Методы управления инвестиционной деятельностью в сфере городского жилищного строительства

ф Актуальность темы исследования. Жилищная проблема крупных российских городов всегда была и, очевидно, еще очень долго не потеряет своей остроты, поскольку она является социально значимой для каждого человека. В диссертации она рассматривается на примере крупнейшего мегаполиса — Москвы. Если двадцать лет назад в Москве критерием постановки в очередь на улучшение жилищных условий была удельная площадь до 4 кв. м, то сейчас она составляет — 10 кв. м.

Рыночные отношения дали мощный стимул для расширения строительства квартир как вида товара, абсолютные цифры ввода жилой площади указывают на то, что строительная отрасль развивается очень динамично. Постоянная потребность в жилье, небольшой период (около года) производственного цикла обеспечивает строительной отрасли высокую инвестиционную привлекательность. Строительные ф предприятия не испытывают недостатка в инвестиционных средствах и инвесторах. Большинство квартир раскупается еще на стадии подготовки нулевого цикла по ценам в несколько раз выше, чем их себестоимость.

На фоне успехов строительной индустрии, особенно обострилась проблема обеспечения качественным жильем коренных горожан, у которых в результате перестройки существенно снизились доходы.

По статистике в Москве в среднем на одного жителя приходится 22,5 кв. м при социальной норме 18 кв. м. Однако, Всероссийская перепись населения 2002 года показала, что за последние 12 лет в Москву мигрировало около двух млн. человек, то есть численность города увеличилась на четверть. Большая часть построенных квартир занимаются новыми горожанами, которые могут платить более тысячи долларов за один кв. м. Около трети построенных коммерческих квартир передают-Ф ся городу для предоставления площади горожанам, имеющим менее 10 кв. м жилой площади на человека, а также льготным категориям граж-Ф дан. Именно для них используются бюджетные средства города.

При этом появляется категория коренных горожан, которые имеют площадь ниже социально принятой нормы, но не имеют достаточных средств для приобретения коммерческого жилья. Их денежные ресурсы позволяют им приобретать жилье по ценам сопоставимым с себестоимостью строительства и только в рассрочку на длительный период под низкий процент.

Встает актуальная и острая проблема по организации инвестиционной деятельности, направленной на улучшение жилищных условий коренных горожан за счет мобилизации и эффективного использования внутренних ресурсов города и населения.

Кроме того, даже если горожане имеют потенциальную возможность приобрести новые квартиры на свободном рынке, они подверга-0 ются высокому риску потери своих ресурсов из-за нелегитимного поведения партнеров, объединяющих мелких инвесторов.

Городской власти необходимо создать такие условия, которые позволили бы каждому коренному горожанину выбрать такой способ улучшения жилищных условий, который даст ему максимальный эффект.

Объект исследования — экономические отношения между органами городского управления и населением в сфере удовлетворения жилищных потребностей (на примере Москвы).

Предметом исследования являются механизмы управления инвестиционной деятельности, направленной на активное привлечение ресурсов города и горожан для увеличения жилищного строительства.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке принципов и совершенствования механизмов управления инвестиционной 0 деятельностью в жилищном строительстве крупного города.

Для достижения цели исследования были поставлены следующие Ш задачи:

Уточнить понятие жилищных услуг.

Провести классификацию ресурсов города и горожан с позиции трансформации их в инвестиционные ресурсы. Исследовать экономические и управленческие отношения между городом и горожанином.

Провести анализ технологии инвестиционного процесса в жилищном строительстве крупного города.

Описать производственные отношения при производстве и потреблении жилищных услуг.

Исследовать современное состояние договорных отношений между мелкими инвесторами и инвестиционными компаниями при совместном строительстве домов. • Разработать способы и методы снижения инвестиционных затрат для коренных горожан при реконструкции своего жилья. Разработать механизмы управления организацией объединения жителей для инициативного жилищного строительства. Разработать методику по организации и стимулированию инвестиционной активности граждан в инициативном жилищном строительстве.

