бы говорить о возможном откате цен назад. Однако при нынешней конъюнктуре рынка это может привести лишь к временному сокращению темпов роста цен в ближайшей перспективе.

Вывод по 1 главе.

Анализ рынка недвижимости г. Москвы за последние пять лет выявил достаточно устойчивый спрос и тенденцию его повышения на помещения жилого, делового и торгово-досугового назначения в срединной и периферийной частях города В частности, наблюдается спрос на жилье различного социально-экономического качества — элитное, бизнеси эконом-класса и социальное с соответствующим диапазоном цен (5000−2500, 2500−1000 и до 900 долл. США за кв. м), формирующий соответствующие архитектурно-пространственные типы квартир и жилых групп. Наблюдается увеличение спроса на офисные помещения класса А, с площадями 50 — 250 кв. м, 250−1000 кв. м и более, находящиеся в пределах третьего транспортного кольца. Очевидна потребность и в других категориях офисных помещений (классов В и С) в различных районах столицы. Также растет спрос и на торговые помещения различной площади. При этом расположение проектируемых крупных торговых комплексов в структуре города тяготеет к общегородским и районным транспортно-пересадочным узлам, что свидетельствует о необходимости дифференциации функциональнобудущих комплексов в зависимости от особенностей градостроительного формирования объекта.

ГЛАВА 2. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙЭФФЕКТИВНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1 ОЦЕНКА ЖИЗНЕСПОСОБНОСТИ ПРОЕКТА Для оценки жизнеспособности проекта сравнивают варианты проекта с точки зрения их стоимости, сроков реализации и прибыльности.

В результате такой оценки инвестор (заказчик) должен быть уверен, что на продукцию, являющуюся результатом проекта, в течение всего жизненного цикла будет держаться стабильный спрос, достаточный для назначения такой цены, которая обеспечивала бы покрытие расходов на эксплуатацию и обслуживание объектов проекта, выплату задолженностей и удовлетворительную окупаемость капиталовложений.

Эта задача решается в рамках обоснования инвестиций и выполняется группой заказчика или независимой консультационной фирмой.

Оценка жизнеспособности проекта призвана ответить на следующие вопросы:

· возможность обеспечить требуемую динамику инвестиций;

· способность проекта генерировать потоки доходов, достаточных для компенсации его инвесторам вложенных ими ресурсов и взятого на себя риска.

Работа по оценке жизнеспособности проекта обычно проводится в 2 этапа:

· из альтернативных вариантов проекта выбирается наиболее жизнеспособный;

· для выбранного варианта проекта подбираются методы финансирования и структура инвестиций, обеспечивающие максимальную жизнеспособность проекта.

2.2 СУЩНОСТЬ И СТРУКТУРА ПРОЕКТНОГО АНАЛИЗА Цель проектного анализа — определить результаты (ценность) проекта. Для этого используют выражение:

Структура проектного анализа Принято различать следующие виды проектного анализа:

· технический;

· финансовый;

· коммерческий;

· экологический;

· организационный (институциональный);

· социальный;

· экономический.

До принятия решения об осуществлении проекта необходимо рассмотреть все его аспекты на протяжении всего проектного цикла.

Этот перечень отражает в какой-то степени последовательность выполнения специальных видов анализа (разумеется, это не исключает возможности совмещения во времени работ по их выполнению).

В рамках технического анализа инвестиционных проектов изучают:

· технико-технологические альтернативы;

· варианты местоположения;

· размер (масштаб, объем) проекта;

· сроки реализации проекта в целом и его фаз;

· доступность и достаточность источников сырья, рабочей силы и других потребных ресурсов;

· емкость рынка для продукции проекта;

· затраты на проект с учетом непредвиденных факторов;

· график проекта.

Эти задачи решаются (с возрастающей точностью) на стадиях прединвестиционных исследований, ТЭО (проекта) строительства и разработки рабочей документации.

В процессе поэтапно проводимого технического анализа уточняются смета и бюджет проекта. При этом уточняются физические и ценовые непредвиденные факторы, которые приводят к непредвиденным расходам.

Задача коммерческого анализа — оценить проект с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг, предлагаемых проектом.

В общем виде решаемые при этом задачи можно свести к трем:

· маркетинг;

· источники и условия получения ресурсов;

· условия производства и сбыта.

Экологический анализ занимает особое место в проектном анализе, так как взаимоотношения между деятельностью человека и окружающей средой недостаточно изучены и, что самое главное, несовершенные с этой точки зрения решения приводят к необратимым изменениям в окружающей среде.

Задачей экологического анализа инвестиционного проекта является установление потенциального ущерба окружающей среде, наносимого проектом как в инвестиционный, так и в постинвестиционный период, а также определение мер, необходимых для смягчения или предотвращения этого эффекта. Иначе говоря, следует находить такие средства достижения целей проекта, которые не уменьшают «емкость» экосистемы.

Поэтому в план проекта должны включаться соответствующие руководящие стандарты, а также меры обеспечения соблюдения этих стандартов. Существенно больших — 10% затрат требуют те проекты, которые нуждаются во включении защитных мер после завершения их разработки.

Проведение стандартного анализа экономической эффективности экологических проектов часто не представляется возможным, так как экологические затраты и результаты нередко очень трудно рассчитать. Требования к оценке воздействия хозяйственной деятельности предприятия на отдельные компоненты окружающей среды изложены во Временной инструкции по экологическому обоснованию хозяйственной деятельности в предпроектных и проектных материалах.

Цель организационного анализа — оценить организационную, правовую, политическую и административную обстановку, в рамках которой проект должен реализовываться и эксплуатироваться, а также выработать необходимые рекомендации в части:

· менеджмента;

· организационной структуры;

· планирования;

· комплектования и обучения персонала;

· финансовой деятельности;

· координации деятельности;

· общей политики.

Основными задачами организационного анализа являются:

· определение задач участников проекта применительно к действующему законодательству и подзаконным актам (инструкциям, регламентам и пр.);

· оценка сильных и слабых сторон участников проекта с точки зрения материально-технической базы, квалификации, структур, финансового положения;

· оценка возможного влияния законов, политики и инструкций на судьбу проекта особенно в части защиты окружающей среды, заработной платы, цен, государственной поддержки, внешнеэкономических связей;

· разработка мер по устранению слабых сторон участников проекта, выявленных в процессе анализа, а также снижению отрицательного воздействия окружения проекта (законы, политика, инструкции);

· разработка предложений по совершенствованию вышеупомянутых организационных факторов, влияющих на эффективность проекта.

Сравнение состава этих документов с перечисленными выше задачами организационного анализа указывает на их несоответствие требованиям эффективного управления проектами. Поэтому на практике для проведения организационного анализа следует руководствоваться приведенными выше соображениями и здравым смыслом.

Целью социального анализа является определение пригодности вариантов плана проекта для его пользователей. Результаты социального анализа должны обеспечить возможность стратегии взаимодействия между проектом и его пользователями, которая пользовалась бы поддержкой населения и способствовала бы достижению целей проекта.

Социальный анализ сосредотачивает внимание на четырех основных областях:

· социокультурные и демографические характеристики населения, затрагиваемого проектом (количественные характеристики и социальная структура);

· организация населения в районе действия проекта, включая структуру семьи, наличие рабочей силы, доступ к контролю за ресурсами;

· приемлемость проекта для местной культуры;

· стратегия обеспечения необходимых обязательств от групп населения и организаций, пользующихся результатами проекта.

Следует отметить, что социальный анализ весьма сложен — прежде всего, из-за затруднительности применения формальных методов и отсутствия стандартных методик и процедур. Вместе с тем, успешное его проведение способствует улучшению плана проекта, а также эффективности проекта в целом.

Социальные результаты в большинстве случаев поддаются стоимостной оценке и включаются в состав общих результатов проекта в рамках определения экономической эффективности.

Основными видами социальных результатов проекта, подлежащих отражению в расчетах эффективности, являются:

· изменение количества рабочих мест в регионе;

· улучшение жилищных и культурно-бытовых условий работников;

· изменение условий труда работников;

· изменение структуры производственного персонала;

· изменение надежности снабжения населения отдельными видами товаров;

· изменение уровня здоровья работников и населения;

· экономия свободного времени населения.

Предусматриваемые проектом мероприятия по созданию работникам нормальных условий труда и отдыха, обеспечению их продуктами питания, жилой площадью и объектами социальной инфраструктуры являются обязательными условиями его реализации и какой-либо самостоятельной оценке в составе результатов проекта не подлежат.

2.3 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ Эффективность инвестиционного проекта — это категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников.

В связи с этим необходимо оценивать эффективность проекта в целом, а также эффективность участия в проекте каждого из его участников. Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования. Она включает:

· социально-экономическую эффективность проекта;

· коммерческую эффективность проекта.

Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реальности проекта и заинтересованности в нем всех его участников и включает в себя:

· Эффективность участия в проекте предприятий и организаций в проекте;

· Эффективность инвестирования в проект;

· Эффективность участия в проекте структур более высокого уровня, в том числе:

— региональную и народнохозяйственную эффективность;

— отраслевую эффективность;

— бюджетную эффективность.

Основные принципы оценки эффективности В числе наиболее важных основных принципов оценки эффективности проектов можно выделить следующие:

· рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла (оценка эффективности проекта должна осуществляться при разработке Инвестиционного предложения, при разработке Обоснования инвестиций, при разработке ТЭО проекта и в ходе реализации проекта в виде экономического мониторинга в рамках управления стоимостью проекта);

· моделирование денежных потоков;

· сопоставимость условий сравнения различных проектов (или вариантов проекта);

· принцип положительности и максимума эффекта;

· учет фактора времени;

· учет только предстоящих затрат и поступлений;

· учет всех наиболее существенных последствий проекта;

· учет наличия разных участников проекта;

· многоэтапность оценки;

· учет влияния на эффективность проекта потребности в оборотном капитале;

· учет влияния инфляции и возможности использования при реализации проекта нескольких валют (многовалютность);

· учет (в количественной форме) влияния неопределенности и риска, сопровождающих реализацию проекта.

Общая схема оценка эффективности Оценка эффективности проекта производится в три этапа:

1. Первоначальным шагом является экспертная оценка общественной значимости проекта. Общественно значимыми считаются крупномасштабные, народнохозяйственные и глобальные проекты.

2. На втором этапе рассчитываются показатели эффективности проекта в целом. Цель этого этапа — интегральная экономическая оценка проектных решений и создание необходимых условий для поиска инвестора. Для локальных проектов оценивается только их коммерческая эффективность и, если она оказывается приемлемой, рекомендуется непосредственно переходить ко второму этапу оценки. Для общественно значимых проектов оценивается в первую очередь их социально-экономическая эффективность. При неудовлетворительной оценке такие проекты не рекомендуются к реализации и не могут претендовать на государственную поддержку. Если же их социально-экономическая эффективность оказывается достаточной, оценивается их коммерческая эффективность.

3. Третий этап оценки осуществляется после выработки схемы финансирования. На этом этапе уточняется состав участников и определяются финансовая реализуемость и эффективность участия в проекте каждого из них (региональная и отраслевая эффективность, эффективность участия в проекте отдельных предприятий и акционеров, бюджетная эффективность и прочее).

Исходные данные для расчета эффективности проекта Объем исходной информации зависит от стадии проектирования, на которой производится оценка эффективности.

На всех стадиях исходные сведения должны включать:

· цель проекта;

· характер производства, общие сведения о применяемой технологии, вид производимой продукции (работ, услуг);

· условия начала и завершения реализации проекта, продолжительность расчетного периода;

· сведения об экономическом окружении.

На стадии инвестиционного предложения сведения о проекте должны включать:

· продолжительность строительства;

· объем капиталовложений;

· выручку по годам реализации проекта;

· производственные издержки по годам реализации проекта.

