Классификация объектов капитальною строительства жилого и нежилого фондов

Для создания условий введения налога на недвижимость был реализован проект «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости». Он выполнялся в 2007;2009 гг. в связи с планируемым переходом к налогу на недвижимость на основе кадастровой стоимости объектов недвижимости [75,229]. В качестве объектов недвижимости рассматривались объекты жилого и нежилого фондов. Для формирования перечня объектов оценки использовались материалы архивов бюро технической инвентаризации. В результате анализа перечня объектов оценки было выявлено, что подавляющее большинство объектов оценки (около 90%) составляют объекты жилого фонда, в том числе квартиры (около 65%) и индивидуальные жилые дома (около 25%) [228].

В рамках тестирования системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости были апробированы подходы и методы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения. Методической основой выполнения работ послужили «Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения» и «Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения» [35].

Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда [35] для целей налогообложения используются при определении кадастровой стоимости следующих видов объектов недвижимости жилого фонда в субъекте Российской Федерации или муниципальном образовании:

• — индивидуальных жилых домов, их частей, комнат в индивидуальном жилом доме;
• — квартир, частей квартир, комнат;
• — вышеуказанных объектов, строительство которых не завершено.

Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов нежилого фонда [35] не содержат классификацию объектов оценки, они не содержат указаний, как оценивать строения, сооружения и помещения промышленного, административного, социального назначения и т. д.

Предлагается в качестве основы классификации объектов жилого и нежилого фондов использовать классификатор, разработанный для категории земель «Земли населенных пунктов» по причине нахождения основной массы объектов жилого и нежилого фондов в населенных пунктах (Рис. 2.5). Обоснование выбора строится на изложенных выше принципах преемственности и исторического наследования, так как основная масса объектов жилого и нежилого фондов сосредоточена в населенных пунктах. Земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, как правило, имеют одинаковое функциональное назначение, использование, которое является основой классификации объектов в целях оценки и последующего налогообложения.

Рис. 2.5. Соответствие классификации земельных участков категории земель «Земли населенных пунктов» и классификации объектов недвижимости жилого и нежилого фондов.

Авторские предложения протестированы в Тверской, Кемеровской, Калужской областях, Республике Татарстан на более чем 4 миллионах объектов недвижимости, они стали основой классификации объектов жилого и нежилого фондов в последующих работах по кадастровой оценке в РФ.

В 2011;2012 годах в работах по кадастровой оценке объектов недвижимости жилого и нежилого фондов применялся следующий классификатор, в котором сохранена преемственность с классификатором земельных участков категории земель «Земли населенных пунктов» (Рис. 2.6).

Рис. 2.6. Классификация объектов жилого и нежилого фондов.

Работы проводились на территории всей России. Распределение объектов жилого и нежилого фондов по приведенному выше классификатору на основании анализа работ по кадастровой оценке в 42 субъектах РФ представлено в Табл и ца 2.6 (147). Объекты жилого фонда в составе объектов капительного строительства составляют преимущественное большинство — 83%. Удельный вес количества объектов в разрезе классов объектов представлен в Таблица 2.6.

Таблица 2.6.

Статистика распределения объектов капитального строительства по классам в 42 субъектах РФ.

Анализируя малочисленные классы объектов капитального строительства жилого и нежилого фондов, мы приходим к выводу о том, что это такие же классы, как и в случае классификации земельных участков категории земель «Земли населенных пунктов» — гостиницы, вокзалы, объекты рекреации. Приведенная статистика является следствием того, что типология объектов капитального строительства совпадает с типологией земельных участков: объекты капитального строительства размещаются на земельных участках одноименного функционального назначения, поэтому совпадает и удельный вес классов объектов.

В результате обобщения вышеизложенного сформулированы следующие элементы новизны в части классификации объектов жилого и нежилого фондов:

• — в качестве основы классификации объектов жилого и нежилого фондов использовать классификатор, приведенный в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития № 39 от 15 февраля 2007 г.;
• — дополнить методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов жилого и нежилого фондов предложенным классификатором объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (Рис. 2.6);
• — ввести классификационный код объектов недвижимости в качестве обязательной характеристики объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости для однозначного отнесения объекта недвижимости к классу в процессе проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости;
• — обеспечить иерархическую классификацию «земельный участок — здание, строение-помещение», «земельный участок-сооружение-помещение» для наследования характеристик объектов недвижимости в процессе проведения государственного кадастрового учета объектов недвижимости;
• — гармонизировать введенную классификацию с классификацией установления ставок налога, применяемую в Налоговом кодексе РФ.