Методологической и теоретической базой научного исследования явились фундаментальные труды ведущих отечественных и зарубежных ученых и специалистов, посвященные областям управления инвестициями, организации систем взаимодействия субъектов хозяйствования, управления договорными отношениями, формирования благоприятного инвестиционного климата. Платформу настоящего исследования сформировали научные труды таких авторов как: Абрамов С. И., Бард • B.C., Бланк И. А., Виленский П. П., Егоров А. Ю., Журавлев А. А., Зимин И. А., Капелюшников Р. И., Кондратьева С. И., Конотопов М. В., ф Ложникова A.B., Олейников Е. А., Шеремет В. В., Хайек Ф. А., Циферблат Л. Ф., Акоф Р., Вебер М., Веблен, Т. Гарнер Д., Гитман J1. Д., Джонк М. Д., Друкер П., Конвей Р., Коуз Р., Норт Д., Оуэн Р., Рих Э., Ролз Дж., Сасиени М., Сен А., Уильямсон О., Эдвинссон Л., Мэлоун М.

Статистическую и фактологическую базу исследования составили данные Государственного комитета по статистике, законодательство Российской Федерации, обзорные, аналитические и справочные материалы, а также авторские целевые исследования документов, связанных с инвестиционной деятельностью.

Исследование опирается на законы логики и закономерности, как общенаучные, так и экономической теории. Привлекался аппарат теории систем, исследования операций, математический анализ, статистика. ф Методами исследования были: интервью, логический и экономический анализ инвестиционных договоров и обобщение практики жилищного строительства крупного мегаполиса.

Научная новизна исследования включает следующие, выносимые на защиту результаты исследования, полученные лично автором:

Уточнено понятие жилищных услуг, расширяющие формальный параметр удельной площади, приходящейся на одного человека. Жилищные услуги представляют собой комплекс качественных характеристик, описывающих среду проживания индивида, включающие, кроме объема жизненного пространства климатические условия, специализированное оборудование дома (лифт, охрана), окружающую инфраструктуру. В качестве основного потребителя жилищных услуг выбрана семья, как юридически не оформленное объединение, интересы которого выражает и отстаивает один из членов, называе-щ мый — жильцом.

Предложено рассматривать эксплуатации жилого дома как специфичного предприятия по производству жилищных услуг. Такой подход позволил распространить методы создания и инвестирования обычных предприятий на процесс строительства жилого дома. Доказано, что будущие жильцы дома, участвующие в объединенном инвестировании строительства на первом этапе должны создать жилищное закрытое акционерное общество и оформить его как юридическое лицо.

Установлено, что между мелкими инвесторами и инвестиционными компаниями в настоящее время складываются неравноправные управленческие отношения. С одной стороны, это порождает предпосылки создания инвестиционно-финансовых пирамид в сфере городского жилищного строительства, а, с другой стороны, граждане не имеют юридической защиты своих вложений в силу коммерческой безграмотности отсутствия юридического урегулирования в части долевого строительства домов.

Разработана методика для города по организации и стимулированию инвестиционной активности граждан. Показано, что для реализации эффективной инвестиционной деятельности необходимо объединение граждан в клубы собственников по инициативе и патронатом городских властей, гарантирующих гражданину сохранность инвестиционных средств при долевом строительстве. При этом город трансформирует свои административные ресурсы в виде прав на выбор участников жилищного строительства в инвестиционные ресурсы. Учитывая высокую долю в Москве ветхого жилищного фонда и отсутствие свободных для застройки земельных участков, рассмотрен вариант реконструкции домов с повышением этажности без привлечения бюджетных средств города.

