Управление инвестиционными проектами в жилищном строительстве

Развитие современного инвестиционно-строительного комплекса в России осуществляется в условиях сильной конкуренции при невысокой, в целом, инвестиционной активности. Проблемы обеспечения эффективности инвестиционного процесса на любом иерархическом уровне являются отражением макроэкономических проблем, к числу которых можно отнести традиционные (внерыночные) схемы организации инвестиционного процесса, не обеспечивающие современные требования к качеству строительства и недостаточно «нацеленные» на конечный результат.

Проблемы инвестиционно-строительного комплекса чрезвычайно актуальны по причине изменившихся ориентиров, обусловленных переходом к рыночной экономике, повышением требований рынка к техническим и экономическим предложениям в жилищном строительстве, необходимостью соответствия объектов строительства широкому диапазону инвестиционных ресурсов, возросшим возможностям архитектурно-строительной практики, социальным потребностям населения. Проблемами совершенствования методов управления инвестициями занимаются многие отечественные и зарубежные ученые, подчеркивая актуальность этой проблемы и ее значимость для дальнейшего развития рыночных отношений, экономической и архитектурно-строительной наук. Следует отметить, что методы управления инвестиционно-строительным процессом постоянно совершенствуются, но их применение на практике часто не дает повышения эффективности.

Таким образом, актуальность проблемы управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве, с одной стороны, обусловлена масштабами строительства и объемами инвестиций, с другой стороны, — недостаточной проработкой ключевых моментов, присутствующих на каждом этапе и растущей потребностью инвестиционно-строительного комплекса в высокоэффективных формах и методах организации деятельности.

Вопросы управления инвестиционно-строительной деятельностью в рыночных условиях рассмотрены в научных исследованиях отечественных и зарубежных ученых Аныпина В. М., Архангельского В. Н., Багова В. П., Велика Д. Г., Грабового П. Г., Дмитриева А. Н., Иващенко Н. П., Ильенковой С. Д., Кабанова В. Н., Карасева A.B., Кирилловой А. Н., Ковалева Г. Д., Кудинова JI. Г., Кушлина В. И., Максимова С. Н., Ольдерогге Н. Г., Попкова Ю. С., Прыкина Б. В., Рекитара Я. А., Черняка В. 3., Шапиро В. Д., а также Варнеке Х. Ю., Друкера П., Кассона М., Кента К., Линка А., Питерса М., Портера М., Ротберга Р., Фостера Р., Хизрича Р., Янча Э. и др.

В теоретических исследованиях подробно рассматриваются частные вопросы управления проектами, основанные на современных теориях. В практической деятельности чаще всего используются общие методы, основанные на агрегированных показателях и ориентированные на конечный результат. При этом влияние промежуточных результатов на эффективность проекта в целом, не учитывается. В тоже время управление современным инвестиционным проектом требует комплексного управления различными этапами проекта в сочетании с управлением каждым отдельным этапом проекта как самостоятельным проектом с экономической точки зрения. В практической деятельности российского инвестиционно-строительного комплекса сквозное сопровождение проекта (девелопмент), начиная с этапа разработки идеи до завершения проекта, является новацией. Однако именно комплексно-сквозное управление различными этапами позволяет предвидеть экономические последствия общих решений, принятых на ранних и последующих стадиях инвестиционных проектов, и позволяет не только выбрать эффективный вариант проекта, но и своевременно скорректировать отдельные его составляющие с целью получения максимального эффекта.

Таким образом, суть предлагаемой автором концепции состоит в переходе инвестиционно-строительного комплекса на поэтапную систему девеломпента, являющегося проводником новых рыночных идей.

Основной целью диссертационной работы является развитие методов управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве на разных этапах поэтапного инвестиционно-строительного цикла в условиях рыночной экономики. Для достижения цели в диссертации решались следующие задачи: 1) определить и систематизировать социально-экономические предпосылки и область развития управления инвестициями и недвижимостью в рыночных условиях и провести анализ современных тенденций управления в сфере жилищного строительстваопределить основные проблемы управления процессом развития жилой недвижимости, начиная с прединвестиционной стадии, включая промежуточные этапы незавершенного строительства и проекта в целом- 2) выявить основные классификационные признаки объектов строительства с точки зрения поэтапного управления и проанализировать различные методы оценки недвижимости на различных стадиях инвестиционно — строительного процесса- 3) выявить принципы и особенности поэтапной массовой и индивидуальной оценки жилой недвижимости и проанализировать различные виды операций с недвижимостью- 4) предложить методы управления качеством инвестиционно-строительной деятельности и формы поэтапного управления инвестициями в жилищном строительстве.

Объектом исследования является инвестиционно-строительный процесс развития жилой недвижимости и его ориентация на новые рыночные идеи. Предметом исследования являются методы управления инвестициями в развитии жилья.

