Совершенствование процесса ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ.

Актуальность темы

исследования. Задача обеспечения населения доступным и комфортным жильем относится к приоритетным направлениям социально-экономического развития России. Интегрируясь в мировую финансовую систему важно развивать эффективные формы бизнеса, зарекомендовавшие себя на западных рынках, проецируя их на российские условия. Одним из таких направлений становления развитой рыночной экономики страны является ипотечное кредитование, степень эффективного функционирования которого свидетельствует о наличии в стране значительной доли «среднего класса», развитости кредитных институтов, строительной и смежных с ней отраслей, прогрессивного функционирования рынка ценных бумаг и наличия соответствующей оптимальной правовой базы.

Однако в условиях высоких политических и экономических рисков, обострившихся в период финансового кризиса, рыночный механизм не всегда удовлетворительно решает задачи привлечения долгосрочных инвестиций, которых требует для своего развития жилищный рынок. Поэтому необходима активная, целенаправленная политика государства, регулирующая жилищное строительство и эффективное инвестирование. Ипотечное кредитование вошло в число президентских программ, так как решение этих вопросов является актуальным для российского рынка.

Низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынок жилья и чрезмерно высокие цены на строительство — это не полный перечень проблем, которые нужно решать с помощью механизма ипотеки.

Основная доля населения нуждается в специальных схемах решения жилищного вопроса, включающих в себя различные способы приобретения жилья как с классическим использованием инструментов института ипотечного кредитования, так и с частичным его участием, при взаимодействии профессиональных посредников в виде коммерческих банков, накопительных институтов, посредников ипотечного рынка, застройщиков и т. д.

Выдвижение ипотечного жилищного кредитования на первый план в качестве приоритетной задачи органов исполнительной власти, сделанное Правительством Российской Федерации, послужило началом для активной работы по распространению системы ипотечного жилищного кредитования в регионах страны. По данным Банка России, объем ипотечного кредитования вырос в 2005 г. в 3,1 раза, в 2006 г. — в 4,8 раза. Но в связи с начавшимся мировым ипотечным и финансовым кризисом, который в 2008 г. серьезно отразился на российской экономике, рост ипотеки в России остановился, увеличившись в 2007 г. лишь в 2,1 раза1. В 2008 г. произошло резкое снижение ипотеки по сравнению с 2007 годом, а задолженность по ипотечным кредитам выросла обратно пропорционально и составила 6,2% на 01 января 2009 года относительно 1,0% на 1 января 2006 и 3,0% на 1 января 2007 года2.

Значительно возросшие риски и неопределенность в экономической ситуации России и всей мировой экономики вынудили банки пересмотреть кредитные портфели. Многие из них закрыли ипотечные программы, другие значительно усугубили требования к предоставлению кредитов под залог недвижимости.

Решение жилищного вопроса для граждан России с помощью ипотечного кредитования в условиях глобального финансового кризиса, дисбаланса спроса и предложения на рынке жилья, необходимости разработки и внедрения специализированных схем и моделей функционирования ипотечного кредитования, отсутствия достаточного количества финансовых ресурсов, обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья, потребности в постоянном совершенствовании законодательной базы определило актуальность выбора темы диссертационного исследования, ее теоретическую и практическую значимость.

Степень научной разработанности темы. В условиях растущего интереса к проблеме ипотечного жилищного кредитования в России наблюдается активный рост числа научных публикаций — статей, книг, а также диссертационных и докторских исследований.

1 Обзор банковского сектора Российской Федерации. Аналитические показатели. Выпуск № 72, октябрь 2008 г.

2 Обзор банковского сектора Российской Федерации. Аналитические показатели. Выпуск № 78, апрель 2009 г.

Исследование рынка недвижимости, жилья и строительства отражено в научных трудах К. JI. Астапова, И. Т. Балабановой, В. А. Горемыкина, С. Л. Калачевой, А. Р. Кирсанова, а также данная проблема широко освещена в трудах зарубежных авторов, таких как И. Ордуэй, Д. Фридман, Г. Харрисон и другие.

