Объекты капитальных вложений

Следует отметить, что подходы российского и китайского законодателей к определению круга объектов капитальных вложений отличаются. Российский законодатель использует довольно абстрактные дефиниции, в то время как китайский законодатель пошел по пути составления перечня объектов капитального строительства, в отношении которых осуществляются инвестиции.

Так, в соответствии со ст. 1 российского Закона «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений» под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектноизыскательские работы и другие затраты. В юридической литературе отмечается, что понятие «капитальные вложения» действующим законодательством трактуются достаточно широко и, фактически, такое определение капитальных вложений означает, что под капитальными вложениями понимаются реальные инвестиции^[1]. В ст. 3 Закона «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений» содержится указание на объекты капитальных вложений. Такими объектами, по мнению законодателя, являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Следует обратить внимание, что при определении объектов капитальных вложений в российском законодательстве используется термин «имущество», который имеет два смысла. В узком смысле — это совокупность вещей (объектов материального мира). В широком смысле в это понятие включаются также права требования и долги (или гражданско-правовые обязанности). Однако в рамках этого закона понятие «имущество» используется в широком значении, о чем также свидетельствует определение инвестиций, закрепленное в ст. 1 Закона «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений».

Законодательство Китая, как было указано выше, идет по пути перечисления объектов, в отношении которых допустимы «строительные работы». Это — все виды домов, зданий, пристроек к ним, обслуживающих их линий, труб и оборудования (ст. 2 Закона КНР о строительстве).

Очевидно, что сравнительный анализ подхода как российского, так и китайского законодателя к этому вопросу позволяет сделать вывод, что речь идет об инвестиционной деятельности в отношении объектов недвижимости и неразрывно связанных с ним объектах инфраструктуры.

Весьма интересным представляется положение п. 3 ст. 3 российского Закона «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений», введенного в 2011 г.^[2]

В соответствии с ним объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 г. и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Таким образом, в российском законе содержится специальное правило, касающееся объектов, строительство или реконструкция которых осуществляется. Суть этого правила состоит в том, что право собственности у сторон такого договора возникает и регистрируется непосредственно у каждой стороны. Напомним, что право собственности на вновь построенную недвижимость, по общему правилу, возникает у застройщика^[3]. Для применения этого положения необходимо наличие нескольких условий. Во-первых, земельный участок, на котором ведется строительство, должен быть в государственной или муниципальной собственности. Во-вторых, строительство должно вестись за счет внебюджетных источников финансирования. В-третьих, одной из сторон договора должен выступать орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное или муниципальное учреждение либо унитарное предприятие. Такой договор, предусматривающий последующее распределение площади объекта между сторонами, должен быть заключен до 1 января 2011 г.

В российском праве государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется. Такое положение, по мнению некоторых авторов, является нарушением принципа равенства государственной и частной собственности, равенства прав кредиторов при банкротстве и иных фундаментальных начал российского законодательства. Поскольку в соответствии с положениями ст. 219 ГК РФ участники инвестиционной деятельности, участвующие в строительстве (или реконструкции) определенного объекта недвижимости, по общему правилу, имеют обязательственные права в отношении будущего объекта недвижимости, однако публичное образование, также являющееся стороной инвестиционного договора, имеет вещное право на этот объект^[4]. С такой позицией можно согласиться частично потому, что при существовавшей практике инвесторы фактически были лишены возможности зарегистрировать свои права на такие объекты инвестирования. В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 в данном случае инвестор был вправе требовать только возмещения убытков, перспектива взыскания которых с обанкротившегося застройщика была ничтожно мала^[5].

В китайском праве, так же как и в российском, одним из механизмов легитимации права на объект капитального строительства (недвижимости) является институт государственной регистрации. Общие положения такой регистрации установлены Законом КНР от 16.03.2007 г. о вещных правах. К этому закону примыкает Временное положение «О регистрации недвижимого имущества», которое было утверждено Государственным советом КНР 24.11.2014 г.

Регистрация недвижимого имущества представляет собой правомерные действия органов регистрации недвижимого имущества по внесению в реестр недвижимого имущества сведений о принадлежности прав на недвижимое имущество и других законно установленных сведений.

Государство применяет систему единой (унифицированной) регистрации недвижимого имущества. По общему правилу недвижимость должна регистрироваться в отделе регистрации по месту нахождения. Регистрация недвижимого имущества осуществляется органами регистрации недвижимого имущества народных правительств уездной ступени по месту нахождения недвижимого имущества; народные правительства городов центрального подчинения и городов с районным делением вправе определить один орган регистрации недвижимого имущества в пределах административно-территориального образования для единой регистрации недвижимого имущества на всей подведомственной территории.

При регистрации недвижимого имущества регистрирующий орган обязан следовать принципам строгого контроля, стабильности и длительности, удобства населению. При обращении за регистрацией заинтересованные стороны должны предоставить доказательства, подтверждающие правоотношение объекта недвижимости, а также необходимые материалы, конкретизирующие местонахождение и размеры собственности.

• [1] Кропотов Л. Г. Коммерческие инвестиции в объекты капитального строительства: правовое регулирование. М.: Инфотропик Медиа, 2012. С. 73.
• [2] Федеральный закон от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3Федерального закона „О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2011. № 51.Ст. 7448.
• [3] Кроме того, следует учитывать, что в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФот 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"(далее — Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54) сказано, что по инвестиционному договору, в соответствии с которым сторона вносит в общее дело вклад в видеправа на земельный участок, право собственности на вновь создаваемое недвижимоеимущество возникает у собственника этого земельного участка. См.: ПостановлениеПленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретенав будущем» // Вестник ВАС РФ. № 9. 2011.
• [4] Постанюк В. Инвестиционный контракт: спорные вопросы // ЭЖ-Юрист. 2017.№ 5. С. 12.
• [5] См.: Горланов А. Обязательственные или вещные? // ЭЖ-Юрист. 2017. № 7—8.С. 1, 3.