Оценка эффективности системных преобразований имущественных отношений: на примере недвижимости Минобороны России

Актуальность проблемы.

Значительная часть федеральных объектов недвижимого имущества и земельные участки, в том числе принадлежащие Минобороны России, используются неэффективно. Системные обоснования преобразований отношений собственности (включая земельные ресурсы), нормативно-методическая база, регламентирующая технологию вовлечения ведомственных объектов в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях, методы прогнозной оценки ожидаемых результатов организуемых федеральными органами власти реформ не позволяют эффективно использовать объекты недвижимости.

Особенностями осуществления инвестиционной деятельности в Минобороны России являются:

• больше, чем в других министерствах и ведомствах, объектов, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях (более 400 объектов недвижимости);

• значительная часть объектов недвижимости представляет собой неиспользуемые и находящиеся в неудовлетворительном состоянии здания и сооружения, что затрудняет проведение их реконструкции;

• часть объектов недвижимости представляет собой большие по площади (более 20 га) земельные участки с малой плотностью застройки (бывшие полигоны, склады, базы), в результате чего необходимо проводить анализ наилучшего и наиболее эффективного дальнейшего использования;

• на многие объекты не оформлены правовые документы (кадастровые планы, свидетельства о собственности, паспорта БТИ), что затрудняет определение показателей будущей застройки.

На 01.01.2007 г. общее количество нуждающихся в жилье военнослужащих составило 163,6 тыс. человек, причем ситуация с остротой жилищной проблемы во всех видах и родах войск практически одинакова. В то же время значительная часть объектов недвижимого имущества и земельные участки, принадлежащие Минобороны России, используются не эффективно. Министром обороны поставлена задача начиная с 2005 г. ежегодно получать за счет заключения инвестиционных контрактов не менее 5 тыс. квартир. В настоящее время отобраны перспективные, инвестиционно привлекательные земельные участки, подготовлена нормативная базаначато проведение конкурсов по реализации инвестиционных контрактов.

Однако системные обоснования преобразований отношений собственности (включая земельные ресурсы), нормативно-методическая база, регламентирующая технологию вовлечения ведомственных объектов? в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях, методы прогнозной оценки ожидаемых результатов организуемых федеральными органами власти реформ не отвечают требованиям сегодняшнего дня. В этой связи возникает необходимость в проведении дополнительных исследований, направленных на разработку методологии системной оценки комплексных преобразований в экономике и в социальной сфере военного ведомствами предназначенных для формирования новых подходов к оценке эффективности инвестиционных строительных проектов.

В соответствии с заданием начальника Службы расквартирования и обустройства МО РФ [23], полностью решить жилищную проблему МО РФ планируется к 2010 году, но только при условии стабильного и полного финансирования.

Исходя из этого, возникает необходимость совершенствования существующей системы получения жилых помещений по результатам реализации инвестиционных проектов застройки земельных участков МО РФ. На сегодняшний день эта задача является актуальной, она требует проведения исследований с целью разработки методов планирования и организации инвестиционной деятельности в МинобороныРоссии. Рассматриваемая задача не потеряет своей актуальности и в ближайшей перспективе, так как «. работа в этом направлении будет продолжаться».

В Минобороны России для получения дополнительного жилья в интересах бесквартирных военнослужащих разработаны принципиальные подходы к реализации программы инвестиционного жилищного строительства.

В этих целях в сентябре 2003 года проработаны и обобщены данные заказчиков о находящихся на балансе в Минобороны России объектах недвижимого имущества (в том числе земельных участков), не используемых по прямому назначению.

Объекты недвижимости, имеющие максимальную степень износа или находящиеся в ветхом состоянии с высвобождаемыми земельными участками, предложено использовать путем реализации через инвестиционные проекты с привлечением средств инвесторов и обеспечением максимальной выгоды для Минобороны России.