Разработаны принципы развития смешанного (коммерческого и некоммерческого) инвестирования в жилищном строительстве, основанного на трансформации неденежных ресурсов горожан. К таким ресурсам, обладающих высокой ликвидностью, относятся: право аренды земельного участка (на котором находится дом), право владения частью дома, право выбора инвестиционной компании и строительной организации. В принципах закладывается возможность и целесообразность передачи некоторых полномочий города органам муниципального самоуправления, которые представляют собой административные ресурсы. Снижение необходимых объемов инвестиционных средств должно идти по пути освобождения инвесторов-горожан от социально необоснованных платежей, и за счет исключения посредников при жилищном строительстве.

Практическая значимость работы определяется тем, что разработанные в ней методики управления инвестиционной деятельностью в сфере жилищного строительства позволяют существенно сократить сроки обеспечения коренных горожан жилищными услугами по социально признанным нормам. Кроме того, повысится социальная эффективность использования свободных ресурсов горожан для активизации отраслей городской промышленности, связанной с жилищным строительством.

Апробация результатов диссертационного исследования на всех стадиях его проведения осуществлялась на российских конференциях, семинарах и круглых столах.

Публикации. Основные печатные труды, опубликованные по теме диссертации, представляют 4 работы объемом 0,8 п.л.

Выводы по главе.

Повышение эффективности инвестиционной деятельности в городском жилищном строительстве опирается на целенаправленную политику города — власти на всемерное объединение горожан и их ресурсов. Особое значение приобретает вовлечение не денежных средств, в частности, административных ресурсов города. Активизация жилищного строительства должна опираться на максимально эффективное использование всех видов ресурсов города и коренных горожан.

Организационные и экономические методы управления инвестиционной деятельностью включают механизмы разностороннего привлечения граждан к реализации жилищного строительства через создание жилищных закрытых акционерных обществ. ЖЗАО снижают инвестиционные затраты за счет следующих факторов: отказа от получения коммерческой прибылипривлечения неденежных ресурсов в форме прав на аренду земельного участка, права выбора покупателя своего жилья и т. д.- отсутствия явных нелегитимных действий со стороны отдельных участников.

Коренные горожане могут улучшить свои жилищные условия за счет обмена неденежных ресурсов (права на аренду земли) на денежные ресурсы мигрантов.

Объединение и согласование усилий властей города и населения является базисом снижения рисков потерь (производственных, финансовых, рыночных, юридических, организационных).

Реконструкция и строительство новых домов на месте старых позволяет ввести в оборот земельные площади в объемах необходимых для решения жилищной проблемы коренных горожан.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы и предложить некоторые рекомендации.

1. Для активизации инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства для улучшения жилищных условий коренных горожан, не имеющих денежных средств необходимо привлечь все виды имеющихся у города и горожан ресурсов.

Кроме финансов для инвестиционного проекта в крупном городе используются: материальные, административные, информационные и интеллектуальные ресурсы.

Главным материальным ресурсом выступает земля, несущая такие сопутствующие ресурсы, как поверхность, воздушное и подземное пространства. Чем выше этажность дома, тем лучше используется земельный ресурс. Находящиеся на планируемой площади объекты недвижимости можно рассматривать как отрицательные ресурсы, так их необходимо не только снести, но и построить компенсационные объекты за счет инвестора жилого дома.

К нематериальным ресурсам горожанина относятся права собственности на квартиру, право на аренду земельного участка и право на улучшение жилищных условий в пределах социально принятой нормы.

Для горожанина, проживающего в предназначенном для сноса доме, появляется административный ресурс права принятия решения о согласии или не согласии на переселение, который он может трансформировать в инвестиционные средства.

Административный ресурс города в виде права выбора инвестора трансформируется в новые квартиры, которые последний должен безвозмездно передать городу в муниципальную собственность.

2. Между городом и горожанином возникают многоплановые отношения в сфере предоставления жилищных услуг, которая обусловлена различными ипостасями города: город — законгород — власть: город — экономический субъектгород — социум.

Горожане делятся городом на три категории: имеющие жилую площадь меньше 10 кв. м на человекаимеющие жилую площадь меньше 18 кв. м на человекаимеющие жилую площадь больше 18 кв. м на человека.

