Риск-менеджмент на рынке недвижимости

За период своего существования риск-менеджмент на рынке недвижимости значительно расширил круг изучаемых проблем — если при его зарождении он рассматривал в основном вопросы анализа технических рисков, а впоследствии — управление финансовыми инвестициями и проблемами банкротства, то в настоящее время он включает в себя практически все направления и аспекты управления рисками: анализ, оценку, предупреждение и снижение всех видов возникающих рисков и возможных ближайших и отдаленных последствий их реализации. Поэтому если раньше риск-менеджмент определяли только как систему управления рисками, то сегодня риск-менеджмент является очень широким понятием, включающим в себя, помимо вопросов управления (снижения) рисками, вопросы анализа и оценки не только рисков, но рисковых инвестиций, социально-рисковых отношений.

Система риск-менеджмента (СРМ или система управления рисками) представляет собой сложную, интегрированную, открытую, эволюционирующую систему взаимосвязанных подсистем, регулирующих процесс разработки и реализации управленческих решений относительно функционирования субъектов рынка недвижимости в ситуации риска. Посредством ее элементов осуществляется эффективная работа по анализу, оценке рисков и управлению ими, оптимизации экономических, социальнорисковых отношений и обеспечивается динамическое равновесие общей системы хозяйствования. Таким образом, СРМ создает нормальные условия для достижения стратегических целей субъекта рынка недвижимости, обеспечения его устойчивого интенсивного развития, экономической независимости и конкурентоспособности.

Давая характеристику системе риск-менеджмента субъекта рынка недвижимости, следует определиться в некоторых существенных, методологических положениях. Во-первых, система управления рисками индивидуальна для каждого конкретного субъекта рынка недвижимости. Во-вторых, система управления рисками является самостоятельной, относительно обособленной от других систем управления субъекта рынка недвижимости (системы управления персоналом, системы управления финансами и пр.) и от аналогичных систем управления рисками других субъектов рынка недвижимости. В-третьих, система управления рисками является комплексной. В-четвертых, система управления рисками является неоднородной и многофункциональной.

Структура системы риск-менеджмента субъекта рынка недвижимости, являющегося юридическим лицом, включает в себя четыре основные подсистемы: объектную (управляемую), субъектную (управляющую), рисковой механизм (функциональную) и концепцию риск-менеджмента (идеологическую), каждая из которых состоит из множества элементов (рис. 7.2).

Рис. 7.2. Структура системы риск-менеджмента.

В качестве объектов объектной (управляемой) подсистемы выступают:

• • разнообразные риски;
• • экономические, социально-рисковые отношения, возникающие в процессе реализации риска (отношения между заемщиком и кредитором, между предпринимателями, страхователем и страховщиком и др.).

На сущности и классификациях рисков субъектов рынка недвижимости мы останавливались в параграфе 7.1, поэтому перейдем сразу к рассмотрению социально-рисковых отношений.

Возможность вхождения социально-рисковых отношений в качестве элемента управляемой подсистемы СРМ объясняется, прежде всего, тем, что риск, являясь базовым свойством любой экономики, проявляется через человека. Можно выделить группы отношений, генерирующих риск, а следовательно, в целях снижения риска этими отношениями следует управлять.

Основанием для возникновения социально-рисковых отношений выступает содержание рисковой деятельности, характеризующееся различными хозяйственно-экономическими функциями, профессиональным, квалифицированным уровнем выполняющих их индивидов; общественным сознанием индивидов и такими параметрами рисковой деятельности, как мотивы поведения, ценностные ориентации и установки в сфере риска; разным вкладом индивидов в выработку важнейших решений в условиях риска; коммуникационными связями между общностями и индивидами, т. е. взаимным обменом информацией для воздействия на поведение и результаты деятельности в сфере риска; неоднозначным восприятием общающихся друг друга в ситуации риска; необходимостью координации действий между индивидами в процессе коллективной рисковой деятельности.

Социально-рисковые отношения могут быть сгруппированы по разным основаниям (рис. 7.3).

Таким образом, объектом системы управления рисками является совокупность двух взаимосвязанных элементов: системы рисков и системы социально-рисковых отношений и процессов, возникающих между различными субъектами (физическими и юридическими лицами), которые влекут за собой изменение в структуре, видах, величине рисков, имеющих место при функционировании этих субъектов. Эти отношения, как правило, сопровождаются изменением имущественного, социального и финансового положения субъектов. Именно на риски и социально-рисковые отношения направлено управляющее воздействие субъекта управления СРМ.

Рис. 73. Классификация социально-рисковых отношений.

Субъектная (управляющая) подсистема — субъект СРМ — представляет собой специальную группу (или группы) людей, осуществляющую целенаправленное функционирование объекта управления различными приемами и методами управленческого воздействия. Это те лица, подразделения, службы, органы, ведомства, учреждения, которые непосредственно занимаются анализом, оценкой и управлением рисками и социально-рисковыми отношениями.

Учитывая многоаспектность деятельности по управлению рисками и рисковыми отношениями, выполнять весь комплекс работ риск-менеджмента в рамках одной службы невозможно. Поэтому к субъектам СРМ относятся многие органы; все они могут быть классифицированы по различным признакам (рис. 7.4).

Синтезировав представленную классификацию субъектов СРМ, выделим две группы и дадим их характеристику. К первой группе относятся те субъекты, которые входят в структуру самого субъекта рынка недвижимости (строительной, риелторской, страховой и другой компании) и решают задачи по управлению риском. В состав этой группы входят: специальные субъекты — финансовая служба, служба риск-менеджмента или просто менеджер по риску, финансовый менеджер; полуспециальные — юридический отдел, служба безопасности или охрана, пожарная команда, спасательная служба и др.; весь остальной персонал компании, который также занимается проблемами снижения рисков каждый на своем участке.

