Формирование и развитие ипотечного менеджмента в России

Решение важнейшей проблемы современного социально — экономического развития России неразрывным образом связано с обеспечением населения качественным жильём. Эту сложную задачу невозможно успешно решить без поиска и становления новых для России форм и методов управления в этой сфере деятельности, без привлечения внебюджетных источников финансирования.

Наиболее рациональной системой реализации масштабных жилищных программ в экономически развитых странах является ипотека.

В развитых странах ипотека позволила не только решить жилищную проблему, но и оживила строительную индустрию и ещё ряд отраслей промышленности, связанных с ней. С развитием ипотеки оживились рынки недвижимости и товаров широкого потребления. Во всех странах с развитием ипотеки наблюдался подъём экономики.

Первый российский опыт применения ипотеки показал безусловную перспективность данного направления. Однако, многие причины правового, экономического и организационного характера сдерживают её развитие. Основным сдерживающим фактором является, по мнению автора, отсутствие эффективной системы управления деятельностью участников ипотечных процессов. В связи с этим важнейшей задачей является разработка специфической системы управления — ипотечного менеджмента. Ипотечный менеджмент, являясь специальным менеджментом, по своим целям, мотивациям, методам и моделям управления существенно отличается от банковского и финансового менеджмента.

Сущность ипотечного менеджмента, ключевым моментом которого выступает управление процессом поиска оптимального сочетания интересов участников ипотеки, шире сущности финансового и банковского менеджмента, охватывающих формирование и регулирование финансовых процессов на предприятии и в банке, включая инвестиции и управление структурой капитала предприятия и деятельностью банка.

В отличие от банковского и финансового менеджмента ипотечный менеджмент основывается не только на анализе факторов финансового рынка, прогнозировании экономической ситуации, минимизации рисков, но и на складывающейся социальной ситуации в конкретном регионе по обеспечению граждан жильём, степени развитости рынка недвижимости, состоянии строительной и смежных с ней отраслей промышленности.

Вместе с тем, ипотечный менеджмент является много субъектным процессом, оптимизирующим взаимоотношения нескольких десятков или сотен участников процесса ипотеки.

Ипотечный менеджмент носит в большей мере прикладной характер и его развитие в значительной мере опирается на обобщение практики управления ипотечными процессами.

До июля 1998 года в России не существовало правовой базы для развития ипотеки. Ситуация изменилась после принятия федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ряда нормативных актов, законодательно оформивших деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).

Это позволило ряду субъектов федерации апробировать некоторые ипотечные схемы с учётом местных условий, развитости рынка недвижимости и состояния строительной индустрии. Целью региональных ипотечных программ являлось не только улучшение жилищных условий граждан, но и сохранение в неприкосновенности их конституционных прав на жилище.

Сегодня можно сказать, что за два прошедших года в Российской Федерации созданы предпосылки для развития ипотеки. Однако, несмотря на необходимость динамичного развития ипотеки в России, вопросы ипотечного обслуживания предприятий и граждан остаются некоординированными на федеральном и региональных уровнях, отсутствует единство в трактовке отдельных терминов и понятий, не достаточно научных разработок.

Кроме того, необходимость выработки новой стратегии и тактики управления предприятием в условиях рыночных отношений, модификации взаимоотношений между банками, предприятиями, оценочными, риэлторскими и страховыми фирмами требуют повышения квалификации персонала, и прежде всего тех сотрудников, которым приходится сталкиваться с большим количеством новых понятий и терминов, в том числе таких как ипотека. Без уяснения их сущности весьма трудно ориентироваться при выборе форм и методов банковского и финансового обслуживания, поиске оптимума во взаимоотношениях между участниками ипотечных процессов.

Органами государственной власти, местного самоуправления пока не выработаны действенные рычаги и механизмы эффективного поддержания баланса интересов участников ипотечных процессов, развития ипотечного менеджмента.

Особые функции, формы и методы ипотечного менеджмента требуют глубокого теоретического осмысления и выработки соответствующих практических рекомендаций, способствующих повышению эффективности реализации ипотечных процессов.

Проблеме проведения ипотеки посвящено большое количество зарубежных и отечественных публикаций.

В сфере исследования проблемы ипотечных процессов известны такие российские учёные и эксперты как В. И. Астахов, В. И. Бусов, В. М. Вилыианский, А. П. Гуров, Б. Д. Завидов, А. П. Иванов, В. А. Клименко, В. А. Кудрявцев, Е. В. Кудрявцева, В. И. Лимаренко, З. П. Лукина, В. В. Смирнов, В. И. Таранков, И. В. Черодионов, А. А. Федорченко.

Вопросы теоретического и практического исследования ипотечного менеджмента освещены и в работах зарубежных авторов: Стефана.