Горожане первой категории подразделяются на коренных жителей, проживших в Москве не менее 10 лет, которым город обязуется предоставлять в аренду квартиры в построенных на бюджетные и привлеченные средства муниципальные дома. Под эту категорию подпадают и другие лица, которым государство предоставляет жилищные и другие социальные льготы.

В отдельных программах, связанных с заменой ветхих и аварийных домов, деление граждан на первые категории при предоставлении квартир в новых домах не производится.

В переходный период практически нет управляющих отношений между городом и владельцами собственных (приватизированных) квартир в части амортизационного восстановления домов. Большинство граждан не пользуются законодательством о кондоминиумах для стратегического управления недвижимостью.

3. Проведенный анализ технологии инвестиционного процесса в жилищном строительстве крупного города, выявил несколько категорий, между которыми возникают управленческие и экономические отношения: первичные инвесторы (физические лица и организации) — консолидированные инвесторы (специализированные предприятия, городские организации, инвестиционные фонды) — городкредитные организациистроительные предприятияклуб собственниковдомжильцы — потребители жилищных услугсобственники объектов недвижимостигосударство.

Каждый участник одного и того же инвестиционного проекта получает свой экономический или социальный эффект, иногда за счет других участников. Так консолидированный инвестор, в лице негосударственного юридического лица, получает сверхприбыль за счет практического изъятия средств у мелких инвесторов — жильцов нового дома.

Отдельный экономический субъект представляют один или несколько категорий участников инвестиционного процесса. Для реализации строительства жилых домов для коренных горожан на средства, которыми они обладают, необходимо под эгидой города объединять в лице одного предприятия или общества несколько категорий, что позволяет существенно сократить инвестиционные расходы и уменьшить риск ресурсных потерь по причине недобросовестности партнеров.

4. В диссертационном исследовании предложен подход к рассмотрению жилого дома как специализированного предприятия, производящего жилищные услуги, из которого следует, что строительство жилого дома необходимо рассматривать как учреждение нового предприятия группой заинтересованных лиц, обладающих инвестиционными ресурсами для достижения определенной цели.

Создание жилищного закрытого акционерного общества решает две группы задач, возникающих на разных стадиях инвестиционного проекта.

На стадии строительства ЖЗАО имеет широкие возможности для рационального использования инвестиционных средств, поскольку акционеры совмещают в себе будущих потребителей, то есть отсутствуют предприятия посредники. Практически сводится к нулю риск потери ресурсов из-за нелегитимного или оппортунистического поведения отдельных акционеров. Формирование уставного капитала в ЖЗАО допускает привлечение неденежных ресурсов акционеров, снижая тем самым объемы денежных вложений.

На стадии эксплуатации здания правление ЖЗАО организует эффективное управление путем заключения выгодных договоров с обслуживающими предприятиями, и проведением мероприятий по сохранению и своевременному ремонту материального объекта. Наиболее важным преимуществом персонифицированного управления является возможность коммерческого использования коллективной собственности для снижения затрат жильцов на обслуживание дома. Так сдача в аренду подвала или организация спортивного комплекса возможна только между физическими или юридическими лицами.

В многоквартирном доме наличие ЖЗАО дает возможность постоянного или временного внутреннего обмена квартирами, максимального учитывающего потребности жильцов в каждый период времени.

Так же как и для обычного акционера возможна продажа акций (права собственности на квартиру), при этом уставом может быть perламентирована приоритетность остальных членов в покупке выставленных на продажу акций.

5. Проведенное целевое исследование содержания договоров долевого участия в строительстве домов на репрезентативной выборке показало, что консолидированные инвесторы, в лице закрытых акционерных обществ или обществ с ограниченной ответственностью, используя дефицит жилья и ажиотажный спрос на него, навязывают мелким инвесторам неравноправные партнерские отношения. Абсолютная коммерческая неграмотность граждан не позволяет им не только отстаивать свои интересы, но просто оценить качество договоров.