Рис. 7.4. Классификация субъектов системы риск-менсджмснта.

Ко второй группе субъектов относятся те, которые находятся за пределами субъекта рынка недвижимости, не подчиняются его руководству и осуществляют воздействие на объект извне. К ним относятся:

• • законодательные органы, принимающие законы, создающие правовую основу деятельности по риск-менеджменту на уровне государства, региона, муниципалитета, отрасли, компании и личности;
• • исполнительные органы власти, проводящие политику безопасности, детализирующие механизм управления рисками;
• • государственные институты, осуществляющие таможенный, валютный, экспортный, импортный, налоговый контроль и т. п.;
• • правоохранительные органы, ведущие борьбу с правонарушениями и преступлениями;
• • судебные органы, обеспечивающие соблюдение законных прав субъектов рынка недвижимости и его сотрудников;
• • санитарно-эпидемиологические службы;
• • службы технологического надзора;
• • общественные организации;
• • саморегулируемые организации профессиональных участников финансового рынка;
• • ассоциации, союзы, лиги предпринимателей;
• • негосударственные организации, агентства, учреждения, такие как частные охранные и детективные организации, аналитические центры, информационные агентства, консалтинговые фирмы и др., которые за определенную плату оказывают услуги по охране субъекта рынка недвижимости, обеспечивают защиту информации, коммерческой тайны, накапливают и представляют информацию о конкурентах, ненадежных партнерах, покупателях, банках, берут на себя функции, но управлению имуществом и рисками;
• • система научно-образовательных учреждений, реализующих задачи по научным проработкам проблем риска и подготовки и переподготовки кадров в сфере недвижимости и риск-менеджмента.

Кроме того, в последнее время параллельно с вышеперечисленными органами и организациями проблемами риска занимаются криминальные структуры, которые защищают от притязаний, вымогательств, нападений других организованных преступных группировок, обеспечивают личную безопасность руководителей компании, противодействуют конкурентам компании, улаживают споры с партнерами, взыскивают долги и др.

Рисковой механизм (механизм риск-менеджмента) представляет собой систему методов, рычагов, форм организации рисковых отношений, законодательных актов, правовых норм, побудительных мотивов и стимулов, посредством которых осуществляются анализ, оценка рисков и управление ими и достигается воздействие на совокупность и уровень рисков и социально-рисковых отношений и как следствие — на социально-экономическое развитие и равновесие общей системы хозяйствования. Это взаимосвязанная целостная система основных элементов, регулирующих процесс разработки и реализации управленческих решений относительно деятельности компании в ситуации риска.

В структуру механизма риск-менеджмента входят три основные составляющие: ресурсная, организационная и системы обеспечения, которые, в свою очередь, включают в себя определенную совокупность элементов (рис. 7.5).

Рис. 7.5. Структура рискового механизма.

со

— Рь Структура механизма риск-менеджмента вбирает в себя государственное регулирование рисковой деятельности субъекта рынка недвижимости (посредством нормативного и правового обеспечения), рыночное регулирование рисковой деятельности субъекта рынка недвижимости (посредством информационного, программного обеспечения, рыночного ценообразования, ставок процентов, котировок по отдельным финансовым инструментам, средней нормы доходности и др.), внутреннее регулирование рисковой деятельности (посредством пропорций и размеров финансовых, материально-технических и кадровых ресурсов, организационной культуры, устанавливаемых лимитов, норм и нормативов по отдельным аспектам хозяйственной деятельности и применяемых методов анализа, оценки и управления рисками). Рисковой механизм является одной из наиболее важных подсистем СРМ, от эффективности работы которой в большей степени зависит эффективность функционирования СРМ в целом.

Концепция риск-мепеджмеита — совокупность связанных между собой и вытекающих один из другого взглядов обо всей системе регулирования хозяйственной деятельности субъекта рынка недвижимости, действующего в ситуации неопределенности и риска (рис. 7.6). Целевыми ориентирами концепции риск-менеджмента выступают важнейшие признаки социальноэкономического развития компании: устойчивость, сбалансированность и социальная ориентация. Основным направлением концепции управления рисками является курс на повышение эффективности социально-экономического развития субъекта рынка недвижимости путем элиминирования рисковых ситуаций и обеспечение оптимального соотношения между величиной дохода компании и уровнем риска с учетом обеспечения конкурентоспособности субъекта рынка недвижимости.

Рис. 7.6. Структура концепции риск-менеджмента.

Концепция риск-менеджмента включает в себя цели, задачи, функции, политику и стратегии субъекта рынка недвижимости в сфере риска.

Целью системы управления рисками являются заблаговременное и целенаправленное выявление, оценка, предупреждение и снижение внешних и внутренних рисков, источников их возникновения, своевременная и полная компенсация убытков, ликвидация или минимизация негативных последствий (ближайших и отдаленных) их реализации, оптимизация социально-рисковых отношений, а также обеспечение адаптации субъекта рынка недвижимости к быстро меняющейся внешней среде и достижения им поставленных целей с минимальными затратами ресурсов и времени.