На стадии обоснования инвестиций сведения о проекте должны включать:

· объем инвестиций с распределением по времени и по технологической структуре (строительно-монтажные работы, оборудование и прочее);

· сведения о выручке от реализации продукции с распределением по времени и видам затрат.

На стадии ТЭО (или обоснования инвестиций, непосредственно предшествующего разработке рабочих чертежей) должна быть представлена в полном объеме вся исходная информация, представленная ниже.

В соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов исходная информация для расчетов эффективности имеет следующую структуру:

— сведения о проекте и его участниках;

— экономическое окружение проекта;

— сведения об эффекте от реализации проекта в смежных областях;

— денежный поток от инвестиционной деятельности;

— денежный поток от операционной деятельности;

— денежный поток от финансовой деятельности.

2.3.4 Показатели эффективности проекта Современные показатели эффективности проекта основаны на учете стоимости финансовых ресурсов во времени, которая определяется нормой дисконта. Значение нормы дисконта численно равно цене капитала (в постоянных ценах) для инвестора (НД_6аз.) в случае, если соблюдаются следующие условия:

1. Степень риска по проекту является обычной для инвестора.

2. Расчет производится в постоянных или расчетных ценах.

Если риск реализации рассматриваемого проекта отличается от типичных проектов инвестора (не соблюдается условие № 1), необходимо в норму дисконта включать так называемую премию за риск (ПР) по формуле:

Ериск = Ебаз + ПР, (1)

где Ериск — норма дисконта с учетом риска.

При расчете в прогнозных (текущих) ценах (не соблюдается условие № 2) формула для определения нормы дисконта (НДпр) имеет вид:

Епр = Ериск + I + Ериск * I, (2)

где I —величина инфляции в течение интервала планирования.

При расчете показателей эффективности денежный поток шага t приводится к начальному (базовому) моменту времени через перемножение на коэффициент дисконтирования. Ставка дисконтирования играет роль фактора, обобщенно характеризующего влияние макроэкономической среды и конъюнктуру финансового рынка Ставка дисконтирования является параметром, который позволяет сравнить проект с альтернативными возможностями вложения денег. В качестве такой альтернативы обычно рассматриваются банковские депозиты или вложения в государственные ценные бумаги. Для года t коэффициент Дисконтирования (E) при постоянной норме дисконта имеет вид:

Кд = 1/ (1 + Е)^t (3)

Коэффициент дисконтирования для года t при изменяющейся по годам норме дисконта определяется по формуле:

Кд = 1 при t = 0 (4)

Кд = 1/? (1 + Ек) при t > 0

к=1

Эффективность инвестиционного проекта определяется на основе сопоставления притоков и оттоков денежных средств, связанных с его реализацией проекта. Оценка эффективности инвестиционного проекта, а также сравнение проектов между собой осуществляется при помощи следующих показателей:

· чистый дисконтированный доход,

· внутренняя норма доходности,

· индекс доходности,

· рентабельность инвестиций,

· срок окупаемости.

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) (Net present value (NPV)) — сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному интервалу планирования (абсолютная величина дохода от реализации проекта с учетом ожидаемого изменения стоимости денег). Величина ЧДД для постоянной нормы дисконта определяется по формуле:

где:

Investments — начальные инвестиции,

CFt — чистый денежный поток месяца

Nдлительность проекта в месяцах

rмесячная ставка дисконтирования.

Проект является эффективным, если ЧДД от его реализации положителен. Чем больше значение ЧДЦ, тем эффективнее проект. Отрицательное значение ЧДД указывает на убыточность проекта. Чистый дисконтированный доход является основным показателем, на основании которого определяется эффективность проекта, так как он непосредственно указывает на эффект от проекта, т. е. позволяет максимизировать эффективность инвестиций, Внутренняя норма доходности (ВНД) (IRR (Internal rate of return)) представляет собой ту норму дисконта, при которых дисконтированные притоки денежных средств по проекту равны дисконтированным оттокам. ВНД определяется исходя из равенства:

Investments — начальные инвестиции,

CFt — чистый денежный поток месяца,

Nдлительность проекта в месяцах,

IRRвнутренняя норма доходности В случае, если ВНД превышает норму дисконта, инвестиции в данный проект оправданны и может рассматриваться вопрос о его реализации. В противном случае инвестиции в данный проект нецелесообразны.

Значение Е имеет следующий экономический смысл: Е — максимальный процент за кредит, который можно выплатить за срок, равный горизонту расчета, при условии, что весь проект осуществляется только за счет этого кредита. Это позволяет использовать Е для определения целесообразности привлечения кредитных ресурсов: если процент за кредит ниже Е, то использование такого кредита при реализации проекта является целесообразным.

При значительных реинвестициях в проект он может иметь две и более Е. В этом случае показатель Е при оценке эффективности проекта использовать не рекомендуется.

Индекс доходности (ИД) представляет собой отношение суммы приведенных эффектов от текущей деятельности по проекту к первоначальным капиталовложениям:

ИД = 1 / К * (? (Пt — Оt) / (1 + Е)^t), (7)

где К — дисконтированная сумма капиталовложений, определяемая по формуле:

К =? Кt / (1 + Е)^t), (8)

t=0

где Кt — капиталовложения в течение интервала планирования t,

Оt, — оттоки по текущей деятельности по проекту в течение интервала планирования t.

Если ИД > 1, то проект является эффективным и может рассматриваться вопрос о его реализации. В противном случае проект является убыточным.

Показатель ИД тесно взаимосвязан с показателями ЧДД и ВНД;

· если ИД > 1, то ЧДД > 0 и ВНД > Е;

· если ИД = 1, то ЧДД = 0 и ВНД = Е;

· если ИД < 1, то ЧДД < 0 и ВНД < Е.

В ряде случаев подлежит расчету показатель рентабельности инвестиций (РИ) (Return on investment (ROI)), показывающий сколько денежных единиц чистого дохода принесет (с учетом дисконтирования) одна денежная единица, инвестированная в проект. Этот показатель является одним из наиболее важных индикаторов конкурентоспособности.

или РИ = ЧДД/К. (9)

Рентабельность (доходность) собственного капитала (Return on shareholders` equity) позволяет определить эффективность использования капитала, инвестированного собственниками предприятия. Обычно этот показатель сравнивают с возможным альтернативным вложением средств в другие ценные бумаги. Рентабельность собственного капитала показывает, сколько денежных единиц чистой прибыли приходится на единицу вложений акционеров компании.

Срок окупаемости — минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект становится и остается неотрицательным. Иными словами, это — период (измеряемый в месяцах, кварталах или годах), начиная с которого первоначальные вложения и другие затраты, связанные с инвестиционным проектом, покрываются суммарными доходами от его осуществления. Срок окупаемости рекомендуется определять с учетом дисконтирования.

Показатели эффективности подлежат расчету для:

· инвестиционного проекта в целом,

· конкретных участников проекта.

Показатели эффективности проекта в целом определяются по результатам инвестиционной и операционной деятельности по проекту (на основании данных потока реальных денег Ф (1), то есть не учитывают результаты финансовой деятельности.

Показатели эффективности для участников проекта включают все фактические притоки и оттоки денежных средств конкретного участника, в том числе от финансовой деятельности.

Таблица 8

Составляющие притоков и оттоков по проекту

ГЛАВА 3. Проект ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА

3.1 ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОЕКТНОГО РЕШЕНИЯ строительство недвижимость архитектура Проектируемый многофункциональный жилой комплекс по адресу: проспект Маршала Жукова, вл.72−74, включает высотный комплекс из 4-х зданий (Д1-Д4 разной этажности от 4-х до 48 этажей), расположенных на общем стилобате с размерами в плане 110×120 м2 и объединённых 5-ти уровневым подземным пространством (автостоянка и торгово-офисные помещения).

Все конструкции выполнены в монолите.

Высотный комплекс («Д1-Д4») расположен на свободной территории, ближайшие существующие два 5-и этажных здания находятся в 20 метрах.

Попадающие в пятно застройки 2-х этажное кирпичное здание музыкальной школы подлежит сносу.

Таблица 9

Основные показатели многофункционального жилого комплекса

Краткая характеристика грунтовых условий площадки.

Расчётный уровень подземных вод принят на абсолютной отметке 131.6 м.

Подземные воды по химическому составу неагрессивны к бетону W-4 по водонепроницаемости. По инженерногеологическим условиям площадка проектируемого строительства является неопасной в отношении проявления карстово-суффозионных процессов.

На участке застройки выделены две геодинамические зоны.

Одна из зон, шириной 17.0 м. Попадает в контур высотного, 48-и этажного здания.

При проектировании фундаментов этого здания выполняются дополнительные конструктивные мероприятия.

Участок строительства блока корпусов «Д» по потоку радона из грунта не превышает нормативных уровней.

Радиоактивного загрязнения не выявлено.

Конструктивных мероприятий по предупреждению карстово-суффозионных процессов и противорадоновой зашиты здания не требуется.

Относительная отметка 0.00=145.40 м. (отметка пола 1-ого этажа).

Строительные конструкции комплекса.

Ограждающие конструкции котлована.

Площадка строительства имеет перепад в планировочных отметках до 11.7м (с отм. 133.10 до отм. 144.8).

Котлован выполняется в 3-й этапа:

1 этап: снятие грунта в естественных откосах до отм. 133.10. Пионерный котлован необходим для снижения бокового давления грунта на шпунт при устройстве основного котлована.

2 этап: устройство шпунтового ограждения методом забуривания рядовых труб д. 325×8 с шагом 0,6 м., длиной 11,5 м. и анкерных труб д. 325×8 с шагом 6,0 м. длиной 20,0 м. с подкосами из труб д. 425×10.

Разработка котлована на глубину 3,65 м.

Монтаж обвязочных балок из 2 I 45 БI, распорок во внутренних углах котлована из труб д. 325×8 и растяжек из 2 д. 32 во внешних углах, разработка центральной части котлована до проектной отметки 126.25м.

Монтаж центральной части фундаментной плиты и установка подкосов.

3 этап: полная сработка грунтовой призмы, устройство забирки из досок g=50MM., бетонирование концевого участка фундаментной плиты.

При разработке котлована предусмотреть строительный подъём дна котлована по 2-м показателям:

а) компенсация разуплотнения грунта в котловане большей площади, б) компенсация осадки здания.

Проектом предусмотрено водопонижение на период строительства подземной части здания с использованием фильтрационных скважин по периметру котлована Фундаменты.

Фундаменты выполнены в виде монолитной коробчатой плиты высотой 3,0 м, с консолью до 6,0 м вдоль оси «101» в осях «201−211».

Нижний слой плиты высотой 1,0 м.верхний слой плиты высотой 0,4 м. объединённых балочной клеткой с ячейкой 3,0−3,5 м.

Толщина стенок балок 0.6−0,8 м. Материал плиты бетон марки B3Q (по прочности), W6 (по водонепронецаемости).

Арматура класса AIII и, А I.

Фундаментная плита на естественном основании устраивается по бетонной подготовке толщиной 150 мм из бетона В 7,5 .армированной сеткой 0 5×5×100×100.

Основанием служат пески мелкие, средней плотности, средней степени Водонасыщения и насыщенные водой с расчётным сопротивлением Ro-4,0 кг/см2.

Отметка низа фундаментной плиты 126.40 м.

Напряжение в грунте под фундаментной плитой R=4,0−5 кг/см2.

Стилобат.

Пятиуровневая коробка, от 2-х до 5-ти этажей подземная (по рельефу). Несущими конструкциями являются наружные и внутренние стены толщиной 0,4 м., пилоны и локальные ядра жёсткости.

Перекрытия — монолитные безригельные плиты толщиной 0.25м, на открытой части стилобата- 0,4 м. с опиранием на монолитные стены. Покрытие стилобата — плоская, эксплуатируемая кровля с возможным движением тяжёлого автотранспорта.

Материал конструкций — бетон B-30,W 6, F 100, арматура класса, А III и, А I.

Надземная часть.