Батлера Б., Раймонда Страйка, Рэвиза Чарльза Ж., Джеффери Тель-гарского П., Каторина Марка, Ноуна Ричарда X., Роуза Питера С.

В этих работах рассматриваются теоретические и практические аспекты становления и развития ипотечного менеджмента в России и за рубежом. Сформулировано понятие ипотеки как социально — экономической категории. Проанализирован опыт и условия работы зарубежных ипотечных компаний, разработан и обобщён экономический механизм осуществления ипотечных сделок, расчётов ипотечных платежей, порядок создания ипотечных компаний, отбора и оценки предлагаемых ипотечных проектов.

Следует также отметить, что опыт становления ипотечного менеджмента, изложенный в зарубежных исследованиях, не может быть полностью перенесён в Российские условия. Он не учитывает специфики развития отечественной экономики, финансового рынка, первичного и вторичного рынков недвижимости. Российские исследования носят фрагментарный характер и в них отражены либо теоретические, либо правовые, либо финансовые аспекты ипотечных процессов, а комплексный подход к решению проблемы управления процессом проведения ипотечных операций, оптимизации интересов участников процесса проведения ипотеки ещё не сформирован.

Поэтому современным требованием российской экономики является теоретическая проработка особой системы управления — ипотечного менеджмента.

Объектом данного исследования является процесс формирования и развития ипотечного менеджмента в России.

Предметом исследования выступают управленческие и социально — экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития ипотечного менеджмента.

Целью данной работы является решение важной народно — хозяйственной задачи — разработка концептуальных основ формирования и развития ипотечного менеджмента в России.

Реализация данной цели предполагает решение следующих конкретных задач:

— выявление сущности ипотечного менеджмента как высокоэффективного механизма реализации важнейшей социально — экономической задачи — обеспечения населения жильём;

— проведение анализа становления процесса управления формированием и развитием ипотечного менеджмента в России и за рубежом;

— определение современных российских проблем в управлении развитием ипотечного менеджмента;

— разработка основных подходов к становлению и развитию ипотечного менеджмента, сочетающих интересы участников процесса проведения ипотеки, наиболее рациональные организационно — правовые формы и эффективную финансовую схему;

— подготовка рекомендаций по практической реализации ипотечного менеджмента в современных российских условиях.

Теоретической основой диссертационного исследования послужили работы российских и зарубежных ученых по истории экономического развития, теории управленияприкладные работы по проблеме ипотечных процессов, раскрывающие общие закономерности становления и развития зарубежной ипотеки, федеральные и региональные программы, концепции, законы и другие материалы по управлению процессом проведения ипотечных операций. В диссертационной работе используются историко — факторологический и комплексный методы анализа конъюнктурных процессов, обусловивших развитие ипотечных отношений в России и за рубежом, изучение взаимосвязей участников ипотечных процессов.

Новые научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

— решена важная народнохозяйственная задача — сформированы концептуальные основы формирования и развития ипотечного менеджмента в Российской Федерации, включающие структуризацию данного процесса, учёт особенностей и проблем проведения ипотеки в современных российских условиях, разработку модели и методики сочетания интересов участников процесса ипотеки, а также научно — практические рекомендации по эффективной организации управления в сфере реализации ипотечных процессов;

— выявлена сущность ипотечного менеджмента как особой системы управления деятельностью участников ипотечных процессов, ключевой задачей которого является целенаправленное воздействие на процесс обеспечения населения жильём, с целью поиска и обеспечения баланса интересов участников ипотеки: заемщиков (физических и юридических лиц), кредиторов, банков, инвесторов, органов государственной власти, риэлторских, страховых и оценочных фирм;

— доказано, что в современных российских условиях только при государственной поддержке, выражающейся в создании научно — производственной базы, экономическом регулировании процессов ипотеки, организации необходимой инфраструктуры и финансовых запасов, возможно эффективное управление ипотечными процессами обеспечивающее оптимальное сочетание интересов участников;

— разработана модель реализации ипотечного менеджмента, включившая в себя следующие компоненты: целевую установку, задаваемую уровнем обеспечения населения жильёмпостановку задачи субъектам управления по выявлению минимально достаточного объёма финансовых средств для осуществления ипотечного процесса, определению времени его осуществления, расчёту процентной ипотечной ставкиопределению искомых переменных (объёма финансирования, стоимости строительства жилья) — установлению пределов, в которых могут находиться значения искомых величин в оптимальном решении (рыночной стоимости жилья, времени реализации площадей) — выбору критериев оптимизации объёмов финансирования, не превышающих планируемый объём выручки от реализации жилья и удовлетворяющих требованию достаточности залогового обеспечения;

— обоснована целесообразность использования формы организации совместной деятельности в виде заключения договора простого товарищества как структуры управления ипотечными процессами, в котором регулирующую роль выполняет государство, а непосредственное управление осуществляет банк;

— даны научно — практические рекомендации по совершенствованию технологий ипотечного менеджмента в российских условиях. В частности, предложены формы и методы правовой поддержки развития ипотекивыделены основные организационно — экономические факторы повышения эффективности, целенаправленное воздействие на которые регулирует интересы участников ипотекии разработаны инвестиционно — финансовые схемы, включающие использование ценных бумаг.