Для реализации своей основной цели СРМ решает следующие основные задачи:

• • обнаружение областей потенциальных рисков, идентификация и прогнозирование внутренних и внешних рисков субъекта рынка недвижимости;
• • оценка уровня отдельных видов рисков и общего (совокупного) риска субъекта рынка недвижимости;
• • создание условий для нормального функционирования субъекта рынка недвижимости в ситуации риска (нахождение финансовых, трудовых, материально-технических, информационных и других ресурсов);
• • поиск способов и методов предотвращения, минимизации, распределения, передачи, компенсации рисков и ликвидации последствий их реализации (разработка и осуществление предупредительных мероприятий по защите от потенциальных рисков, применение методов оптимизации размеров возможного возмещения ущербов, возникших в результате реализации рисков, и пр.);
• • формирование системы эффективного мониторинга и репортинга рисков, присущих как отдельным операциям, так и хозяйственной деятельности в целом;
• • создание оптимальной структуры рискового механизма субъекта рынка недвижимости;
• • формирование специального аппарата управления;
• • организация взаимодействия с внешними и внутренними заинтересованными в снижении рисков лицами в целях предотвращения катастрофических последствий;
• • создание нормального социально-психологического климата в субъекте рынка недвижимости;
• • обеспечение постоянного социально-экономического равновесия компании в процессе ее развития и др.

Цели и задачи СРМ реализуются через функции ее подсистем (объекта, субъекта, рискового механизма).

Социально-рисковые отношения выполняют следующие основные функции: регулирующую, охранную, адаптивную, образовательную и развивающую, управления качеством рисковой деятельности, мотивации рисковой деятельности, стимулирования рисковой активности, социального контроля поведения в сфере риска.

Функции объекта СРМ реализуются через функции субъекта, которые заключаются в следующем:

• • определение цели и разработка стратегии развития субъекта рынка недвижимости в ситуации риска;
• • определение рисковой политики субъекта рынка недвижимости;
• • обеспечение правовой законности и защищенности работников компании, участвующих в рисковой деятельности;
• • создание организационных структур, обеспечивающих принятие и реализацию управленческих решений по всем аспектам хозяйственной деятельности субъекта рынка недвижимости в ситуации риска;
• • формирование эффективных информационных систем, обеспечивающих обоснованность альтернативных вариантов рисковых управленческих решений;
• • планирование рисковой деятельности;
• • исследование внешней и внутренней среды субъекта рынка недвижимости на предмет выявления вероятности возникновения тех или иных рисков;
• • анализ и прогнозирование финансовых состояний в ситуации неопределенности и риска;
• • регулирование и координирование всех звеньев системы управления рисками;
• • принятие оперативных и инвестиционных решений по основным аспектам хозяйственной деятельности субъекта рынка недвижимости;
• • применение, измерение эффективности использования тех или иных методов анализа, оценки и управления рисками;
• • мониторинг и репортинг уровня рисков на всех направлениях и этапах хозяйственной деятельности;
• • разработка действенной системы стимулирования и контроля за реализацией принятых управленческих решений в ситуации риска;
• • анализ результатов рисковой деятельности и нахождение резервов повышения ее эффективности.

Рисковой механизм выполняет следующие функции: воспроизводственную, распределительную, регулирующую, управления рисками и социально-рисковыми отношениями, стабилизационную и контрольную.

Основными принципами организации СРМ являются: принцип научности, принцип законности, принцип относительной самостоятельности, принцип интегрированности, принцип целенаправленности, принцип системности и комплексности, принцип единства, принцип непрерывности, принцип стабильности, принцип высокого динамизма, принцип вариантности, принцип оптимальности; принцип эффективности, принцип поощрения (стимулирования) обоснованной рисковой деятельности, принцип материальной ответственности за результаты деятельности, принцип избирательности и последовательности, принцип непрерывности мониторинга, принцип действенного контролинга, принцип сплошного репортинга, принцип экономичности управления.

Система управления рисками субъекта рынка недвижимости строится в соответствии с проводимой рисковой политикой и стратегией.

Рисковая политика представляет собой систему взглядов, мер, решений, действий в области риск-менеджмента, которые создают условия, благоприятную среду для достижения целей субъекта рынка недвижимости. Проводимая рисковая политика позволяет компании нормально осуществлять свою деятельность, повышать эффективность своего социально-экономического развития, получать необходимую прибыль в условиях риска.

Рисковая стратегия представляет собой совокупность наиболее значимых решений, направленных на обеспечение программного уровня рискменеджмента субъекта рынка недвижимости. Она представляет собой искусство планирования и управления рисками, основанное на правильных и далеко идущих прогнозах. С точки зрения своевременности принятия решения по упреждению возможных потерь различают уклонительную, активную, адаптивную, консервативную стратегии.

Уклонительная (эскапистская) стратегия, направленная на отказ от риска. Выбор этой стратегии предполагает, что субъект рынка недвижимости все свои усилия, ресурсы тратит на то, чтобы уклонится от недобросовестных контрагентов, некомпетентного персонала, деятельности и имущества, содержащих риск.

Адаптивная стратегия с необходимостью внезапного реагирования на реально возникшие риски. Данная стратегия строится на принципе адаптации к сложившейся ситуации, действует принцип «риск-отражение», управляющие воздействия реализовываются в ходе осуществления хозяйственной деятельности. Созданные для решения этой задачи службы, выделенные ресурсы могут снизить или предотвратить риск (чаще всего только часть риска), и может возникнуть ситуация, когда субъекту рынка недвижимости будет нанесен ущерб.