Проблема правового регулирования ипотечного кредитования была предметом исследования P.P. Гимолеева, С. П. Гришаева, З. П. Лукиной, М. Е. Орловой, О. В. Поповой, В. В. Смироновой, и многих других.

В ходе диссертационного исследования были изучены основные положения функционирования кредитного финансового механизма и развития ипотечного кредитования, которые получили развитие в работах JL-JT. Вольфа, Э. Дэвидсона, Дж. Кейнса, Э. Сандерса, И. Шумпетера, Ф. Дж. Фабоцци, С. Фишера, JT. Харриса, Р. Хоутри, А. Чинга и других.

Несмотря на то, что вопросы ипотечного кредитования в России еще не достигли достаточного изучения и проработки, проблема развития института ипотечного кредитования рассматривается и анализируется такими отечественными авторами, как Р. А. Акбердина, А. Н. Багаев, Г. Н. Белоглазова, И. О. Боткин, Н. В. Бубновская, А. Ю. Воробьев, О. И. Лаврушин, С. Н. Максимов, В. В. Меркулов, B.C. Казейкин, В. А. Краснояров, В. А. Кудрявцев, Т. И. Никитина, Е. Б. Покопцева, Л. И. Рябченко, А. Н. Ужегов, Г. А. Цылина, В. К. Южалевский и многими другими.

Развитие российской экономики требует детального изучения тенденций функционирования института ипотеки на примере стран, где механизм ипотечного кредитования успешно функционирует. В условиях формирования рыночной экономики и с учетом необходимости восстановления и улучшения жилищного фонда страны появилась потребность в разработке специализированных подходов к вопросу ипотечного кредитования как метода решения жилищного вопроса граждан, так и фактора социально-экономического развития. Недостаточная теоретическая разработка и научная оценка проблемы формирования и функционирования института ипотеки, а также отсутствие достаточной эмпирической базы предопределили выбор темы настоящего исследования.

Цели и задачи исследования. Целью исследования является совершенствование теоретических основ и разработка механизма повышения эффективности ипотечного жилищного кредитования.

Для достижения указанной цели исследования были поставлены и последовательно решены следующие взаимосвязанные задачи:

1. Систематизировать основные виды ипотечного кредитования и уточнить понятийный аппарат процесса ипотечного кредитования.

2. Предложить критерии социального регулирования решения жилищных проблем, позволяющие решить вопросы сокращения очереди на получение жилья с помощью института ипотеки.

3. Обосновать создание модели ипотечного кредитования, используя взаимосвязь кредитных и страховых организаций для нахождения новых организационных форм их взаимодействия.

4. Разработать модель ипотечного кредитования в целях минимизации рисков, оптимизации взаимодействия и разграничения функций субъектов ипотечной системы.

Объектом исследования является система ипотечного кредитования жилищного строительства в Российской Федерации.

Предметом исследования выступают социально-экономические и финансовые отношения, возникающие между участниками процесса ипотечного кредитования.

Теоретической основой и методологическим ориентиром послужили труды отечественных и зарубежных экономистов в области ипотечного кредитования, развития банковской системы и фондового рынка, денежного обращения и кредита, правового регулирования финансовых отношений, инвестиционной политики и региональной экономики.

Информационной базой диссертационного исследования является периодическая, монографическая, справочная, статистическая, аналитическая литература, отражающая вопросы функционирования системы ипотечного кредитования, банковского дела, отраслевой экономики, исторических аспектов формирования ипотечного рынка и мировой практики развития рынка ипотеки. В исследовании использованы материалы аналитических агентств, Уральского регионального информационного центра «ИТАР-ТАСС» («ТАСС-Урал»), Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), Росстроя, государственных органов статистики, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, аналитические и статистические обзоры риэлтерских агентств.

Нормативно-правовую базу исследования составляют законодательные акты Российской Федерации, регулирующие правоотношения в области жилищного строительства, системы ипотечного кредитования, регионального и отраслевого развития.