Монолитные несущие наружные и внутренние стены толщиной 0.20−0.30 м.

Монолитные безригельные плиты перекрытия толщиной 0.22 м. с опиранием на монолитные стены.

Лестничные клетки — монолитные.

Шахты лифтов — монолитные.

Материал конструкций — бетон B3. D, W 4, F 100. Кровля — плоская, эксплуатируемая, предусмотрена посадка пожарного вертолёта.

3.2 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА До начала основных строительно-монтажных работ необходимо выполнить работы подготовительного периода, в состав которых входят :

— освобождение зданий, подлежащих сносу, от пребывания людей;

— отключение сетей, питающих сносимые здания, в присутствии и по указанию представителей эксплуатационных организаций ;

— установка временного ограждения по этапам строительства из ж.б. панелей на ж.б. блоках стаканного типа ;

— размещение административно-бытовых помещений в сооружениях контейнерного типа либо в существующем здании на площадях, предоставленных заказчиком ;

— пересадка и вырубка зелёных насаждений в соответствии с порубочной ведомостью, согласованной с Госкомприродой;

— вынос металлических сооружений с территории стройплощадки ;

— перекладка инженерных коммуникаций, попадающих в пятно застройки;

— снос зданий и сооружений;

— устройство временных дорог из плит ПДП 3×1,75 на песчаном основании толщиной 15 см ;

— устройство моек колёс автомобильного транспорта оборотного водоснабжения при выезде со стройплощадки;

— разбивка осей проектируемых зданий;

— обследование и фиксирование в акте состояния конструкций и элементов рядом расположенных зданий, сооружений, подземных коммуникаций;

— прокладка временных сетей для нужд строительства по проекту, разработанному строительной организацией;

— обеспечение стройплощадки противопожарным инвентарём;

— устройство временного освещения территории и рабочих мест;

— организация питания работающих.

Строительство жилого комплекса осуществляется в два этапа:

1 ЭТАП — строительство корпуса Д;

2 ЭТАП — строительство корпуса Ж и корпуса К;

Строительство корпуса «Д» осуществляется в следующей технологической последовательности

— устройство пионерного котлована до отм. 133.10;

— устройство шпунтового ограждения из труб Ш 325×8 с шагом 0,6 м, I = 11,5 м и анкерных труб Ш 325×8 с шагом 6 м, l= 20 м с подкосами из труб Ш 425×10;

— разработка котлована на глубину 3,65 м;

— монтаж обвязочных балок, распорок и растяжек;

— устройство строительного водопонижения;

— разработка центральной части котлована до отм. 126.25 с устройством пандусов для съезда и выезда из котлована и системой открытого водоотлива — устройство центральной части фундаментной плиты и установка подкосов;

— разработка котлована по периметру ;

— устройство фундаментном плиты по периметру котлована ;

— монтаж б/кранов на отм. верха монолитной ж.б. фундаментной плиты — устройство конструкций стилобатной части из монолитного ж.б. (наружных и внутренних стен, стен жёсткости, перекрытий, лестниц и др.) ;

— устройство конструкций надземной части здания из монолитного ж.б. (наружных и внутренних стен, стен жёсткости, перекрытий, шахт лифтов, лестничных клеток) и облицовочных плит ;

— устройство кровли ;

— демонтаж б/кранов ;

— устройство монолитных ж.б. перекрытий в местах установки б/кранов

— монтаж внутренних инженерных сетей и технологического оборудования ;

— отделочные работы ;

— благоустройство территории.

Для начала производства работ «О» цикла необходимо произвести обследование оснований, фундаментов и частично конструкций близ расположенных зданий и зафиксировать их состояние. В период строительства организовать и проводить режимные наблюдения (мониторинг) за состоянием этих зданий с тем, чтобы принимать безотлагательные меры по предотвращению негативных явлений.

На основании гидрогеологических данных строительство «О» цикла осуществляется под защитой строительного водопонижения с помощью скважин, оборудованных насосами ЭПВ6−16−75. Попадающие в котлован поверхностные воды удаляются открытым водоотливом из зумпфов насосами ГНОМ 16−15

Обеспечение строительства эл. энергией производится от ближайшей действующей ТП 1805 при согласовании с Мосэнерго.

Обеспечение строительства водой осуществляется от действующих сетей.

Поставка бетона осуществляется централизованно в готовом виде в автобетоносмесителях.

Все работы производить в строгом соответствии с «Правилами техники безопасности «СНиП Ш. 4.80* и с «Безопасностью труда в строительстве «СНиП 12−03−2001, «Правилами устройства и безопасной эксплуатации грузоподъёмных кранов» Госгортехнадзора, «Правилами пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ «. ППБ — 01.93 и ППР, разрабатываемым строительной организацией или по её заказу специализированной организацией.

После завершения строительства, ограждение должно быть демонтировано, а территория приведена в порядок и благоустроена.

Максимальное количество работающих в смену составит 250 человек.

Расчет продолжительности строительства Продолжительность строительства жилых корпусов определяется по «Нормам продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений «СНиП 1.04.03−85*, часть 2, раздел3. Непроизводственное строительство, глава 1. Жилые здания.

1. Продолжительность 1 этапа строительства

Расчетная площадь для корпуса Д составит :

S= 82 653 + 0,75 X 12 441+ 0,5 X 41 942 = 112 955 м²

Учитывая, что при строительстве здания работают 5 башенных кранов, на каждый из них приходится пятая часть объема работ (22 591 м).

За основу принимаем продолжительность строительства «Здания 25-ти этажного, монолитного» общей площадью 18 000м — 20 мес.

Согласно п. 7 «Общих положений», часть 1, применяем метод экстраполяции.

Увеличение площади составит:

(22 591 — 18 000) х 100/18 000 = 25,5%

Увеличение нормы продолжительности строительства равно:

25,5×0,3 = 7,65%

Общая продолжительность строительства с учетом экстраполяции будет равна:

Т₁ = 20 х (100 + 7,65) / 100 = 21,5 месяцев, в т. ч.

3 месяца — подготовительный период.

2. Продолжительность 2 этапа строительства

Расчетная площадь для корпуса Ж составит:

S= 4383,5 + 0,75 X 3777,2 + 0,5 X 1746,3 = 8089,55 м²

За основу принимаем продолжительность строительства «Здания 14-ти этажного, монолитного» общей площадью 8000 м² — 11 мес.

Для корпуса К за основу принимаем продолжительность строительства «Станции юных техников» объемом 14 000 м — 12 мес.

Продолжительность 2 этапа строительства с учетом совмещения работ во времени работ во времени составит:

Т = 12 + 0,5×11 = 17 мес. в т. ч. 2 мес. — подготовительный период

Общая продолжительность строительства жилого комплекса составит:

Т = 21,5 + 17 = 38,5 мес.

Расчет графика производства работ по объекту.

Стоимость 1 кв. м =500 $ 14 500 руб.

Площадь здания =112 955 м²

Общая стоимость СМР= 56 477 500 $

Таблица 10

Таблица расчета продолжительности работ по объекту

Таблица 11

Потребность в электроэнергии на строительство жилого комплекса

Таблица 12

Потребность в основных машинах и механизмах

Расчеты и определение опасных зон на стройплощадке Согласно СНиП 12−03−2001 границы опасных зон в местах, над которыми происходит перемещение грузов подъемными кранами, а также вблизи строящегося здания принимаются от крайней точки горизонтальной проекции наружного наименьшего габарита перемещаемого груза или стены здания с прибавлением наибольшего габаритного размера перемещаемого (падающего) груза и минимального расстояния отлета груза при его падении. Минимальное расстояние отлета груза (предмета) приведено в таблице 13.

Таблица 13

Минимальное расстояние отлета груза

Согласно таблице определяем минимальное расстояние отлета груза. При высоте возможного падения груза до 200 м минимальное расстояние отлета груза, перемещаемого краном составляет 20 м.

Потребность во временных административных и культурно-бытовых зданиях на стройплощадке Потребность в административных и санитарно-бытовых зданиях при проектировании строительных генеральных планов зависит от численности ИТР и рабочих, занятых в строительстве.

При разработке ППР количество рабочих определяется из графика потребности в трудовых ресурсах (по максимальному значению).

Общее сменное количество работающих определяется умножением максимальной сменной численности рабочих (250 чел.) на коэффициент 1,12 (ИТР — 7%, служащих — 3%, МОП и охрана — 2%).

В соответствии с установленной численностью персонала и нормативами потребности во временных зданиях и сооружениях различного назначения устанавливается расчетная площадь этих зданий. Административные здания — конторы, диспетчерские и т. п., располагаются у въезда на строительную площадку. Здания санитарно-бытового назначения — гардеробные, душевые, помещения для сушки одежды и обуви, размещаются вблизи зон максимальной концентрации работающих.

Медпункт располагается в одном из блоков (контейнеров) бытовых помещений и не далее 800 м от рабочих мест.

Расстояние от туалетов до рабочих мест в наиболее удаленных частях зданий не должно превышать 100 м.

Расчет временных зданий и сооружений

Расчет потребности во временных зданиях и сооружениях производится по формуле:

Р_тр = Р_н К,

где Р_н — нормативный показатель площади;

К — общее количество работающих (или их отдельных категорий) или количество работающих в наиболее многочисленную смену;

Р_тр — требуемая площадь инвентарных зданий.

Таблица 14

Потребность во временных зданиях и сооружениях

Основные технические показатели временных автодорог Ширина временных автотранспортных дорог принимаем при однополосном движении — 3,5 м с уширением до 6,5 м под разгрузочные площадки для автотранспорта (при большегрузных машинах — 7,0 м).

Длина разгрузочной площадки назначается в зависимости от числа автомашин, одновременно стоящих под разгрузкой, их габаритов и принимается 15 45 м.

В данном проекте применяются специальные тягачи для перевозки длинномерных грузов, поэтому радиусы закругления принимаем 2530 м.

Временные дороги и пешеходные дорожки имеют покрытие из железобетонных дорожных плит на песчаном основании.

Временные дороги и пешеходные дорожки по возможности необходимо устраивать за пределами опасной зоны. В соответствии с ППБ 01−93** «Правила пожарной безопасности в Российской Федерации» расстояние от края проезжей части до стен зданий, сооружений и площадок не должно превышать 25 м.

Ширина ворот на въездах на строительную площадку принимаем равной 5 м.

У въездов на строительную площадку должен устанавливаем информационный стенд пожарной защиты с нанесенными строящимися и вспомогательными зданиями и сооружениями, схемой движения транспорта, местонахождением водоисточников, средств пожаротушения и связи.

На строительной площадке у выезда оборудуем место очистки и мойки колес машин от грязи.

В местах пересечения временных дорог и пешеходных дорожек с опасными зонами устанавливаем дорожные знаки и знаки безопасности.

Определение потребности в освещении строительной площадки

Электрическое освещение строительных и монтажных работ подразделяется на рабочее, аварийное, эвакуационное и охранное.

Рабочее освещение должно быть предусмотрено для всех строительных площадок и участков, где работы выполняются в ночное время и сумеречное время суток, и осуществляется установками общего освещения и комбинированного. Общее равномерное освещение следует применять, если нормируемая величина освещения не превышает 2 лк. В остальных случаях в дополнение к общему равномерному должно предусматриваться общее локализованное освещение или местное освещение. Наименьшая освещенность рабочих мест в зависимости от вида выполняемых работ принимается по ГОСТ 12.1.046−85 «Строительство. Нормы освещенности строительных площадок».

Максимальный параметр освещенности рабочих мест составляет на строительной площадки — 2 лк.

Общая площадь строительной площадки 31 000 м². Необходимое нормируемое количество прожекторов — 200 шт. Однако, в целях экономии средств, принимаем необходимое количество прожекторов -180 шт., по 20 прожекторов на одной прожекторной мачте, высота прожекторных мачт — 9 м.

Охранное освещение предусматривается в тех случаях, когда в темное время суток требуется охрана строительной площадки или участка производства работ.