Активная стратегия, ориентированная на прогнозирование, заблаговременное выявление причин и самих рисков, целенаправленное исследование внешней и внутренней среды компании. Данная стратегия означает максимальное использование имеющейся информации и средств управления для снижения рисков. Выделенные для решения этой задачи специалисты, сформированные службы создают возможность осознанно и целенаправленно проводить работу по формированию благоприятных условий деятельности субъекта рынка недвижимости в условиях риска, и управляющие воздействия определяют факторы и события хозяйственной жизни.

Консервативная (пассивная) стратегия, направленная на возмещение (компенсацию) нанесенного ущерба. Она означает, что управляющие воздействия запаздывают, рисковое событие наступило, ущерб от него неотвратим и должен возмещаться субъектом рынка недвижимости. В этом случае управление направлено на локализацию ущерба, нейтрализацию его влияния на другие события. Данная стратегия может считаться приемлемой лишь тогда, когда ущерб восполним или когда нет возможности осуществлять другие виды стратегий.

Таким образом, структура СРМ субъекта рынка недвижимости довольно сложна, состоит из формализованных и неформализованных элементов; является формой адаптации СРМ к внутренней и внешней среде субъекта рынка недвижимости. Она зависит от вида и специфики компании, масштаба и характера ее основной и вспомогательной деятельности, состава ее контрагентов и др. Вне зависимости от вида и специфики деятельности субъект рынка недвижимости должен иметь такую СРМ, которая в большей степени отвечает его потребностям, целям и задачам.

Основными общими чертами (свойствами), присущими всем системам управления рисками субъектов рынка недвижимости, являются: ингегрированность и системность, неоднородность, многофункциональность, незамкнутость (открытость), когерентность, неустойчивость (неравновесность), нелинейность, адаптивность, стремление к устойчивости, чувствительность, жизнеспособность.

Риск-менеджмент в сравнительно короткие сроки позволяет адаптировать субъект рынка недвижимости к работе в условиях неопределенности и риска, трансформировать его хозяйственную деятельность в соответствии с постоянно изменяющимися условиями внешней среды при обеспечении устойчивого финансового состояния и недопущении банкротства. Посредством риск-менеджмента обеспечиваются: относительный баланс интересов государства, собственников компании, ее работников, инвесторов, кредиторов; многовариантный характер воздействия на хозяйственный процесс субъекта рынка недвижимости и его элементы; четкое распределение полномочий между уровнями рискового управления в рамках системы риск-менеджмента.

Процесс функционирования системы управления рисками можно определить как совокупность циклических действий, связанных с выявлением проблем риска, поиском вариантов их разрешения, разработкой, принятием и организацией выполнения принятых управленческих решений в ситуации риска, т. е. совокупность взаимосвязанных процессов анализа, оценки рисков и социально-рисковых отношений и управления ими.

Эффективное функционирование системы риск-менеджмента субъекта рынка недвижимости обеспечивается, прежде всего, за счет достоверного и своевременного анализа рисков, с которыми он может потенциально или реально столкнуться.

Под анализом риска понимается процесс выявления возможных альтернатив решения конкретной проблемы, определения наличия риска в имеющихся альтернативах и потенциальных (прямых и косвенных) последствий, которые могут наступить в результате реализации каждой из альтернатив. Анализ риска подразумевает, прежде всего, получение информации о разнообразных рисках, с которыми субъект рынка недвижимости может столкнуться, осуществляя свою деятельность, о причинах их возникновения и о факторах, влияющих на параметры (вероятность возникновения и объем потерь) рисков при принятии той или иной альтернативы. Очень важно установить взаимосвязи между отдельными данными, содержащимися в различных источниках.

Общими принципами анализа риска являются: всеобщность покрытия исследовательского поля, учет стратегии субъекта рынка недвижимости, учет временного фактора, достоверность получаемой информации, экономичность применяемых методов выявления риска.

Процесс анализа риска может быть разбит на семь последовательных этапов (рис. 7.7).

Данный алгоритм позволяет осуществить идентификацию и провести комплексное исследование рисков, необходимое для определения приемлемости данного вида риска и совокупного риска субъекта рынка недвижимости.

Рис. 7.7. Этапы процесса анализа риска.

Анализ риска является основой выбора из множества альтернатив конкретного варианта решения. Это решение, с одной стороны, должно учитывать объективные закономерности функционирования и развития управляемого объекта, а с другой стороны — отвечать интересам и целям субъекта управления (управленческих структур, принимающих данное решение). Поэтому цель и задачи анализа риска должны соответствовать выбору оптимального решения в ситуации риска, чтобы обеспечить существование субъекта рынка недвижимости в непредвиденных обстоятельствах. В целях экономии средств и времени следует определить необходимый для целей анализа риска массив информации и разработать требуемые формы отчетности для предоставления нужной информации.

Анализ риска основан на сборе и обработке информации различного рода: информации о состоянии внешней среды, внутренней среды субъекта рынка недвижимости. Необходим комплексный процесс сбора, передачи и распространения нужной (надежной, достоверной и своевременной) для соответствующих управленческих звеньев и уровней информации. Собранную информацию для удобства использования необходимо предоставлять в специальных формах отчетности; каждый субъект рынка недвижимости может вырабатывать собственные формы отчетности. Они зависят от масштабов и направлений деятельности субъекта рынка недвижимости, его организационной структуры, численности аппарата управления и персонала и пр.