Обычно договор составляет консолидированный инвестор, который стремится избежать любой определенности при формулировании многих его условий. Например, обязанности мелкого инвестора по платежам излагаются всегда весьма тщательно и недвусмысленно, а в чем состоят обязательства консолидированного инвестора догадаться невозможно. Он, главным образом, «обеспечивает»: оформление документации, строительство и ввод в эксплуатацию, оформление прав собственности и передачу квартир в собственность дольщиков.

Неопределенность правовой природы договора долевого участия в строительстве сказывается, прежде всего, на ограничении возможностей для защиты прав и интересов мелких инвесторов. Поэтому требуется высокое качество проработки договоров и установление равноправных отношений между его участниками.

6. Ключевым аспектом инвестиционной деятельности для обеспечения жильем коренных граждан является стоимость инвестиционного проекта. Если взять за точку отсчета рыночную цену жилья в крупном городе, то с помощью организационных мероприятий можно ее уменьшить в три раза за счет комплексного применения методов аккумуляции инвестиционных ресурсов мелких инвесторов: объединение нескольких категорий участников в одном экономическом субъектеосуществление некоммерческого строительства по инициативе городаосвобождение акционеров ЖЗАО от платы за право строительства домавзаимозачет городского пространства и права на аренду землиделегирование некоторых прав города кондоминиумампередача муниципальных квартир в лизинг коренным горожанампривлечение налоговых средств городских промышленных предприятий для улучшения жилищных условий для горожан — работниковформирование очереди горожан и селекция их по финансовым возможностямэффективное распределение имеющегося жилищного фонда.

Разработать механизмы управления организацией объединения жителей для инициативного жилищного строительства.7.

Главным выводом диссертационного исследования является выявление приоритетной роли города в организации коренных горожан, желающих за свои ресурсы улучшить жилищные условия. Согласованные действия всех ипостасей города позволяет, с одной стороны, создать необходимую правовую базу для инвестиционной деятельности, а с другой обеспечить государственные гарантии вкалываемых инвестиционных средств.

В качестве основы механизма управления объединением жителей для жилищного строительства заложены следующие принципы: сохранение существующих земельных площадей под жилой застройкойобъединение программ замены ветхих и аварийных домов с программой улучшения жилищных условийразвитие и всесторонняя поддержка инициативы горожан по созданию ЖЗАОсовмещение коммерческого и некоммерческого жилищного строительстваправовое и экономическое обучение инициаторов ЖЗАО.

Социальные обязательства города перед горожанами в части обеспечения жильем могут более эффективно выполняться, если город — власть проявит высокую активность в привлечении интеллектуального и ресурсного потенциала своих жителей.

Сформулируем основные рекомендации, которые вытекают из проведенного диссертационного исследования.

Реальными и уже организованными субъектами управления инвестиционной деятельностью в сфере жилищного строительства являются город — власть и руководство предприятий.

1. Необходимо формализовать и выделить как особую категорию коренных горожан, имеющих жилищные условия ниже социально принятой нормы. Для них должна быть разработана целевая программа последовательного улучшения качества получаемых жилищных услуг.

Реализация программы основывается на внебюджетном финансировании с упором на привлечение неденежных ресурсов города и горожан.

2. Целесообразно активизировать создание кондоминиумов для формирования на их основе жилищных закрытых акционерных обществ, которые являются реальными проводниками и исполнителями жилищных программ.

3. Инициировать и поощрять инициативу крупных промышленных предприятий и коммерческих организаций, направленную на улучшение жилищных условий своих работников. Для этого целесообразно средства, потраченные на жилищное строительство, засчитывать как налог в городской бюджет. Кроме того, город должен передать предприятиям часть административных ресурсов.

4. Для накопления стартовых инвестиционных средств городу рекомендуется расширить сферу использования облигационных займов под свою гарантию. Средства от этих займов должны направляться на строительство переселенческого фонда, являющего основой замены ветхих и аварийных домов.