Для осуществления охранного освещения следует выделять часть светильников рабочего освещения. Охранное освещение должно обеспечивать на границах строительной площадки или участков производства работ горизонтальную освещенность 0,5 лк на уровне земли или вертикальную — на плоскости ограждения.

Складирование материалов и конструкций

Материалы (конструкции) следует размещать в соответствии с требованиями настоящих норм и правил и межотраслевых правил по охране труда на выровненных площадках, принимая меры против самопроизвольного смещения, просадки, осыпания и раскатывания складируемых материалов. Складские площадки должны быть защищены от поверхностных вод. Запрещается осуществлять складирование материалов, изделий на насыпных неуплотненных грунтах.

Материалы, изделия, конструкции и оборудование при складировании на строительной площадке и рабочих местах должны укладываться следующим образом:

плиты перекрытий — в штабель высотой не более 2,5 м на подкладках и с прокладками;

колонны — в штабель высотой до 2 м на подкладках и с прокладками;

санитарно-технические и вентиляционные блоки — в штабель высотой не более 2 м на подкладках и с прокладками;

крупногабаритное и тяжеловесное оборудование и его части — в один ярус на подкладках;

Складирование других материалов, конструкций и изделий следует осуществлять согласно требованиям стандартов и технических условий на них.

Между штабелями (стеллажами) на складах должны быть предусмотрены проходы шириной не менее 1 м и проезды, ширина которых зависит от габаритов транспортных средств и погрузочно-разгрузочных механизмов, обслуживающих склад. Прислонять (опирать) материалы и изделия к заборам, деревьям и элементам временных и капитальных сооружений не допускается.

Указание по производству работ в зимнее время

Строительно-монтажные работы при среднесуточной температуре ниже +5 С и минимальной суточной температуре ниже 0 С, а также при оттепелях производить в соответствии с «Указаниями по производству работ в зимних условиях»

При разработке мерзлых грунтов следует использовать следующие землеройные машины: рыхлитель на тракторе, роторный экскаватор и др. машины, работающие по методу резания и мелкого скола мерзлых грунтов.

Разработку грунта под фундаменты производить непосредственно перед их установкой, не допуская между этими процессами интервал более 2-х часов.

При производстве работ в зимних условиях могут быть применены следующие методы выдерживания бетона: метод термоса, применение химических добавок — ускорителей или искусственный прогрев бетона.

Метод выдерживания бетона (когда прочность бетона конструкций должна — составлять к моменту возможного промерзания не менее 50 кг/см2 и не менее 70% проектной прочности) определяется в проекте производства работ.

Опалубка и арматура перед бетонированием должны быть очищены от снега.

Сварку малоуглеродистых сталей допускается производить при температуре не ниже -3 С, при температуре ниже -20С и ветре место сварки и сварщика защищать временным укрытием. Силу тока повышать пропорционально понижению температуры с -20 С с тем, чтобы при температуре -20 С сила тока была повышена на 10%.

При складировании конструкций во избежание образования на них наледи, следует применять высокие подкладки и другие меры, защищающие от намокания сверху и исключающие обледенение стыкуемых поверхностей изделий. Складирование сборных элементов допускается на спланированной, очищенной от снега площадке.

Необходимо так же укрывать штабели ж.б. элементов деревянными щитами, брезентом или матами; регулярно очищать от снега проходы и промежутки между штабелями.

Условия сохранения окружающей природной среды

При производстве строительно-монтажных работ необходимо осуществлять мероприятия по охране окружающей среды. При выполнении планировочных работ почвенный слой, пригодный для последующего использования, необходимо предварительно снимать и вывозить в специально отведенные места.

При эксплуатации двигателей внутреннего сгорания нельзя орошать почвенный слой маслами и горючим.

Временные дороги, по возможности, устраивать по трассам проектируемых дорог и проездов, а также с максимальным использованием существующих трасс. После окончания строительных работ, временные дороги должны быть демонтированы и вывезены с территории строительства, для последующего использования (с учетом 3-х кратной оборачиваемости).

Во избегании запыления и загрязнённости воздуха на соседних со строительством территориях не допускается открытый сброс с этажей строительных отходов и мусора. Их сброс осуществлять с применением закрытых лотков и бункеров-накопителей. Перевозка мусора должна осуществляться в самосвалах с закрытием брезентовым верхом.

Мероприятия по охране труда

Методами техники безопасности обеспечивается профилактика профессиональных заболеваний, нормализация среды с помощью вентиляции, улучшения, снижения уровня шума. Безопасность труда учитывается при проектировании и размещении сооружений, расчётах на прочность и надёжность, механизации тяжёлых трудоёмких работ, организации рабочих мест. К мероприятиям по технике безопасности относятся применение предохранительных устройств, приборов, систем ограждения, заземления, сигнализации, создание нормальных условий труда.

На строительной площадке устраиваются санитарно-бытовые помещения: гардеробные, умывальные, душевые, туалеты, помещения для сушки, обеспыливания, обезвреживания спецодежды, помещения для обогревания и регламентации отдыха, укрытия от солнечной радиации и атмосферных осадков, выполненные и оборудованные в соответствии с утверждёнными нормами. Строительно-монтажная организация обеспечивает рабочих спецодеждой, спец обувью и средствами индивидуальной защиты. Все лица, находящиеся на строительной площадке, обязаны носить защитные каски, а монтажники — предохранительные пояса.

Требования пожарной безопасности

Производственные территории должны быть оборудованы средствами пожаротушения согласно ППБ-01, зарегистрированных Минюстом России 27 декабря 1993 г. № 445.

Не разрешается накапливать на площадках горючие вещества (жирные масляные тряпки, опилки или стружки и отходы пластмасс), их следует хранить в закрытых металлических контейнерах в безопасном месте.

Ко всем строящимся и эксплуатируемым зданиям должен быть обеспечен свободный проезд, причем к зданиям шириной более 18 м — с 2-х сторон.

Складирование горючих материалов в противопожарных разрывах запрещается.

Негорючие материалы можно складировать при условии наличия свободной полосы шириной не менее 5 м.

Передвижные вагончики для административно-бытовых помещений допускается располагать на расстоянии не менее 24 м от строящихся или эксплуатируемых зданий.

Временное хранение древесных и других сгораемых отходов допускается на расстоянии не менее 20 м от строящихся или эксплуатируемых зданий и в пределах 3-х суточного запаса. Баллонов с газом не менее 20 — 30 м.

Категорически запрещается загромождение проездов, проходов, входов и выходов в здание, а также подходов к пожарному инвентарю и оборудованию.

Совмещение сварочных работ с работами, связанными с применением легковоспламеняющихся и горючих жидкостей — недопустимо.

Все огневые работы должны быть закончены до начала отделочных и полимерных работ.

Категорически запрещается в строящемся объекте оставлять на месте производства работ (в нерабочее время) войлок, паклю, ветошь, строительные отходы, лаки, масла, олифу, карбид и др. На строительной площадке должна быть обеспечена электробезопасность: металлические строительные леса, металлические части машин и оборудования должны иметь защитное заземление; выключатели, рубильники и др. электрические аппарата должны быть в защитном исполнении. Монтируемые конструкции, а также места работ должны быть защищены от ударов молний. С этой целью устанавливает заземлённые молниеприёмники, которые располагают выше наиболее высоких частей здания не менее чем на 6 м.

Шиты настила подмостей и лесов должны быть пропитаны огнезащитным составом.

Расход воды на противопожарные нужды в зависимости от площади стройплощадки устанавливается до 10 га — 5 л/сек.; до 50 га — 20 л/сек.

В системе водоснабжения необходимо предусматривать размещение колодцев с противопожарными гидрантами, обеспечивающими возможность прокладки от них рукавов до мест возможного загорания на расстояние не более 100 м и не более 50 м от здания.

На стройгенплане указано место установки щита с противопожарным инвентарем.

3.3 Пояснения к проекту организации строительства (к стройгенплану)

1. Строительная площадка ограждается временным сетчатым забором на стойках, укрепленных между бетонными стеновыми блоками. Высота забора — 2 м.

2. Очередность возведения:

— 1 очередь — корпус К,

— 2 очередь — корпуса Д и Ж (пристройка к корпусу Ж выполняется в последнюю очередь).

3. Подземная часть корпусов Д и Ж выполняется стационарными башенными кранами РОТАIN, устанавливаемыми на фундаментную конструкцию комплекса, гусеничными кранами РДК-25 и автобетононасосами типа «Штеттер» .

4. Возведение корпусов надземной части комплекса выполняется следующими механизмами:

Корпус К:

Монтируется тремя пневмоколесными кранами КС-5363 в башенном исполнении:

№ 1 и № 2 — высота башни 20 м, длина гуська 20 м, R=9,3−19,7 м, Q=5−1,1 т.

3 — высота башни 20 м, длина гуська 20 м, R=9,3−21,8 м, Q=5−0,85 т.

Корпус Д:

— 48 этажный корпус монтируется стационарными башенными кранами: № 1 РОТАIN ТОРКIТ МD 265, длина стрелы 35 м, 0=12−5,9 т; № 2 POTAIN TOPKIT MD 175, длина стрелы 35 м, Q=10−4,0 т.

— 24-этажный корпус и 3-х эт. корпус монтируются стационарным башенным краном № 3 POTAIN MD 175 H10, длина стрелы 35 м, Q=10−4,0 т.

— 20- этажный корпус монтируется стационарным башенным краном № 4 РОТАIN ТОРKIT МD 175 H10, длина стрелы 35 м, Q=10−4,0 т.

— 4-этажный корпус монтируется стационарным башенным краном № 5 РОТАIN СIТУ CRAIN MD 90, длина стрелы 35 м, Q=6,0−2,2 т.

Корпус Ж:

— 14-этажный корпус монтируется стационарным башенным краном № 6 РОТАIN СIТУ CRAIN MD 90, длина стрелы 35 м, Q=6,0−2,2 т.

— 4-этажная пристройка к корпусу монтируется пневмоколесным краном КС-5363 № 4 в башенном исполнении, высота башни 20 м, длина гуська 20 м, R=9,3−19,7 м, 0=5−1,1 т.

В связи с отсутствием площадей для складирования башенный кран POTAIN MD 175 № 3 подает материалы и конструкции башенному крану POTAIN MD 175 № 2 на монтажный горизонт.

5. В ППР разработать мероприятия по безопасному методу ведения работ и уменьшению опасной зоны от крана (ограничение высоты подъема грузов со склада; организация 7 м зоны работ на монтажном горизонте с сопровождением грузов на оттяжках, выгораживание опасной зоны за пределами стройплощадки переносным штакетным ограждением).

6. Для подъема грузов и рабочих предусматриваются грузопассажирские подъемники ПГПМ-4272.

7. Стройплощадка характеризуется наличием зеленых насаждений, подлежащих частичной пересадке и вырубке, необходимостью перекладки, усиления, прокладки инженерных сетей большим их пересечением, неудобством производства работ ввиду недостаточных площадок складирования, что характеризует ее как стесненную.

8. Для повышения безопасности работы башенных кранов в стесненных условиях рекомендуется применять систему ограничения зоны работ (СОЗР) с учетом её в смете.

9. Бытовой городок располагается внутри отведенного для строительства участка, вне опасной зоны

10. В процессе строительства следует выполнять натурные наблюдения (мониторинг) на строительной площадке за состоянием как близ расположенных зданий, сооружений и подземных коммуникаций, так и самого возводимого здания.

При проведении мониторинга следует определять:

— осадки, крены и горизонтальные смещения подземной части строящегося сооружения, а так же окружающих зданий и сооружений, расположенных вблизи строительства;

— напряжения и деформации в грунтовом массиве;

— эффективность работы дренажных систем (МГСН 2.07.-97 п. 10.18);

Целью мониторинга является оценка воздействия нового строительства на состояния конструкций, своевременное выявление дефектов, предупреждение и устранение негативных процессов.