Анализ и прогноз состояния внешней среды субъекта рынка недвижимости включает в себя исследование и прогноз состояния товарных, финансовых рынков, рынков труда, а также отслеживание макроэкономических показателей (динамики ВВП, динамики производства по отраслям и секторам экономики, динамики темпов денежной массы, капитальных вложений по отраслям, объемов импорта и экспорта) и социально-экономических показателей региона, в котором осуществляет свою деятельность субъект рынка недвижимости (состав и занятость населения, динамику доходов и потребительских расходов, показатели дифференциации доходов населения, удовлетворенный и неудовлетворенный спрос населения, численность предприятий в регионе и др.). Данная информация поступает от коммерческой службы субъекта рынка недвижимости — проводимых им маркетинговых исследований, информационных агентств и др.

В ходе анализа и прогноза внутренней среды субъекта рынка недвижимости анализируются текущее социально-экономическое положение компании, ее финансовая устойчивость и способность (готовность) предпринимать рискованные действия сегодня и в перспективе.

Универсальной информационной базой анализа риска являются: различные статистические данные; анализ первичных документов бухгалтерской, финансовой и управленческой отчетности; анализ ежеквартальных и годовых финансовых отчетов субъекта рынка недвижимости. Все эти источники информации являются обобщающими носителями информации о протекании хозяйственных процессов, упорядоченных строгой системой нормативных документов. Из всего многообразия полученной информации необходимо составить перечень результатов анализа внешней и внутренней среды субъекта рынка недвижимости с целью их последующего использования для анализа риска.

Анализ риска начинается с выявления источников и причин возникновения риска. Важно определить, какие источники являются преобладающими. Затем выявляются и исследуются внутренние и внешние факторы, увеличивающие или уменьшающие размер ущерба и вероятность наступления и реализации конкретного вида риска. Различают факторы 1-го и 2-го порядка. Факторы 1-го порядка — это первичные причины, вызывающие риск как таковой. Чаще всего они носят объективный характер и являются неуправляемыми или трудноуправляемыми (стихийные бедствия, аварии и т. д.). Факторы 2-го порядка влияют на вероятность возникновения ущерба и его величину. Сами по себе они не являются причиной ущерба. Эти факторы, в свою очередь, делятся на: объективные и субъективные. Объективные факторы — это наличие охранной сигнализации, местонахождение объекта, возраст и пол человека и др. Субъективные факторы связаны с особенностями поведения и характером человека; именно они оказывают решающее воздействие на развитие ситуации риска.

Наиболее важными этапами анализа риска является определение возможных альтернатив решения конкретной проблемы и наличия риска в имеющихся альтернативах.

Процедуру выявления возможных альтернатив решения конкретной проблемы называют построением поля решения. Чем больше вариантов решения принимается в расчет, тем выше вероятность того, что в их число войдет оптимальный вариант. Если число возможных альтернатив велико, то целесообразно использовать правило разумной полноты совокупности альтернатив. Все возможные выявленные альтернативы следует сопоставить между собой. А для этого необходимо описать альтернативы в одних и тех же условиях — ресурсных, временных, внешних ограничений и пр.

Для поиска поля решений применяются методы опросов людей, либо являющихся специалистами в данном вопросе (экспертов), либо уже участвовавших в подготовке подобных решений. Применяя этот способ, следует иметь в виду, что на ответы специалистов часто оказывают влияние соображения престижа, их деловые интересы, привычки, что может ограничить возможность получения от них объективной информации. Для повышения уровня объективности ответов необходимо опрашивать несколько экспертов независимо друг от друга. Опыт показывает, что при обширном и сложном поле решений целесообразно применять коллективное обсуждение, так как оно, как правило, дает больше вариантов возможных альтернатив, чем в состоянии предложить один человек. К методам коллективного поиска вариантов решений относятся такие методы, как: конференции идей, «мозгового штурма», синекгики, методов «635», «Метаплана», Дельбека, метод «дерево решений» и пр.

После того, как с помощью разных способов и методов найдены возможные альтернативы достижения заданной цели, следует определить наличие риска в имеющихся альтернативах. Выявление риска выражается в осознании риска субъектом, т. е. специалистом по управлению рисками. Осознание риска всегда протекает в общественной среде и опирается на общественную практику — как правило, на статистическую практику и всевозможные методы и способы.

Существуют разнообразные способы (методы) выявления наличия риска в альтернативах. Одни методы основаны на количественном подходе, другие — на качественном. Одни базируются на укрупненном анализе, т. е. более поверхностном, другие — на детальном анализе, т. е. с учетом всех особенностей и факторов риска. Целесообразно применения сразу нескольких методов, каждый из которых в той или иной степени помогает получить информацию, требуемую для дальнейшей оценки риска. Кроме того, необходимо отслеживать экономическую эффективность применения того или иного метода выявления риска или их совокупности. Надо отметить, что в каждом конкретном случае невозможно дать рекомендации относительно того, какие методы будут наиболее эффективными в применении; правильный выбор подскажут опыт и интуиция менеджера по риску.

Определение наличия риска в имеющихся альтернативах подразумевает выявление: потенциальных (экономических, социальных, экологических и пр.) последствий, которые могут наступить в результате реализации данной альтернативы; побочных эффектов, способных оказать негативное воздействие на конечную эффективность предпринимаемых действий. Для точного и полного уяснения возможных последствий можно иснользовать: 1) предварительно составленные проблемно-ориентировочные таблицы; 2) различные методы прогнозирования; 3) методы экспертного прогнозирования.

К основным методам выявления риска относятся следующие методы:

• • изучение документов;
• • опросные листы; собеседование с ключевым персоналом;
• • составление и анализ диаграммы организационной структуры субъекта рынка недвижимости (метод структурных диаграмм);
• • составление и анализ карт технологических потоков технологических процессов (или составление схемы последовательности технологических процессов);
• • инспекционные посещения подразделений, филиалов, служб субъекта рынка недвижимости (в том числе физические осмотры);
• • консультации экспертов, специалистов, а также специализированных консалтинговых и аудиторских фирм.