Научная новизна диссертационного исследования:

1. Предложена авторская классификация видов ипотечного кредитования на основании разграничения понятий коммерческой и жилищной ипотеки и учета степени государственного участия в ипотечном кредитовании, (п. 9.3 паспорта специальности 08.00.10 ВАК РФ).

2. Обоснованы дополнительные критерии социального ипотечного кредитования, включающие возможность приобретения жилья, его количественную и качественную оценку, источники финансирования, срок установления права собственности заемщика на жилье. Предложена программа жилищного обеспечения, основанная на сочетании комплексного использования социального найма и ипотечного кредитования, позволяющая сократить очередь на получение жилья, (п. 9.3 паспорта специальности 08.00.10 ВАК РФ).

3. Предложена авторская модель создания и функционирования «ипотечного холдинга» на базе существующего механизма ипотечного кредитования и взаимодействия банков со страховыми компаниями. Обоснована необходимость использования на начальном этапе развития ипотечной системы накопительных кредитных институтов, таких как строительно-сберегательные кассы (ССК) и страховые компании, (п. 9.4 паспорта специальности 08.00.10 ВАК РФ).

4. Разработана модель ипотечного кредитования на основе взаимодействия накопительных, кредитных институтов, института страховой защиты и создания специального контролирующего органа. Данная модель позволяет разграничить функции между участниками и повысить эффективность процесса ипотечного кредитования, (п. 9.4 паспорта специальности 08.00.10 ВАК РФ).

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что в качестве механизма ипотечного кредитования предложено создание «Ипотечного холдинга», который позволяет органически сочетать ипотечные и страховые операции, и «Центра финансового контроля» для систематизации и оптимизации процессов в системе ипотечного кредитования.

Предложения, разработки и рекомендации автора могут быть реализованы: кредитными учреждениями в практической деятельности при создании картотеки кредитных историй, расчете ставок по кредитам, предоставляемым по различным программамстраховыми компаниями в нормативно-методических документах, в частности в инструкциях и регламентах осуществления страховой деятельности в сфере комплексного ипотечного страхованиязаконодательными и исполнительными органами государственной власти в процессе нормативного регулирования и оптимизации процесса ипотечного кредитованиявысшими учебными заведениями при подготовке специалистов в рамках курсов «Финансы и кредит», «Страховое дело» и других.

Апробация работы. Основные положения, выводы и рекомендации по теме диссертационного исследования представлены на Всероссийской научно-практической конференции с международным участием ГОУ ВПО УГТУ-УПИ в 2005 году, Научно-практических конференциях молодых ученых ГОУ ВПО УГТУ-УПИ в 2005, 2006, 2007 годах, Первой Всероссийской научно-практической конференции по проблемам страхового образования в 2007 году, Теоретических аспирантских семинарах кафедры Общей экономической теории ГОУ ВПО УГТУ-УПИ, материалы которых опубликованы в сборниках. Результаты исследования использованы в учебном процессе при подготовке лекций и проведении семинарских занятий по страховым дисциплинам и в курсе «Финансы, денежное обращение и кредит», в нормативно-методических и программных документах, а также аналитических разработках, внедренных в практической деятельности.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования отражены в 13 публикациях общим объемом 4,83 печатных листа, в том числе 1 в журнале, рекомендованном ВАК.

Объем и структура работы. Сформулированные диссертантом цели и задачи определили логику и структуру исследования. Диссертационная работа изложена на 200 листах, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, 15 приложений, включает в себя 20 рисунков и 4 таблицы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Проведенное исследование функционирования механизма ипотечного кредитования с учетом анализа исторических аспектов становления и развития института ипотеки, а также зарубежного опыта формирования системы ипотечного кредитования и возможности применения успешных экономических моделей ипотеки в российских условиях с точки зрения современного состояния и основных тенденций развития ипотечного жилищного кредитования дает возможность сделать следующие выводы:

1. Переход экономики России от плановой формы к рыночной создал основу для формирования и развития в стране института ипотечного кредитования. Процесс организации достаточно сложного и многоуровневого финансово-экономического инструмента рыночного хозяйства требует грамотной трактовки основных понятий, категорий, принципов, установления функциональных взаимосвязей субъектов системы, построения достаточной нормативной базы.