11. Потребность ресурсов для нужд строительства составит: электроэнергии — 1276,1 кВт, с учетом единовременной нагрузки — 893,3 кВА; потребность в воде на пожаротушение -100 л/сек.

12. Пожарные гидранты находятся на водопроводной сети в радиусе более 150 м от стройплощадки, в связи с чем на стройплощадке следует расположить передвижные огнетушители ОП-100 и ОП-5.

13. Передвижной сварочный пост располагается на монтажном горизонте и оборудован первичными средствами пожаротушения.

14. Бытовые помещения строителей оборудовать автоматической пожарной сигнализацией согласно Постановлению Правительства г. Москвы № 103 от 08.02.94 г.

15. Все работающие должны быть проинструктированы о способе вызова пожарной охраны и обращении с простейшими средствами пожаротушения. О нахождении средств пожаротушения должны быть вывешены соответствующие указатели.

16. У бытовых помещений необходимо установить щит с противопожарным инвентарем. Бытовки снабдить огнетушителями марки ОП-5 из расчета не менее 2-х на вагончик.

17. Хранение на стройплощадке горюче-смазочных и горючих строительных материалов запрещено, в связи с чем следует завозить материалы по мере технологической необходимости.

18. Территория строительства должна быть освещена по ее периметру прожекторами на мачтах.

19. Для нужд строительства применяются временные сооружения контейнерного типа и автофургоны завода «Аремкуз».

20. На въездах и выездах установить указатели и соответствующие дорожные знаки, у главного въезда щит — паспорт объекта.

21. В местах предусмотренного прохода людей установить указатели: «Проход», «Осторожно, проводятся строительные работы», «Опасная зона» и т. п.

22. У въезда предусмотреть место мойки и очистки от грязи строительного транспорта.

23. Типовые решения по устройству пересечения с действующими сетями принимать в ППР.

24. Все работы выполнять в соответствии со СНиП 12−03−2001 «Безопасность труда в строительстве» Часть 1, СНиП 12−04−2002 «Безопасность труда в строительстве», часть 2 и действующими Правилами Пожарной безопасности в Российской Федерации ППБ-01−03.

Площадь участка в пределах строительного забора S=3,1 га.

ГЛАВА IV Расчет основных показателей эффективности проекта строительства высотного жилого комплекса (первая очередь строительства на участке по адресу Дмитровское шоссе, вл. 13)

Все расчеты, показатели и выводы выполнялись на основе разработанного ОАО «ЦНИИпроект» бизнес — плана по заказу Департамента экономической политики и развития Правительства Москвы с целью определения условий реализации проекта строительства высотного жилого дома по адресу: Дмитровское шоссе, вл. 13 (САО), приемлемых как для инвестора, так и для города.

Основной задачей данного раздела является расчет основных показателей эффективности проекта строительства высотного жилого комплекса (первая очередь строительства на участке по адресу Дмитровское шоссе, вл. 13) при различных условиях его реализации, а также расчет наиболее обоснованного значения доли города по жилым и нежилым помещениям с целью определения возможных условий инвестиционного контракта.

4.1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ПРОЕКТЕ Инициатором проекта, инвестором и управляющей компанией по строительству комплекса является ЗАО «Корпорация «Конти», успешно работающая на московском рынке недвижимости с 1992 г.

Строительство объекта по адресу Дмитровское шоссе, вл. 13 (С АО) осуществляется в рамках комплексной городской инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы», предполагающей возведение ряда многофункциональных высотных объектов в различных административных округах столицы. Реализация Программы осуществляется на основании:

* Постановления Правительства Москвы от 02.02.1999 г. № 80 «О реализации городской комплексной инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы», а также внесенных изменений и дополнений в соответствии с Постановлениями Правительства Москвы от 27.06.2000 г. № 494 и от 28.08.2001 г. № 800-ПП;

Проектной организацией пятого объекта Программы является ОАО «ЦНИИЭП жилища». Генеральная подрядная организация — ЗАО «СпецВысотСтрой».

4.1.1 Земельный участок Участок предполагаемого строительства высотного комплекса расположен в жилом массиве между крупной транспортной магистралью Дмитровское шоссе и улицей Костякова, вблизи станции метро «Тимирязевская» (100 м) и ж/д платформы «Тимирязевская» Савеловского направления (160 м) по адресу Дмитровское шоссе, вл. 13 (САО).

Рассматриваемый участок занимает благоприятное с градостроительной точки зрения местоположение, обусловленное хорошей транспортной связью с прилегающими районами и близостью крупных зеленых массивов.

Площадь земельного участка составляет около 2,6 га, в том числе под благоустройство — 1,00 га.

В настоящее время участок занят временными сооружениями автокомбината № 3, а также металлическими гаражами (167 единиц). С севера, востока и юга вдоль предполагаемого пятна застройки проходят магистральные инженерные коммуникации. Строительство высотного комплекса приведет к нарушению инсоляции четырех пятиэтажных домов (Дмитровское шоссе, 13, корпуса 2, 3, 4, 5), жителей которых предполагается отселить в один из корпусов проектируемого комплекса, а пятиэтажные дома снести и построить на этом месте образовательно — досугового комплекса с подземной автостоянкой.

4.1.2 Объект строительства и архитектурно — планировочное решение Композиция проектируемого комплекса построена с учетом соседнего жилого комплекса таким образом, чтобы по возможности образовать с ним единый крупномасштабный градостроительный ансамбль общегородского назначения.

Проектируемый комплекс состоит из четырех разновысоких корпусов, обозначенных на генеральном плане как «А», «Б», «В» и «Г». Доминантным в данной композиции является корпус «А» имеющий переменную высоту от 20 до 56 этажей и выходящим своим основным фасадом непосредственно на Дмитровское шоссе.

Далее, в центральной части участка, располагается прямоугольный, вытянутый в плане корпус «Б», состоящий из пяти разновысоких объемов — секций высотой 11−19 этажей, фланкирующий пешеходную торговую улицу.

Замыкает композицию 8-ми этажный корпус «В», образующий совместно с корпусом «Б» «кулисы» для восприятия доминирующего корпуса «А» со стороны пешеходной озелененной эспланады, ориентированной на комплекс с запада.

Корпуса «А», «Б», «В» — жилые в основной части, а первый этаж занимают входные группы в жилую часть и офисно-торговые помещения.

Корпус «В» проектируется как муниципальное жилье, которое предполагается предоставить жителям сносимых пятиэтажных домов (снос пятиэтажек и строительство на их месте образовательно — досугового центра является второй очередью строительства и данной работе не рассматривается).

Корпус «Г» — четырехэтажный и пристроен к корпусу «А». Этот корпус отделяет пространство двора жилого комплекса от проезда с южной стороны. Этот корпус занят исключительно торгово-офисными помещениями и площадями бытового обслуживания.

Под всем комплексом располагается подземная 2-х уровневая автостоянка, вмещающая 690 машиномест.

Основным принципом организации участка является четкое выделение внутреннего, изолированного благоустроенного двора и организация входа в нежилую (торгово-офисную) часть комплекса по периметру, с внешней стороны комплекса. Двор жилой части, расположенный с южной, инсолируемой части участка, с элементами благоустройства и озеленения, в том числе высокоствольными породами деревьев, предназначен для жителей корпусов. Вторая, «северная» зона — торгово-пешеходная улица, предназначена для обслуживания жителей всего района и является важным связующим элементом между станцией метро «Тимирязевская» и развитыми жилыми густонаселенными кварталами, расположенными к юго-западу от станции метро.

Здания корпусов «А», «Б», «В» — каркасные, с монолитными колоннами и перекрытиями, с ядрами жесткости. Внутренние стены и перегородки: межквартирные — легкобетонные блоки, внутриквартирные — газосиликатные блоки и кирпич. Наружные стены — заполнение монолитного каркаса легкобетонными блоками с облицовкой лицевым кирпичом по эффективному утеплителю. Цоколь отделывается керамогранитными плитами или натуральным камнем.

Таблица 15

Общая площадь помещений

График 16

4.2 ДОХОДЫ И ИЗДЕРЖКИ

4.2.1 План маркетинга Оценивая перспективы реализации жилья и нежилых помещений в строящемся комплексе, необходимо учесть следующие особенности:

* участок застройки расположен на севере Москвы, в районе станции метро «Тимирязевская», и непосредственно примыкает к крупной городской автомагистрали — Дмитровское шоссе;

участок предполагаемого строительства менее привлекатёлен для потенциальных покупателей помещений по сравнению с ранее рассматриваемыми объектами программы «Новое кольцо Москвы» — Давыдковская улица, Ленинский проспект, пр. Маршала Жукова, что связано с меньшей престижностью этого района;

по степени комфортности предлагаемого к продаже жилья строящийся

объект следует отнести к категории эконом — класса, являющегося наиболее массовым сегментом в секторе высококачественного жилья;

цена реализации жилья эконом — класса, широко представленного в настоящее время в Юго-западном, Западном и Северо-западном округах Москвы, составляет от 1200 $ (на момент расчетов — III кв. 2003 года);

на соседнем участке в настоящее время заканчивается строительство крупного жилого комплекса (3 31-этажные башни), что может существенно снизить цены реализации коммерческой части жилья проектируемого комплекса.

Суммируя сложившиеся тенденции на рынке недвижимости и особенности конкретного проекта, можно предположить, что наиболее вероятными и целесообразными ценами предложения помещений в строящемся комплексе являются следующие цены:

по жилым помещениям: от $ 750 за 1 кв.м. с момента начала реализации площадей до $ 1250 на момент окончания строительства;

по торгово-офисным помещениям — от $ 900 за 1 кв.м. с момента начала реализации площадей до $ 1050 на момент окончания строительства;

по гаражам: от $ 8 500 за 1 м./место с момента начала реализации до $ 11 000 по окончании строительства.

В расчетах принят следующий график коммерческой реализации помещений, в процентах от общего объема реализации:

Таблица 17

График коммерческой реализации помещений

Средневзвешенные цены реализации составят:

по жилым помещениям — $ 1,023 за 1 кв.м.

по нежилым помещениям — $ 0,998 за 1 кв.м.

по гаражам — $ 10 369 за 1 м./место

4.2.2 Доходы по проекту Доходы инвестора складываются:

* от реализации своей доли помещений, предусмотренной условиями инвестиционного контракта Доходы города складываются:

от реализации своей доли помещений или от выплаты инвестором

денежного эквивалента доли города (определение суммы денежного

эквивалента приведено в соответствующем разделе).

арендной платы за земельный участок При проведении расчетов учитывается, что доля города по жилым помещениям не может быть меньше 22,8% от общей жилой площади, что составляет 19 100 кв.м., необходимых для нужд переселения жителей пятиэтажек, сносимых на второй очереди строительства.

Доля города по нежилым помещениям преимущественно составляет 40%. Это значение при расчетах сокращается при условиях, когда доля города по жилым помещениям не может быть уменьшена, а доходность проекта для инвестора ниже минимально допустимого уровня.

Доля города по гаражам предусматривается неизменной и составляет 20%.

Доля города по жилым и нежилым помещениям определяется расчетом и соответствует значению, при котором обеспечивается усредненный уровень доходности проекта для инвестора. Методика определения доли города приведена в соответствующем разделе.

Арендная плата, принимаемая в расчетах, определена в соответствии с Распоряжением Мэра Москвы от 2 апреля 1999 г. № 285 -РМ «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 г.» (с изменениями от 8 сентября 1999 г., 11 февраля, 5 июля, 31 июля, 26 сентября, 2 ноября 2000 г.). Сумма арендных платежей на период строительства составит $ 137,34 тыс. за период строительства.

Ниже приведены валовые доходы города и инвестора по проекту для вариантов, соответствующих усредненному уровню доходности проекта для инвестора (без учета затрат инвестора по выводу обременении) при различных схемах финансирования:

* собственные средства инвестора — 100%;

* собственные средства инвестора — 50%, кредиты — 50%.

