Ипотечный рынок. 
Экономика недвижимости

Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка), рынка ипотечных ценных бумаг и рынка недвижимости.

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам (для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок).

Первичный ипотечный рынок охватывает всю совокупность деятельности залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков), вступающих в соответствующие обязательственные отношения.

Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

На вторичном ипотечном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. На вторичном рынке ипотека рассматривается как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращается на рынке.

Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты.

Рынок ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется начальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов. Экономическая сторона появления закладных, обеспеченных объектом недвижимости, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на недвижимость. Особенностями таких ценных бумаг следует считать превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на недвижимость залогодателя и возможность их использования в качестве залога под ипотечный кредит.

Крупнейшим эмитентом ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации является АО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АИЖК). Создано в 1997 г. для обеспечения ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. 100% акций АИЖК принадлежит Правительству РФ в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

В январе 2003 г. АИЖК включено в список из 18 стратегических приоритетных компаний с государственным участием. В 2009 г. создана дочерняя компания АИЖК — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Цели АРИЖК: создание общих стандартов ипотечного жилищного кредитования; обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории России; создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой; формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов разработано несколько схем реструктуризации ипотечных кредитов (займов): стабилизационный заем; стабилизационный кредит; смешанный договор. Все они имеют равную эффективность для заемщика. Различия определяются степенью участия банка в процессе реструктуризации.

В 2013 г. в связи с изменением направлений деятельности АРИЖК переименовано в Агентство финансирования жилищного строительства (ОАО «АФЖС»). Основная деятельность АФЖС — стимулирование ипотечного жилищного кредитования, развитие рынка арендного жилья и программ строительства жилья экономического класса.

АИЖК разработало стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов). На основании данных стандартов сформирован механизм рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, работающий более чем в половине регионов Российской Федерации. Этот механизм служит базой для создания федеральной системы ипотечного кредитования.

Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» задепонированы и зарегистрированы как объект интеллектуальной собственности в Российском авторском обществе (№ 7169 от 22 марта 2004 г.) Стандарты охраняются авторским правом в соответствии с Законом РФ от 9 июля 1993 г. № 5351−1 «Об авторском праве и смежных правах». Все исключительные права на использование данных стандартов принадлежат АИЖК. В случае нарушения авторских прав лицо, нарушившее право, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

Одной из ключевых задач АИЖК является создание предпосылок для развития вторичного рынка ипотеки. На вторичном рынке ипотечных кредитов происходит их обращение в виде ценных бумаг, обеспеченных правами по ипотечным кредитам.

В апреле 2003 г. АИЖК осуществило дебютный выпуск корпоративных облигаций, разместив их в секции фондового рынка Московской межбанковской валютной биржи (ММВБ). Спрос на облигации превысил объем выпуска более чем в 1,7 раза. Основным документом, регламентирующим выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг, является Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». 30 июня 2005 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, которая определила задачи и этапы развития системы рефинансирования на период до 2010 г., а также роль АИЖК как оператора системы рефинансирования. В соответствии с данной концепцией основными инструментами рефинансирования ипотечной системы определены ипотечные ценные бумаги и корпоративные облигации агентства, гарантированные Российской Федерацией. В апреле 2007 г. ФСФР зарегистрировала первые ипотечные облигации АИЖК. В мае 2007 г. на фондовой бирже ММВБ состоялось размещение ипотечных облигаций АИЖК класса, А в количестве 2,9 млн шт. номиналом 1000 руб. каждая. Спрос превысил предложение в 2,8 раза. Схема деятельности Федерального ипотечного агентства на ипотечном рынке России представлена на рис. 5.4.

Рис. 5.4. Схема ипотечного жилищного кредитования с участием Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг — это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги. Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг предполагает такие операции кредиторов, как выдачу поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам.

Основными участниками ипотечного рынка являются:

• • региональные операторы — выкупают стандартные закладные у банков — первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи агентству;
• • сервисные агенты — осуществляют выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это некредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков и формируют пулы закладных для передачи агентству;
• • банки — первичные кредиторы, осуществляющие выдачу ипотечных кредитов и являющиеся первичными владельцами стандартных закладных;
• • страховые компании — осуществляют обязательное страхование предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения и добровольное — жизни и потери трудоспособности заемщика, а также титула — риска утраты права собственности в пользу кредитора. 28 января 2010 г. зарегистрировано открытое акционерное общество «Страховая компания АИЖК» (СК АИЖК). Цель его деятельности — содействие развитию рынка страховых услуг по страхованию ипотечных обязательств заемщика;
• • оценочные компании — производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

Агентство выкупает пулы стандартных закладных у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки. Приобретенные права требования накапливаются и секьюритизируются в ипотечные ценные бумаги.

В настоящее время система рефинансирования действует на всей территории России.

Рынок недвижимости. Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости. На нем происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля-продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.

Рассмотрим взаимодействие первичного и вторичного ипотечных рынков, а также рынка недвижимости. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банком положительного решения о выдаче кредита между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости, который регистрируется в Росреестре; между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования, который также регистрируется в Росреестре; заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Кредитный договор и договор ипотечного кредитования заключаются между банком (кредитором) и заемщиком. Кредитор создает первичный рынок ценных бумаг. Он может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Работающие на вторичном рынке компании также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Покупателями указанных ценных бумаг могут выступать различные финансовые учреждения: коммерческие банки, инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга.

Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.

Таким образом, при взаимодействии всех указанных рынков происходит полный жизненный цикл ипотечной закладной, а рынок недвижимости является стартовой точкой ипотеки, так как именно на нем происходит вложение денежных средств под закладываемый объект недвижимости.