Методологической основой исследования являются законодательные и нормативные акты РФ и ее субъектов. Теоретическую и методическую базу составляют труды отечественных и зарубежных ученыхэкономистов, ведущих специалистов в области инвестиционно-строительной деятельности, управления недвижимостью, посвященные вопросам теории и практики проблем управления. В качестве информационной базы использованы материалы Госкомстата РФ, Минэкономики РФ, материалы научных конференций и семинаров. Исследование основано на положении ведущих школ. В работе применен научный инструментарий, отражающий традиционные черты методологии экономической науки.

Гипотезой диссертации является предположение о необходимости управления востребованными рынком инвестиционными проектами в сфере жилищного строительства, не только как целыми проектами, но и их этапами (блоками), как самостоятельными проектами, в рамках общего проекта.

Научная новизна исследований состоит в том, что в результате осуществления комплексного исследования организационно-управленческих и экономических проблем управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве, предложены новые методы управления современным проектом развития жилой недвижимости, основанные на комплексно-сквозном сопровождении инвестиционного проекта на всех его этапах осуществления при одновременном управлении каждым отдельным этапом проекта как самостоятельным проектом. На основе этого подхода в диссертации выдвигается и обосновывается комплекс новых постановок и решений.

На защиту выносятся следующие результаты исследования, имеющие, по мнению автора, научную новизну:

1) модель комплексно-сквозного управления проектом развития жилой недвижимости, включая управление различными законченными инвестиционно-строительными этапами (блоками), отражающая последовательность решения задач с учетом их взаимозависимости и взаимоопределенности;

2) положения по применению метода девелопмента в реализации проектов развития недвижимости в сфере жилищного строительства;

3) модель поддержки решений по выбору проектов развития объектов жилой недвижимости, как система целей, направлений, механизмов и ожидаемых результатов управления;

4) целевая модель анализа рынка жилой недвижимости, отражающая последовательность решения задач по определению оптимального проекта или выработки инвестиционного замысла с учетом их взаимозависимости и взаимоопределенности;

5) научно-практические рекомендации по совершенствованию методов управления инвестиционными проектами и практического использования метода девелопмента для решения задач развития жилой недвижимости.

Теоретическая значимость исследований состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы для дальнейших исследований и развития теории управления проектами в сфере жилой недвижимости в условиях рынка, для разработки унифицированной методики девелопмента для проектов развития различных типов недвижимости.

Практическая ценность исследования заключается в комплексном раскрытии вопросов совершенствования процесса управления проектами развития жилой недвижимости и возможности на основе разработанных автором рекомендаций и предложений, в определенной степени, устранить неопределенный характер инвестиционно-строительных проектов, особенно на ранних и промежуточных стадиях. Результаты исследований рекомендованы к использованию в качестве методического инструментария органам управления и разработки инвестиционно-строительных проектов и в преподавании курсов «Девелопмент», «Управление проектами».

Основные выводы и положения диссертационного исследования доложены автором на научных конференциях, опубликованы в статьях, сборниках научных работ и монографии (в соавторстве, отдельные главы).

Ряд принципиальных результатов по рассматриваемым проблемам излагались в выступлениях на научно-практических и теоретических конференциях в Московском институте строительства и коммунального хозяйства. Отдельные научно-практические рекомендации и элементы метода девелопмента апробированы в ФГУП «Институт общественных зданий» Госстроя России и департаменте инвестирования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Общий объем выполненных соискателем публикаций по теме диссертации составляет 3,4 а. л. Достоверность результатов исследований основывается на теоретических и методологических положениях, сформулированных в научных трудах отечественных и зарубежных ученых, результатах работы зарубежных и отечественных компаний в условиях российского рынка, предварительной апробации результатов и практического внедрения рекомендаций, разработанных автором.

ВЫВОДЫ.

В рыночных условиях конкуренция предъявляет новые требования к предприятиям инвестиционно-строительного комплекса, и формирует потребность внедрения современных методов управления и технологий работы.

1. Метод девелопмента, как метод комплексно-сквозного управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве, позволяет: разработать и обосновать концепцию поэтапного сопровождения управления инвестиционным проектом и недвижимости применительно к конкретным задачам рынкаоценить эффективность проектаосуществить подготовку и реализацию проекта на всех фазах и этапах его жизненного цикларазработать рациональную схему поэтапного финансирования, сметы и бюджет проектасформировать команду исполнителейобеспечить оптимальные сроки и качество строительства объектаоформить юридические права на объект недвижимостиорганизовать сдачу-приемку и продажу объекта.

2.Поэтапная (ступенчатая) модель развития недвижимости включает следующие этапы: а) разработка идеи проекта развития недвижимостиб) уточнение идеи проектаразработка начального технико-экономического обоснованияв) разработка полного и поэтапного технико-экономического обоснования проектаг) формирование команды девелоперовд) приобретение юридических прав на объект недвижимостие) производство проектных работ, организация строительных работж) строительствоз) управление объектом и его продажа.

3.В наибольшей степени управлению инвестициями по методу девелопмента соответствуют направление целостного управления ключевыми факторами любого этапа проекта: сроками, затратами, доходами и качеством на основе системы управления проектами, в частности, силами управляющих компаний — девелоперов.