2. По мере развития системы ипотечного кредитования помимо основных понятий, применяемых при ипотечном кредитовании, в том числе в международной практике, появляется необходимость введения в обращение дополнительных категорий, отражающих особенности применения кредитования под залог недвижимости. По причине того, что законодательство не всегда своевременно реагирует на изменения и детализацию процессов, возникает вариативность трактовки понятий и, как следствие, проблемы в оперировании понятиями.

Одним из примеров подобной ситуации служит разночтение в применении понятий «коммерческая» и «социальная» ипотека. В связи с чем, предложена классификация видов ипотечного кредитования на основании следующих критериев: цели использования приобретаемой с помощью ипотечного кредита недвижимости и степени государственно участия.

3. Стратегический выбор приоритетных отраслей, разработка и осуществление соответствующих государственных программ определяют итоги и темп преобразований, а также дальнейшую динамику развития ипотеки. Поэтому на данном этапе экономического развития России с учетом глобального финансового кризиса необходимого осуществлять программу государственного регулирования жилищного кредитования.

Грамотная жилищно-инвестиционная программа приводит в действие.

196 инвестиционный процесс, так как рынок жилищного строительства имеет большой коэффициент взаимосвязи с другими отраслями народного хозяйства, преобразует в инвестиции сбережения граждан, которые в нынешних условиях недоверия к кредитным организациям в значительной степени выведены из народнохозяйственного оборота.

4. Ипотечное кредитование ориентировано на социально и экономически активные слои общества, что способствует формированию среднего класса — его социальной основы. Задача состоит в повышении качества жизни граждан за счет возможности приобретения жилья, ускоренном воспроизводстве рабочей силы, повышении ее качества и производительности труда, желании и возможности работников зарабатывать, что приводит к росту платежеспособного спроса, создании новых рабочих мест по всей технологической цепочке строительства жилья и в смежных отраслях. Все это дает толчок к росту ВВП, снижению инфляции и возможности наращивания денежной массы, решения иных социально-экономических задач, в том числе и демографической.

В условиях функционирования системы ипотечного кредитования мотивацией хозяйственной деятельности наиболее экономически активной части населения является как возможность приобретения собственного, соответствующего современным стандартам комфортного жилья, так и потенциальная опасность его потери в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

Для этого разработана модель функционирования системы ипотечного кредитования в рамках крупных предприятий, которые, в свою очередь, носят муниципальный характер, если являются градообразующими предприятиями, и даже региональный при внедрении подобных моделей на нескольких крупных предприятиях региона.

4. Серьезная проблема связана с предоставлением жилья социально незащищенным категориям граждан, что отражается на темпах сокращения очереди на получение жилого помещения. Для решения данного вопроса необходимо внедрение специальных программ с частичным участием государства и института ипотеки в решении вопроса обеспечения жильем указанных категорий граждан.

5. В процессе развития ипотечного института в России возникла необходимость разграничить правовую сферу ипотечного кредитования и правовую сферу социального обеспечения жильем населения с помощью инструментов ипотеки. Критериями для этого служат: возможность приобретения жилья, его количественная и качественная оценка, источники финансирования, установление права собственности. Также существует потребность в создании специальных нормативных актов для социального ипотечного кредитования. При этом достигается цель сокращения очереди на получение социального жилья, система ипотечного кредитования приобретает новое развитие, решаются задачи социальной политики государства.

6. Рынок российской ипотеки до 2008 года развивался стремительными темпами, количество банков, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию, исчислялось десятками и постоянно росло. Соответственно увеличивалось и число предлагаемых ими программ ипотечного кредитований. Однако значительное большинство граждан не могли позволить себе использование ипотечного кредита в силу финансовых причин, ситуация еще более усугубилась в условиях набирающего обороты финансового кризиса.