Каждый из этих методов выявления риска предоставляет необходимую информацию, которую в дальнейшем при ее соответствующем структурировании и анализе можно использовать для надлежащей оценки риска.

Осуществляя деятельность по выявлению риска, необходимо помнить, что эта работа помогает идентифицировать риски в каждой из имеющихся альтернатив только на тот конкретный момент времени и информация, полученная тогда, уже в будущем будет применима не в полном объеме, так как ситуация непрерывно меняется, постоянно возникают и исчезают те или иные виды рисков. Тем не менее, на субъекте рынка недвижимости целесообразно создавать базы статистических данных, фиксирующие возможные варианты принятия решений и риска, а также осуществлять непрерывное документирование источников возникновения рисков, факторов, влияющих на их возникновение и развитие.

Анализ риска состоит в систематическом выявлении рисков, характерных для данного субъекта рынка недвижимости, и изучении факторов, вызывающих риск (объективные факторы) и оказывающих влияние на степень его реализации (субъективные факторы), а также побочных эффектов и последствий, которые могут иметь место при реализации той или иной альтернативы, содержащей риск или множество рисков. Поэтому компаниям к анализу риска необходимо применять два взаимосвязанных подхода: качественный и количественный.

На практике чаще всего к анализу риска применяется качественный подход, т. е. подход, сформированный на качественных методах. Качественные (экспертные) методы основаны на субъективном анализе риска, который позволяет разделить выявляемые риски на такие классы, как: 1) высокий, средний, низкий; 2) приемлемый полностью, частично приемлемый, неприемлемый; 3) допустимый, критический, катастрофический, а также ранжировать выявленные альтернативы решения проблемы по принципу «лучше-хуже».

Качественный подход применяют тогда, когда требуется скорейшее принятие решения и нет времени на розыск нужных формализованных моделей. В качественном анализе очень важно не пропустить важных обстоятельств и подробно описать все существенные риски и возможные последствия.

Анализировать риски возможно с двух противоположных сторон:

• • во-первых, выявление риска и его возможных ближайших и отдаленных последствий идет на основе комплексного системного анализа всего субъекта рынка недвижимости и его деятельности — дособытийный анализ риска;
• • во-вторых, когда уже рисковое событие произошло и имеются количественные размеры убытков, необходимо выяснить причины его возникновения, факторы, повлиявшие на его развитие и возможные отдаленные последствия, т. е. анализ идет от количественной оценки к идентификации рисков — послесобытийный анализ риска.

Когда имеет место послесобытийный анализ риска, существует необходимость применения количественного подхода. Качественный и количественный подходы тесно взаимосвязаны, их трудно разделить на самостоятельные части общего процесса анализа риска. Эти подходы способствуют всеобъемлющему выявлению риска, факторов, на него влияющих, его ближайших и отдаленных последствий и побочных эффектов, т. е. обусловливают достоверную и эффективную оценку риска.

После того, как проведен анализ риска, необходимо переходить к оценке риска, который содержится в каждой из имеющихся альтернатив.

Под процессом оценки риска понимается сопоставление вариантов предлагаемых решений с учетом возможных выгод и потерь (негативных последствий). Процесс оценки риска включает в себя семь этапов (рис. 7.8).

Первый этап процесса оценки риска совпадает с конечным этапом процесса анализа риска, а его конечный этап совпадает с первым этапом процесса управления рисками. Здесь прослеживается взаимосвязь между этими процессами. В реальности очень трудно отделить одно от другого, все эти процессы взаимосвязаны и взаимозависимы.

Сложность оценки конкретного вида риска обусловлена неразработанностью методик; противоречивостью объективных и личностных оценок, количественных и качественных характеристик; множеством факторов внутренней и внешней среды субъекта рынка недвижимости, оказывающих влияние на возникновение и реализацию рисков; сложностью и многоаспектностью исследуемого предмета. Один из наиболее приемлемых подходов к оценке риска, который может использоваться на практике, связан с интегральной оценкой риска, включающей два взаимосвязанных аспекта — количественный и качественный.

Количественная оценка риска — это численное определение размеров отдельных рисков, риска сделки (проекта) и субъекта рынка недвижимости в целом. Оптимальным в ситуации риска с точки зрения количественного подхода является вариант, отвечающий следующим требованиям. Во-первых, решение, выбираемое в ситуации риска, должно оцениваться с позиций вероятности достижения предполагаемого результата и возможного отклонения от цели. Во-вторых, оптимальным будет решение, обеспечивающее для данных условий достижение нужного результата при минимальных затратах. В-третьих, оптимальность выбираемого решения зависит от времени, затрачиваемого на выбор данной альтернативы.

Рис. 7.8. Этапы процесса оценки риска.

При количественной оценке риска могут использоваться различные методы: статистический, анализ целесообразности затрат, аналитический (расчет уровня сопряженного эффекта финансового и операционного рычагов, анализ чувствительности, методы математической статистики, экономико-математическое моделирование), метод аналогий, метод имитационного моделирования и др.