В результате в интересах Минобороны России будет получено в первую очередь дополнительное жилье для бесквартирных военнослужащих. В этих целях разработан и согласован с Главным организационно-мобилизационным управлением (ГОМУ) Генерального штаба Вооруженных Сил Российской Федерации (27 сентября 2003 г.) соответствующий «Перечень объектов недвижимого имущества и земельных участков .», выписки из которого для организации работы направлены заказчикам капитального строительства. Объекты недвижимого имущества и земельные участки в разрезе заказчиков капитального строительства Министерства обороны Российской Федерации, включенные в «Перечень объектов недвижимого имущества и земельных участков .», представлены в приложении 1.

Целью инвестиционных проектов является получение Минобороны России квартир от Инвестора в рамках программы по обеспечению жильем нуждающихся военнослужащих, увольняемых и уволенных в запас за счет вовлечения в хозяйственный оборот и повышения эффективности использования земельных участков, находящимися в пользовании Минобороны России.

Привлекательность инвестиционных проектов для Инвестора в сфере жилищного строительства обусловлена следующими факторами [110]:

— безопасная доходность в сфере жилищного строительства вдвое превышает лучшие предложения по банковским вкладам и даже значительно опережает инфляцию.

— реализация условий инвестиционного контракта со стороны Инвесторов должна дать возможность, оформить имущественные права-Инвестора на земельный участок, выделенный Минобороны России.

Актуальность темы

диссертации, практическая потребность в обоснованной системной оценке эффективности инвестиционных строительных проектов и методах ее расчета и практического применения к высвобождаемым объектам недвижимости федерального уровня определили-цель, объект и задачи исследования.

Цель исследования заключается в разработке и научном обосновании методологического инструментария, позволяющего осуществить и оценить эффективность системных преобразований в сфере управления принадлежащей государству недвижимости, высвобождаемой и вовлекаемой в хозяйственный оборот с целью получения максимального социально-экономического результата.

Объектом исследования является эффективность системных преобразований в использовании высвобождаемых объектов недвижимости, находящихся в пользовании Минобороны России.

Предметом исследования определен процесс анализа и оценки эффективности инвестиционных строительных проектов, приводящих к качественно новым характеру и результатам функционирования высвобождаемых объектов недвижимости.

Для достижения указанной цели в диссертации решаются следующие задачи:

— исследование тенденций, специфических особенностей, уровня теоретической и инструментальной оснащенности процессов осуществления инвестиционной деятельности в Минобороны России, возникающих в связи с системными преобразованиями в сфере экономики недвижимости;

— анализ существующих отечественных и зарубежных методов определения и расчета эффективности инвестиционных строительных проектов, способствующих системным преобразованиям в социально-экономической сфере военной организации;

— формирование и выбор совокупности факторов, влияющих на инвестиционную стоимость преобразуемых объектов недвижимости;

— построение методологического инструментария, позволяющего формализовать и автоматизировать расчет инвестиционной стоимости объектов недвижимости;

— обоснование преобразований отношений собственности (включая земельные ресурсы) в отношении высвобождаемой недвижимости Минобороны Россииразработка многофакторной модели процедуры оценки эффективности инвестиционных строительных проектов, основанной на концепции системного подхода;

— разработка экономико-математического метода количественной оценки целесообразности участия в инвестиционных строительных проектах на основе расчета величины доли, которую отдает инвестор Минобороны России;

