Правовой режим земельных участков

Рассмотренные выше способы установления правового режима земель и территорий направлены в конечном итоге на определение правового режима конкретного земельного участка, позволяющего точно установить права и обязанности каждого субъекта земельных отношений. Поэтому для практики особое значение имеет понятие «правовой режим земельного участка», под которым можно понимать установленный законодательством порядок использования и оборота земельного участка как объекта земельных правоотношений. В отличие от понятия «правовой режим земель» данное понятие имеет частный характер, поскольку воздействует на поведение частных субъектов правоотношений — граждан и юридических лиц, являющихся правообладателями земельных участков.

Хотя понятие правового режима земельных участков изначально появилось как производное от понятия «правовой режим земель», поскольку земельные участки всегда располагаются на определенных землях и на них, соответственно, распространяется и правовой режим соответствующих земель, особенности развития и содержания земельных отношений обусловливают самостоятельное юридическое значение и содержание понятия «правовой режим земельного участка» .

Общее и неотъемлемое содержание правового режима земельных участков определяется нормой ЗК РФ, устанавливающей основную обязанность всех правообладателей земельных участков использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (ст. 42).

Соответственно, основными элементами и одновременно характеристиками правового режима земельного участка в настоящее время является категория земель, к которой отнесен земельный участок, и его установленное разрешенное использование.

Неотъемлемость данных характеристик правового режима земельных участков закреплена п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ, устанавливающим, что при образовании новых земельных участков целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых образуются эти земельные участки.

Кроме того, правовой режим земельного участка составляют также общие и специальные требования земельного и других отраслей законодательства (градостроительного, экологического, природоресурсного, санитарно-эпидемиологического и др.) по использованию и охране земельных участков. Данные общие требования перечислены в ст. 42 ЗК РФ, в соответствии с которой к ним, помимо вышеуказанных, относятся:

• • использовать земельные участки способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
• • сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
• • осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов;
• • своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
• • своевременно производить платежи за землю;
• • соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
• • не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
• • выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ и федеральными законами.

Целевое назначение, разрешенное использование и требования законодательства по использованию и охране земель и земельных участков являются основными и неотъемлемыми элементами правового режима земельных участков, имеющими постоянный характер.

Но правовой режим земельного участка определяется также и наличием специальных правовых режимов, устанавливаемых в публичных целях, — зон с особыми условиями использования, публичных сервитутов и др., предусматривающих дополнительные по отношению к общему правовому режиму ограничения прав в виде запретов на совершение определенных видов деятельности или дополнительных обязанностей по совершению какихлибо действий; обременений земельных участков, вводимых в частных интересах, — частных сервитутов, аренды, залога и т. п.

В качестве специфического элемента правового режима земельных участков можно назвать требования земельного законодательства к образованию новых земельных участков, содержащиеся в ст. 11.9 ЗК РФ, в том числе:

• — установление предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, которые не должны нарушаться при совершении сделок с земельными участками;
• — зависимость образования новых земельных участков от существующих границ муниципальных образований и (или) границ населенных пунктов; от возможности осуществления разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; от других требований законодательства, направленных на обеспечение рационального использования и охраны земель.

Таким образом, к элементам правового режима земельных участков можно отнести:

• • категорию земель;
• • разрешенное использование земельного участка;
• • общие и специальные требования земельного и других отраслей законодательства по использованию и охране земель и земельных участков;
• • ограничения прав на земельный участок в публичных интересах;
• • обременения земельного участка в пользу частных лиц;
• • требования земельного законодательства к образованию новых земельных участков.

Следует отмстить, что в Основах государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012−2017 годы, принятых распоряжением Правительства РФ от 03.03.2012 № 297-р, в дальнейшем предполагается исключение из земельного законодательства принципа деления земель по целевому назначению на категории и переход на определение правового режима земельных участков исключительно на основании видов разрешенного использования, устанавливаемых путем зонирования территорий в процессе территориального планирования.