Качественная оценка риска включает несколько аспектов. Во-первых, необходимо сравнивать предполагаемые положительные результаты с возможными отрицательными (ближайшими и отдаленными) последствиями. Во-вторых, необходимо выявлять вероятное воздействие анализируемых альтернатив на решения, которые будут приняты в будущем. В-третьих, необходимо выявлять вероятное воздействие анализируемых альтернатив на интересы людей, которых они затрагивают, и выяснять, чьим интересам риск соответствует. Эффективность экономической деятельности выявляется через оценочное отношение «польза-вред». Риск целесообразен тогда, когда он социально приемлем и приносит пользу. При этом польза выступает не только в материальном, стоимостном плане, но и как временной фактор, как степень безопасности или надежности. В-четвертых, необходимо учитывать, что стремление к преодолению риска является катализатором развития творческого потенциала личности.

При качественной оценке могут использоваться: методы экспертных оценок (роза рисков, спираль рисков, метод Дельфи), метод дерева решений, метод сценариев, метод интервью, метод аналитических докладных записок, метод комиссий, метод мозгового штурма, методы Паттерн и Форкаст.

Таким образом, интегральная оценка риска позволяет из многих вариантов выбирать решения с обоснованным уровнем риска — эго вариант, обеспечивающий для данных условий достижение нужного результата с меньшими совокупными затратами и учетом интересов всех участников рисковой деятельности, выбранный в оптимальные временные сроки, на основе сравнения предполагаемых практических выгоде возможными отрицательными последствиями, сопоставления полезности данной альтернативы с ожидаемым ущербом от ее реализации, учета вероятностного воздействия на интересы экономического, политического, социального характера.

Необходимо отметить, что в результате з’становления наличия риска в выявленных альтернативах и оценки этого риска появляется возможность ранжирования имеющихся альтернатив по принципу приемлемости содержащегося в них риска. Например, риск приемлем полностью, риск приемлем частично, риск неприемлем вообще.

Таким образом, сущность оценки риска заключается в проведении многокритериального сравнения и выбора альтернативы (варианта) решения, наиболее отвечающей интересам лица (или группы лиц), принимающего (принимающих) решение. Надлежащая оценка риска позволяет четко определять совокупный размер рисков.

Для достижения наибольшего эффекта при реализации выбранного варианта действий имеет большое значение разработка комплекса мероприятий, но предотвращению возможных потерь вследствие воздействия негативных факторов внешней и внутренней среды субъекта рынка недвижимости. Поэтому для получения оптимальных конечных результатов после оценки риска необходимо переходить к управлению рисками.

Под управлением рисками понимается практическая деятельность, направленная на снижение (ограничение) рисков, уменьшение потенциальных материальных потерь и других негативных последствий. Управление рисками включает в себя:

• 1) отслеживание рисковых альтернатив с целью допущения риска только в пределах социально приемлемого уровня;
• 2) разработку планов и схем, позволяющих оптимальным образом действовать в ситуациях риска;
• 3) подготовку к принятию подзаконных и нормативных актов, помогающих претворить в жизнь выбранную рисковую альтернативу;
• 4) разработку конкретных рекомендаций, ориентированных на устранение или минимизацию возможных отрицательных последствий;
• 5) учет психологического восприятия рисковых решений и программ;
• 6) создание эффективной системы экономического и правового управления рисками.

Общими принципами управления рисками являются: комплексный характер управленческого воздействия; сбалансированность эффекта и затрат по применению конкретных методов управления рисками; приоритетная ориентация не на максимизацию и минимизацию социально-экономических показателей, а на их оптимизацию; взаимосвязь применяемых методов управления; учет специфики субъекта рынка недвижимости, его целей, миссии и стратегии.

Процесс управления риском, на наш взгляд, можно разделить на семь последовательных стадий (рис. 7.9).

Рис. 7.9. Этапы процесса управления рисками

Подготовительный этап управления рисками совпадает с заключительной процедурой оценки риска. Каждая альтернатива оценивается с точки зрения величины содержащегося в ней риска. После этого осуществляется ранжирование всех выявленных альтернатив решения данной проблемы по степени приемлемости, содержащегося в них риска и выявлению таких вариантов, величина риска в которых является социально приемлемой.

Осуществляя риск-менеджмент, особое внимание необходимо обращать на правовой аспект управления, включающий разработку и принятие законов, нормативных актов, инструкций, постановлений, обеспечивающих реализацию выбранной рисковой альтернативы; предусматривающих меры по снижению риска и решению вопроса о праве и ответственности за риск. В актах должен быть отражен вопрос, когда и при каких условиях риск является оправданным, правомерным и целесообразным.

Искусство управления рисками состоит в том, чтобы: во-первых, из всех возможных приемов и методов анализа, оценки рисков и управления ими выбрать те, которые наиболее эффективно реализуют социально-экономическую политику субъекта рынка недвижимости, отвечают интересам всех участников воспроизводственного процесса; во-вторых, создать условия для рационального использования применяемых методов управленческого воздействия.

Для того чтобы из всех возможных методов управления выбрать наиболее соответствующий данной ситуации и решаемой проблеме, необходимо ввести определенные ограничения. Такими ограничениями являются, прежде всего, ресурсные ограничения, ограничения по самостоятельности субъекта рынка недвижимости, условия устойчивости субъекта рынка недвижимости (финансовая устойчивость).