Практическая значимость работы заключается в том, что исследование доведено до конкретных рекомендаций по управлению процессом проведения ипотечных операций.

Отдельные теоретические предложения и выводы, сформулированные в диссертации, реализованы в практической деятельности Сбербанка России и рекомендованы к применению при ипотечном кредитовании жилищного строительства.

Положения и выводы, содержащиеся в диссертации, апробированы в ходе практической деятельности автора и были изложены на ряде научно — практических конференций в 1995 -1999 г. г., проводившихся Центральным банком России, Ассоциацией ипотечных банков, Сберегательным банком России.

Предложенная автором схема управления ипотечным процессом использована обществом с ограниченной ответственностью «Редан» при строительстве высотного административно — жилого комплекса по адресу: г. Москва, Можайское шоссе, дом 36, общей площадью 24 тысячи квадратных метров. По официальным данным, экономический эффект от внедрения предложенной схемы управления за период с сентября 1999 г. по март 2000 г. составил 67 миллионов рублей.

По результатам исследований у автора имеется четыре публикации общим объёмом 1,1 печатных листа.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

На основе проведённого исследования в диссертации сформулированы следующие выводы и предложения.

В современных российских условиях одним из наиболее перспективных направлений по обеспечению населения жильём является развитие ипотеки.

Развитие ипотеки позволит не только решить жилищную проблему, но и оживит строительную индустрию и ряд отраслей промышленности, связанных с ней, расширит рынки недвижимости и товаров широкого потребления.

К настоящему времени созданы правовые условия развития ипотеки, функционирует первичный ипотечный рынок и формируются предпосылки к развитию вторичного рынка ипотечных закладных. Создается база для развития ипотеки в России по классическому варианту: через кредитование конечного потребителя — к самофинансируемой системе, обеспечивающей функционирование всего рынка жилья.

Эффективность развития ипотечных процессов во многом определяется становлением и развитием специфической системы управления — ипотечным менеджментом, который представляет собой процесс управления деятельностью участников ипотеки, где ключевым моментом выступает поиск оптимального сочетания их интересов.

Сущность ипотечного менеджмента шире сущности финансового и банковского менеджмента, охватывающих формирование и регулирование финансовых процессов на предприятии и в банке, так как он основывается не только на анализе факторов финансового рынка, прогнозировании экономической ситуации, минимизации рисков, но и на складывающейся социальной ситуации в конкретном регионе по обеспечению граждан жильём, степени развитости рынка недвижимости, состоянии строительной и смежных с ней отраслей промышленности.

В современных российских условиях эффективное функционирование и развитие ипотечного менеджмента невозможно без соответствующей государственной поддержки ипотечных процессов, которая заключается в создании научно — производственной базы, экономическом регулировании процессов ипотеки, организации необходимой информационной структуры и финансовых запасов на федеральном и региональных уровнях.

Развитие ипотечного менеджмента как особой системы управления в данной специфической сфере деятельности включает в себя три основных направления: разработка инструментария выявления мотивов и достижения баланса интересов участников ипотекинахождение наиболее рациональной организационно — правовой формы и организационной структуры управлениявыявление и реализация эффективной финансовой схемы.

Нахождение оптимального сочетания интересов и их поддержание на всех этапах реализации ипотечных процессов возможно с помощью соответствующей модели баланса интересов, состоящей из целевой функции, граничных и задающих условий, математического аппарата и инструментария программного обеспечения.

Реализация на практике модели баланса интересов участников ипотеки показала необходимость формирования структур, объединяющих экономические интересы организаций, интегрированных в ипотечный процесс: банков, строительно — монтажных организаций, ипотечных, инвестиционных, страховых, юридических, риэлторских, оценочных компаний.

Форма организации совместной деятельности в виде заключения договора простого товарищества, действующего под контролем банка на практике позволяет наилучшим образом поддерживать баланс интересов участников ипотеки, оперативно контролировать и корректировать ход ипотечного процесса, использовать уникальные возможности по минимизации финансовых обременений.

Финансовый механизм, использующий ценные бумаги Сберегательного банка РФ, в ипотечных процессах представляет собой наиболее эффективный инструмент ипотечного менеджмента, позволяющий добиться значительного экономического эффекта от его применения за счёт снижения процентных ставок и возможности правомерного уклонения от законодательных ограничений на расчёты наличными при приобретении площадей.