Доходы инвестора и города ($ тыс.) по проекту приведены ниже:

Таблица 18

Доходы инвестора и города ($ тыс.) по проекту

Таблица 19

Доходы инвестора и города ($ тыс.) по проекту

График 20

4.2.3 Затраты на строительство объекта Объем затрат на строительство определен сводным сметным расчетом, выполненным ОАО «ЦНИИЭП жилища» в составе предпроектного предложения размещения объекта. Затраты инвестора на строительство по смете составляют $ 61 115,18 тыс.

Структура затрат на строительство (по объекту — аналогу), $ тыс.:

Таблица 21

Структура затрат на строительство (по объекту — аналогу)

4.2.4 Себестоимость строительства Себестоимость строительства (без учета процентов по кредиту и налогов, относимых на себестоимость строительства) составляет:

$ 429 на 1 кв.м. общей площади объекта;

$ 530 на 1 кв.м. общей площади реализуемых помещений;

$ 8 156 на 1 маш./место в подземном гараже.

4.2.5 Обременения по проекту Инвестору необходимо освободить земельный участок от существующих строений:

временных сооружений автокомбината № 3;

металлических гаражей в количестве 167 шт.

Затраты инвестора по выводу обременении предварительно составляют $ 2 334 тыс., в том числе:

* $ 2 000 тыс. — вывод автокомбината;

* $ 334 тыс. — вывод гаражей (по $ 2 тыс. за единицу),

Затраты инвестора по выводу обременении должны в последствии подтверждаться Актом независимой оценки, согласованным с Департаментом экономической политики и развития г. Москвы и Префектурой САО.

4.2.6 Прочие инвестиционные затраты по проекту К прочим инвестиционным затратам относятся:

· затраты на арендные платежи за земельный участок на период строительства в размере $ 137,34 тыс.

· затраты на рекламу в размере 3% от объема реализации;

· услуги риэлторов в размере 1% от объема реализации;

· налог на рекламу;

· проценты по кредиту, в части, относимой на себестоимость строительства;

· суммы денежного эквивалента доли города, выплачиваемые инвестором.

Значения прочих инвестиционных затрат по проекту и суммы общих инвестиционных затрат по проекту различны по вариантам расчета и приведены в разделе «Расчеты по вариантам реализации проекта».

4.2.7 Расчетный период реализации проекта и график осуществления затрат по проекту Расчетный период реализации проекта — 1 кв. 2004 г. — 2 кв. 2007 г., в том числе:

· строительство многофункционального комплекса — январь 2004 г. — декабрь 2006 г.

· реализация жилых и нежилых помещений — март 2004 г. — июнь 2007 г.

4.3 РАСЧЕТЫ ПО ВАРИАНТАМ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА Расчеты выполнены в Соответствии с существующей международной практикой и с учетом Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999 г. (вторая редакция).

4.3.1 Общий порядок проведения расчетов Расчеты экономической эффективности проекта включают:

Структурирование исходных данных о предполагаемых доходах и издержках инвестора в таблице движения денежных потоков по проекту Определение полных инвестиционных затрат инвестора с учетом налоговых и других издержек Расчет потребности в финансировании проекта (определение объема первоначальных инвестиций) с учетом задаваемой структуры финансирования (если иное не определено исходными данными по проекту) Оптимизация схемы финансирования проекта и денежных потоков в соответствии с заданной структурой финансирования и с учетом соблюдения условия финансовой реализуемости проекта Расчет потоков чистых платежей (по проекту в целом, для отдельных участников проекта) Расчет показателей экономической эффективности проекта Основные расчеты в системе оценки экономической эффективности инвестиционных проектов представлены в следующих формах:

Отчет о доходах и издержках инвестора Отчет о движении денежных средств (для финансового планирования) Расчет потоков чистых платежей Сводные результаты расчетов показателей эффективности проекта.

4.3.2 Система оценочных показателей В соответствии с существующей международной практикой и с учетом Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999 г. (вторая редакция) оценка производится на основе расчета следующих показателей:

*Чистый доход (чистая прибыль инвестора). Характеризует превышение суммарных денежных поступлений от реализации доли площадей инвестора по проекту над суммарными затратами для данного проекта.

*Чистый дисконтированный доход. Характеризует превышение суммарных денежных поступлений от реализации доли площадей инвестора по проекту над суммарными затратами для данного проекта с учетом дисконтирования затрат и поступлений по проекту, относящихся к различным моментам времени.

*Внутренняя норма доходности. Выражается как величина коэффициента дисконтирования, при котором размер чистого дисконтированного дохода в конце периода реализации проекта равен нулю.

*Индексы доходности инвестиций. Характеризуют «отдачу проекта» на вложенные в него средства. В зависимости от того, что понимать под термином «инвестиции», меняется суть показателя. Индексы доходности инвестиций могут рассчитываться как для дисконтированных, так и для не дисконтированных денежных потоков. При расчете индексов доходности (рентабельности) инвестиций могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, либо только первоначальные капиталовложения, либо капиталовложения собственного капитала.

В расчетах по проекту и для расчета показателей эффективности используются следующие виды инвестиций:

*Инвестиционные затраты — затраты на строительство и реконструкцию объектов, арендные платежи за земельный участок на период строительства, налоги, относимые на себестоимость, затраты на рекламу и проценты по кредиту в части, относимой на себестоимость, затраты инвестора на развитие инфраструктуры города, затраты на выплату денежного эквивалента доли города, выкупаемой инвестором.

Сумма инвестиционных затрат предварительно определяется на стадии исходных данных (затраты на строительство, рекламу, аренду земельного участка) и уточняется при расчете денежных потоков (налоги, относимые на себестоимость, а также реклама и проценты по кредиту в части, относимой на себестоимость).

Первоначальные инвестиции (потребность в финансировании). Величина этого показателя показывает минимальный объем внешнего финансирования проекта, необходимый для его финансовой реализуемости. Значение определяется по расчету при формировании таблицы денежных потоков.

Собственный капитал и заемные средства — доли объема первоначальных инвестиций, рассчитываются при формировании таблицы денежных потоков на основе задаваемой структуры финансирования (в процентах от потребности в финансировании, если иное не определено исходными данными по проекту) Основные оценочные показатели Основные оценочные показатели для проектов в сфере жилищного строительства:

чистый доход (чистая прибыль инвестора) чистый дисконтированный доход инвестора индекс доходности капиталовложений (индекс рентабельности всех

инвестиций по проекту) индекс дисконтированной доходности капиталовложений (индекс дисконтированной рентабельности всех инвестиций по проекту) Показатели, используемые в качестве критерия расчета В качестве критерия при расчетах доли города наиболее часто используются значения показателей индексов доходности капиталовложений (по дисконтированным или не дисконтированным значениям).

Дополнительные показатели Дополнительно рассчитываются следующие показатели:

внутренняя норма доходности проекта индекс доходности инвестированного капитала индекс дисконтированной доходности инвестированного капитала индекс доходности собственного капитала индекс дисконтированной доходности собственного капитала Эти показатели носят справочный характер и служат дополнительными ориентирами при анализе эффективности проекта.

Из системы показателей, рекомендуемой для расчетов эффективности инвестиционного проекта Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999 г. (вторая редакция), не используются следующие показатели:

Срок окупаемости. При оценке эффективности проекта выступает, как правило, только в качестве ограничения. Для инвестиционных проектов в области жилищного строительства, в которых расчетный период реализации проекта ограничивается моментом окончания продажи помещений, расчет этого показателя нецелесообразен.

* Группа показателей, характеризующих финансовое состояние предприятияучастника проекта: (коэффициенты ликвидности, показатели платежеспособности, коэффициенты оборачиваемости, показатели рентабельности (продаж, активов). Эти показатели нецелесообразно рассчитывать на стадии предварительных расчетов и экспресс-оценки из-за степени «проработанности» проекта и невозможности расчета для абстрактного участника проекта.

Нормируемые значения показателей Показатели чистого дохода и чистого дисконтированного дохода должны быть положительными. При сравнении по этим показателям различных вариантов одного и того же проекта предпочтение отдается варианту с более высоким значением чистого дисконтированного дохода.

Значение внутренней нормы доходности проекта должно быть не менее коэффициента дисконтирования. Чем больше разница между значениями внутренней нормы доходности и коэффициента дисконтирования, тем более устойчив проект.

Индексы доходности должны быть больше единицы. Близость индекса доходности к единице может свидетельствовать о невысокой устойчивости проекта к возможным колебаниям доходов и расходов.

Значение потребности в финансировании (объеме первоначальных инвестиций) не нормируемо. Чем меньше абсолютная величина этого показателя, тем меньше количество денежных средств должно привлекаться для осуществления проекта из источников финансирования, внешних по отношению к проекту.

4.3.3 Общие условия, принятые в расчете на момент его проведения Система цен Расчеты проводятся в текущих ценах.

Цена реализации площадей по инвестиционным строительным проектам в абсолютном большинстве случаев выражена в валютном исчислении в долларах США, поэтому расчеты денежных потоков, а также показателей эффективности выражены в той же валюте.

Расчетный курс руб./$ составляет 31,2 руб./$.

Расчетный интервал Расчеты денежных потоков выполнены с поквартальным шагом.

Предполагается, что поступление доходов от реализации площадей и расходование средств на осуществление проекта осуществляется равномерно в пределах расчетного интервала.

Поступление средств за счет внешних источников (собственные средства инвестора и кредиты) предполагается на начало расчетного интервала, уплата процентов по кредиту и погашение основной суммы кредита — на конец расчетного интервала.

Процентные ставки Коэффициент дисконтирования (базовое значение ставки дисконтирования), используемый для приведения значений денежных потоков к моменту начала расчетного периода, составляет 12% годовых в $. Это значение соответствует усредненному значению ставок по валютным депозитным вкладам для юридических лиц с учетом надбавки за риск.

Процентная ставка по кредиту, принимаемая в расчетах, составляет 17% годовых ($).

Налоги В расчетах учтены действующие налоги

· НДС-18%

· налог на прибыль — 24%

· налог на рекламу-5%

Структура финансирования Структура финансирования строительства жилого комплекса рассматривается в двух вариантах:

* вариант I:

* собственные средства инвестора — 100% от потребности в финансировании проекта

* вариант 2:

собственные средства инвестора — 50% от потребности в финансировании проекта;

заемные средства — 50% от потребности в финансировании проекта.

При привлечении кредита предусматривается его погашение по следующей схеме:

кредитные ресурсы, предоставленные в течение квартала, погашаются через год с момента их предоставления, в последнем квартале реализации проекта погашается вся оставшаяся непогашенной сумма кредита.

Учет выручки Определение выручки от реализации площадей принято в соответствии с учетной политикой, предполагающей учет выручки по факту предоставления продукции покупателям.

4.3.4 Состав и порядок расчетов Реализация проекта рассматривается при двух вероятных вариантах схемы финансирования проекта:

вариант 1 — без привлечения кредита на строительство жилого комплекса вариант 2-c привлечением кредита на строительство жилого комплекса Для каждого варианта схемы финансирования проекта выполнены следующие расчеты:

1. Определен диапазон допустимых значений доли города. Границами этого диапазона приняты следующие значения:

· нижняя граница диапазона — значение доли города, при котором обеспечивается безубыточность проекта для инвестора;

· верхняя граница диапазона — значение доли города, при котором чистый доход инвестора превышает объем инвестиционных затрат инвестора на 12% (индекс доходности капиталовложений равен 1,12), что соответствует нормальным условиям реализации большинства инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства.

2. Определено среднее значение индекса доходности капиталовложений (нормы прибыли) на диапазоне допустимых значений и рассчитана соответствующая этому значению доля города — усредненное значение доли города по проекту.

При определении доли города принято:

· доля города по жилым помещениям не может быть меньше 22,8% от общей жилой площади, что составляет 19 100 кв.м., необходимых для нужд переселения жителей пятиэтажек, сносимых на второй очереди строительства.