— разработка методических рекомендаций по организации и оценке эффективности инвестиционных строительных проектов.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили положения современной экономической теории и системного анализа. В процессе исследования изучены и использованы труды ведущих российских и зарубежных авторов в области теории структурного экономического проектирования, математического и информационного моделирования, управления инвестиционными проектами, корпоративного менеджмента, управления рисками, а также законодательные акты Российской Федерации, нормативные и инструктивные материалы Минобрнауки и Минфина России. Проведенное исследование базируется на фундаментальных трудах следующих авторов: Виленского П. Л., Горемыкина В. А., Григорьева В. В., Грибовского С. В., Клюева В. Д., Смоляка С. А., Тарасевича Е. И., Федотовой М. А., Фридмана Д., Хрусталева Е. Ю., Харрисона Г., Эккерта Д.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке и научном обосновании методических рекомендаций по формированию^ и оценке эффективности инвестиционных строительных проектов, которые позволяют определить социально-экономический результат системных преобразований вовлекаемых в хозяйственный оборот объектов недвижимости, находящихся в пользовании Минобороны России, на основе, расчета инвестиционной стоимости.

На защиту выносятся следующие результаты, содержащие элементы научной новизны:

— система факторов, влияющих на инвестиционную стоимость объектов недвижимости и позволяющих выполнить для них системные обоснования преобразований отношений собственности;

— методология и алгоритм проведения оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости с точки зрения социально-экономической значимости будущей застройки и выбора наиболее эффективного использованияэкономико-математическая модель расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости, позволяющая научно обосновать формы и методы осуществляемых с ними системных преобразований, а также определить реальный вклад Минобороны России в инвестиционные проекты по вовлечению в хозяйственный оборот объектов недвижимостирасчетная модель оценки целесообразности участия в инвестиционных строительных проектах, предназначенная для системной оценки их социально-экономических последствий и учитывающая ожидаемый доход, площадь объекта, вводимого инвестором, общий объем собственного капитала и потребности в кредитных ресурсах инвестора и другие характеристики процесса строительства;

— многофакторная регрессионная модель оценки эффективности инвестиционных строительных проектов (основные факторы — площадь земельного участка, плотность застройки, себестоимость строительства, рыночная стоимость 1 кв. м предполагаемого к строительству объекта, наличие правовых документов), позволяющая количественно оценить результативность и обоснованность осуществляемых преобразований;

— методические рекомендации по организации и оценке эффективности инвестиционных строительных проектов, позволяющие определить стартовую величину доли при проведении конкурсов по вовлечению в, хозяйственный оборот объектов недвижимости Минобороны России.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в возможности использовании полученных результатов при системном обосновании преобразований отношений собственности в Минобороны России на рынке недвижимости, повышению достоверности экономических расчетов при определении долей владения недвижимостью после завершения инвестиционного строительного проекта.

Апробация работы. Основные положения работы использовались автором в процессе формирования более 50 реальных инвестиционных строительных проектов в Минобороны России и оценке их экономической эффективности. Результаты диссертационной работы докладывались:

— на секциях Научно-технического совета 26 ЦНИИ МО РФ «Проблемы экономики и управления при строительстве объектов инфраструктуры Вооруженных сил РФ и пути их решения» (Москва, 1997 г.), «Организационно-экономические проблемы военно-строительного комплекса МО РФ и пути их решения» (Москва, 1999 г.), «Актуальные проблемы повышения эффективности управления строительством в МО РФ и пути их решения» (Москва, 2001 г.);

— на технических совещаниях в Министерстве имущественных отношений, Центральном организационно-плановом управлении капитального строительства МО РФ, Главном Квартирно-эксплуатационном управлении МО РФ (Москва, 2003;2007 гг.).

Публикации. По проблематике диссертации автором опубликовано 11 работ общим объемом 4,12 печатных листа, в том числе 1 — в ведущем научном экономическом журнале, рекомендованном ВАК.

Во введении обоснован выбор темы, её актуальность, определены объект, предмет, цель и задачи исследования, сформулированы научная новизна результатов и практическая значимость.

Первая глава исследования посвящена основным теоретическими подходам к оценке и управлению стоимостью объектов недвижимости в рамках применения затратного, сравнительного и доходного подходов.