В связи с этим, необходимо развивать альтернативные способы мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования, а именно: программы приобретения жилья с частичным и полным участием ипотечного кредитования, системы стройсбережений, применение которых необходимо на начальном этапе развития института ипотечного кредитования, как основы ее развития, о чем свидетельствует международный опыт.

7. Система ипотечного кредитования включает в себя ряд комплексно взаимодействующих субъектов. Среди них можно выделить банки и страховые компании, представляющие финансовый сектор. На основании обоюдных интересов, совместных функций и необходимости тесного взаимовыгодного сотрудничества предложено создание «Ипотечного холдинга» на базе существующего механизма ипотечного кредитования. С помощью накопительного страхования реализовывается функция субсидирования, параллельно с этим проводится рисковое страхование жизни, здоровья заемщика, титульное страхование и страхование предмета залога. Средства страховых резервов размещаются в соответствии с установленными Правилами97, но строго целевым образом на развитие ипотечного кредитования.

Данный вариант предоставления ипотечного кредита имеет схожие черты с функционированием строительно-сберегательных касс, однако имеет ряд весомых преимуществ.

8. Ипотечное кредитование связано с достаточным количеством рисков, классификация которых предложена диссертантом. Для их минимизации предложена организация контролирующего органа в виде «Центра финансового контроля». Создание Центра финансового контроля приведет к более эффективной работе института ипотечного кредитования, позволит контролировать и активизировать финансовые потоки, оптимизирует информационную кредитную среду.

С учетом доказанной необходимости внедрения в России структур накопительного характера для осуществления ипотечного кредитования и особой роли создания Центра финансового контроля, разработана модель функционирования ипотечного кредитования, способная стать новым этапом в развитии института ипотечного кредитования.

9. Развитие ипотечного кредитования должно происходить путем формирования различных моделей — одноуровневой с использование принципов накопления и двухуровневой с применением секъюритизации. Вариантность программ и способов получения ипотечного кредита позволяет минимизировать возможность кризисных явлений. С другой стороны, комплексная система требует большего внимание, для чего целесообразна организация «Центра финансового контроля», который на различных стадиях предоставления кредита под залог недвижимости вносит коррективы в течение процесса в соответствии со статистическими данными и индивидуальными особенностями заемщика.

10. Ипотечное кредитование является долгосрочным и требует длинных ресурсовмеханизм функционирования нуждается в детальной проработке и учете особенностей российских экономических, социальных, ментальных и других особенностей. В связи с этим целесообразно развивать такие модели и программы ипотечного кредитования, которые в настоящих условиях могут удовлетворить потребности населения в приобретении.

97 Российская Федерация. Об утверждении правил размещения страховщиками страховых резервов: Приказ Министерства Финансов РФ от 08.08.2005 г. № 100н (ред. от 20.06.2007).

199 жилья, ориентируясь на средний класс, и, в свою очередь, обеспечить приток инвестиций в систему ипотечного кредитования для скорейшего его развития. При этом следует использовать возможности финансовых структур, таких как банковский и страховой сектор, имеющих тесные функциональные взаимосвязи в решении приоритетной задачи правительства — обеспечение населения России доступным и комфортным жильем.

Ипотечное кредитование в России переживает сегодня этап становления и начального развития, однако финансовый кризис внес свои коррективы в эволюцию института ипотеки. Россия пошла по пути формирования в стране двухуровневой ипотечной системы на примере американской модели, которая оказалась несостоятельной, что послужило финансовому краху ипотечной системы США и отразилось на мировой экономике. Для развития и осуществления стратегического плана развития ипотечного кредитования необходимо проанализировать мировой опыт в создании эффективных ипотечных институтов, этапов их развития и учесть ошибки в организации соответствующих процессов с учетом особенностей российской экономики.