* доля города по нежилым помещениям преимущественно составляет 40%. Это значение при расчетах сокращается при условиях, когда доля города по жилым помещениям не может быть уменьшена, а доходность проекта для инвестора ниже минимально допустимого уровня.

* доля города по гаражам предусматривается неизменной и составляет 20%.

Доля города по жилым и нежилым помещениям по различным вариантам расчета изменяется в соответствии с критериями расчета в зависимости от объема инвестиционных издержек инвестора.

3. Для усредненного значения доли города по проекту рассчитывается сумма денежного эквивалента в случае выкупа инвестором доли города. Предполагается, что инвестором может быть выкуплена доля города по жилым помещениям и гаражам. Доля города по нежилым помещениям в размере 40% инвестором не выкупается.

При расчете суммы денежного эквивалента предполагается сохранение уровня доходности проекта для инвестора, определенного на втором этапе. Критерием расчета является чистый дисконтированный доход инвестора.

При выплате денежного эквивалента инвестор в процессе реализации проекта уплачивает НДС от реализованных помещений, как по своей доле помещений, так и по выкупленной у города доле. Таким образом, сумма денежного эквивалента, выплачиваемая городу, очищена от НДС.

Сумма денежного эквивалента доли города по помещениям объекта, определяемая расчетом, выплачивается в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 02.07.2002 г. № 494-ПП:

* 20% - единовременно при заключении инвестиционного контракта;

* 80% - с рассрочкой на период строительства (ежеквартально равными долями).

4. Расчетное значение суммы денежного эквивалента распределяется на две составляющие:

* сумма денежного эквивалента доли города по жилым помещениям;

* сумма денежного эквивалента доли города по гаражам.

Распределение осуществляется на основе минимизации отклонений расчетной цены выкупаемых помещений от средневзвешенных цен реализации помещений по проекту.

5. Расчет сопоставимых цен выкупаемых помещений Отношение суммы денежного эквивалента к объему помещений, составляющих долю города, нельзя сравнивать с другими ценами, присутствующими в расчетах по проекту, так как эти значения не содержат НДС, который включен в цены реализации помещений по проекту.

Для сопоставимости полученных расчетных значений с ценами реализаций-помещений рассчитаны средние цены выкупаемых помещений (с учетом НДС) — эти значения аналогичны средневзвешенным ценам реализации помещений по проекту.

При расчетах этого показателя учитывается только график реализации помещений и темп роста цен в период строительства (процедуры дисконтирования в данных расчетах не участвуют).

Расчетные сопоставимые цены выкупа всегда несколько ниже аналогичных значений, используемых при расчете дохода от реализации помещений: средняя цена выкупаемых помещений несколько ниже средневзвешенной цены реализации помещений по проекту.

Разница между ценами реализации и сопоставимыми ценами выкупаемых помещений определяется:

* в первую очередь дополнительными финансовыми издержками инвестора, связанными с изменением объема привлекаемого финансирования и изменения сумм налогов при выплате денежного эквивалента;

* во вторую очередь расчетным значением ставки дисконтирования, при котором рассчитывается значение чистого дисконтированного дохода инвестора по проекту, уровень которого сохраняется во всех вариантах расчета.

4.3.5 Расчеты по варианту 1 — без привлечения кредита на строительство жилого комплекса Для варианта схемы финансирования, предусматривающей осуществление проекта только за счет собственных средств инвестора, на диапазоне изменения ставки дисконтирования от 0 (расчеты без дисконтирования) до 12% (расчеты при базовом значении ставки дисконтирования) получены следующие результаты:

1. Значение доли города по жилым помещениям, при котором обеспечивается безубыточность проекта для инвестора, изменяется:

· от 38,8% - при отсутствии дисконтирования (0%);

· до 32,4% - при базовой ставке дисконтирования (12%).

Значение доли города, при котором чистый доход инвестора превышает объем инвестиционных затрат инвестора на 12%, что соответствует нормальным условиям реализации большинства инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства, составляет 24,1%

Среднее значение индекса доходности капиталовложений (нормы прибыли) на диапазоне допустимых значений изменяется:

* от 1,060 (6,0%) — при отсутствии дисконтирования (0%);

* до 1,087 (8,72%) — при базовой ставке дисконтирования (12%).

Усредненное значение доли города по проекту на диапазоне допустимых значений без учета компенсации затрат инвестора по выводу обременении изменяется:

* от 31,5% - при отсутствии дисконтирования (0%);

* до 28,2% - при базовой ставке дисконтирования (12%).

Усредненное значение доли города по проекту на диапазоне допустимых значений с учетом компенсации затрат инвестора по выводу обременении изменяется:

* от 28,1% - при отсутствии дисконтирования (0%);

* до 23,9% - при базовой ставке дисконтирования (12%).

2. Расчетные значения основных показателей реализации проекта, соответствующие этим долям города и предусматривающие передачу городу его доли помещений в натуральном выражении, приведены ниже:

Таблица 22.

Расчетные значения основных показателей реализации проекта

3. Сумма денежного эквивалента в случае выкупа инвестором доли города по жилым помещениям (за исключением муниципальных жилых помещений, передаваемых инвестором городу в натуральном выражении) и гаражам с учетом компенсации из доли города затрат по выводу обременении составит:

* $ 4 721,68 тыс. — при доле города 28,1% (отсутствие дисконтирования), в том числе:

¦ по жилым помещениям — $ 3 578,74 тыс.;

¦ по гаражам — $ 1 142,94 тыс.

* $ 1 650,65 тыс. — при доле города 23,9% (базовая ставка дисконтирования (15%)), в том числе

¦ по жилым помещениям — $ 651,59 тыс.;

¦ по гаражам — $ 999,06 тыс.

4. Значения основных показателей реализации проекта, соответствующие расчетным суммам денежного эквивалента доли города по жилым помещениям и гаражам, приведены ниже:

Таблица 22.

Значения основных показателей реализации проекта, соответствующие расчетным суммам денежного эквивалента доли города по жилым помещениям и гаражам

5. На основе отношения суммы денежного эквивалента к объему помещений, составляющих долю города, определены сопоставимые цены выкупаемых инвестором помещений:

* при средневзвешенной цене реализации жилых помещений по проекту 1,023 $ тыс./кв.м., сопоставимая средняя цена выкупаемых жилых помещений с учетом НДС составит:

¦ 0,981 $ тыс./кв.м. — при доле города 28,1% (отсутствие дисконтирования);

¦ 0,857 $ тыс./кв.м. — при доле города 23,9% (базовая ставка дисконтирования (12%)),

* при средневзвешенной цене реализации гаражей по проекту 10,369 $тыс./м./место, сопоставимая средняя цена выкупаемых гаражей с учетом НДС составит:

¦ 9,939 $тыс./м./место — при доле города 28,1% (отсутствие дисконтирования),

¦ 8,687 $тыс./м./место — при доле города 23,9% (базовая ставка дисконтирования (12%)).

Таблица 23 Суммы денежного эквивалента к объему помещений, составляющих долю города

4.3.6 Расчеты по варианту 2 — с привлечением кредита на строительство жилого комплекса Для варианта схемы финансирования, предусматривающей осуществление проекта за счет собственных средств инвестора и кредита, на диапазоне изменения ставки дисконтирования от 0 (расчеты без дисконтирования) до 12% (расчеты при базовом значении ставки дисконтирования) получены следующие результаты:

1. Значение доли города по жилым помещениям, при котором обеспечивается безубыточность проекта для инвестора, изменяется: «от 35,7% - при отсутствии дисконтирования (0%);

* до 29,9% - при базовой ставке дисконтирования (12%).

Значение доли города, при котором чистый доход инвестора превышает объем инвестиционных затрат инвестора на 12%, что соответствует нормальным условиям реализации большинства инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства, составляет 21,7%.

Среднее значение индекса доходности капиталовложений (нормы прибыли) на диапазоне допустимых значений изменяется:

* от 1,060 (6,0%) — при отсутствии дисконтирования (0%);

* до 1,085 (8,5%) — при базовой ставке дисконтирования (12%).

Усредненное значение доли города по жилым помещениям на диапазоне допустимых значений без учета компенсации затрат инвестора по выводу обременении изменяется:

* от 28,7% - при отсутствии дисконтирования (0%);

* до 25,8% - при базовой ставке дисконтирования (12%).

Усредненное значение доли города по жилым помещениям на диапазоне допустимых значений с учетом компенсации затрат инвестора по выводу обременении изменяется:

* от 25,1% - при отсутствии дисконтирования (0%);

* до 22,8% - при базовой ставке дисконтирования (12%).

2. Расчетные значения основных показателей реализации проекта, соответствующие этим долям города и предусматривающие передачу городу его доли помещений в натуральном выражении, приведены ниже:

Таблица 25

Расчетные значения основных показателей реализации проекта

3. Сумма денежного эквивалента в случае выкупа инвестором доли города по жилым помещениям (за исключением муниципальных жилых помещений, передаваемых инвестором городу в натуральном выражении) и гаражам с учетом компенсации из доли города затрат по выводу обременении составит:

* $ 2 617,00 тыс. — при доле города 25,1% (отсутствие дисконтирования), в том числе:

¦ по жилым помещениям — $ 1 509,86 тыс.;

¦ по гаражам — $ 1 107,15 тыс.

* при базовой ставке дисконтирования (12%) доля города, составит 22,8% по жилым помещениям (только муниципальное жилье) и 24,5% по нежилым помещениям. При условии передачи городу 40% нежилых помещений в натуральном выражении сумма денежного эквивалента равна 0.

Значения основных показателей реализации проекта, соответствующие расчетным суммам денежного эквивалента доли города по жилым помещениям и гаражам, приведены ниже:

Таблица 26

Значения основных показателей реализации проекта

5. На основе отношения суммы денежного эквивалента к объему помещений, составляющих долю города, определены сопоставимые цены выкупаемых инвестором помещений:

· при доле города по жилым помещениям 25,1% (отсутствие дисконтирования) сопоставимая средняя цена выкупаемых помещений с учетом НДС составит:

¦ по жилым помещениям — 0,950 $ тыс./кв.м. при средневзвешенной цене реализации жилых помещении проекту 1,023 $ тыс./кв.м.;

¦ по гаражам — 9,627 $тыс./м./место при средневзвешенной цене реализации гаражей по проекту 10,369 $тыс./м./место;

· при доле города по жилым помещениям 22,8% и по нежилым помещениям 24,5% (при базовой ставке дисконтирования 12%) сопоставимые цены не определены, так как сумма денежного эквивалента равна 0.

Таблица 27

Сумма денежного эквивалента к объему помещений, составляющих долю города

4.3.7 Сводные результаты расчетов по вариантам реализации проекта Сводные результаты расчетов основных показателей реализации проекта по различным вариантам и при различной ставке дисконтирования приведены ниже:

Таблица 28 Сводные результаты расчетов основных показателей реализации проекта по различным вариантам и при различной ставке дисконтирования

Зависимости основных показателей по проекту от значения ставки дисконтирования приведены ниже:

График 29

График 30

График 31

Таблица 32

Расчетное соотношение долей города и инвестора при базовом значении ставки дисконтирования составляет:

4.3.8 Расчеты по рекомендуемому варианту Определение рекомендуемого соотношения долей города и инвестора и суммы денежного эквивалента.

Рекомендуемое соотношение долей города и инвестора, предусматривающее возможность привлечения кредита на строительство комплекса, определено с учетом значимости проекта для инвестора, а также его готовности осуществлять проект при более низком значении нормы доходности. Расчетное значение нормы доходности составляет 7,3% ¹⁶ при базовом значении 8,5%.

Этому значению нормы доходности соответствует вариант, в котором доля города по жилым помещениям составляет 27,2% без учета компенсаций по выводу обременении (при расчетах, соответствующих этой норме доходности, ставка дисконтирования составляет 6%).