Особое внимание в исследовании уделено правам на земельные участки, которые, на наш взгляд, представляют собой значительный, инвестиционный ресурс. Стоимость прав на землю постоянно будет возрастать, в отличие, например, от стоимости прав на здания и сооружения, которая будет снижаться по мере их износа или роста производительности труда в строительстве. Инвестиции в здания, сооружения и им подобные объекты подвержены риску в силу изменения конъюнктуры рынка, тогда как такому риску не подвержены инвестиции в землю. Все это позволяет рассматривать права на землю как один из важнейших инвестиционных ресурсов.

Во второй главе диссертации осуществлено определение системы факторов, влияющих на инвестиционную стоимость объекта недвижимости.

Состав факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, равно как и состав принципов, исходя из которых, производится измерение степени влияния данных факторов при проведении оценки, зависит от цели, для которой проводится оценка объекта недвижимости.

Для оценки эффективности участия в инвестиционных проектах необходимо разработать методический аппарат, позволяющий осуществлять расчет инвестиционной стоимости объекта оценки.

Третья глава исследования посвящена определению алгоритма проведения оценки инвестиционной стоимости, разработке экономико-математической модели оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости и многофакторной регрессионной модели оценки эффективности инвестиционных строительных проектов.

Основное направление практического применения предложенного методического подхода видится автору в определении, на основе расчета инвестиционной стоимости, размера долей участия в инвестиционных проектах.

В заключении приведены основные научные результаты, выводы и рекомендации, полученные в ходе выполнения исследований.

Основные результаты и выводы заключаются в следующем:

1. Существующие методические положения и методы оценки рыночной стоимости объектов строительной недвижимости и земельных участков-не применимы для определения их инвестиционной стоимости, так как не учитывают специфику расчета ее величины, определяемую верхним-пределом цены, которую может заплатить инвестор за оцениваемую недвижимость.

2.Вовлечение объектов недвижимости Минобороны России в инвестиционную деятельность должно производиться после оценки реализуемости инвестиционных проектов застройки земельных участков, расчета оптимального размера получения доли в инвестиционном объекте.

3. При расчете инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо сочетание затратного подхода — в части определения затрат на новое строительство и доходного подхода — в части определения текущей стоимости величины будущих доходов от использования оцениваемого объекта.

4. Доля Минобороны России в инвестиционных проектах на основе расчета инвестиционной стоимости недвижимости по предложенному подходу существенно выше по сравнению с определением ее по рыночной стоимости, что позволит получить большее количество квартир для обеспечения военнослужащих, так как рыночная стоимость учитывает в основном текущее использование объекта недвижимости.

5. Предложен алгоритм проведения оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости с точки зрения наличия определенности будущей застройки и анализа наиболее эффективного использования, что позволяет полностью учесть имеющийся инвестиционный потенциал.

6. Разработаннаяэкономико-математическая модель расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости позволяет определить реальный вклад Минобороны России в инвестиционных проектах по вовлечению в хозяйственный оборот объектов недвижимости.

7. Расчетная модель оценки целесообразности участия в инвестиционных строительных проектах предназначена для системной оценки их социально-экономических последствий и учитывает ожидаемый' доход, площадь объекта, вводимого инвестором, общий объем собственного капитала и потребности в кредитных ресурсах инвестора и другие характеристики процесса строительства.

8. Многофакторная регрессионная модель оценки эффективности инвестиционных строительных проектов (основные факторы — площадь земельного участка, плотность застройки, себестоимость строительства, рыночная стоимость 1 кв. м предполагаемого к строительству объекта, наличие правовых документов) позволяет количественно оценить результативность и обоснованность осуществляемых преобразований.

9. Методические рекомендации по организации и оценке эффективности инвестиционных строительных проектов позволяют определить стартовую величину доли при проведении конкурсов по вовлечению в хозяйственный оборот объектов недвижимости, находящихся в пользовании Минобороны России.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В диссертации исследована эффективность системных преобразований в использовании высвобождаемых объектов недвижимости, находящихся в пользовании Минобороны России.