Оценочные подходы. 
Экономика, организация и управление в области недропользования

При оценке стоимости минерально-сырьевых ресурсов применяют методы трех оценочных подходов: затратного, сравнительного и доходного.

Затратный подход основан на принципе вклада в стоимость. Он заключается в расчете стоимости по затратам на создание оцениваемых объектов. Затратный подход к оценке минерального имущества применяется в качестве основного при невозможности использования других подходов, главным образом, на начальных стадиях геологического изучения и освоения. Он также эффективен для оценки горного оборудования, не отделимого от месторождения.

Затратный подход включает в себя методы, основанные на капитализации: уже произведенных затрат на освоение (appraised value method) и предстоящих затрат (multiple of exploration expenditure method).

Сравнительный подход основан на принципе замещения. Он заключается в определении стоимости по ценам продажи объектов, сравнимых с оцениваемым объектом (объектов-аналогов).

Сравнительный подход может быть применен для оценки участков недр при наличии представительной информационной базы по сопоставимым сделкам.

Наибольшее распространение подход получил при стоимостной оценке минерального имущества в США, особенно применительно к месторождениям благородных металлов. Данный подход практически исчерпывается методами сопоставимых сделок.

К сравнительному подходу также относятся различные методы, основанные на показателях удельной стоимости полезного ископаемого в недрах в расчете на тонну или отнесенных к площади или объему участка недр. Последние, как правило, применяются на ранних стадиях геологического изучения и играют вспомогательную роль.

Доходный подход основан на принципе ожидания. Он получил наибольшее распространение при оценке минеральносырьевых ресурсов. Это связано с тем, что объекты оценки не являются массовыми и не во всех странах существует их свободный оборот. В тех же странах, где такой оборот возможен, развит преимущественно рынок небольших месторождений.

Доходный подход заключается в преобразовании периодических доходов в абсолютную величину стоимости и основывается на расчете всех ожидаемых доходов и расходов, связанных с освоением месторождения.

Выделяют два вида методов доходного подхода: прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков.

Прямая капитализация

Этот метод заключается в математическом преобразовании постоянного годового дохода в абсолютную величину. Для этого применяют классическую формулу капитализации:

V = I/K,

где V-стоимость; I — годовой доход; К — коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации — это процентная ставка или доходность, по которой капитализируется годовой чистый доход от инвестиции для установления ее капитальной стоимости на заданную дату.

Прямая капитализация применяется, когда имеются достаточные свидетельства, касающиеся рыночной информации о годовых доходах, стоимости активов или альтернативных инвестиций.

При прямой капитализации применяют: общий коэффициент капитализации (Ко); коэффициент капитализации для земли; коэффициент капитализации для улучшений.

Общий коэффициент капитализации предназначен для оценки бизнеса, единых объектов недвижимости, состоящих из земельных участков и расположенных на них строений, а также участков недр вместе с горным оборудованием и месторождений полезных ископаемых.

Наиболее распространенными методами расчета общего коэффициента капитализации являются:

• 1) метод сравнения продаж;
• 2) метод суммирования составных частей общего каэффициента капитализации.

В первом методе К" рассчитывается как отношение текущих денежных поступлений от инвестиции к сумме инвестиционных затрат. Данный метод применяют в тех случаях, когда прогнозируется поступления доходов равными долями в течение неограниченного периода времени.

Второй метод заключается в суммировании нормы дохода на капитал (е) и возврата капитала (SFF):

Ко = е + SFF.

Его применяют в случае, когда прогнозируются потеря капитала и «истощение» актива, например физический износ здания, выработка месторождения. Считается, что часть текущего дохода должна обеспечивать возвращение инвестиций, а остаток текущих доходов составлять доход на инвестиции.

Норма дохода на капитал (ставка процента) — это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за вложение денежных средств с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями. Обычно под доходом на капитал понимают плату за пользование денежными средствами, выраженную в процентах и называемую текущей отдачей.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Он также называется возмещением капитала и рассчитывается по ставкам фонда возмещения^[1].

Возврат капитала рассчитывают одним из трех способов:

• 1) прямолинейного возврата капитала (метод Ринга);
• 2) возврата капитала по фактору фонда возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);
• 3) возврата капитала по фактору фонда возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга рекомендуется применять для истощаемых активов (активов, теряющих свою стоимость), метод Инвуда — для оценки активов, создающих постоянные потоки доходов, а метод Хоскольда — для высокоприбыльных активов (например, месторождений нефти или золота).

Метод Ринга. Этот метод предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-ном возмещении капитала:

где п — время амортизации объекта (остаточный срок экономической жизни), лет.

Метод Ринга применяют при оценке старых или сильно изношенных объектов, для которых характерна тенденция снижения дохода (уменьшение арендной платы, увеличение расходов на ремонт и восстановление) за оставшийся период владения объектом.

Метод Инвуда. В условиях постоянного и стабильного во времени денежного потока фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода (е):

Данный метод применяют в случаях, когда ожидается получение постоянного дохода за оставшийся период владения объектом оценки.

Метод Хоскольда. Ставка дохода, приносимого объектом, высока, и ее трудно достичь в случае реинвестирования. Чтобы обезопасить возврат средств, вложенных в объект недвижимости, инвестор формирует фонд возмещения по минимальной или безрисковой ставке (еб).

Данный метод применяют в случаях, когда получение постоянных доходов связано с повышенным риском уменьшения или прекращения прогнозируемого денежного потока. Обычно его используют при оценке месторождений.

Возмещение капитала не обязательно в тех случаях, когда доход, прогнозируемый от инвестиции или актива, будет постоянным на протяжении неограниченного периода времени или стоимость актива останется неизменной.

Таким активом является земля, поскольку она как территория или пространство не изнашивается со временем, не подвержена физическому износу, и поэтому не требуется откладывать деньги на ее восстановление (физическое возмещение). В этом случае коэффициент капитализации для земли будет равен ставке процента или дисконтирования.

Коэффициент капитализации для улучшений применяется в рамках техники остатка, когда нужно распределять общий доход, создаваемый единым объектом недвижимости, на доход от земельного участка и доход от зданий. В этом случае из общего дохода, создаваемого единым объектом недвижимости, вычитают доход, который условно приписывается зданиям и рассчитывается умножением их остаточной стоимости на коэффициент капитализации для улучшений.

Коэффициент капитализации для улучшений состоит из нормы прибыли на капитал и нормы возмещения капитала и обычно рассчитывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения, определенного по методу прямолинейного возмещения капитала (по методу Ринга).

В связи с тем, что минеральные ресурсы исчерпаемы и имеют конечный срок добычи, применение для их оценки метода прямой капитализации ограничено определеными условиями.

• [1] Фактор фонда возмещения (slnklng fund factor): расчетное число, показывающее денежную сумму, которую необходимо периодически депонировать с тем, чтобы через определенное число периодов итоговый остаток составил 1 руб. при заданной ставке процента.