Доля города по рекомендуемому варианту составляет:

* по жилым помещениям коммерческого и муниципального назначения:

27,2% - без учета вывода обременений;

23,2% - с учетом компенсации затрат инвестора на вывод обременении

* по нежилым помещениям — 40%;

* по гаражам — 20%.

Сумма денежного эквивалента доли города (после компенсации городом затрат по выводу обременении, передачи инвестором городу 19 100 кв.м. муниципального жилья на нужды переселения и передачи городу 40% нежилых помещений) составляет $ 1 206,77 тыс., в том числе:

* по жилым помещениям — $ 202,07 тыс.;

* по гаражам-$ 1 004,71 тыс.

Общий объем инвестиционных затрат по рекомендуемому варианту Общий объем инвестиционных затрат по проекту составит:

* $ 67 534,98тыс. — при передаче городу его доли помещений;

* $ 68 846,72 тыс. — при уплате денежного эквивалента доли города.

Расчет инвестиционной себестоимости В данном случае под инвестиционной себестоимостью понимается себестоимость реализуемых инвестором помещений с учетом всех затрат по проекту, относимых на себестоимость (включая затраты по площадям, передаваемых городу).

Структура помещений по проекту, используемая в расчетах, кв.м.:

Расчет себестоимости, для рекомендуемого варианта приведен ниже:

Таблица 33

Расчет себестоимости для рекомендуемого варианта

Расчетная себестоимость реализуемых помещений определена путем распределения суммы прочих инвестиционных затрат по отдельным категориям помещений с учетом существующей структуры этих помещений.

Инвестиционная стоимость жилых помещений и гаражей определена с учетом сумм денежного эквивалента по этим помещениям.

Полученные результаты расчета инвестиционной себестоимости жилых и нежилых помещений, гаражей объясняются следующими закономерностями:

· при увеличении издержек инвестора (выплата суммы денежного" эквивалента, привлечение дополнительных финансовых ресурсов для выплаты этой суммы) возрастает расчетная себестоимость реализуемых помещений и, соответственно, инвестиционная стоимость всех помещений;

· при увеличении инвестиционной стоимости строительства жилых помещений объем их реализации увеличивается незначительно, так как инвестором выкупается менее 0,5% коммерческих помещений, составляющих долю города;

· при увеличении инвестиционной стоимости строительства нежилых помещений объем их реализации не изменяется;

· при незначительном увеличении инвестиционной стоимости строительства гаражей объем их реализации значительно возрастает.

Инвестиционная себестоимость жилых помещений коммерческого назначения в зависимости от варианта передачи городу его доли по проекту составляет от $ 869 до $ 882 за кв.м. При этом средневзвешенная цена реализации жилых помещений по проекту составляет $ 1 023 за кв.м.

Инвестиционная себестоимость нежилых помещений в зависимости от варианта передачи городу его доли по проекту составляет от $ 934 до $ 952 за кв. м При этом средневзвешенная цена реализации нежилых помещений по проекту составляет $ 998 за кв.м.

Инвестиционная себестоимость маш./мест в подземном гараже — стоянке в зависимости от варианта передачи городу его доли по проекту составляет от $ 9 188 до $ 11 267 за маш./место. При этом средневзвешенная цена реализации маш./места по проекту составляет $ 10 369.

Таким образом, процент превышения средних цен реализации по проекту над инвестиционной себестоимостью составляет:

· пожилым помещениям-16%

· по нежилым помещениям — 4,8%

· по гаражам — 12,9%.

Абсолютное значение чистой прибыли от реализации 1 кв.м. жилых и нежилых помещений, а также 1 м./места в подземном гараже рассчитано в разделе «Удельные значения чистой прибыли на единицу реализуемых помещений».

Расчет удельных значений чистой прибыли на единицу реализуемых помещений Таблица 34

Расчет удельных значений чистой прибыли на единицу реализуемых помещений

Чистая прибыль, рассчитанная на единицу реализуемых помещений (кв.м. и м./место) составляет:

· при передаче городу его доли по проекту в натуральном выражении:

§ по жилым помещениям — $ 85

§ по нежилым помещениям — $ 17

§ по гаражам — $ - 1 018

· при уплате денежного эквивалента:

§ по жилым помещениям — $ 73

§ по нежилым помещениям — $ 1

§ по гаражам — $ 545

Расчетные цены выкупаемых помещений по рекомендуемому варианту На основе отношения суммы денежного эквивалента к объему помещений, составляющих долю города, определены сопоставимые цены выкупаемых инвестором помещений:

§ при средневзвешенной цене реализации жилых помещений по проекту 1,023 $ тыс./кв.м., сопоставимая средняя цена выкупаемых жилых помещений с учетом НДС составит 0,862 $ тыс./кв.м.

§ при средневзвешенной цене реализации гаражей по проекту 10,369 $тыс./м./место, сопоставимая средняя цена выкупаемых гаражей с учетом НДС составит 8, 737 $тыс./м./место Таблица 35

Расчетные цены выкупаемых помещений по рекомендуемому варианту

Сводные результаты расчетов по рекомендуемому варианту

Таблица 36

Сводные результаты расчетов по рекомендуемому варианту

Заключение

Основываясь на результатах маркетинговых исследований рынков жилых, торговых и офисных помещений, можно с достаточной уверенностью прогнозировать, что строительство в срединном и периферийном поясе города Москвы многофункциональных высотных комплексов, совмещающих в себе жилье и элементы общегородских центров, чрезвычайно актуально на сегодняшний день. Острый дефицит строительных площадок в пределах Садового кольца в самом недалеком будущем уже завтра заставит обратить внимание строителей, инвесторов и коммерческих структур именно на эти районы города с их невысокой плотностью застройки и значительным потенциалом для дальнейшего развития.

Кроме того, наметилась тенденция улучшения качества жилья людей, проживающих в типовых домах. Лучшей альтернативой в той же ценовой категории может стать жилье бизнес-класса, в частности в высотных зданиях. В пользу строительства многоэтажных домов, также говорит тот факт, что они есть во всех современных столицах. Высотки имеют оригинальные архитектурные решения, делают районы города узнаваемыми. Кроме того, уровень высотного строительства во многом определяет степень развития строительной индустрии страны.

Разработанная НИиПИ Генерального плана г. Москвы концепция размещения высотных многофункциональных комплексов в срединном и периферийном поясе г. Москвы позволит эффективно совместить коммерческий проект с Генеральным планом развития города, вписать новые высотные многофункциональные жилые здания в исторический контекст развития Москвы.

Рентабельность строительства подобных комплексов подтверждается уже реализованным проектом строительства «Восьмой высотки Москвы» в районе Фили — Давыдково. При общих затратах в 74 млн. долларов США, где использование заемных средств составляет 25−30 млн. долларов США, прибыль, полученная в результате реализации проекта, составит не менее 15 млн. долларов США. Такой показатель позволяет с уверенностью оценить и всю Программу как высокорентабельную.

Можно с уверенностью сказать, что данная Программа решает не только градостроительную и социальные задачи по реконструкции срединного пояса Москвы, но и является экономически целесообразной и поможет обеспечить финансирование реконструкции пятиэтажного жилищного фонда Москвы.

Таким образом, следует признать, что в настоящее время в Москве сложились градостроительные, социально-экономические, научно-технические и правовые предпосылки возникновения и развития ВМЖК как нового общественножилого и градообразующего типологического элемента.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Книги

Бачурина С.С., Владимирова И. Л., Мамышева Е. Г., Ольдерогге Н. Г., Шапиро В. Д. Управление инвестиционно-строительной деятельность в городе. // Учебно-практическое пособие. — М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2001 — 158с.

Шапиро В. Д. Управление инвестиционными проектами. // Учебно-практическое пособие. — М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2001 — 133 с.

Управление портфелем недвижимости. — М.: ЮНИТИ, 1998.

Лоренс Дж. Гитман, Майкл Д. Джонк. «Основы инвестирования» // Издательство «Дело» 1997 г. — 948 стр.

Оценка инвестиционных проектов. В. П, Совчук. «СП», 2001г

В. И. Ресин, В. В. Григорьев, А. Дмитриев, В. А. Колоколов, Правовые основы и современные методы, средства и технологии управления градостроительной и инвестиционной деятельностью. // Учебно-практическое пособие. — М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2003 — 175 с.

Григорьев И. В. Типологические особенности формирования высотных многофункциональных жилых комплексов // Диссертация, выполнена в Московском Архитектурном Институте.

. Григорьев И. В. Оценка экономической эффективности высотных многофункциональных жилых комплексов // Экономика строительства. — 2002. — N 1. — С. 37−47

П.Л. Виленский, С. А. Смоляк. «Как рассчитать эффективность инвестиционного проекта"//. 1996 г. Информэлектро.

Т.Г. Маклакова, С. М. Нанасова, Г. Шерешенко, «Проектирование жилых и общественных зданий». // Стройиздат. 1999 г.

А.Ф. Требухин, «Строительное дело» //. Стройиздат. 2000 г.

В.П, Совчук, «Оценка инвестиционных проектов» //. «СП», 2001 г И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, «Управление проектами». // Высшая школа. 2001г

Статьи

К.И. Воронов Методика коммерческой оценки инвестиционных проектов

Журнал «Коммерческая недвижимость» Декабрь'03 — Январь'04.

Журнал «Итоги». Специальный раздел. Недвижимость.

Другие материалы

«Справочник показателей оценки проекта» К. Воронов 1999, по материалам сайта www.mosreg.center.ru КГ «Воронов и Максимов»

Материалы сайта www.fidic.ru — сайт Международной Федерации инженеров-консультантов

Материалы сайта городской комплексной инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы» (www.newring.ru)

Материалы сайта ЗАО «Корпорация «Конти» (www.konti.ru), ОАО «Квартал» (www.kvartal.ru), Компании «Дон-строй» (www.don-stroy.com), М2 (http://m-2.ru), МИАН (www.mian.ru).

Материалы 1-ой городской конференции-выставки «Уникальные и специальные технологии в строительстве UST-BUILD-2004.

Материалы информационно-строительного портала (www.stroi.ru)

Используемые нормативные акты

Конституция РФ

ГК РФ (ст. 29 и др.)

Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»

ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»

Закон РФ от 4.06.1991 «Об иностранных инвестициях в РФ»

Приложение № 2 к распоряжения Мэра Москвы от 29.01.93 № 40-РМ «Основные принципы организации и регулирования инвестиционного процесса в г. Москве»

Генеральный план развития г. Москвы, Закон г. Москвы от 10.12.97 № 53

Распоряжение Мэра Москвы от 2.12.1997 № 942-РМ, утвердившее «Положение о порядке реализации городского инвестиционного заказа»

Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999 г. (вторая редакция)

Распоряжение Мэра Москвы от 25.09.1997 № 767-РМ, утвердившее «Инструкцию о порядке проведения инвестиционных конкурсов на стадии выбора заказчика-застройщика для выполнения заказов Правительства Москвы по реализации программ капитального строительства (реконструкции), осуществляемых за счет средств из городских источников»

Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве. Приложение к распоряжению Мэра Москвы от 11.04.2000 г. № 378-РМ. 2-я редакция. Москва, 2000

Постановление Правительства Москвы «О реализации городской комплексной инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы» от 02.02.1999 г. № 80

СНиП 1.04.03−85. Нормы продолжительности строительства и заделов в строительстве предприятий, зданий, сооружений.

СНиП 12−03−01. Безопасность труда в строительстве.

СНиП III-4−80. Техника безопасности в строительстве.

СНиП 3.02.01−87. Земляные сооружения, основания и фундаменты.

СНиП 3.03.01−87. Несущие и ограждающие конструкции

СНиП 3.04.01−87 Изоляционные и отделочные покрытия.

СНиП 3.01.04−87. Приемка в эксплуатацию законченных в строительстве объектов.

СНиП 3.01.04−87. Организация строительного производства.