4. Каждый из этапов проекта развития, в свою очередь, может быть подразделен на отдельные условно-самостоятельные стадии (этапы). По своей значимости и объемам работ эти этапы различны: одни решают ключевые проблемы, от которых зависит следующая стадия, другие — задачи, обосновывающие эти проблемы, третьи — ограничиваются описанием или расчетами, выполняя вспомогательную роль. Вместе с тем управление современным инвестиционным проектом должно рассматриваться как комплексное управление всеми этапами проекта в сочетании с управлением каждым отдельным этапом проекта как самостоятельным проектом. Комплексно-сквозное управление позволяет предвидеть экономические последствия решений, принятых на ранних и последующих стадиях инвестиционных проектов, выбрать эффективный вариант проекта, своевременно скорректировать отдельные его составляющие с целью получения максимального эффекта.

5. Эффективность управления инвестиционным проектом развития недвижимости зависит от целого ряда внешних и внутренних факторов, включая и то, какие организационно-управленческие механизмы в управлении проектом применяется.

6. Управление недвижимостью предполагает: полную ответственность девелопера за конечные и поэтапные результаты инвестиционной деятельностинаработку, устойчивых деловых связей как на производственном, так и на управленческом уровняхулучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения проектных рисков и перехода от затратного (сметного) подхода в управлении проектами к бюджетному. Объективно поэтапный подход означает значительную заинтересованность девелопера в снижении себестоимости проекта в целомобеспечение высокого качества работ за счет повышения профессионализма работников (как следствие, снижение непроизводительных затрат) путем обязательного обучения современным методам и технологиям девелопмента в строительстве. Применение метода девелопмента способствует осуществлению стратегической концепции консолидации деятельности всех участников проекта в целях обеспечения эффективности проекта через повышение вклада предприятий-партнеров в консолидированные финансовые результаты, консолидация ресурсов, переход к проектной структуре поэтапного управления, создание института проект-менеджеров, развитие горизонтальных систем управления.

7. Девелопер может рассчитывать на большую прибыль, чем фирма, которая выполняет локальные работы по проекту (проектирование — финансированиепоставки — управление — консалтинг — продажа). Соответственно, данный вид бизнеса, ввиду его высокой рентабельности, диаграммой может приобрести в России большое распространение. С учетом особенностей современного российского рынка, экономических и правовых условий управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве требует дальнейшего развития.

По теме диссертации автором опубликованы:

1. Гришаева И. А. О решении проблемы оценок инвестиционно-строительной деятельности. / «Жилищное строительство», 2002, № 3 (0, 3 а.л.).

2. Гришаева И. А Особенности и классификация типологии и параметров жилищ. //Глава в монографии «Ипотека», 2002, (в соавторстве, лично автору 0,5 а. л.).

3. Гришаева И. А. Социально-экономические особенности строительного рынка // Сб. научных трудов МИКХиС, 2002 (0,4 а.л., в соавторстве, лично автору 0,2 а.л.).

4. Гришаева И. А. Современные тенденции прикладной экономики (на примере управления и экономики строительства) Сб. Проблемы модернизации застройки и обновления жилой среды городов. МИКХиС, 2002 (0,3 а.л. в соавторстве, лично автору 0,2 а.л.).

5. Гришаева И. А Девелопмент — проводник новых идей в инвестиционном комплексе //Сб. Проблемы модернизации застройки и обновления жилой среды городов. МИКХиС, 2002 (0,3 а.л. в соавторстве, лично автору 0,2 а.л.).

6. Гришаева И. А Исходные положения для совершенствования методов девелопмента. Сборник научных трудов. «Проблемы гуманитарных и социально-экономических наук», часть 3, МИКХиС, 2002 (1,1 а.л. в соавторстве, лично автору 0,4 а. л).

7. Гришаева И. А. Принципы девелопмента массового и индивидуального жилого строительства. Сборник трудов. «Актуальные проблемы экономики» М.АВЧ., 2002. (0, 4 а.л.).

8. Гришаева И. А. Методы укрупнения оценки объектов недвижимости. Сборник трудов. «Актуальные проблемы экономики» М.АВЧ., 2002. (0, 4 а.л.).

9. Гришаева И. А. Методы оценки инвестиционных издержек. Сборник трудов. «Актуальные проблемы экономики» М.АВЧ., 2002. (0, 4 а.л.).

10. Гришаева И. А. Преобразование в жилищно-коммунальной сфере. Сб. «Актуальные проблемы экономики» М.АВЧ., 2002. (0, 4 а.л.). «Актуальные проблемы градостроительства и жилищно-коммунального комплекса». М., МИКХиС 2003 (0,4 а.л. в соавторстве, лично автору 0,2 а.л.).

11. Гришаева И. А. Перспективы развития городской инфраструктуры и государственное регулирование землепользование в условиях рынка. Сб.: «Актуальные проблемы градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства». М., МИКХиС, 2003 (0,6 а.л., в соавторстве, лично автору 0,2 а.л.).