Один из наиболее ответственных этапов процесса управления рисками включает в себя разработку организационных и оперативных процедур предупредительного характера. Эти процедуры должны содержать конкретные рекомендации для лиц, принимающих и реализующих рисковые решения при возникновении неблагоприятных последствий в ходе осуществления конкретной экономической, финансовой или коммерческой задачи. Разработка процедур очень важна, так как запоздалое реагирование на появляющиеся негативные последствия риска практически всегда ведет к возникновению новых трудностей, дополнительных потерь. Быстро, правильно реагировать на отрицательные последствия деятельности в ситуации риска позволяют составленные заранее ситуационные планы, в которых содержатся предписания, что должен делать персонал в той или иной ситуации, и описание ожидаемых последствий. Разработка оперативных процедур должна включать не просто перечень того, что следует делать, какие действия и когда предпринимать, но и процесс всеобъемлющего планирования, учитывающего организационно-управленческие, социальноэкономические и другие факторы, а также психологические и поведенческие особенности действий людей под воздействием стресса. Без этого любые инструкции не обеспечат оптимального выполнения задач, стоящих перед персоналом в сложной ситуации. В процессе планирования должны быть решены самые разнообразные вопросы, в том числе вопрос об организации рациональных потоков информации, которые могли бы сохранить свою жизнеспособность в самых критических ситуациях.

При разработке технологических процессов, административно-управленческих структур и операционных процедур на случай критической обстановки в компании следует учитывать психологические и другие особенности поведения людей; условия, в которых они работают, и вероятности принятия ими ошибочных решений. Постоянно должен идти поиск путей обеспечения оптимальных условий деятельности для человека с точки зрения снижения риска. Кроме того, должны учитываться психологическое и индивидуальное восприятие людьми рисковых альтернатив, социально-рисковые отношения, возникающие в процессе осуществления ими рисковых действий, и отношение к принимаемым рисковым решениям общественного мнения при подготовке и выборе этих альтернатив.

За реализацией методов управления необходимы постоянный и тщательный контроль и, если возможно, изменение метода, который стал для использования нецелесообразным, на метод, способный нейтрализовать негативные последствия риска.

После проведенных управленческих воздействий необходимо анализировать новую ситуацию риска, в которой оказался субъект рынка недвижимости. Важно определить, устранили ли выбранные методы и мероприятия по снижению риска основную проблему, стоящую перед субъектом рынка недвижимости, и на какой срок; какие характеристики нового состояния компании требуют регулирования.

Важный фактор снижения уровня риска субъекта рынка недвижимости и предупреждение его появления — создание и надежное функционирование эффективной системы коммуникаций. Необходимость принятия оперативных решений и мер требует бесперебойной циркуляции самой разнообразной информации (экономической, статистической, коммерческой, финансовой и пр.), в первую очередь, внутри субъекта рынка недвижимости, а также передачи информации в организации, имеющие отношения к происходящему. Большое значение имеет также правильная интерпретация передаваемой информации, а надежность, достоверность, своевременность и скорость ее передачи. Задержка необходимой информации затрудняет выработку стратегий действий в чрезвычайной обстановке, что в свою очередь ведет к росту уровня риска и ущерба.

Управление рисками ставит своей целью активный контроль со стороны субъекта рынка недвижимости за угрожающими ему рисками. Контроль субъекта рынка недвижимости за возникающими рисками выступает в двух формах: физический контроль и финансовый контроль. Физический контроль рисков означает использование различных способов, позволяющих снизить вероятность наступления ущерба или его масштабы. Существует возможность в некоторых случаях полностью или частично избежать риска, отказавшись от той или иной собственности или направления деятельности. Риск может быть передан другой организации путем возложения на нее по условиям контракта определенной доли ответственности. Вероятность убытков может быть минимизирована путем установки определенных видов оборудования, изменения способов решения некоторых задач, назначения лиц, ответственных за соблюдение мер предосторожности. Сдерживание риска может достигаться путем выполнения правил техники безопасности, правил противопожарной безопасности, заблаговременного планирования послеаварийных мер, направляемых на организованное спасение людей, имущества и ограничение размеров ущерба.

Финансовый контроль рисков заключается в поиске финансовых источников компенсации возможных ущербов. Компенсация может осуществляться через различные формы самострахования (обычно за счет средств из специализированных фондов, созданных субъектом рынка недвижимости) и страхования (за счет страхового возмещения, выплачиваемого страховой компанией при наступлении страхового случая). Эти два способа компенсации ущербов могут использоваться либо по отдельности, либо вместе, дополняя друг друга. Физический и финансовый контроль позволяет свести к минимуму потери от воздействия различных рисков, уберечься или, по крайней мере, снизить вероятность наступления катастрофических убытков и повысить степень выживаемости субъекта рынка недвижимости.

За годы практики в области осуществления рисковой деятельности были выработаны принципы финансовой предосторожности, основными из них являются следующие:

• 1) всегда есть возможность не рисковать. Желание получить «больше» означает больший риск;
• 2) величина риска уменьшается, если риск находится под контролем;
• 3) не следует рисковать большим ради малого;
• 4) риск можно поделить среди желающих;
• 5) не следует рисковать выше собственных возможностей (размера собственного капитала);
• 6) самая надежная гарантия против риска — самоконтроль и самострахование;
• 7) затраты по предотвращению риска и сокращению потерь не должны превышать возможных размеров ущерба.

Таким образом, формирование и реализация эффективного рискменеджмента представляют собой комплексную многоступенчатую задачу, каждый из этапов которой требует отдельной проработки и постоянной адаптации к изменяющимся условиям функционирования социально-экономической, технической системы субъекта рынка недвижимости и внешней среды. Эффективный риск-менеджмент позволяет формировать высокие темпы всестороннего развития субъекта рынка недвижимости, обеспечивая постоянный рост собственного капитала, существенно повышать свою конкурентоспособность на рынке, обеспечивать стабильное социально-экономическое развитие в перспективе.

Рисками необходимо управлять, используя различные методы, позволяющие в определенной степени прогнозировать наступление рискового события и нивелировать его последствия.